Değişimin yapımında öz sermaye katılımı. Özkaynak inşası: bir hayatta kalma meselesi

Hukuki durum Vatandaşları Koruma Fonu - Ortak İnşaat Katılımcıları

Bir kamu hukuku şirketi "Vatandaşların - Ortak İnşaata Katılanların Haklarının Korunması Vakfı" (bundan böyle - Fon olarak anılacaktır) oluşturulmaktadır. İlgi duyan geliştiricilerin zorunlu katkılarıyla bir tazminat fonu oluşturur. nakit inşaat için ortak inşaat katılımcıları apartman binaları ve (veya) bloke gelişme konut evleri.

İlk aşamada, tazminat fonuna zorunlu katkı payı tutarı, her bir hisse senedi katılım sözleşmesi fiyatının %1,2'si olacak ve kanun koyucu tarafından yılda bir defadan fazla gözden geçirilemeyecek.

Vakfın başvurabileceği tahkim mahkemesi geliştiricinin anlaşmalarına meydan okuyan ifadelerle. Geliştiricilerin tahkim yöneticilerini onaylar.

Ortak inşaatta katılımcıların durumu, hakları ve garantileri

Yasa, paylaşılan inşaatta bir katılımcıyı tanımlar. İnşaata katılan ve geliştiriciye karşı bir katılım sözleşmesi temelinde hak talebinde bulunan bir vatandaş olarak anlaşılmaktadır. paylaşılan inşaat, geliştiricinin Fona zorunlu katkılar (katkılar) yaptığı apartman binalarının ve (veya) diğer gayrimenkul nesnelerinin ortak inşaatına katılımla ilgili mevzuata uygun olarak akdedilmiştir.

İflas yediemini, ortak inşaatta katılımcılara karşı yükümlülükleri yerine getirmek için başka bir geliştirici aramak ve çekmek için gerekli makul önlemleri almakla yükümlü olduğu tespit edilmiştir.

Ortak inşaattaki katılımcıların toplantısı, ortak inşaata katılım sözleşmesinin ödenen bedeli tutarında, ancak ortalamadan fazla olmamak üzere Fon'dan tazminat alarak geliştiricinin yükümlülüklerini yerine getirme yöntemine karar verebilecektir. 120 metrekare içinde piyasa değeri m.

Aynı zamanda, ortak inşaattaki katılımcılar, aşağıdakileri yaparak talepleri geri ödeme fırsatına sahip olacaklar:

1) devam eden bir inşaat nesnesinin onlara devri;

2) konutların kendilerine devredilmesi;

3) başka bir geliştiriciyi çekmek.

Kararlar, her bir inşaat nesnesi ile ilgili olarak, yalnızca bu nesneyle ilgili olarak oyların 3/4'ü oranında hak iddia eden ortak inşaat katılımcıları olan vatandaşlar tarafından ayrı ayrı alınır.

Geliştiricinin iflası durumunda inşaat katılımcıları tarafından iddiaların sunumunun özellikleri

Kanun, gereksinimlerin katılımcılar tarafından sunulması için aşağıdaki algoritmayı oluşturmuştur:

1) geliştirici başkanı, iflas mütevelli heyetinin onay tarihinden itibaren on takvim günü içinde, inşaattaki tüm katılımcılar hakkında kendisine bilgi aktarır;

2) iflas mütevellisi, geliştiricinin başkanından bilgi aldığı tarihten itibaren beş gün içinde, inşaatta belirlenen tüm katılımcılara iflas davasının açıldığını bildirir;

3) inşaat katılımcıları taleplerini iflas mütevellisine sunar;

4) iflas mütevellisi, inşaat katılımcılarının taleplerini değerlendirir ve bunları, alacaklıların alacakları kaydının bir parçası olan konutların devrine ilişkin talepler kaydına dahil eder.

Alacaklıların alacakları kaydı, borçlunun iflasının ilan edilmesi ve iflas işlemlerinin başlamasına ilişkin bilgilerin yayınlanmasından itibaren üç aylık süre sonunda kapatılır. İnşaat katılımcılarının gereksinimleri, bu tür bir kaydın kapanış tarihine bakılmaksızın, iflas mütevellisinin bildiriminin alındığı tarihten itibaren en geç üç ay içinde bu gereksinimlerin sunulması üzerine konutların devri için gereksinimler kaydına dahil edilir. .

Önceki mevzuata göre, inşaat katılımcılarının iddiaları, müteahhitin iflas işlemlerini önemli ölçüde geciktiren bir mahkeme kararına dayanarak sicile dahil edildi ve ayrıca sorunun nasıl çözüleceği konusunu çözmek için inşaat katılımcıları toplantısı yapıldı. alacaklarını ödemek için. Artık tahkim mahkemesi, inşaat katılımcılarının iddialarını ancak iflas davasına katılan kişilerin iflas yediemine açılan iddialara itiraz etmesi durumunda değerlendirecektir.

Tesisin inşaatını tamamlamak için alınacak önlemlerin finansmanı

Yasa, ortak inşaatta katılımcılardan fon toplanan tesislerin inşaatını tamamlamak için alınan finansman önlemleri prosedürünü sağlar.

Bu tür faaliyetler, Fon ve/veya üçüncü şahıslar tarafından geliştiriciye verilen hedefli bir kredi (kredi) veya Fon pahasına gerçekleştirilebilir. Bu tür hedeflenen krediler (krediler), devam eden bir inşaat rehni ile güvence altına alınabilir ve arsalar(arazi hakları). Bu tür krediler (krediler) üzerindeki alacaklar, cari ödemelere ilişkin alacakların üçüncü önceliğinin bir parçası olarak geri ödenir.

iflas prosedürü

Yasa, geliştiricinin iflas davası düşünüldüğünde, izleme ve mali kurtarma prosedürlerinin uygulanmayacağını belirledi. İlk adım, bir iflas prosedürü başlatmaktır. Aynı zamanda, iflas işlemleri sırasında borçlunun ödeme gücünün geri kazanılabileceğine inanmak için yeterli neden varsa, harici yönetime geçiş mümkündür.

Bu tür değişiklikler, geliştiricinin iflas davasında tahkim yöneticisi ve mahkeme tarafından alınan önlemlerin izlenmesi ve optimize edilmesi için halihazırda zorunlu olan prosedürün hariç tutulması nedeniyle geliştiricinin iflas prosedüründe bir azalmaya yol açacaktır.

