Öz sermaye inşaat tazminat fonu: büyüklük, kanun. Öz Sermaye Yapım Tazminat Fonu Fonda yeterli para olmaması olabilir mi? sonra ne olacak

Bugün ortak inşaat, konut edinmenin oldukça popüler bir yoludur. doğrudan binanın yapımında görev alacak inşaat organizasyonu ile yatırımcılar, yani hissedarlar arasındadır. Hem tüzel kişiler hem de bireyler inşaat müşterisi olarak hareket edebilir.

Tarafların görevleri

Müteahhit- inşaat organizasyonu bir ev inşa etmeyi ve hissedarlar lehine teslim etmeyi taahhüt eder.

Hissedarlar sözleşme kapsamında, bir müteahhitin hizmetleri için ödeme yapmayı ve hazır konutları kabul etmeyi taahhüt ederler.

Özünde, ortak bir inşaat sözleşmesi bir yatırım işlemidir, ancak Medeni Kanun tarafından değil, özel yasal düzenlemelerle düzenlenir.

Paylaşılan inşaat sorunları

2005 yılında ülkemizde müşterek yapılaşma gelişmeye başlamıştır. Mevzuat bu tür inşaatlarla ilgili birçok değişikliğe uğradı, ancak bu, iyi niyetli bir müteahhit arayışında olan yatırımcıların sorunlarını azaltmadı. Bugüne kadar, ortak inşaat büyük bir risktir, bir yatırımcı konutsuz ve fonsuz bırakılabilir. Ya binayı kendi başına işletmeye almak zorunda kalacak ya da mülkiyet tescili ile ilgili sorunlar olacak.

İnşaat Bakanlığı, uzun süredir ortak inşaat için bir tazminat fonu oluşturma girişimlerinden vazgeçmedi. Ve son olarak, bu yılın Temmuz ayından bu yana hükümet düzeyinde bir yeni araç, yeni inşa edilen binalarda ev alıcılarının çıkarlarını korumak ve geliştiriciler için oyunun kurallarını değiştirmek için tasarlandı. Tazminat fonu 1 Ocak 2017'de resmen var olmaya başlasa da, oluşumun işlemesi gereken prosedürler tam olarak geliştirilmemiştir.

Fonun özü

Tazminat Fonu, inşaatın tamamlanmaması veya geliştirici tarafından diğer yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda vatandaşları olası kayıplardan korumak için tasarlanmış bir organizasyondur.

Fona, hissedarların halihazırda var olan sorunlarını çözme yükümlülüğü verilmemiştir. Basitçe söylemek gerekirse, zaten dolandırılan yatırımcıların dört gözle bekleyecekleri bir şey yok. Bunun nedeni, mevcut sorunları şimdi çözmeye başlarsak, organizasyonun basitçe iflas edeceği gerçeğidir.

Katkı tutarları

Geliştiriciler için katkı miktarı, bir hissedarla yapılan her işlemin fiyatına göre hesaplanacaktır. Geliştiricinin, öz sermaye katılımına ilişkin ayrı bir anlaşmanın devlet tescili sırasında katkıda bulunması gerekecektir. Bununla birlikte, geliştirici için tarife, ortak geliştirmeye katılım için sözleşme fiyatının marjinal faiz oranını aşmamalıdır. Genel olarak, mevzuatta yapılan değişikliklerin imzalanması sırasında geliştiriciler, her bir sözleşmenin maliyetinin %1,2'sini ödemek zorundadır. Gelecekte, oran bağlı olarak değişebilir Federal yasa ancak 12 ayda bir defadan fazla değil.

Her geliştirici, ortak inşaat sözleşmesinin tescil tarihinden 3 gün önce katkı yapmalıdır.

Artık sigorta gibi işlemleri güvence altına almak için bu tür yöntemler iptal edildi medeni sorumluluk veya banka garantisi. Artık sözleşme yapan kuruluş-geliştirici, katkıda bulunmakla yükümlüdür. hatasız kurucusu Rusya Federasyonu olan tazminat fonuna katkılar.

Fonun ana işlevleri

Tazminat fonu halka açık bir şirket şeklinde oluşturuldu ve birkaç sorunu çözmek için tasarlandı:

• geliştiricilerden katkı almak;
• katkıların alınmasının zamanlamasını kontrol etmek;
• geliştirici şirketlerin iflası durumunda, ancak bu şirketlerin inşaat halindeki en az bir bina için fona katkıda bulunmaları halinde tahkim yöneticisi olarak hareket etmek;
• hissedarlara verilen zararın tazmini yapmak;
• kredi sağlamak (faizsiz bile olsa);
• bitmemiş bir nesnenin tamamlanmasını üstlenecek inşaat şirketlerine gerekirse mali yardım sağlamak.

