Bir rehinci kredisi almak için teknoloji. Lombard kredisi ve bununla ilgili bilgiler Menkul kıymetlerle güvence altına alınan Lombard kredisi

Ve fonların ödenmesi. Bir rehinci kredisi için ön koşul, kolayca gerçekleştirilebilir teminat sağlanmasıdır. Örneğin, değerli metal ve taşlardan yapılmış ürünler, ekipman, menkul kıymetler. Menkul kıymetler söz konusu olduğunda, kağıt üzerinde para basma süresi, rehinci kredi sözleşmesinin bitiminden önce olamaz.

Şartlar

Bu kredilerin vadesi müşteri tarafından seçilir, kredinin azami vadesi ise kredi veren tarafından belirlenir. Başka bir deyişle, bir kredi sözleşmesi bir gün, bir hafta veya bir ay için geçerli olabilir.

Lombard kredileri, bir yandan kolayca likit teminatın bulunması, diğer yandan kısa vadeli ve ekspres ihraç nedeniyle ortalama faiz oranlarına sahiptir. Rehnin tahmini değeri, hemen hemen her zaman malların, ürünlerin veya menkul kıymetlerin gerçek değerinden önemli ölçüde düşüktür. Maksimum kredi tutarı, ekspertiz değerinin %50-80'ini geçmez ve kredi vadesine bağlıdır. Tahakkuk eden faiz tutarı, depolama ücreti vb. değişir. Teminatın tahmini değeri ile çıkarılacak kredi arasındaki farka marj denir. Genellikle tüm masrafları içerir: faiz, teminatın saklanması için ödeme, tahmini değer için teminat vb. Genellikle, alıcı bir süre sonra krediyi mümkün olan en yüksek seviyeye "alabilir". Bu, ilk başta teklif edilen miktarın yalnızca bir kısmını aldıysa kullanılabilir. Aynı zamanda, otomatik olarak eski olan yeni bir sözleşme düzenlenir.

Sözleşme ile belirlenen kredi vadesi dolduğunda, sözde ceza süresi 7-30 gün sürer. Teminatın iadesi mümkündür, ancak gerekli miktarın ödenmesine ek olarak, sözleşme ile belirlenen para cezaları ve (veya) cezalar tahsil edilir.

Borçlunun edimini yerine getirmemesi durumunda, rehin mal veya kredi kuruluşu olur ve kuruluşun takdirine bağlı olarak başka bir şekilde gerçekleştirilebilir veya kullanılabilir.

Ayrıca, rehin kredisine genellikle motorlu taşıtlarla teminat altına alınan banka kredisi denir. Aynı zamanda, teminat genellikle her zaman özel bir ceza sahasında bulunur. Ve sahibinin buna erişimi yok.

Küçük “perakende” kredilere ek olarak, rehinci kredisi aynı zamanda bir devlet bankasından ticari bankaya büyük bir kredi anlamına gelir. Menkul kıymetlerin güvenliği vb. Üzerine verilir. Bir rehinci kredisinin bu yorumuyla tutar değişir. Borç verme ilkesi, yukarıda açıklanana benzer.

yaygınlık

Rehinci hizmetlerine olan talep sürekli artıyor, çünkü bir rehinci kredisi gibi, acil ihtiyaçlar için birkaç dakika içinde, büyük ekipmanlardan başlayıp gıda ve temel mallarla biten, tabiri caizse maaşa kadar para alabilirsiniz. Belge paketleri toplamak, bankaya birkaç kez gelmek, alınan kredi fonlarının nasıl harcanacağını belirtmek gerekli değildir.

Birçoğu, hangi kredinin daha iyi olduğunu, rehinci veya rehinci olduğunu tartışıyor. Her birinin kendi avantajları ve dezavantajları vardır. Tüketici kredisi çekmek için genellikle teminat gerekmez. Lombard ise evrak toplamadan ve uğraşmadan alınabilir. Kredi vadesi ve rehincideki miktar, doğrudan teminata bağlıdır ve tüketicinin maksimum miktarını önemli ölçüde aşabilir veya düzeyde küçük bir miktar olabilir. Bu tür kredilerin faiz oranları yaklaşık olarak aynıdır. 14 güne kadar rehinci kredisi alınması dışında.

Bireyler ve tüzel kişiler, optimal koşullarda fon almak için farklı kredi seçenekleri deniyorlar. Bankalar, garantörlerin katılımıyla, mülkle güvence altına alınan, hedeflenmemiş ve hedefli krediler sunar. Bazen, belirli bir borç verme biçiminde hangi özelliklerin içkin olduğunu belirlemek sorunlu olabilir. Herkes rehincilerin bankalara ve mikrofinans şirketlerine bir alternatif olduğunu bilir. Bunlar, maddi varlıklarla güvence altına alınan kısa vadeli krediler veren kuruluşlardır. Daha sonra, tahakkuk eden faiz tutarı için mücevher veya diğer şeylerin itfa edilmesi gerekir. Geri ödeme gününde gerekli miktarın olmaması durumunda, değerler yeniden ipotek edilir - borçlu faiz öder ve geri ödeme süresi bir ay daha uzatılır. Sözde rehin kredisi veren bazı bankacılık kurumları da aynı şemaya göre faaliyet göstermektedir.