Paylaşılan inşaatta katılımcıların gereksinimlerini karşılama özellikleri

Ortak inşaattaki katılımcıların toplantısına ilişkin karar, her bir inşaat nesnesi ile ilgili olarak, böyle bir nesne için konut binalarının devri için gereklilikler kaydında yer alan gereksinimleri olan ortak inşaat katılımcıları tarafından ayrı ayrı alınır. Ortak inşaat katılımcıları, konut binalarının devri için gereklilikleri olmayan diğer inşaat projeleri hakkında karar vermezler.

Ortak inşaattaki katılımcıların toplantısı, bu inşaat nesnesi üzerinde oy kullanma hakkına sahip ortak inşaat katılımcılarının ortak inşaattaki bu tür katılımcıların toplam sayısının en az üçte birini oluşturması ve oyların yarısından fazlasına sahip olması durumunda uygundur. paylaşılan inşaatta bu tür katılımcıların toplam oy sayısının

Emlak fiyatları her yıl hızla artıyor. 2019 için bile stüdyo daire Moskova'nın elverişsiz bir bölgesinde, çoğu Rus ailesi için karşılanamaz bir masraf olabilir.

Herkes durumdan kendi yolunu bulur: bir gün kendi dairesini satın alma umuduyla yıllarca para biriktirin (bu yöntem ekonomik olarak verimli değildir, çünkü bir para biriminin fiyatı birkaç yıl içinde birkaç kez artabilir veya azalabilir), kredili satın alma için gereken tutarı büyük bir yüzde altında alın.

En mantıklı karar ortak inşaatta yer almak olacaktır. Bir kişi müteahhit ile bir işbirliği anlaşması yapar ve uygun bir fiyata bir daire alabilir.

2019 yılında yürürlüğe girdi yeni yasa paylaşımlı inşaatın sadece apartmanlara değil şehir evlerine de yayılabileceği bir proje. Geliştiriciler için gereksinimler, sözleşmenin maliyetini oluşturma prosedürü ve feshi de değişti.

Paylaşılan inşaatın kökenleri SSCB'den gelmektedir. Kendi gayrimenkulünüzü almak için vatandaş Sovyetler Birliği büyük bir kuyrukta durmanız gerekiyor. Oldukça sık, insanlar birkaç yıl sıralarını beklediler.

Bazı vatandaşlar bekleme süresini önemli ölçüde azaltmak için konut kooperatiflerinde birleşmeye başladı. Bu tür derneklerin üyeleri daha kısa sürede bir daire alabilirler. Ayrıca bu tür kişiler için gayrimenkul inşa edilirken bireysel özellikleri de dikkate alınmıştır.

Benzer bir ilke bugün de geçerlidir. Hissedarlar, geliştirici ile bir sözleşme hazırlar. Birinci taraf kısa sürede ve çok uygun fiyata konut alırken, ikinci taraf hisse senedi sahiplerinin fonları pahasına inşaat yapıyor ve kredi alma ihtiyacından muaf tutuluyor.

hissedarlar için koşullar

Ortak inşaat, hisse sahiplerine gayrimenkul edinmeleri için elverişli koşullar sunar:

Önemli tasarruf. İkincil piyasadaki daireler, yapım aşamasında olan dairelerden 2 kat daha pahalı olabilir.
Taksitli ödeme imkanı. Hissedar, inşaat devam ederken gayrimenkul için kademeli olarak ödeme hakkına sahiptir.
Geliştirici ile sözleşme imzalayan bir kişi, dairesinin düzenini bağımsız olarak belirleyebilir. Bu, gelecekte onarım ve yeniden geliştirme için çok para tasarrufu yapmanızı sağlayacaktır.

Bu avantajlar, vatandaşları geliştiricilerle bir anlaşma imzalamaya "çeker". Ancak ortak inşaat, ilk bakışta göründüğü kadar basit ve ideal bir prosedür değildir. Birçok tuzağı var.

riskler

Bu şekilde bir daire satın almak isteyen herkes olası risklerin farkında olmalıdır:

Hissedarlara daire teslimlerinin ertelenmesi. İnşaatı zamanında bitirmek her zaman mümkün değildir. Gecikmelerin malzeme gecikmelerinden inşaat için fon eksikliğine kadar pek çok nedeni olabilir. Geliştiricinin kendisinden para çekmek için sorunu oldukça basit bir şekilde çözebilirsiniz. Ama herkes bunun için gitmeye hazır değil. Fon eksikliği genellikle inşaatın tamamen durmasına ve öz sermaye sahibi tarafından fon kaybına yol açar.
Sözleşmenin yanlış sonuçlanması, bir daire satın alırken bir bireyin maliyetlerini önemli ölçüde artırabilir. Belgede herhangi bir yanlışlık varsa veya işlemle ilgili tüm bilgiler mevcut değilse, malın faaliyete geçmesi için pay sahibinden belirli bir miktar ödemesi istenebilir. Bu nedenle evrak işlerini mümkün olduğunca sorumlu bir şekilde ele almak gerekir. Bu konudaki deneyim yeterli değilse, uzmanların hizmetlerini kullanmak daha iyidir.

Sadece çıkar sahiplerinin karşılaşabileceği en yaygın zorluklar yukarıda listelenmiştir. Gerçekte, çok daha fazlası olabilir.

Bir anlaşmanın sonuçlandırılması

Bu işlemdeki en önemli an, sözleşmenin imzalanmasıdır. Olayların sonraki sonucu buna bağlı olacaktır. Bir belge derlenirken aşağıdaki koşullar yerine getirilmelidir:

İnşaat nesnesi. Bununla ilgili tüm bilgileri ayrıntılı olarak açıklamak gerekir: tam ad, binanın türü, kat ve daire sayısı ve nesneyi tanımlayacak diğer veriler.
Her iki tarafın da sözleşmedeki hak ve yükümlülükleri. Belgede ne kadar ayrıntılı açıklanırsa, o kadar az yanlış anlama ortaya çıkabilir.
İnşaat süresi.
Faaliyette olan hisse sahiplerine dairelerin kesin devir tarihi.
Sözleşmenin tüm şartlarına uygunluğu sağlayan bir belge.
Nesnenin fiyatı, ödeme koşulları ve koşulları. Dairenin tam maliyeti, yalnızca doğrudan inşaat maliyetlerini değil, aynı zamanda geliştiricinin iş için ücretini de içerir. Maliyet, toptan veya taksitler halinde ödenebilir.
Sözleşmenin Sicile kaydedilmesine ilişkin veriler.