Tazminat fonunun bedelsiz fonları, mevzuatta tanımlanan diğer varlıklara yatırılabilir.

Kendi kendini düzenleyen bir kuruluşa katılım

Mevzuattaki son değişikliklerin arka planında, özdenetim kuruluşuna üye olması gereken kişilerin çevresi değişti. Yükümlülük aşağıdaki kişilere aittir:

• herhangi bir binanın işletilmesinden sorumlu bir teknik müşteri, geliştirici veya kuruluş ile proje belgelerinin hazırlanması için sözleşmeler imzalamış olanlar;
• proje belgelerinin hazırlanmasını ve yapı ve binaların inşasını bağımsız olarak yürütmek.

Yetkili sermayesi yarısı veya daha fazlası devlete veya belediyelere ait olan kuruluşların böyle bir yükümlülüğü yoktur. Devlete ait, üniter veya devlete ait işletmeler için SRO'ya katılmaları da gerekli değildir.

Tazminat Fonu SRO "Sözleşmeden Doğan Yükümlülüklerin Karşılanması", tüm üyelerin ikincil sorumluluğunu tazmin etmek için oluşturulmuştur. Ancak böyle bir fonun oluşturulabilmesi için SRO'nun en az 15 üyesi tarafından başvuru yapılması gerekmektedir. Daha az başvuru sahibi varsa, sözleşme yükümlülüklerini güvence altına almak için bir fon oluşturmak mümkün olmayacaktır, ancak toplanan tüm fonlar zarar tazmin fonuna aktarılır.

Artık geliştiriciler ve SRO üyesi olan diğer kişiler sertifika almayacaklar, ancak yalnızca yarışmaya katılırken üyeliklerini onaylamak için bir özün alınabileceği elektronik sicile kaydedilecekler.

İnşaat piyasası katılımcılarının endişeleri

Çoğu geliştirici, tazminat fonlarına yapılan çift katkının konut fiyatlarında kaçınılmaz bir artışa yol açacağına inanıyor. Şimdi geliştirici, paylaşılan inşaat fonuna ve SRO fonuna ödeme yapmak zorunda kalacak.

Belirli bir endişe, ortak yatırımcılar tarafından da ifade edilmektedir, yani, masrafları kendilerine ait olmak üzere inşaat yapan taşeronlar. ağ Mühendisliği ve iletişim, çünkü bir geliştirici iflas ederse, öncelikle tazminat sağlanır. bireyler. Ortak yatırımcıların geri ödeme alma şansı azdır.

Doğal olarak, böyle bir yasal çerçeve istikrarsız inşaat piyasası için önemlidir ve yatırımcı koruma sisteminin bir parçasıdır. Ana şey, böyle bir fonun başka bir yük haline gelmemesidir. inşaat organizasyonları ve bir bütün olarak inşaat piyasası ve konut fiyatları yeniden yükselmeye başlamadı.

Ortak İnşaat Tazminat Fonu, müteahhitlerle sözleşmeler hazırlayan ve karşılığında daire almayı bekleyen hissedarları korumak için oluşturuldu. Uygun Fiyat. Rusya'da, nüfus pahasına inşa edilen birincil konut piyasası 2004'ten beri Kanunla düzenlenmektedir. Hisse katılım sözleşmesinin (DDU) imzalanması, ailenin piyasa fiyatının altında bir fiyata uygun fiyatlı konut almasına olanak tanır.

İnşaat şirketi yükümlülüklerini yerine getirirse, yeni daire sahipleri de dahil olmak üzere anlaşmanın tarafları tatmin olur. Başka bir şey, yüklenicinin sorunları olduğunda ve hissedarlara karşı yükümlülüklerini yerine getirmemesidir. Böyle bir durumda, ev alıcıları korunmaz. Ancak bu, 2017'de tazminat fonunun ortaya çıkmasından önceydi. Özellikleri nelerdir? Hangi işlevleri yerine getirir? Gelecekte ne tür zorluklar ortaya çıkabilir? Bu ve bir dizi başka soru makalede ele alınacaktır.