Finansal problemler nasıl çözülür: teminatlı kredinin ana nüansları

Rehinci kredisi, amacı belli olmayan bir ihtiyaç kredisi şeklidir. Mülkiyet haklarının veya taşınırların teminatı karşılığında verilen kısa vadeli bir kredidir. Bu finansman seçeneğinin ana özelliği bir kerelik geri ödemedir. Normal bir tüketici kredisi genellikle birkaç taksitte geri ödenir. Fon ihraç ederken, banka, gerekli miktarda para yatırılana kadar alacaklıda kalan değerleri kabul eder.

Kredi tutarı, teminatın değerlemesine ve uzmanlar tarafından uzman bir şekilde belirlenen nominal değerine bağlıdır. Bu sadece mücevherlerin orijinalliği için değil, aynı zamanda gerçek bir fiyat belirlemeniz gereken diğer değerli şeyler için de geçerlidir. Teminat değerlemesi, teminat değerinin yüzdesi olarak maksimum kredi tutarı anlamına gelir. Bir öğe, nominal değerinin yüzde kırk ila yüzde yüzü arasında değişen bir miktarda değerlenebilir.

Bir rehinci kredisi verilmesinin kendine has özellikleri vardır. Bu finansman şekli, borçlunun maddi varlıklarının depolanması için özel olarak hazırlanmış tesislerin mevcudiyetini sağlar. Bu nedenle, tüm bankacılık şirketleri bu tür finansman seçenekleri sunmamaktadır.

Bireyler ve iş adamları: Kimler kredi alabilir?

Acilen ve gereksiz ihtiyaçlar olmadan belirli bir miktar paraya ihtiyaç duyuluyorsa, rehinci kredisi finansal sorunlara en iyi çözümdür. Bireyler ve tüzel kişiler bir bankacılık kuruluşuna başvurabilir ve geçici depolama için taşınır mal sağlayabilir. Bu uygundur çünkü ek belge ve ödeme gücü kanıtı gerekmez. Banka, müşterinin değerli malını bir süreliğine alır ve ancak tahakkuk eden tutarın tamamını faiziyle birlikte ödedikten sonra iade eder. Bu tür finansmanın özellikleri şunları içerir:

• Kredi vermek için müşteriler için minimum gereksinimler (sadece pasaport yeterlidir).
• Garanti gerekmez. Sadece birkaç saat içinde önemli miktarda almak mümkündür.
• Rehinli eşyanın tam değerini belirlemek için bir inceleme yapılır.

Bu nüanslar, diğer kredi türlerinden farklı olarak bir rehinci kredisi oluşturur.

Değerli mülk tarafından güvence altına alınan ana kredi türleri

Lombard tipi krediler birkaç türe ayrılır. Ana olanları düşünelim:

• malların güvenliği hakkında - değerlendirmesi yüzde 60'ı geçmeyen sıvı şeyler kabul edildiğinde. Bu tür kredi verme özellikle bankacılık dışı kuruluşlar için uygundur;
• değerli metallerin temini için. Böyle bir kredi vermeyi planlayan bir kuruluş, mutlaka değerli metalleri satmak için bir lisans almalıdır. Ekspertiz, gerçek değerin %95'inden az olamaz;
• menkul kıymetlerle güvence altına alınmış, bankalar tarafından en sık kullanılan bir borç verme seçeneğidir. Menkul kıymetlerin teminat değerlemesi %80'e ulaşırken, işletmelerin hisse ve tahvilleri %60'ı geçmemektedir. Banka, yalnızca borsada resmi fiyatı olan hisse senetlerini veya diğer menkul kıymetleri kabul edebilir. Teklife göre, belgelerin nominal değeri belirlenir. Borçlu tüm finansman koşullarından memnunsa, bankacılık şirketinin hisselerini devretmekle yükümlüdür. Kredi yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi durumunda, borçlunun şeyi borç verene geçer. Yazılı sözleşme, zorunlu olarak geç ödemelerle ilgili ana noktaları yansıtır.

Birçok vatandaş, bu tür finansman koşullarının son derece dezavantajlı olduğuna inanmaktadır. Şartlara uyulmaması ve ödemelerin gecikmesi halinde, rehin verilen değerli mal alacaklının malı olarak kalır. Ancak olumlu yönler de var, çünkü acilen para alabilirsiniz ve aynı zamanda gerekli belgelerin uzun süre hazırlanması ve garantörlerin katılımı ile uğraşmak zorunda kalmazsınız.

Normal anlamda rehinci kredisi, rehincinin bakış açısından belirli bir değere sahip kişisel eşyaları, kredinin geri ödenmeme riskleri için teminat olarak bırakarak, bir rehinci dükkanında alınabilen paradır.

Kraliçe Isabella, Columbus'un deniz seferini finanse etmek için kişisel mücevherlerini rehine vererek bu tür bir kredi aldı.

Bankacılıkta, bir rehinci kredisi, bir finansal kurum (borç veren) tarafından belirli bir süre için borç para alan bir müşteriye (borçlu) sağlanan, teminatı maddi değerler şeklinde borç verene aktaran katı bir sabit tutar olarak anlaşılır. kredi için güvenlik. Bunlar, bir finans kurumu açısından likit değerde olan malların, malların, menkul kıymetlerin, değerli metallerin ve diğer şeylerin elden çıkarılması için belgeler olabilir.