Aşağıdakileri yapan ortaklarla işbirliğine girmemelisiniz:

Diğer belgelere (alım satım, kredi vb.) dayalı olarak bir anlaşma sunarlar.
Nesnenin şüpheli düşük değerini koyun.
Gerçekleri çarpıtıyorlar, mal hakkında yanlış bilgi veriyorlar.

yenilikler

Yukarıda belirtildiği gibi, 2019 yılında mevzuatta Rusya Federasyonu ortak inşaat ile ilgili bazı değişiklikler olmuştur. Öncelikle artık sadece apartman daireleri için işlem yapılmıyor. apartman binaları ama aynı zamanda şehir evleri için.

Şehir evi küçük ev birkaç çok katlı daireden oluşan. Her birinin ayrı bir girişi var yani alışılagelmiş çok katlı binalarda olduğu gibi ortak bir girişi yok. Bu tür evlerin sakinleri, kural olarak, kendi garajlarına ve küçük bir verandaya sahiptir. Bu tür binalar Avrupa'da büyük popülerlik kazandı, Rusya'da uzun süredir pek yaygın değildi.

Ayrıca, ortak inşaata katılırken gayrimenkulün kesin fiyatını belirleme prosedürü de değiştirildi. Daha önce, sözleşme, hissedarın bir konut tesisinin inşası için müteahhite ödediği tam maliyeti belirtmelidir. Maliyeti içerebilir inşaat işleri ve bireysel ortak hizmetleri.

Göre yeni baskı yasa, şimdi tam fiyat ayrıca konut dışı alanın (balkon, veranda vb.) Ek birimlerinin sayısına da bağlıdır. Ayrıca sözleşme bedeli ancak belgenin resmi olarak tescil edilmesinden sonra ödenir.

Önceden, geliştirici sözleşmenin ana şartlarına uymazsa, hissedar sözleşmeyi serbestçe feshedebilirdi. Şimdi anlaşmayı iptal etme prosedürü biraz daha karmaşık. Sadece duruşmadan sonra mümkündür. Mahkeme, geliştiricinin kurulan sözleşmeye aykırı hareket ettiğini tespit ederse feshedilebilir.

Geliştiricilerin kendileri için yeni gereksinimler de öne sürüldü. Ortak inşaat işlemlerine katılabilmeleri için Yapı Bakanlığı'ndan görüş almaları gerekmektedir. Bu belge aslında bu tür faaliyetleri yürütmek için bir izin belgesidir. Bir görüş almak için, uygun belge paketi ile İnşaat Bakanlığı ile iletişime geçmelisiniz. Başvurunun değerlendirilme süresi 30 takvim gününden fazla değildir.

Geliştiriciler kendilerine sunulan gereklilikleri yerine getirmezlerse fikirlerini kaybederler, bu konuda tüm pay sahiplerine yazılı mesaj veya e-posta yoluyla bilgi verilir.

Ortak inşaat karlı, ancak oldukça riskli bir anlaşmadır. Geliştiricilerle işbirliği hakkında herhangi bir karar vermeden önce, temel bilgileri incelediğinizden, artıları ve eksileri tarttığınızdan emin olun. Aşağıdaki videoda 2019 için bu prosedürdeki paylaşılan inşaat, yenilikler hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz:

Bu nedenle, ortak inşaat, bir bireyin inşaat aşamasında bile uygun koşullarda bir daire satın almasına ve geliştiricinin bir apartmanın veya şehir evinin inşası için kendi maliyetlerini pahasına en aza indirmesine veya tamamen azaltmasına izin veren bir anlaşmadır. özkaynak sahiplerinin nakit yatırımları.

Gazetecilere, başkanın ortak inşaattan bankacılık desteği yoluyla proje finansmanına geçiş olasılığını değerlendirme talimatından bahsetti. Belirli bir tarih hakkında konuşmadı.

Bakan, yaz aylarında ortak inşaatın terk edilmesi gerektiğinden bahsetti. Men, "Elbette bir gün ortak inşaattan uzaklaşıp bankacılık desteğine geçmek için çabalamalıyız, ancak bu bugün ve yarın değil, görevimiz ise ortak inşaata katılan insanları mümkün olduğunca korumak." .

Piyasa katılımcıları, geliştiricilerin projelerini uygulamak için hala çoğunlukla kredi kullandığını söylüyor. Ancak hisse senedi sahiplerinin fonları onlar için çok daha ucuz.

“Burada soru, proje finansman mekanizmasının kendisiyle ilgili değil, bankaların geliştiricilere borç verme oranıyla ilgili. Ingrad geliştirme şirketinin genel müdürü, bugün geliştiriciler için banka fonlarının, hisse sahiplerinin parasından çok daha pahalı bir kaynak olduğunu söylüyor.

City-XXI Century Development Group'un finans direktörü, piyasada banka finansmanı çekmeden konut inşa eden oyuncular var, ancak bunların azınlıkta olduğunu söylüyor. bu ya en büyük şirketler, veya bankacılık veya devlet kurumlarına bağlı şirketler veya kredi yükünün seviyesini dikkatlice hesaplayan ve ağırlıklı olarak kendi fonlarıyla inşa eden şirketler.

Granel Group, bugün geliştiricilerin yalnızca dörtte birinin masrafları kendilerine ait olmak üzere inşa ettiğini belirtiyor. Ayrıca, proje finansmanına tam bir geçişin, geliştiricilerin %90'a varan bir kısmının bölgesel düzeyde piyasadan ayrılabilmesine yol açabileceğini de ekliyorlar.

“Bölgelerde inşaat maliyeti yaklaşık 25 bin ruble. metrekare başına Ortalama satış - 35 bin ruble. metrekare başına m.Bu koşullar mali açıdan bölgeler için külfetlidir ve işletme kârsız hale gelir ”diyor şirket.

Geliştirme Direktörü Andrey Tsvet, ortak inşaat yasasında yapılan değişiklikleri hesaba katarsak, bu işin karlılığı her yıl daha da azaldığından, yalnızca geliştirmeden kâr elde etmeyen mali açıdan istikrarlı şirketler piyasada kalacak. Granel Group'un .