2014 yılında devlet, öz sermaye inşaatında katılımcıları korumak için öz sermaye inşaatını kanatları altına aldı. Geliştirici, DDU'ya (ortak inşaat sözleşmesi) kaydolmadan önce sorumluluk sigortası için sigortacıya gelmelidir. İkinci seçenek, teminat için bir bankacılık kurumuna başvurmaktır.

Yeni bir yasanın çıkmasına rağmen, aldatılan hissedarlar, iflas eden inşaat şirketlerinden parasızlıktan tazminat alamadılar. Bu nedenle 2017 yılında olası zararların karşılanması için paranın alındığı bir tazminat fonu oluşturulmuştur. Böyle bir yasanın kabulü, sermaye sahiplerine paranın geri ödenmesini garanti eder ve başarısızlık durumunda inşaat şirketlerini rahatlatır.

Yeni bir yasa oluşturma süreci aşağıdaki algoritmaya göre gerçekleştirildi:

• 2016 yılında, fonların dolandırılan hisse sahiplerine ödeme yapmak için kullanılabilecek bir fon yaratma girişimi ortaya çıktı. 304 sayılı Federal Yasadan (Madde 23.2) bahsediyoruz.
• Ocak 2017'de, Rusya Federasyonu Başkanı, yukarıda belirtilen yardım fonunun resmi olarak var olmaya başladığı bir kararname yayınladı. Temsilciler Devlet Duması fonun oluşturulması ile ilgili sorunları geliştirmeye başladı.
• Şubat-Temmuz 2017 döneminde, yasama eyleminin aktif tartışmaları yapıldı. Belge üzerinde çalışma süresi boyunca birçok değişikliğe uğradı ve ardından 21 Temmuz 2017'de Parlamento tarafından onaylandı.

İlk olarak, yeni oluşturulan fon, AHML'nin bir parçası olan kar amacı gütmeyen bir kuruluşun konumundan belirlendi. Kurucu olarak İnşaat Bakanlığı seçilmiştir. Tazminat fonunun statüsüyle ilgili değişikliklerin çoğunu yapan bu organizasyondu.

Mevcut aşamada, Rusya Federasyonu Duması, Ortak İnşaata Katılan Vatandaşların Haklarının Korunması Fonu'nun, devlet gücüne benzer yetki ve işlevlere sahip bir kamu yasal kuruluşu olduğunu onayladı. Şirket, Rusya Federasyonu Başkanına karşı sorumludur. Aynı zamanda, mali faaliyetler, Hesaplar Odası da dahil olmak üzere parlamentonun iki odasının temsilcileri tarafından kontrol edilmektedir. Kasım 2017'ye kadar, sözleşme yükümlülüklerini sağlamak için oluşturulan kuruluş tam teşekküllü çalışmaya başladı.

Ortak İnşaat Tazminat Fonu nedir?

Tazminat fonu, DDU'daki ikinci katılımcının (inşaat şirketi, geliştirici) yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda hissedarların çıkarlarını korumak için oluşturulan bir organizasyon olarak tanımlanır. Kuruluşun ana özellikleri şunları içerir:

• Hissedarları (özel yatırımcılar) koruma mekanizması değişti. Daha önce inşaat şirketleri sorumluluk sigortası için sigortacılara başvurmuş ya da bir finans kuruluşundan teminat almak için bankaya gitmiştir. Eski sistem geçersiz hale geldi, çünkü sigorta şirketleri geliştiricinin iflas etmesi durumunda etkilenen kişilere ödeme yapmadı.
• Fon yenileme işlevi, verilen her DDU'dan %1,2 kesinti yapması gereken geliştiricilere aktarılır. Biriken fonlar, tesisin tamamlanması veya sözleşmenin diğer tarafının zararlarının karşılanması gibi çeşitli sorunları çözmeye yönlendirilebilir. Fonun oluşturulmasında yer alan uzmanlara göre, kuruluş bir banka iflası durumunda mevduattan para iadesini garanti eden DIA ilkesi üzerinde çalışacak.
• Hissedarlar, 120 metrekareye kadar konut alanı için tazminat alırlar. DDU kapsamında satın alınan sayaçlar. Çok sayıda çocuğu olan aileler için istisnalar yapılır. Fonun parası, gayrimenkul alanının geri kalanını korumaz (bir kişinin bir geliştiriciden birkaç nesne satın aldığı bir durum dahil). Tazminatın hesaplanması, belirli bir konu için birincil pazardaki konut maliyeti dikkate alınarak yapılır. Rosstat'tan alınan bilgiler esas alınır. Bu nedenle büyük mülk sahipleri parayı evi tamamlamak için kullanmayı tartışıyorlar. Tazminat ödemeleri durumunda para kaybederler.
• Tazminatın tamamlanması veya ödenmesi konusu, ortak karar veren hissedarlara bağlıdır. Binanın inşaatına başlanmadıysa ve obje hafriyat aşamasındaysa tazminat almakta fayda var. Nesnenin inşaatı tamamlanmak üzereyse, yeni bir inşaat şirketi bulmak ve projeyi tamamlamak daha kolaydır. Her durumda, karar hissedarlar tarafından verilir.
• Amacı, bir ev inşaatı yapan bir inşaat şirketinin güvenilirliğini artırmak olan kısıtlamalar ortaya çıktı. İhtiyacın özü basittir. Bir şirket sadece bir projenin uygulamasını üstlenmektedir. Ayrıca her ev proje belgelerine yansıtılmıştır.