Bir rehinci kredisi arasındaki temel fark, yapısında yatmaktadır. 2 bölümden oluşur - kredinin nicel yönünü, geri ödeme koşullarını, faiz oranını ve rehin sözleşmesi, yani kredi verene devredilen maddi varlıkların tanımı, kredinin nicel yönünü belirleyen kredi sözleşmesinin kendisi. kredi temerrüdü veya alacaklı olma koşullarının diğer ihlalleri durumunda sözleşmeleri satarak riskler. Ayrıca, bu satış hakkı koşulsuzdur, yani alacaklı, mahkemeye, tahkime ve benzerlerine başvurmadan satma hakkına sahiptir.

Kural olarak, bir rehinci kredisi normalden biraz daha pahalıdır, çünkü geri ödeme, depolama, tahsilat ve benzerlerinden kaynaklanan maliyetleri içerir. Bugün finans sektöründe iki tür rehinci kredisi bulunmaktadır.

Net Lombard Kredisi

Kısa sürede geri ödemeye tabi bir kredi (üç aydan bir yıla kadar). Menkul kıymetleri teminat olarak kabul eden bankalar tarafından uygulanmaktadır. Böyle bir kredi ile, alacaklının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda menkul kıymetleri elden çıkarma hakkı alacaklıya devredildiği gibi menkul kıymetlerin kendileri de devredilir.

Bankalar, sadece borsalarda resmi olarak işlem gören değil, aynı zamanda Merkez Bankası tarafından teminat olarak da kabul edilen menkul kıymetleri kabul etmektedir. BT:

• devlet tahvilleri;
• birinci sınıf ticari faturalar;
• halka arzı geçen ve borsalarda işlem gören hisse senetleri;
• devlet garantili kağıtlar;
• yatırım fonlarının sertifikaları;
• birinci sınıf bankaların mevduat sertifikaları;
• birinci sınıf bankaların tasarruf sertifikaları.

Net rehin kredisinin azami tutarı, menkul kıymetlerin sahip olduğu piyasa değerinin yüzde seksenidir. Kredi sırasında fiyatları düşerse, borçlu eksik tutarı bankaya yatırmak veya sayısını artırmakla yükümlüdür.

Malların teminat olduğu saf Lombard kredileri, bankalar tarafından, kural olarak, piyasa değerinin yüzde ellisi üzerinden nakit eşdeğerleri olarak verilir.

Bankacılık dışı kuruluşlardan Lombard kredisi

Bu, uzmanlaşmış kredi kuruluşları tarafından verilen kredileri içerir. Teminat olarak, rehinci denilen bu tür kredi şirketleri çeşitli taşınır malları kabul eder. Rehinciler, "Rehinci Dükkanları" olarak adlandırılan Federal Kanun tarafından belirlenen yasal çerçevede faaliyet göstermektedir.

Yasal demokratik bir devlette, yasalarca yasaklanmayan her şeye izin verildiğinden, rehincilerin yapamayacağı şeyleri sıralıyoruz:

• diğer ticari faaliyetlerde bulunmak - sadece kısa bir süre için vatandaşlara taşınır mal rehni ile birlikte kredi sağlanması;
• teminat olarak kabul edilen ve rehincide saklanan şeylerin kullanılması yasaktır;
• rehin verilen şeyleri saklama kurallarını ihlal etmek, bunun sonucunda hasarlarının meydana gelmesi;
• rehinleri ve ipoteksiz mülkleri tek bir yerde tutmak

biraz tarih

Rehinci, adını 15. yüzyılda Fransız kralı Louis XI şahsında devletten tekel imtiyazları elde eden ilk finansörlerin, rehin olarak bırakılan mülk karşılığında para alma hizmeti sunmasından almıştır - Lombard tefeciler. İlk kez, verilen imtiyazlar çerçevesinde, rehinci sahipleri için de yükümlülükler getirildi - krediyi kullanma faizi yasal olanları geçmemelidir.

İlk finans ofislerinin - Fransisken keşiş Bernardin Feltre'nin kredi ofislerinin para kullanımı için kredi almadığını belirtmek ilginçtir.

Zamanla, devlet adına kredi veren rehinci dükkanları ortaya çıktı. Örneğin bugün, bu profilde 12 devlete ait rehinci ve kırk beş özel şirket var.

Özel rehincilerin aksine, halka açık olanların, verilen miktarlar üzerinde kısıtlamaları vardır - en fazla yarım milyon ruble. Bu nedenle, bir şey çok daha pahalıysa, özel şirketlerin rehincilerine başvurmalısınız.

Teminat nasıl değerlenir?

Rusya Federasyonu "Rehinci Dükkanları" yasasına göre, teminat olarak devredilen mülkün değerlemesi özel bir değerleme acentesi tarafından gerçekleştirilir. Maliyet, ticarette benzer mülkler için rehinciye başvuru sırasında geçerli olan fiyatlar temelinde kendisi tarafından belirlenir. Aynı zamanda, eksper, özel standartları kullanarak, eşyanın kalitesini, aşınmasını ve yıpranmasını belirler ve bunlara uygun olarak rehnin gerçek meta değerini oluşturur.