1 Temmuz 2018'de yürürlüğe girecek olan müşterek yapılaşma kanununda yapılacak değişikliklerden bahsediyoruz. Aynı anda birden fazla inşaat ruhsatı alınmasına yasak getiriyorlar, genel müteahhit, teknik müşteri ve geliştiriciyi aynı bankada hesap sahibi olmaya ve emanet hesapları kullanarak kendi aralarında hesaplaşmaya mecbur bırakıyorlar.

“Geliştiriciler için katı gereksinimler uygulandıktan sonra, diğer ayarlamalardan bahsedebiliriz - geliştirme pazarının yapısı değişecek ve oyunun yeni kuralları için çok katı olan küçük oyuncular buradan ayrılacak. Aynı zamanda sektörün yapısında bir değişiklik ve şirketlerin konsolidasyonu öngörülebiliyorsa o zaman arz hacminde bir azalmadan bahsetmek için erken” paylaşımında bulundu. Est-a-Tet Anahtar İş Ortağı Yöneticisi.

Unutulmamalıdır ki, geçen yıl için gereksinimler en küçük beden nüfustan fon çeken geliştiriciler için yetkili sermaye. İzin verilen sermayenin boyutu, paylaşılan tüm inşaat nesnelerinin maksimum alanına bağlı olarak her bir geliştirici için ayrı ayrı hesaplanır.

Minimum büyüklük 2,5 milyon ruble ve 1,5 bin metrekare inşa etme planları var. Üstelik geliştirici, vatandaşların katılımıyla 500 bin metrekare inşa edecekse, kayıtlı sermayesinin en az 1,5 milyar ruble olması gerekiyor.

Buna ek olarak, bu yaz Başkan, geliştiriciler için tek bir katkı oranı belirleyen Hissedarların Haklarının Korunması Fonu'nu (Tazminat Fonu) imzaladı - bir hissedarla yapılan her sözleşmenin fiyatının %1,2'si. Aynı zamanda, uygulanması planlanan proje için geliştiricinin öz kaynak tutarı, tüm inşaat süresi boyunca maliyetinin en az% 10'u olmalıdır.

Sobolev, cumhurbaşkanının yeni girişimi hayata geçirilirse, banka inşaatı finanse ettiği için planın aslında pek değişmeyeceğine dikkat çekti. Ancak banka parasının kullanım süresi değişiyor.

“Banka daha uzun bir süre için borç verecek - sözde “uzun para”. Alıcılardan para almak için geliştiricilerin önce tesisi inşa etmesi gerekecek. Aslında şu anda ikincil konutların satıldığı gibi daire satışından bahsediyoruz ”dedi uzman.

Şirket sayısında bir azalma ve pazarın daha fazla tekelleşmesini bekleyebileceğimizden emin. Bu durumda metrekare maliyetinin artması ve azalan rekabet nedeniyle daire fiyatlarının artması kaçınılmazdır.

Konut maliyetinin artacağı ve diğer piyasa katılımcıları emin. Proje finansmanı, projelerin süresi dikkate alındığında, kredi için %20 ila %60 arasında fazla ödeme sağlayan yıllık %13-20 oranında tahsis edilir. Metrium Group'un yönetici ortağı, bu miktarların elbette metrekare başına fiyata yansıtılacağını ve bunun şimdiye kadar olduğundan çok daha pahalı hale geleceğini söylüyor.

“Proje finansmanının işe yaraması için kredinin ucuz ve uzun vadeli olması gerekiyor, ancak bugün Rusya'da tam da bu tür yatırımlarda ciddi bir kıtlık var. Ve sermaye maliyetinin yüksek olduğu koşullarda, geri ödemeyi hızlandırma ihtiyacı artıyor, bu nedenle, geliştiricilerin veya bankaların uzun vadeli ve pahalı projelere dahil olması kârsız” diye inanıyor.

Ona göre, başta döviz piyasası olmak üzere uzun vadeli yatırımlar için makroekonomik istikrar ve öngörülebilirlik son derece önemlidir. Bugün de yok ve 2014'teki devalüasyonun bir daha olmayacağına dair garantilerin olmaması, proje finansmanının getirilmesinin önündeki en büyük engel.

Tam proje finansmanı ile sırasıyla DDU kapsamında daire satmaya gerek yoktur, sadece işletmeye alınan yeni binalar piyasada görünecektir. Elbette kazı aşamasında satılanlardan daha pahalı olacaklar.

“Geldiğimiz aşamada proje finansmanına geçiş yakın gelecek olarak görülmemelidir. Sadece bu inşaat finansman planının geliştirilmesi için koşullar yaratmaya yönelik somut adımlar gördüğümüzde piyasada bir etki olacaktır. Şimdi, hisse sahiplerinden gelen fonların cazibesiyle başarılı bir şekilde bir arada var oluyor ve bence durum önümüzdeki 5-10 yıl içinde değişmeyecek” dedi.

Pavel Poselenov da kısa sürede tamamen proje finansmanına geçmenin mümkün olmayacağına inanıyor, beş yıl veya daha fazlasından söz edebiliriz.

Bu arada, Rusya'da aldatılmış hissedarların sorunu ciddi. Başkan yaptığı açıklamalarda ona birden fazla hitap etti. Bugün sağlanan bölgeler yol haritaları 40 bine yakın vatandaşın sorununun çözülmesi konusunda dolandırıldı.

Ama bazı milletvekillerine göre sorun çok daha büyük ve konut inşaatına yatırım yapıp konut alamamış 150 bin kişiden bahsediyoruz.

Mikhail Men, bölgelerdeki ortak inşaatlar üzerinde uygun kontrolün olmamasından bahsediyor. Ayrıca, ülkenin tüm kurucu kuruluşlarında ortak inşaat alanında kontrol uygulamak için birleşik bir prosedür oluşturulmasının ve Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının devlet inşaat denetim organlarına kontrol yetkilerinin verilmesinin planlandığını belirtiyor.

Bakanlık belgelerinde, "Bu, inşaatın zamanlamasının ve kalitesinin eşzamanlı kontrolünü ve hissedarlardan fonların hedeflenen kullanımının kontrolünü sağlayacaktır" dedi.