Tarafların yükümlülükleri

DDU'daki katılımcıların yükümlülüklerinin özü aşağıdaki kurallara indirgenmiştir:

• Yüklenici (geliştirici) binayı inşa etmeyi ve ardından sözleşmenin ikinci taraflarına (hissedarlara) teslim etmeyi taahhüt eder.
• Özel yatırımcılar (hissedar), müteahhitlik şirketinin hizmetlerini tam olarak ödemek ve mevcut şartlara uygunsa mülkü kabul etmekle yükümlüdür.

DDU anlaşması, aslında, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu tarafından değil, özel kanunlarla düzenlenen bir yatırım işlemidir.

Ek olarak, geliştiriciye, geliştirici pazarını daraltan ve yalnızca güvenilir şirketleri bırakan bir dizi katı gereksinim uygulanır. Bu tür gereksinimlerin sunumu, DDU'nun 1 Temmuz 2018'den sonra düzenlendiği andan itibaren başlar.

Ana gereksinimler şunları içerir:

• Ortak inşaat yapan bir şirket, örneğin menkul kıymet ihraç etmek gibi diğer ticari faaliyetlerde bulunamaz. Kuruluşun adı "uzman geliştirici" tanımını içermelidir.
• SRO üyesi olan ve üç veya daha fazla katlı konut binalarının inşasında deneyim sahibi olan firmalar ile 10.000 "kare" konuttan inşa eden firmaların DDU kapsamında para toplamasına izin verilmektedir.
• Yürütme süresi boyunca kuruluş hesabına inşaat işleri binanın maliyetini oluşturan fonların %10'u (veya daha fazlası) olmalıdır. Ayrıca, ortak inşaatın başlaması ve yürütülmesi sırasında geliştiricinin borcu olmamalıdır (inşaat kredileri hariç).
• İnşaat şirketlerine sadece bir bina inşa etme izni verilir.
• Hissedarların parası, inşaat için arsa satın almak, proje dokümantasyonu sipariş etmek veya inşaat işi yapmak için kullanılamaz. Bu öğe, geliştiriciler adına bir öfke fırtınasına neden oldu, çünkü gayrimenkul inşaatı bu çalışmalarla başlıyor.
• Ortak inşaata katılan müteahhitin tüm parası, cari maliyetleri kontrol eden aynı finansal kurumda olmalıdır.
• Sözleşmeli kuruluşu yönetenlerin, kendileri olmak için iflas emaresi, diskalifiye durumu veya ekonomik sektördeki suçlardan sabıka kaydı bulunmamaları gerekir.

Ortak inşaat fonunun ilkelerini anlamak için kuruluşun görevlerini bilmeye değer. Bunlardan ikisi var - bir inşaat şirketinin iflası durumunda özel yatırımcılara (hissedarlara) yardım ve tesisin tamamlanması. Bu görevler göz önüne alındığında, aşağıdaki işlevler ayırt edilir:

• İnşaat şirketinden gelen katkıların kontrolünün ve muhasebesinin tutulması.
• Dolandırılan özsermaye sahiplerinin zararlarının karşılanması.
• Fona katkıda bulunan geliştiricilerin iflası durumunda tahkim yönetimi.
• Mevduat ve varlıklara, yani devlet tahvillerine, ipoteğe dayalı borçlanma senetlerine para yerleştirme.
• Sorunlu bir binayı tamamlamaya karar veren bir kuruluşa fonların ödenmesi ve kredi verilmesi.