Taahhüt edilen şeyi değerlendirmek için ana standart, merkezi Devlet Satın Alma Teşebbüsü'nün fiyat listesidir. Belirtilen fiyattan, rehincinin rehin ve komisyonu sürdürme giderleri, rehinci lehine derhal mahsup edilir. Geriye kalan miktar üzerinden rehinci lehine, parasını kullanmanın ödülü olarak faiz tahakkuk ettirilir.

Değerlendirme, taraflar arasındaki anlaşma ilkesine dayanmaktadır. Yani rehinci, müşteriye malın değerini anladığı oranda bir kredi olarak teklif etme hakkına sahiptir ve müşterinin krediyi kabul etme veya reddetme hakkı vardır.

Gelecekte sorun yaşamamak için, bir rehinci seçerken, uygun izinlere sahip olup olmadığını sormanız gerekir - yerel kayıt odasından bir lisans, Rusya Kıymetli Madenler ve Kıymetli Kıymetler Federasyonu Komitesi tarafından verilen bir kayıt sertifikası Taşlar.

Bir rehinci kredisinin yasal kaydı

Bir rehincide para alınması, özel bir ikili kredi anlaşması ile resmileştirilir. Bir borç veren olarak, yani para sağlayan bir tüzel kişilik hareket eder - bir rehinci. Aynı zamanda rehinci de bir ipotektir. Öte yandan, sözleşmenin tarafı müşteridir, bir bireydir. Bu nedenle, bir rehinci dükkanındaki rehinci kredisi sözleşmeleri, karma türden yasal işlemlerdir.

Kredi sözleşmesinin yasal temeli, “Rehinci Dükkanları” olarak adlandırılan Federal Yasadır.

Rehinci ile müşteri arasındaki sözleşmeye dayalı ilişki, bir rehin bileti ile resmileştirilir - katı bir sorumluluk belgesi.

Kârlı bir rehinci nasıl seçilir, nelere dikkat etmelisiniz - videodan öğrenebilirsiniz

Şu anda Rusya'da mevcut olan birçok ipotek programı arasında, rehinci kredisi veya borçlunun gayrimenkulü tarafından güvence altına alınan kredi de gelişmektedir.

Batılıların anlayışına göre, herhangi bir ipoteksiz gayrimenkul, donmuş para anlamına gelir. ATTA Ipoteka Genel Müdürü Alexander Chernyak, “Herhangi bir gayrimenkul sahibine para getirebilir ve insanlar bu fırsatı kullanmayı tercih ediyor” diyor. Modern Rusya vatandaşları, mülklerini "bir rehincide" ipotek etmek için acele etmiyorlar. Ve tüm bankalar rehin kredisi hizmetleri sunmaya hazır değil. Bununla birlikte, uzmanlar Rus emlak piyasasında bu tür işlemlerin sayısında bir artış olduğunu belirtiyor. Örneğin City Mortgage Bank'ta bugün bu tür kredilerin payı %20 civarındadır. Ve banka DeltaCredit, "lombard ipotekinin yeni bina pazarında zaten aktif olarak kullanıldığını" belirtiyor.

Hansabank'ta Tüketici ve Mortgage Kredisi Bölümü Başkanı Anita Berzina'ya göre, bu segmentin kredi piyasasındaki payı geleneksel ipoteklere kıyasla yaklaşık %30'dur.

basit devre

Rehinci kredisinin şeması basittir. Miel Genel Müdürü Natalya Kirpichenko, "Mülkümü alacaklıya teminat olarak verdim - parasını aldım, parayı iade ettim - malı geri aldım, ödemedim - rehin alacaklıda kalıyor" diye açıklıyor Aracılık.

Metropol metrekare sahipleri her yıl daha da zenginleşiyor, ancak çoğu için bu, klasik bir ipotek yardımı ile bile olsa, konut ve diğer acil sorunları çözmeyi çok kolay hale getirmiyor. Sonuçta, potansiyel borçlunun zaten bir gayrimenkulü var. Ve bu emlak, City Mortgage Bank'ın basın sekreteri Ekaterina Pravdina'ya göre, aslında donmuş para.

Rehinci ödünç verme sistemi, parayı çözmenize izin verir - kendi gayrimenkulünüzün güvenliği konusunda, borçlu, ihtiyaçları için harcayabileceği belirli bir miktar para alır ve borç verene yavaş yavaş rehin ve faiz tutarını öder. Çoğu zaman, kredinin amacı banka ile müzakere edilir.

Ne harcamalı?

Fosborne Home'un CEO'su Vasily Belov, banka için risk dereceleri açısından önemli ölçüde farklılık gösteren gayrimenkulle güvence altına alınan iki tür kredi tanımlamaktadır. “Bunların en az riskli olanı, mevcut gayrimenkul tarafından güvence altına alınan hedef dışı harcamalardır: bu durumda, borçlu, kural olarak, mülkünün değerinin küçük bir yüzdesi için, örneğin %20-30'luk bir kredi alır. , hedeflerinden herhangi birine harcamak için” diyor uzman.