Şimdi öz sermaye inşaatı popülerlik kazanıyor ve bu makale, hata yapmamak ve her şeyi doğru yapmak için 2020'de bu konuda bilmeniz gerekenleri söylüyor. Bu tür bir popülerlik, ortak inşaatın insanların çok rekabetçi fiyatlarla yeni konut satın almalarına izin vermesi gerçeğinden kaynaklanmaktadır ki bu elbette çok büyük bir artı. Ancak, her durumda, önce her şeyi anlamanız gerekir. önemli nüanslar. 2020'den bu yana bu konuda neredeyse hiçbir şeyin değişmediğini belirtmekte fayda var. Yıllardır aynı şartlar devam ediyor.

Her şeyden önce, birçok Rus vatandaşının neden ortak inşaatlara yatırım yapmayı tercih ettiğini anlamakta fayda var:

Yeni binalardaki daireler genellikle ikincil piyasadan çok daha ucuzdur. Yeni evinizi çok karlı bir şekilde satın alabileceğiniz ortaya çıktı.
Tüm miktarı bir kerede hazırlamanız gerekmez. Bina devam ederken daire için her zaman ödeme yapabilirsiniz.
Size tamamen uyacak bir düzeni önceden seçebilirsiniz. Bu, gelecekte tasarruf etmenize yardımcı olacaktır. onarım işi. Tabii ki, çeşitli olduğunu dikkate almanız gerekir. teknik gereksinimler Bu gözlemlenmelidir.

Sonuç olarak, yeni bir evin inşaatının alıcılar pahasına yapıldığı ortaya çıktı. Bu seçenek hem geliştiriciler hem de apartman sahipleri için faydalı olacaktır. Tüm anların Rus yasalarına göre düzenlendiği unutulmamalıdır. Geliştiricinin tüm hissedarlarına karşı sorumlu olduğunu bilmelisiniz.

Özkaynak katılımı nasıl çalışır?

Hissedar olmaya karar verirseniz, tüm nüansları bilmeniz gerekir. Konut inşaatı söz konusu olduğunda dikkate alınması gereken birçok şey vardır. Bir ev inşa etmek için müteahhit, bireylerden veya tüzel kişiler sırayla bu binayla ilgilenenler. Böylece, bir ev inşa etme aşamasında bir daire satın almak isteyen sıradan vatandaşlar veya aynı anda birkaç daire satın alan şirketlerin hisse sahibi olabileceği ortaya çıkıyor. geliştirici ve sahibi arsaöz sermaye inşaatına da katılır.

Katılım prosedürünün birkaç aşaması vardır:

Bir şirket kurmak için bir inşaat ruhsatı almanız gerekir. Bu belge olmadan bir ev inşa etmeye başlayamaz, çünkü bu bir ihlal olacaktır. Rus mevzuatı.
Bu izin alındıktan sonra tasarım beyanı yayınlanır.
Ayrıca, bu evin inşasıyla ilgilenen menfaat sahiplerinin ilgisini çekmektedir.
hisse anlaşması hatasız Rosreestr'e kayıtlı.

Yerel yönetimden bir ev inşa etme izni alınabilir. Böyle bir belgeyi elde etmek için, tüm teknik standartları karşılayan bir proje sağlamanız gerekecektir. Genellikle, özellikle geliştirici bir yıldan uzun süredir piyasadaysa, kağıt elde etmede herhangi bir sorun yoktur.

Proje beyanı, inşaat planı hakkında ve doğrudan geliştiricinin kendisi hakkında gerekli tüm bilgileri sağlayacak belgedir. Bu makale herkesin okuyabilmesi için medyada veya internette yayınlanmalıdır. Bu, geliştiricinin ilk sermaye katılım sözleşmelerini imzalamaya başlamasından iki hafta önce yapılmalıdır. Rus yasalarına göre, geliştirici bu tür bilgileri yayınlamayabilir, ancak ihtiyacı olan herkese sağlaması gerekecek ve bu da süreci büyük ölçüde karmaşıklaştıracaktır.

Hisse senedi sahiplerini çekmek, inşaatın geleceğine yatırım yapmakla ilgilenen insanlar için bir arayıştır. Aynı zamanda, Rus mevzuatı ihlal edilmemelidir. Ancak bu bile yeterli olmamakla birlikte gerekli tüm şartların öngörüldüğü ek sözleşmeler yapılmaktadır.

Yatırımdan farkı

Gayrimenkul yatırımcısı olmaya karar veren pek çok kişi, inşaata yatırım yapmanın bir yatırım olduğunu düşünür. Ancak, yatırım yapmak ve öz sermaye oluşturmak farklı şeylerdir ve bu dikkate alınmalıdır. Her şeyden önce, bu iki kavram farklı yasal düzenlemelerle düzenlenmiştir - Medeni Kanun'da yatırım ve ortak inşaat - Federal yasa paylaşılan inşaatta (FZ). Burada başka farklılıklar da var:

Özkaynak inşaatı, özkaynak sahiplerinin mülkiyetlerinde daire almalarını sağlamayı amaçlamaktadır. Yatırım, daha fazla kar için bir fırsattır.
Sadece nakit değil, örneğin menkul kıymetler de yatırım işlevi görebilir. Ortak inşaat durumunda, sadece nakit kabul edilir.
Ortak inşaat, zorunlu devlet kaydı gerektirir. Yatırım yapmak farklıdır.
Riskler yatırımcılara veya geliştiriciye yüklenebilir.
Yatırımlarda sözleşme zorunludur. Ortak inşaat durumunda, yalnızca geliştiricinin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiği durumlarda.

Hisse senedi sahibinin bir yatırımcı olmadığı ve kesinlikle farklı şemalar etkileşimler. Bir hissedar, inşaat aşamasında konuta yatırım yapmaya karar veren sıradan bir mal sahibidir. Ortak inşaata herkes katılabilir.