katkı miktarı

Daha önce belirtildiği gibi, 2017'nin başından beri DDU'ların düzenlenmesi için yeni bir prosedür ortaya çıkmıştır. Ana yönleri vurgulayalım:

• İlk DDU'nun yürütülmesinden en geç 3 gün önce, geliştirici katkıyı tazminat fonuna devretmekle yükümlüdür. Bu adım olmadan sözleşmenin tescili ve sicile girişi gerçekleşmez. Geliştirici, bir DDU kaydettirmeden önce öz sermaye sahiplerinden para çekerse, 0,5-1 milyon ruble para cezası ödemek zorunda kalır.
• Oranın miktarı, tüm nesne için FDA'nın fiyatının %1,2'sini geçmez.
• Tarifenin revize edilmesine izin verilir, ancak yılda bir defadan fazla olmamak üzere ve yasama düzeyinde yeni bir yüzde onaylandıktan sonra.

DDU tutarının %1,2'sine eşit olan kesinti tutarı, uzmanların itirazına neden olmaz. Fonun faaliyete geçtiği ilk yıllarda 18 ila 25 milyar doların elinde bulunması, bir veya iki geliştiricinin iflas etmesi durumunda hisse senedi sahiplerine ödeme yapmak için yeterlidir. Aynı zamanda, yasa, fon eksikliğinin nerede telafi edileceğini söylemez.

Yeni kanunda geçmiş yıllara ait sözleşmeler kapsamında tazminat öngörülmemiştir. Yapım aşamasında olan nesnenin eski esaslara göre imzalanmış en az bir DDU'su varsa, tazminat fonunun sorumluluk alanına dahil edilmez.

Olası sorunlar

Üzerinde şimdiki aşama Yeni yasanın bir dizi sorunu göze çarpıyor, bunlardan biri hisse sahiplerine yapılan ödemelerin boyutuyla ilgili. Özellikle tazminat fonu, 120 metrekareye kadar yaşam alanı maliyetini telafi ediyor. metre. Devlete göre, elit konut sahipleri kendi başlarının çaresine bakacak kadar varlıklı. Ayrıca tazminat hesaplanırken İnşaat Bakanlığı tarafından belirlenen konut maliyeti de dikkate alınır. Dezavantajı ise bu rakamların gerçek rakamlardan %30-40 daha az olmasıdır. Bu ilkeye göre tazminat ödense bile, öz sermaye sahibi kaçınılmaz olarak para kaybeder.

Hissedarlara yönelik yasakların ve zorunlulukların varlığı, birçok inşaat şirketinin piyasadan ayrılmak zorunda kalmasına neden olmuştur. Tesislerin inşası için büyük firmalar yan kuruluşlar açmak zorunda kalıyor ve bu da ek maliyetlere yol açıyor. Bu yaklaşımla birincil konut piyasası tekelleşir ve gayrimenkul fiyatları önemli ölçüde yükselir. Böylece tazminat fonu, hissedarlarla olan sorunu kısmen çözüyor, ancak birincil konut piyasasında gelişen ikilemi çözmüyor.

İnşaat şirketleri, ek katkıların ortaya çıkmasının birincil piyasada konut maliyetinde artışa yol açacağından emindir. Bunun nedeni, geliştiricinin iki fona ödeme yapmak zorunda kalmasıdır - SRO ve öz sermaye inşaatı. Kendi paraları için iletişim ve mühendislik ağları kuran taşeronlar da sorunları dile getirdi. Bir inşaat şirketi herhangi bir nedenle iflas ederse, para öncelikle hissedarlara geri ödenir ve tüzel kişiler tazminat alma şansı minimumdur. Elbette, ortak inşaat piyasasında ev alıcılarını korumak için bir fonun varlığı gereklidir, ancak bu bir yük olmamalı ve dairelerin maliyetinde artışa neden olmamalıdır.

21 Temmuz 2017'de Devlet Duması, hisse senedi sahiplerinin haklarının korunması için devlet fonu hakkında bir yasa kabul etti. İnşaat şirketleri katı şartlara tabidir. Ancak, hisse senedi sahiplerinin ailelerinin yeni dairelerin sahibi olmalarına yardımcı olacak mı?