Diğer bir kredi türü, "mülk sahibinin işinin kurulması veya geliştirilmesi için" gayrimenkul teminatlı (rehin değerinin %100'üne kadar) büyük bir kredi verilmesidir. Bu durumda banka, işin gideceğine dair bir garanti olmadığı için girişimcilik risklerine bir dereceye kadar kredi vermektedir. Bir işadamının başarısız olması durumunda, banka kredi toplamak için gayrimenkul satma sorunu ile karşı karşıya kalacaktır. Ve Contact - Elite Real Estate'te kredi işleme departmanı başkanı Maria Bazyaeva'ya göre, gayrimenkulün “reddedilmesi” süreci hiçbir şekilde bankanın amacı değildir. “Bankanın amacı kredi ödemelerinden kar elde etmektir” diye açıklıyor. Yüksek derecede risk nedeniyle, nadir bankalar işletmelere rehin kredisi verir.

Temel olarak, Rusya'da rehinci kredisi, hedeflenmemiş harcamalara (tatil, eğitim) veya yeni bir daire satın almaya, eski bir dairenin onarımına, banliyö gayrimenkul inşaatına kadar uzanır. Natalia Kirpichenko, "Örneğin, bir daireyi ipotek edip kumarhaneye gidebilir veya başka bir daire satın alabilirsiniz" diyor. Novy Gorod şirketinin analitik servisi başkanı Natalya Vetlugina'ya göre, birincisinden ayrılmadan ikinci bir daire satın almak için esas olarak bir rehinci kredisine başvuruyorlar.

kontrole ihtiyacın var mı

Programları kredinin kullanım amacını açıkça sınırlayan şirketler var. Örneğin, 100'den fazla banka ile çalışan refinansman şirketi ATTA Ipoteka, 2005 yılında Remontny ipotek ürünü ile Rusya pazarına girdi. Alexander Chernyak, teklifin özünü şöyle açıklıyor: “Bireyler, hem ipotekli daireyi hem de diğer konut binalarını onarmak için kullanabilecekleri mevcut konutlarının güvenliği için para alıyorlar. Ve şirketin bir başka ürünü - "Yeni Daire - 2", bankaların sadece yeni bir daire satın almak için kredi vermesine izin veriyor. Chernyak, “Verilen miktarın kötüye kullanılması tamamen hariç tutulmuştur” diyor.

“Banka, müşteriyi hizmetlerin sağlanması için bir müteahhit ile bir sözleşme, gayrimenkul satışı için bir sözleşme, konut inşaatına sermaye katılımı sözleşmesi vb. Anita Berzina'yı onayladı.

Örneğin, bir müşteri başka bir gayrimenkul satın almak için bir daireyi ipotek ediyorsa ve bunu banka ile açıkça görüşürse, banka ilgili belgeleri ibraz etmesini isteyebilir. Maria Bazyaeva, “Örneğin, yeni bir bina satın almak için bir yatırım sözleşmesi veya bir satış ve satın alma sözleşmesi sunmanız gerekiyor” diye açıklıyor. - Ama bence kontrol her zaman gerekli değildir. Sonuçta, bankanın rehin olarak likit bir dairesi varsa, kimsenin kayıtlı olmadığı ve bankanın uygulamasında sorun yaşamadığı takdirde, belgeleri kontrol etmenin bir anlamı yoktur.

Örneğin, DeltaCredit'in başkan yardımcısı Alla Tsytovich'e göre, DeltaCredit bankasında, "bir rehinci kredisi verirken, borçlunun kredi kaynaklarının amaçlanan kullanımını onaylamasına gerek yoktur." Diğer birçok bankada da böyledir: ipotekli mülk, kredi fonlarının şu ya da bu şekilde iade edileceğinin garantisidir. Ancak, borç veren her zaman kredinin kullanım amacını doğrulama hakkını saklı tutar.

Çember daralıyor

İpotekli mülk için bir takım şartlar vardır. Her şeyden önce, mülk borçluya ait olmalıdır - bu, tüm bankalar için bir ön koşuldur. Diğer bir koşul ise daireye kayıtlı kişi sayısıdır. Bazı bankalar (örneğin, Rusya Federasyonu Sberbank) teminat olarak yalnızca “temiz” bir daire alır, yani kimsenin kayıtlı olmadığı bir daire. Diğer bankalar borçlunun ipotekli dairesinde kayıt olmasına izin verir, ancak küçük çocukların kaydına izin vermez. "Contact - Elite Real Estate" şirketinde dedikleri gibi, küçük çocukların kaydına izin verildiğinde, ancak mülkiyet hakları olmadan bir kredi programı bulabilirsiniz.

Pek çok uzman, şiddetli rekabet karşısında teminat nesnesi gereksinimlerinin yumuşatılmasına ilişkin genel eğilime dikkat çekiyor. Maria Bazyaeva'ya göre "İletişim - Elit Emlak", "sadece çocukların değil, torunların da kayıtlı olduğu bir daireyi ipotek eden bankalarla çalışıyor, yasadışı bir yeniden geliştirme var, önceki sahipler yazılmıyor."