Antlaşma

Hissedar olmadan önce, belirli belgelerin nasıl doğru bir şekilde düzenlendiğini bulmanız gerekir. Bu, kaçınmanıza izin verecektir ciddi hatalar ve her şeyi doğru yapın. Müşterek inşaat sözleşmesi, geliştiricinin evin inşaatını tamamlamayı, faaliyete geçirmeyi ve prensip olarak hissedarlara karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirmeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Sözleşme, aşağıdaki zorunlu maddeleri içermelidir ve bunlar olmadan tamamlanmış sayılmaz:

İnşaat objesi hakkında en doğru ve detaylı bilgi kayıt altına alınmalıdır.
Her iki tarafın - geliştirici ve sermaye sahipleri - hakları ve yükümlülükleri ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
Dairelerin hisse sahiplerine devredileceği tarihler kesin olarak belirtilmelidir.
Ayrıca, belge dairenin sahip olacağı fiyatı da belirtir. Orada ayrıca, miktarın tam olarak nasıl ödenmesi gerektiği - hemen veya kısım kısım taksitler halinde - belirtilir.
Belirtildi garanti süresi. Çoğu zaman üç yıldır.
Görevlerin yerine getirilmesinin sağlanacağı yöntem belirlenir - rehin, sigorta sözleşmesi. Sigorta çok iyi bir yol kendini koru.

Maddelerden en az biri eksikse, sözleşme geçersiz sayılır.

Pay sahiplerinin hak ve yükümlülükleri

Sadece geliştiricinin değil, hisse senedi sahiplerinin de kendi sorumlulukları olduğunu unutmayın. Hissedarların sorumlulukları şunları içerir:

Sözleşmede belirtilen şartlarda belirlenen miktarın ödenmesi.
Sözleşmede de belirtilen şartlar dahilinde dairenin kabulü.
Yasama düzeyinde belirlenen ceza ödemeleri.

Elbette hissedarın da kendi hakları vardır ve bunları bilmeniz gerekir, böylece geliştiriciden yasayı ihlal etmesi durumunda bir şey talep edebilirsiniz. Ana haklar aşağıdakileri içerir:

Hissedar, geliştiriciden ortak bir inşaat sözleşmesi kaydetmesini isteyebilir.
Müteahhitten ilgilendiğiniz tüm belgeleri - bir proje, bir inşaat ruhsatı, vb. - talep etme hakkınız vardır. Bu, Rus yasalarının ihlali olduğundan, geliştirici bu belgeleri sizden saklayamaz.
Sözleşmede belirtilen süre içinde müteahhitten size daire vermesini talep etme hakkınız vardır. Tabii ki, bu sadece yükümlülüklerinizi yerine getirmeniz ve daireyi tam olarak ödemeniz durumunda işe yarar.
Müteahhit daireyi son teslim tarihinden sonra kiraladıysa, bir ceza ödenmesini talep edebilirsiniz.
Eksikliklerin giderilmesi, belirlenen garanti süresi içinde geliştirici pahasına gerçekleştirilir.

inşaatçıdan ne isteniyor

Yalnızca haklarınız ve yükümlülükleriniz hakkında değil, aynı zamanda geliştiricinin yükümlülükleri hakkında da bilgi sahibi olmalısınız. Tüm bu noktalar en iyi şekilde önceden incelenir, o zaman hoş olmayan durumlara girmezsiniz. Geliştiricinin hakları aşağıdakileri içerir:

Geliştirici, bir apartmanın inşası için hissedarlardan fon toplama hakkına sahiptir.
Geliştirici yaptığı iş için ücret talep edebilir. Ayrıca, faiz sahibi zamanında ödeme yapmazsa cezai işlem uygulanabilecektir. Bu tür eylemler, Rus yasalarının ihlali değildir.
Başka türlü hareket etmek mümkün değilse mahkeme kararı mümkündür.

Geliştiricinin de birçok sorumluluğu olduğunu unutmayın:

Toplanan fonlar kesinlikle amaçlarına uygun olarak, yani bir evin inşası için kullanılmalıdır.
Sözleşme kaydedilmelidir.
Nesne, sözleşmede belirtilen süre içinde teslim edilmelidir.
Sözleşme şartlarının ihlal edilmesi durumunda cezaların ödenmesi.
Garanti süresinin ayarlanması.
Sözleşmenin herhangi bir nedenle feshedilmesi halinde tüm tutarın iadesi.

Geliştiricinin yetkili sermayesinin gerekliliklerini bilmek önemlidir. En az 2,5 milyon ruble olmalı.

Böylece, hissedarların konut binalarının inşaatını tamamlamayan vicdansız müteahhitlerden korunduğunu fark edebilirsiniz. Tabii ki, her durumda, en zorunlu olmayan bir şirketle işbirliğine başlarsanız zaman kaybedebilirsiniz.

Yine de DDU'nun mülkiyetinde bir daire düzenlemeniz gerektiğini unutmayın. En yaygın belge paketi hazırlandığı için burada herhangi bir sorun yaşamamalısınız - sözleşmenin kendisi, daireyi devretme eylemi, ödemeyi onaylayan bir sertifika devlet vergisi, pasaport, teknik döküman bir daire için.

2020 yılında ortak yapılaşmaya ilişkin yasa tasarısında herhangi bir değişiklik yapılmadı. Sözleşmeyi zaten imzaladıysanız, yasadaki değişiklikler sizi etkilemeyecektir, bu nedenle endişelenecek bir şey yok.

Rusya'da, yapım aşamasında konut satın almak için yeni bir plana geçilmesi planlanıyor - ortak inşaat yerine proje finansmanı gelecek. RBC-Nedvizhimost, yeni planın DDU satışlarından nasıl farklı olduğunu açıklıyor

Rusya Devlet Başkanı Vladimir Putin, bu yıl 15 Aralık'a kadar, özkaynak inşasını kademeli olarak banka kredileri ve diğer finansman kaynaklarıyla değiştirmek için önlemler alıyor. Konut geliştiricileri için vatandaşların riskini en aza indirmesi gereken bir proje finansman planına geçiş üç yıl sürecek.

Bu, gelecekte geliştiricilerin inşaatı finanse etmek için hisse sahiplerinden fon çekemeyeceği anlamına gelir. Sınırlı katılımın benzer uygulaması bireyler konut inşaatında birçok faaliyet göstermektedir yabancı ülkeler ve bankaların pahasına inşaatın finanse edilmesini içerir.

Yeniliklerin temel amacı, aldatılan hisse senedi sahiplerinin sorununu çözmektir. “Vatandaşlar kendi fonlarını riske atmayacaklar, ancak hemen mülk olarak kaydedilebilecek halihazırda inşa edilmiş konutlar satın alacaklar. Ancak aynı zamanda metrekare başına fiyatın fahiş hale gelmemesini ve bankaların ılımlı faiz oranlarında kredi vermeye hazır olmasını sağlamak gerekiyor ”diyor Rusya İnşaat Bakanlığı başkanı Mikhail Men, RBC Real Estate'e yaptığı açıklamada değişiklik ihtiyacını açıkladı.