Rusya'da, kamu yatırımlarının yardımıyla konut tesislerinin inşası 2004'ten beri yasal olarak düzenlenmiştir. Bir hisse katılım sözleşmesinin (DDU) imzalanması, ailelere piyasa değerinden daha ucuza konut alma şansı verir. Ancak, inşaatçılar yükümlülüklerini yerine getiremezse, konut için umutlarını kaybetme ve tasarrufsuz kalma riskiyle karşı karşıya kalırlar. 2014 yılında, devlet ilk kez vatandaşların - konut inşaatında yatırımcıların çıkarlarını korumak için ortak inşaat işine müdahale etti. Bir DDU'yu Rosreestr'e kaydettirmeden önce, bir inşaat şirketi bir sigortacıdan sorumluluk sigortalamak veya bir bankadan kefil almak zorundaydı. Ancak sigorta şirketleri ve bankalar, tüm sorunlu nesneleri inşa etmeyi bitiremedi ve tüm parayı, sayıları artmaya devam eden aldatılmış hissedarlara iade edemedi. Hissedarlar için tazminat fonuna ilişkin 2017 tarihli yeni yasaya göre, ortak inşaattaki kayıpları telafi etmek için bir devlet garantisi mekanizması oluşturuluyor.

Pay Sahiplerinin Haklarının Korunması Fonu

Hissedarlar için tazminat fonuna ilişkin 2017 yasasının kabul edilmesi, ortak inşaat pazarındaki çalışmaları temelden değiştiriyor.

kuruluş tarihi

1. Ortak bir inşaat fonu oluşturma girişimi 2016 yazında kamuoyuna duyuruldu (304-FZ sayılı yasa, madde 23.2).
2. 2017 yılının başında, Rusya Federasyonu Devlet Başkanı'nın kararnamesiyle, hisse sahiplerine yardım için devlet fonunun resmi olarak mevcut olduğu ilan edildi, Devlet Dumasına bununla ilgili tüm yasal konuları geliştirmesi talimatı verildi.
3. Şubat-Temmuz 2017 arasında, yaklaşmakta olan yasama yasasının hükümleri Parlamento'da üç kez tartışıldı, taslakta köklü değişiklikler yapıldı ve nihayet 21 Temmuz 2017'de Parlamento tarafından onaylandı. Yasanın tam adı: “Bir kamu hukuku şirketi hakkında geliştiricilerin iflası (iflas) durumunda ve bazı değişikliklerde ortak inşaata katılan vatandaşların haklarını korumak yasama işlemleri RF".

Hukuki durum

Başlangıçta, yeni öz sermaye inşaat fonu, "Konut İpotek Sigortası Kurumu" (AHML) devletinin kapsama alanına dahil olan kar amacı gütmeyen bir kuruluş (NPO) olarak tanımlandı. Kurucusu İnşaat Bakanlığı'ydı, hissedarlar için tazminat fonunun durumunu değiştirmek için bir dizi önemli değişikliğe sahip.

Duma, devlet gücünün karakteristik işlev ve yetkilerine sahip "Vatandaşların Haklarının Korunması Fonu - Ortak İnşaat Katılımcıları" için bir kamu hukuku şirketinin (PPC) statüsünü onayladı.

Şirket, Rusya Devlet Başkanı'na karşı sorumludur, mali faaliyetler üzerindeki kontrol, her iki parlamento odasının ve Rusya Federasyonu Hesap Odasının temsilcileri tarafından gerçekleştirilir. Tüm yasal faaliyet standartlarına sahip böyle bir organizasyonun oluşturulmasının Kasım 2017'ye kadar tamamlanması planlanmaktadır.

Ana fonksiyonlar

Hisse Senedi İnşaat Fonu'nun iki ana görevi vardır - hissedarlara sorunlu inşaatta yardımcı olmak ve tamamlamak. İşlevleri bu görevlerle bağlantılıdır.

1. Geliştiricilerden alınan katkıların kayıtlarını ve kontrolünü koruyun.
2. Fona katkıda bulunan inşaat şirketlerinin iflası halinde tahkim yönetimini organize etmek.
3. Hissedarların zararlarının tazmini.
4. Sorunlu bir tesisi tamamlamayı taahhüt eden bir şirkete finansman ve borç verme.
5. Varlıklara ve banka mevduatlarına, ipoteğe dayalı menkul kıymetlere ve devlet tahvillerine ücretsiz nakit yerleştirme.