Diğer bir koşul ise mülkün konumudur. Yerin kabul edilebilirliği kredi verenler tarafından belirlenir. İrtibat - Elite Real Estate, Moskova Çevre Yolu'na 50 km'den daha uzak olmayan Moskova ve Moskova Bölgesi'nde bulunan gayrimenkulleri teminat olarak kabul eder. DeltaCredit Bank, Moskova ve Moskova bölgesi, St. Petersburg ve Leningrad bölgesi, Nizhny Novgorod, Samara, Tolyatti ve banka programlarının uygulandığı diğer birçok şehirde bulunan bir daire tarafından teminat altına alınmış bir kredi sağlamaktadır. Bazı bankalar, şubeleri varsa, müşterinin başka bir şehirde iş veya ikamet yerinde bulunan bir nesnenin rehinine izin verir.

Rehin verilen nesneye gelince, herhangi bir gayrimenkul olabilir: bir apartmanda bir daire, bir şehir evi veya bir kır evi, bir arsa. Ancak nesnenin piyasa değerinin nispeten yüksek olması ve nesnenin kendisinin likit olması gerekir.

Ayrıca, kredi tutarının teminat değerinin %70'inden fazla olmadığı (faiz oranları ve daha yüksek oranlar vardır, ancak ağırlıklı olarak elit gayrimenkul ile çalışan bankalarda) göz önüne alındığında, küçük bir daireyi ipotek ederken, alınan tutar şu şekildedir: sadece tamir etmeye yeter.

Bu nedenle bankanın menfaatine olacak gayrimenkulleri ipotek etmek mantıklıdır.

Natalya Kirpichenko'nun dediği gibi, “pratikte, konut kentsel gayrimenkulünü ipotek etmek en kolayıdır.” Alla Tsytovich'e göre, birkaç banka ticari gayrimenkul (ofisler, depolar) ve banliyö gayrimenkulleri (evler, evler, arsalar) ile güvence altına alınan krediler sağlıyor. Natalya Kirpichenko, “Banliyö gayrimenkulleri söz konusu olduğunda, bankanın, nesnenin değeri hakkında her zaman piyasanın gerçekleriyle uyuşmayacak kendi fikirleri olabilir” diyor.

IRN.ru analitik merkezi başkanı Oleg Repchenko'ya göre, “banliyö gayrimenkullerini değerlendirirken, gayrimenkulü likit hale getirebilecek daha birçok parametre var. Bunun nedeni, örneğin bir daireyi değerlendirirken olduğundan çok daha fazla sayıda değerlendirme kriteridir.”

Banliyö gayrimenkulünün değerlendirildiği ana kriterler, konum, iletişim, altyapı, gerekli tüm belgelerin mevcudiyeti ve dairelerin aksine, daha bireysel ve dolayısıyla daha az likit olan evlerin parametreleridir. Örneğin, borçlunun sahip olduğu bir banliyö bölgesinde bir ev inşa ediliyorsa, arsa teminat konusu olabilir. Ancak çok az banka bir arsa ile güvence altına alınmış borç vermeye gider.

Mirax Group analistleri, “Şimdiye kadar, bu alandaki mevzuat yeterince geliştirilmedi ve bankalar pratikte arazi güvenliği konusunda inşaat kredisi vermiyor” diye açıklıyor. Her ne kadar vatandaşlara ait arsaların dolaşıma girmesi, her şeyden önce özel evlerin inşasını zorlamalıdır.

Ancak Fosborne Home, bir basın açıklamasına göre, banka tercihlerinin bir parçası olarak ek ödemeleri azaltarak 20 yıl boyunca yıllık %9'dan sezon için Yaz Teklifi programını başlattı. Kredi komisyoncusu "Fosborne Home", çoğu kendisine tercih sağlayan 27 banka ile işbirliği yapıyor. Kredi sadece bir daire (piyasa değerinin %90'ına kadar) değil, aynı zamanda bir arsa (piyasa değerinin %65'ine kadar) ile de güvence altına alınmıştır. Şirkete göre, program özel geliştiriciler için de tasarlandı.

Hansabank, “102-FZ sayılı Federal Yasanın “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” nin 5. Maddesine göre, hakları devletin gayrimenkul ve işlem haklarının tescili için belirlenen şekilde tescil edilmiş bir arsa olduğunu hatırlatır. onunla birlikte, bahçe ortaklığının arsası da dahil olmak üzere bir ipotek konusu olabilir.

Bankalar ayrıca yapım aşamasında olan nesnelere karşı oldukça temkinlidir. Örneğin, tüm bankalar yeni bir binada (inşaatın bitmemiş bir aşamasında) bir daire için kredi vermeyi taahhüt etmeyecektir.

Kirpichenko, “Zorluk, inşaat nesnesinin yasal olarak mevcut olarak kaydedilinceye kadar bir rehin olarak kabul edilemeyeceği gerçeğinde yatmaktadır” diye açıklıyor. "İletişim - Elite Emlak" da dedikleri gibi, "yeni bir bina rehin konusu olamaz, çünkü bu durumda mülkiyet hakkına ilişkin herhangi bir belge yoktur."