RBC-Real Estate'in editörleri, yeni finansman planının yeni bina alıcıları için hangi riskleri ortadan kaldıracağını ve bunun Rusya'daki konut piyasasını nasıl etkileyeceğini anladı.

Paylaşılan inşaata bir alternatif

Şu anda, Rusya'daki yeni binaların yaklaşık %80'i, ortak inşaat anlaşmaları (DDU) akdedilerek uygulanmaktadır. Bu şema, konut inşaatının, aslında tüm riskleri geliştiriciyle paylaşan bireyler olan hissedarlar pahasına gerçekleştirildiğini varsayar.

Bugün, herhangi bir inşaat projesi için üç finansman kaynağı vardır: özkaynak sahiplerinin fonları, banka (proje) finansmanı ve geliştiricilerin kendi fonları. “Geliştiricinin kendi fonları, toplamın %20 ila %40'ı arasında değişiyor. Sermaye yatırımları[ayrı bir konut kompleksi] inşası için gerekli olan, öz sermaye sahiplerinin fonları - yaklaşık% 50. Geri kalanı, kredi kuruluşlarından ödünç alınan fonlardır (proje finansmanı, en fazla %50)," diyor milletvekili. CEO Endişe "Krost" Marina Lyubelskaya. Uluslararası danışmanlık şirketi Colliers International'ın ortağı Vladimir Sergunin, uygulamada, geliştiricinin proje için tahsis edilen kredi limitinin %30'undan fazlasını seçmediğini ve DDU kapsamında gelecekteki sayaçların satışlarının inşaatın başladığı andan itibaren başladığını ekliyor.

Üç yıl içinde tamamen devredilmesi planlanan proje finansmanı, inşaatın büyük ölçüde banka tarafından finanse edileceğini varsaymaktadır. Aynı zamanda, bankalar, geliştiriciler ve yeni binaların alıcıları arasındaki etkileşim için özel planlar ve koşullar henüz açıklanmadı. Gelişmiş emlak piyasalarında (aşağıdaki kutuya bakın), bu program kapsamında banka, borç yükümlülükleri için teminat görevi gören konut projelerinin uygulanmasına ve fonların geri dönüşüne yatırım yapar. kredi kuruluşu geliştiricinin varlıkları pahasına değil, yeni proje tarafından üretilen nakit akışları pahasına gerçekleşir. Yani bankanın parasıyla evin inşaatı yapılıyor. Aynı zamanda, proje finansmanı borç verme anlamına gelmez: proje finansmanı oranları inşaatçılar için mevcut kredilerden çok daha düşük olabilir.

“Yeni program, vatandaşların inşaat halindeki konut yatırımlarını kaybetme ve sonuç olarak daire alamama riskini ortadan kaldıracak. Geliştiriciler için, inşaat için fon toplama mekanizması basitleştirilecektir (çok sayıda kişi yerine, bir veya iki banka ve sınırlı sayıda profesyonel yatırımcı olacaktır). Ek olarak, çekilen finansman hacimleri ile inşaat aşamaları arasındaki tutarsızlık riskleri ortadan kaldırılacak - finansman, gerektiğinde onaylanan hacim dahilinde gerçekleştirilecek ”dedi.

Banka finansman planı Konut yapımı bakan, devlet için riskleri azaltır - "sektör için bütçe desteğine ihtiyaç duyulma olasılığını en aza indirir" diye ekledi. Bu, inşaatçılar tarafından temerrüde düşme durumunda evlerin devlet bütçesinden değil, projeyi finanse eden bankaların veya sigorta şirketlerinin parasıyla tamamlanacağı anlamına gelir.

Yeni sisteme nasıl geçecekler?

Hisseli inşaattan proje finansmanına geçişte ilk adım, İnşaat Bakanlığı bünyesinde Hissedarların Haklarını Koruma Fonu'nun ortaya çıkması oldu. İkinci aşama, 218-FZ normlarının 1 Temmuz 2018'de yürürlüğe girmesi olacak ve bu, ortak inşaat mevzuatında değişiklikler anlamına geliyor. Ayrıca bu aşamada, bölgelerde ortak inşaatlar üzerinde birleşik bir kontrol sistemi oluşturulması planlanmaktadır.

Bir sonraki adım, genel olarak bankaların konut inşaatını nasıl finanse edeceğini değerlendirecektir. “Bu alanda kendini haklı çıkarırsa, o zaman gelecekte, risklerin yetkin bir şekilde değerlendirilmesi ve kredi kaynaklarının maliyetindeki düşüş dikkate alınarak, bu, öz sermaye inşaatının kademeli olarak proje finansmanı ile değiştirilmesini mümkün kılacaktır. konut satın alınabilirliğinin korunması, ”dedi Mikhail Men RBC-Nedvizhimost'a.

İnşaat Bakanlığı başkanı, özel şahısların yatırımlarına dikkat çekti. Konut yapımı yaklaşık 3,5 trilyon ruble. şu anda. “Öncelikle bankacılık sektöründen bir cevap almalıyız: Bankalar bu 3,5 trilyon rubleyi ne zamana kadar ve hangi paranın yerine koyabilecekler? Bankacılık sistemi bu kadar büyük bir finansman hacmine sahip mi? Ve eğer öyleyse, hangi dönem için? Konut inşaatı vatandaşlar tarafından değil, bankalar tarafından finanse edildiğinde daha medeni bir tutuma geçmeden önce hesap yapmak gerekiyor” dedi.

Rusya'da sermaye inşaatı

214-FZ'ye göre bugün, Rusya'da inşa edilen konutların yaklaşık% 80'i ortak inşaat katılımcılarının pahasına finanse ediliyor. 2017'nin üçüncü çeyreği itibariyle, ülke genelinde kayıtlı yaklaşık 1,1 milyon aktif okul öncesi kurum bulunmaktadır. Rusya Merkez Bankası'na göre, vatandaşların bir DDU'nun teminatı üzerine alınan ipotek borcu yaklaşık 1 trilyon ruble ve ilk taksit dikkate alındığında bu miktar 1,5 trilyon rubleye çıkıyor.