Tazminat fonunun mekanizması

2014'ten beri var olan geliştirici sorumluluk sigortası mekanizması, hem bağımsız uzmanlar hem de devlet kurumları tarafından etkisiz olarak kabul edildi. Bir inşaat şirketinin iflası durumunda, bir sigorta poliçesinin maliyeti veya bir bankadaki teminat faizi, ortak inşaat sözleşmelerinin tüm sahiplerinin kayıplarını karşılayamaz, dahası, bunlar inşaatın tamamlanması için yeterli değildir. sorunlu nesne Bitmemiş nesnelerin ve aldatılmış hissedarların sayısı artmaya devam etti.

• Yeni mekanizma, her şeyden önce geliştiriciler için uygundur. Her hisse senedini inşaat sözleşmesini sigorta ettirmeleri gerekmez, uygun bir sigorta şirketi ararlar. İşlemin belirli bir yüzdesinin pay sahiplerinin tazminat fonuna aktarılması ve tescil için izin alınması yeterlidir.
• Müteahhitlerden alınan para, inşaat şirketleri mahvolduğunda hissedarların zararlarının ödeneceği rezervdir. Aynı rezerv, sorunlu tesisin inşaatını tamamlayacak şirketi finanse edecek. Yeni geliştirici rekabetçi bir temelde seçilir.
• Tazminat fonu karşısında hissedarlar, evlerinin tamamlanacağına ve yeni bir daireye taşınacaklarına dair gerçek bir garantiye sahiptir. Ayrıca, garantiler özel bir banka veya sigortacı tarafından değil, devlet yapısının bir parçası olan PPC tarafından verilmektedir.

Paylaşılan inşaat fonunun resmi web sitesi

Bilgi şeffaflığı - gerekli kondisyon kanunla öngörülen yeni tazminat fonunun faaliyetleri. Ortak inşaatla ilgili bilgiler Birleşik Kalkınma Enstitüsü'nün resmi web sitesinde yayınlanacak. Konut, AHML kaynağıyla birlikte. Şunları yansıtmalıdır:

• eşitlik katılımıyla inşa edilen tüm nesnelerin durumu: Proje belgeleri, tüm mali tablolar, okul öncesi kurumların sayısı, konut inşaatı aşamalarının fotoğrafları;
• geliştiricilerin çalışmalarını kontrol eden hükümet yetkilileri, denetimlerinin sonuçları hakkında veriler;
• yasanın ihlali ve faillerin adalete teslim edilmesi vb. olgular.

Hissedarlar için tazminat fonunun resmi web sitesinin oluşturulmasının 2018 yılının başında tamamlanması planlanıyor.

Tazminat Fonuna Katkılar

• 2017 yılında ilk DDU sözleşmesinin imzalanmasından en geç üç gün önce, sigortacı katkı paylarını ortak inşaat tazminat fonuna nakit olarak aktarmalıdır.
• Para transferi yapılmadan, sözleşme devlet tarafından tescil edilmez.
• Hissedarların fonlarının bir DDU kaydı olmadan iş hayatına dahil edilmesi, 0,5 ila 1 milyon ruble arasında para cezası ile cezalandırılır.
• Katkı oranı, tüm şantiyeden DDU maliyetinin %1,2'sidir.
• Oranın bir revizyonu sağlanır, ancak yılda bir defadan fazla olmamak üzere ve Devlet Dumasında yeni oranın yasama onayından sonra.

Hissedarların tazminat fonunun %1,2 oranındaki oranı, bilirkişilerin itirazına yol açmamaktadır. Fonun kurulduğu ilk yıllardaki 18-25 milyarlık katkı miktarı, bir veya iki bölge müteahhitinin gelecekteki sorunlarını gidermeye oldukça yeterli. Kanun, fon sıkıntısı olması durumunda nereden para alınacağını belirtmez, bütçeden olması mümkündür.

Geçmiş yılların sözleşmeleri kapsamındaki tazminat, yeni yasa ile sağlanmamaktadır. Yapım aşamasında olan bir nesnenin eski şemaya göre imzalanmış en az bir özsermaye katılım sözleşmesi varsa, tazminat fonu kapsamına alınmayacaktır.

İnşaatçı için gereksinimler

Hissedarların tazminat fonuna ilişkin yeni kanunun temel hükmü, inşaatçılar için, hisse senedi inşaat piyasasında çok az geliştirici bırakabilecek katı gerekliliklerin getirilmesidir. Bu gereksinimlerin sunumu, 01.07.2018 tarihinden itibaren DDU'nun bitiminde başlayacaktır. 2018.