Borçlu bir değil, örneğin iki daireye sahipse, her ikisini de teminat olarak sağlama ve böylece kredi miktarını artırma hakkına sahiptir. Miel Brokerage, müşterinin "her şeyi rehin alabileceğini, çünkü tüm risklerin ona düştüğünü" söylüyor. Bu nedenle, bir kredi için teminat olarak bir değil, örneğin iki daire sağlanması yasaklanmaz, sadece memnuniyetle karşılanır. Tabii ki, müşterinin her iki dairenin de sahibi olması şartıyla.

Değerleme uzmanlarına bir kelime

Teminat nesnelerinin değerlemesi, banka tarafından akredite edilmiş ve kendilerine herhangi bir gayrimenkulün profesyonel değerlemesini yapma hakkı veren sertifikalara sahip bağımsız değerleme uzmanları tarafından gerçekleştirilir. Banka, müşteriye akredite şirketlerin bir listesini sağlar ve müşteri hangisiyle çalışması için daha uygun olduğunu belirler. Oleg Repchenko'ya göre, bir dairenin değerlendirilmesi borçluya 100$'a mal olurken, bir kır evi veya multi-milyon dolarlık bir daire 500$'a mal olacak.

Değerleme uzmanları, gayrimenkulün mevcut değerini belirlemenin yanı sıra, özellikle yükselen fiyatların olduğu bir durumda önemli olan, en az gelecek yıl için nesnenin değerine ilişkin tahminlerini sağlar. Şirket, "tam olarak bu temelde bankanın belirli bir katsayı belirlediğini, yani %100 değil, daha küçük bir miktar için borç verdiğini" açıklıyor.

Ancak banka gayrimenkulün değerini hafife alabilir. Bu durumda, Natalya Vetlugina'ya tavsiyede bulunur, emlakçılarla iletişime geçmeniz gerekir. "Ancak anlaşılmalıdır ki hiçbir banka bir daire için değerinin %100'ünü, hatta %90'ını vermez. Buradaki olağan rakam %60-70” diye uyarıyor.

bu kabul edildi

Değerlendirme prosedüründen sonra, banka ile müşteri arasında bir anlaşma yapılır. Her şeyden önce, olası bir kredinin maksimum tutarı belirlenir. Faaliyet alanı kentsel ve banliyö elit gayrimenkulleri olan "Contact - Elite Real Estate" şirketinin tecrübelerinden yola çıkarak, maksimum kredi tutarı ekspertiz değerinin %85'i olabilir. Ve DeltaCredit bankasında, rehin kredisi için Delta Invest programına göre, ana konut olarak kullanılıyorsa, maksimum kredi tutarı dairenin maliyetinin% 70'idir. Mevcut dairenin kiraya verilmesi durumunda ise azami kredi tutarı değerinin %50'si kadar olacaktır. Kredinin 10 yıl süreyle verildiği göz önüne alındığında, borçlunun hem ipotekli hem de satın alınan mülkü kiraya verme hakkı vardır, kısmen aylık ödemelerin maliyetini karşılar.

Bir sonraki adım, kredi şartlarını tartışmaktır. DeltaCredit'te maksimum vade 10 yıl, City Mortgage Bank'ta - 25 yıl. “Şartlar her yerde farklıdır. Borçlunun yaşına ve isteklerine bağlıdır” diyor Bazyaeva. Kredi vadesi ne kadar uzun olursa, aylık ödeme o kadar düşük olur. Bu nedenle, örneğin, emeklilik yaşı olan müşteriler daha uzun kredi geri ödeme sürelerine sahip olmakla ilgilenirler. Maria Bazyaeva, “Aylık ödemeler daha düşük olacağından, bir yıl içinde geri ödenmesi planlansa bile, maksimum yıl boyunca kredi almak daha uygundur” diyor.

Tüm bankalar için faiz oranı, ruble cinsinden yılda% 9 ila% 15 arasında değişmektedir. DeltaCredit'te, kredi ABD doları cinsinden verilirse faiz oranı %11,25, kredi ruble ise %12,5'tir. City Mortgage Bank'ta, krediler için asgari faiz oranı dolar cinsinden% 9,9 ve ruble cinsinden -% 12,25'tir. Alfa-Bank da dahil olmak üzere 30'dan fazla banka ile çalışan Fosborne Home'da, 10 yıllık bir kredinin (apartman veya banliyö gayrimenkul alımı için) minimum faiz oranı %9'dur. Ek olarak, faiz oranı borçlu tarafından sağlanan sertifikaya bağlıdır - 2-NDFL veya banka şeklinde.

Tüm bankalar, müşterinin iş yerinden 2-NDFL şeklinde bir sertifika veya iş yerinden banka şeklinde bir sertifika ile geliri onaylamasını ister. Contact - Elite Emlak şirketinde “Bu zorunlu bir prosedür, çünkü bankanın rehin olarak bir gayrimenkul nesnesi olsa bile, müşterinin ödeme gücünden emin olması gerekir” diyorlar.

Beklenmeyen durumlar

City Mortgage Bank şu tavsiyede bulunuyor: “Kredi geri ödemesinde geçici zorluklar varsa, soruna karşılıklı olarak kabul edilebilir bir çözüm üzerinde anlaşmak için derhal bankayla iletişime geçmelisiniz. Bu, kredi geri ödeme planının revizyonu veya ipotekli bir dairenin satışı olabilir.”