Diğer% 20 - esas olarak hazır evlerde daire satışı ön anlaşmalar satış ve satın alma, ayrıca konut sertifikalarının verilmesi (çok nadiren) veya henüz piyasadan tamamen çıkmamış konut kooperatifleri planı da vardır.

Geliştiricilerin korkuları

Genel olarak, RBC-Nedvizhi editörlerinin görüştüğü müteahhitler ve emlakçılar, proje finansmanının yeni dolandırılan hisse senedi sahiplerinin ortaya çıkması açısından alıcılar ve devlet için tüm riskleri ortadan kaldıracağı konusunda yetkililerin pozisyonuna katılıyor. Aynı zamanda, emlak piyasasındaki bazı oyuncular, yeni bir plana geçişin, geliştiriciler için pahalı krediler nedeniyle konut maliyetini artıracağına inanıyor.

Osnova Şirketler Grubu Başkanı ve Morton'un eski başkanı Alexander Ruchev, proje finansmanına geçiş için herhangi bir özel zorluk ve engel görmüyor. Ona göre, bugün piyasa zaten bu şemaya göre ve oldukça başarılı bir şekilde çalışıyor - inşaat maliyetlerini ve fiyatları artırmadan. “Örneğin, Rusya Tasarruf Bankası'nın proje finansmanının katılımıyla Moskova bölgesinde bir proje uyguluyoruz. Evet, aynı zamanda hissedarlardan para çekiyoruz, ancak inşaatın finansmanı üzerinde hiçbir etkileri yok ve biz onlara bağlı değiliz ”diyor Ruchiev. Ona göre istikrar marjına sahip olmayan küçük şirketler bankalardan para toplama fırsatını kaybedecek ve muhtemelen piyasadan çekilecek.

Marina Lyubelskaya, teorik olarak öz kaynak finansmanının proje finansmanıyla değiştirilebileceğine inanıyor, ancak şu koşula dikkat çekiyor: bu tür proje finansmanının etkin oranı, enflasyon oranı artı adil bir ücrete eşit olmalıdır. Dolayısıyla, enflasyon yıllık %4 ise, riskin getirisi ile birlikte nihai oran %8'den fazla olmamalıdır. "Bu oran, son tüketiciler için piyasadaki fiyatların mevcut seviyesini korurken, geliştiricinin marjını kaybetmeden, projelerin önemli bir kısmının hissedarlardan fon çekmesiyle proje finansmanı ile değiştirilmesine izin verecektir" diye açıklıyor.

Natalia Shatalina'ya göre fiyatların yükselmesini önlemek için, geliştiricilerin daha uygun oranlarda kredi alabilecekleri proje finansmanı için bir devlet desteği programı başlatmak gerekiyor. Natalia Shatalina, konut fiyatlarındaki olası artışın ana nedenlerini yapım aşamasında olan nesneleri daha fazla satın alma fırsatının olmaması olarak adlandırıyor. uygun fiyatlar- örneğin, inşaatın ilk aşamasında, şimdikinden %25-30 daha ucuza bir daire satın alabilirsiniz. bitmiş ev. Sadece hazır evleri ele alırsak, geliştiriciler için mevcut kredi oranlarına göre fiyatlarda% 10'a varan bir artış varsayabiliriz, diye tahmin ediyor.

Aynı zamanda, Est-a-Tet'in kilit ortak ilişkileri yöneticisi Roman Rodiontsev'e göre, ne ortak inşaatın reddedilmesi durumunda ne de başka bir nedenle fiyatlarda keskin bir artış beklenmiyor. Uzman bunu, her üç ayda bir sermaye piyasasına düşük fiyatlarla büyük miktarda yeni arzın girmesi ve bunun da yeni binalardaki genel arz fiyatları seviyesini tutması gerçeğiyle açıklıyor. “Proje finansmanlı yeni projeler çıksa bile, kat kat kat kat konut satışları piyasada kalacak. Sadece bu 3,4 milyon metrekarenin uygulanması için. Şu anda yeni binalarda mevcut satış oranında sunulan m konut, en az dört yıl sürecek ”diye bitiriyor Rodiontsev.

Gelecekte, tanımına bireysel bir yaklaşım faiz oranı, tüm projelerin farklı çekiciliği ve farklı risk seviyeleri olduğu için, İnşaat Bakanlığı basın servisi tahminde bulundu. İnşaat bakanlığına göre, profesyonel bir geliştiricinin proje finansmanı modeli üzerinde çalışması karlı olacaktır, çünkü inşaat için fon toplama mekanizması hem prosedürel olarak hem de yatırımcıdan inşaat için garantili fon akışı açısından basitleştirilecektir. .

Yurt dışına yapım aşamasında konut satışı nasıl yapılır?

Batı Avrupa'da, proje finansmanı, inşaat için fon toplamak için ana plan olarak kullanılmaktadır. Konut inşaatı ödünç alınan fonlarla yapılır ve alıcıların parası, ancak tesisler faaliyete geçtikten sonra açıklanan bankaların özel emanet hesaplarına gider ve ancak o zaman geliştirici kar eder.

Almanya'da inşaat tasarruf bankaları var - gelecekteki gayrimenkul alıcısı önce tasarruf bankalarına yatırım yapıyor ve birkaç yıl sonra bir ev satın almak için konut kredisine başvurabiliyor. Tasarruf banka hesaplarından elde edilen fonlar, yalnızca evlerin inşası için kullanılabilir.

Birleşik Krallık'ta konut emlakları şu fiyattan satılıyor: aşağıdaki ilke: projenin inşaat döngüsü sırasında, müteahhit inşaatı kendisi finanse eder ve bir daire için %5'e kadar avans alabilir, geri kalanı geliştiricinin veya yatırımcının kendi ve ödünç alınan fonlarıdır. Nesneyi faaliyete geçirdiğinde tam ödeme alır ve çoğu durumda nesneler bitirilerek teslim edilir. Geliştiriciler için proje finansmanının maliyeti %5-6'yı ve ipotek kredilerinin maliyeti - %1,5-3'ü geçmez.

İsrail'de, özkaynak finansman planı zamana göre dağıtılır: hissedar, inşaat ruhsatı verme aşamasında dairenin maliyetinin% 10'unu öder, sonraki kısım - nesne yerden ayrıldığında, geri kalanı - tamamlandığında tüm işlerin. Yani hissedarın ödemesi, tesisin inşaata hazır olup olmadığına bağlıdır.