1. Ortak inşaat yapan kuruluşların diğer ticari faaliyetlerde bulunma, hisse ve menkul kıymet ihraç etme hakları yoktur; resmi adları "uzman geliştirici" terimini içermelidir.
2. En az üç yıllık konut inşaatı tecrübesi olan ve en az 10 bin metrekarelik inşaat yapmış olan şirketler, hissedarlardan fon toplayabilir. konut m.
3. Tüm inşaat süresi boyunca, şirketin hesabında tesis maliyetini oluşturan fonların en az %10'u olmalıdır; Bu süre zarfında, bu amaç için inşaat kredileri dışında borcu olmamalıdır.
4. Geliştiriciler, aynı anda yalnızca bir nesne oluşturma izni alacaklardır.
5. Hissedarların fonlarının raf için arazi satın alınması, projelerin oluşturulması, Mühendislik işi. Bu öğe, herhangi bir inşaat bu maliyetlerle başladığından, hem inşaatçılar hem de uzmanlar arasında dostça bir yanlış anlaşılmaya neden oldu.
6. Öz sermaye inşaat şirketinin tüm fonları, her bir finansal maliyeti kontrol eden bir bankada bulunmalıdır.
7. Bir inşaat şirketini yöneten kişiler aşağıdakilere sahip olmamalıdır:

• ekonomik suçlardan mahkumiyet;
• iflas etmek;
• diskalifiye edilebilir.

hasarlar

Bir inşaat şirketinin iflası halinde öz sermaye sahiplerine zararları, belirli bir sırayla ortak inşaat tazminat fonundan geri ödenir.

• Öncelikle .
• Ardından, tazminat fonunun yönetim kurulu, hangi seçeneğin daha karlı olduğuna karar verir: zararların hisse sahiplerine ödenmesi veya bir konut tesisinin tamamlanması. Konunun kararı 6 ay ertelenebilir.
• Ödeme kararı, hisse senedi sahiplerinin tazminat fonunun web sitesinde yayınlanır. Ayrıca belgelerin kabul edileceği adresi ve çalışanların çalışma saatlerini de belirtir. Tüm bilgiler, karar verildikten sonra 2 hafta içinde hissedarlar tarafından alınır.
• Tazminat için belgelerin listesi: başvuru; pasaport.Çoğu zaman, geliştiricinin faaliyetlerine eşlik eden bankaya verilir.
• Pay sahiplerine gerekli evrakların sağlanmasından sonraki 10 gün içinde para ödenir.
• Askerler, ağır hasta olanlar, uzakta olanlar daha erken ödeme hakkına sahiptir.

Fon, hisse senedi sahiplerinin zararlarının tamamını ödemeyi taahhüt eder.

nüanslar

Hissedarlara yapılacak ödeme miktarı, bir metrekarelik konutun maliyetinin alanıyla çarpılmasıyla belirlenir.

1. Hissedarların tazminat fonundan para iade edilen konut alanı 120 m2'yi geçmemelidir. Devlet Fonu - bir daire satın almak için son birikimini verenler için. Yasa koyuculara göre büyük daire ve lüks konut alıcıları kendileri için ayağa kalkabilir.
2. Tazminat miktarı, İnşaat Bakanlığı tarafından belirlenen konut maliyetine bağlıdır - gerçek olandan %30-40 farklı olan minimum piyasa değerine tekabül eder. Bu oranlarda tazminat alan özkaynak sahipleri fonlarının bir kısmını kaybeder.

Yasayı inceleyen uzmanlar birçok nüans bulur ve çeşitli tahminlerde bulunur. Bu nedenle, iş ile ilgili kısıtlayıcı önlemler, küçük şirketleri hisse senedi inşaat pazarından çıkmaya zorlayacaktır. Büyük şirketler yeni inşaata başlamak için yan kuruluşlar oluşturmak zorunda kalacak ve bu da ek maliyetlere yol açacaktır. Büyük geliştiricilerin tekel konumuyla, tüm bunlar konut fiyatlarında artışa yol açacak ve hisse senedi sahiplerinin ceplerine çarpacaktır.

Şimdiye kadar, bir şey açık: yeni yasa Tazminat fonu üzerinde, özsermaye sahiplerini koruma sorununu çözebilir. Ancak ortak inşaat pazarında ticari faaliyetlerde düşüşe neden olabilir.