“Artık birçok banka, borçlunun ihtiyaçlarını karşılayan, daha düşük maliyetli alternatif bir daire seçmeyi teklif ediyor. Bu durumda alıcı bankaya rehinli bir daire aramaktadır. İşlemde para iki hücreye konur: birinde - borç miktarı, diğerinde - borçluya giden kalan miktar. Bankalar genellikle geçici taksitler uygular. Borçlu için ciddi sorunların ortaya çıkmasıyla birlikte, borçlunun talebi üzerine bankanın ertelemeye gittiği ve birkaç ay boyunca ödeme almadığı durumlar var ”diyor Bazyaeva.

DeltaCredit şunları teyit eder: “Borçlu, mali durumunun bozulması veya borcun zamanında ödenmesini engelleyen diğer olumsuz durumların ortaya çıkması konusunda bankayı uyarırsa, banka müşteriyi yarı yolda karşılar ve vadesi geçmiş borcu yargısız olarak ortadan kaldırmak için çeşitli yollar sunar ( örneğin, yeni bir ödeme planı aracılığıyla). Her halükarda, müşterinin banka ile her şeyi bireysel olarak kabul etmesi ve koordine etmesi, daha sonra adli prosedürler sonucunda daha da fazla kaybetmekten daha karlı.”

Borçlunun ayrıca, olası olmasa da, bankanın zaten başının belada olması ve ardından ipotekli mülkün Natalya Kirpichenko'ya göre belirsiz bir süre için “askıya alınması” riski vardır. Bu nedenle birçok banka, müşterilerine hemen bir kez daha risk almamalarını ve tek bir daireyi rehin etmemelerini tavsiye ediyor.

Kimin ihtiyacı var

Alla Tsytovich'e göre, "örneğin ebeveynler veya çocuklar için ikinci bir daire satın almak isteyen sıvı daire sahipleri tarafından lombard kredileri alınır." Miel Brokerage, "borçluların çoğunlukla iş yapmaya karar vermiş ve kendi fonları ve ortaklarının fonlarından yoksun orta sınıf insanlar olduğunu" söylüyor.

Soho Realty, ek gayrimenkul satın almak için rehinci kredisine iki durumda başvurulduğunu ekliyor: “İlki, alıcının işletmeden para çekmeye hazır olmadığı zamandır (pahalı bir dairenin maliyeti her zaman çok etkileyici bir miktardır). ) ve bir apartman rehini kaydederek ödünç alınan fonlara başvurması daha karlı. Pahalı konut fiyatlarındaki büyüme oranı göz önüne alındığında, krediyle satın alma işlemin karlılığını önemli ölçüde artırır. İkinci durum, istenen daire için yeterli para olmadığı zamandır.”

Ancak çoğu durumda, insanlar bu tür kredilere başvurmaktan korkarlar. DeltaCredit tarafından açıklandığı gibi, “Şimdiye kadar çok az anlaşma var. Her şeyden önce, bu borçluların sahip olduğu psikolojik engelden kaynaklanmaktadır. Yine de, tek evinizi ipotek etmek zor. ”

City Mortgage Bank, rehin kredisi işlemlerinde kademeli bir artış kaydetti. Alexander Chernyak, sırayla, Rusya'da rehinci kredisinin ve genel olarak kredi piyasasının büyüyeceğinden emin. Borç verme oranları düşecek, vadeleri artacak, böyle bir ürün sağlayan birincil alacaklı sayısı artacak. Kamuoyunun her türlü borç yükümlülüğüne ilişkin kalıp yargıları da aşılacaktır” diye ekliyor.

“Batı'da gayrimenkul ipotek edildi ve yeniden ipotek edildi. Modern Rusya'da, yasal bir çerçevenin olmaması nedeniyle henüz böyle bir uygulama yoktur. Natalya Kirpichenko, göründüğü zaman, taahhütlerin devasa bir pazar haline gelebileceğini tahmin ediyor. - Bu, insanlara daha fazla özgürlük verecek ve çeşitli yaşam durumlarından çıkmayı kolaylaştıracaktır. Sonuçta, koşullar farklı - mutlaka bir varsayılan değil.

“Bazı nedenlerden dolayı, bankalar şimdiye kadar bu nişi atlıyor ve bu, emlak fiyatlarındaki mevcut artışa rağmen! - uzman diyor. - Bir kişinin iki yıl önce 60.000$ kredi ile 100.000$'a bir daire aldığı bir durumu düşünelim.Şimdi dairesi en az 300.000$'a mal oluyor.Diyelim ki 10.000$ ödedi ve 50.000$ borcu kaldı.Neden olmasın? Bu kişi başka bir kredi verir mi? Sonuçta, gayrimenkulün cari fiyatı ile sağlanacaktır. Böyle bir ürünün yakın gelecekte ortaya çıkması gerektiğini düşünüyorum.”

Natalya Vetlugina ayrıca "bütün bankaların bununla ilgilenmediğini" söylüyor. Çünkü gayrimenkul alımı için hedefli bir kredi verildiğinde ve tamamen başka bir şey - rehinci kredisi: Borçlunun parayı başka bir şeye harcaması riski yüksektir. “Bu pazarın büyüdüğüne dair çok net bir his olmasına rağmen” dedi.

Diana ROMANOVSKAYA