Vlasničko sudjelovanje u izgradnji promjene. Vlasnička izgradnja: pitanje opstanka

Pravni status Fond za zaštitu građana – sudionika zajedničke izgradnje

Osniva se javnopravno društvo "Zaklada za zaštitu prava građana - sudionika u zajedničkoj izgradnji" (u daljnjem tekstu - Fond). Formira kompenzacijski fond kroz obvezne doprinose programera koji privlače unovčiti sudionici zajedničke gradnje za građenje stambene zgrade i (ili) stambene kuće blokirane izgradnje.

U prvoj fazi, iznos obveznih doprinosa u kompenzacijski fond bit će 1,2% cijene svakog ugovora o udjelu u kapitalu i zakonodavac ga može preispitati ne više od jednom godišnje.

Zaklada se može prijaviti na arbitražni sud s izjavama koje osporavaju dogovore developera. On odobrava arbitražne upravitelje developera.

Status, prava i jamstva sudionika zajedničke gradnje

Zakon definira sudionika zajedničke gradnje. Pod njim se podrazumijeva građanin koji je sudionik u izgradnji i ima potraživanje prema nositelju zahvata na temelju ugovora o sudjelovanju u izgradnji. zajednička gradnja, zaključen u skladu sa zakonodavstvom o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i (ili) drugih objekata nekretnina, za koje je programer napravio obvezne doprinose (doprinose) u Fond.

Utvrđeno je da je stečajni upravitelj dužan poduzeti razumne potrebne radnje za traženje i privlačenje drugog poduzetnika radi podmirenja obveza prema sudionicima zajedničke izgradnje.

Skup sudionika zajedničke gradnje moći će odlučiti o načinu ispunjavanja obveza nositelja zahvata isplatom naknade od Fonda u visini plaćene cijene ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, ali ne više od prosječne tržišna vrijednost unutar 120 m2 m.

Istovremeno, sudionici zajedničke gradnje imat će mogućnost otplate potraživanja putem:

1) prijenos na njih objekta u izgradnji;

2) prijenos stambenih prostorija na njih;

3) privlačenje drugog programera.

Odluke pojedinačno za svaki građevinski objekt donose samo oni građani – sudionici zajedničke gradnje koji imaju potraživanja u odnosu na taj objekt u iznosu od 3/4 glasova.

Značajke prezentacije potraživanja od strane sudionika u izgradnji u slučaju stečaja developera

Zakon je uspostavio sljedeći algoritam za prezentaciju zahtjeva od strane sudionika:

1) voditelj projektanta, u roku od deset kalendarskih dana od dana odobrenja stečajnog upravitelja, prenosi mu podatke o svim sudionicima u izgradnji;

2) stečajni upravitelj u roku od pet dana od dana primitka obavijesti od čelnika izvođača radova obavijesti sve utvrđene sudionike u građenju o otvaranju stečajnog postupka;

3) sudionici građenja svoja potraživanja prijave stečajnom upravitelju;

4) stečajni upravitelj razmatra tražbine sudionika građenja i uvrštava ih u registar tražbina za prijenos stambenog prostora koji je dio registra tražbina vjerovnika.

Registar tražbina vjerovnika zaključuje se po isteku tri mjeseca od dana objave obavijesti o proglašenju stečaja nad dužnikom i otvaranju stečajnog postupka. Zahtjevi sudionika građenja uvrštavaju se u registar zahtjeva za prijenos stambenog prostora nakon podnošenja tih zahtjeva najkasnije u roku od tri mjeseca od dana primitka obavijesti stečajnog upravitelja, neovisno o datumu zatvaranja tog registra. .

Prema prethodnom zakonodavstvu, tražbine sudionika građenja upisivale su se u registar temeljem sudske presude, što je značajno odugovlačilo stečajni postupak nositelja projekta, kao i održavanje skupštine sudionika građenja kako bi se riješilo pitanje kako isplatiti svoja potraživanja. Sada će arbitražni sud razmatrati potraživanja sudionika u izgradnji samo ako su osobe koje sudjeluju u stečajnom postupku prigovorile potraživanjima podnesenim stečajnom upravitelju.

Financiranje mjera za dovršetak izgradnje objekta

Zakonom je propisan postupak financiranja mjera za dovršetak izgradnje objekata za koje su prikupljena sredstva od sudionika zajedničke gradnje.

Takve se aktivnosti mogu provoditi na teret Fonda ili ciljanog zajma (kredita) izdanog developeru od strane Fonda i (ili) trećih strana. Takvi ciljani zajmovi (krediti) mogu se osigurati zalogom građevinskih objekata te zemljišne parcele(prava na zemlju). Potraživanja po takvim zajmovima (kreditima) otplaćuju se u sklopu trećeg reda potraživanja tekućih plaćanja.

Stečajni postupak

Zakonom je utvrđeno da se pri razmatranju stečajnog slučaja developera neće primjenjivati postupci praćenja i financijskog oporavka. Prvi korak je uvođenje stečajnog postupka. Istodobno, ako tijekom stečajnog postupka postoji dovoljno razloga za vjerovanje da se dužnikova solventnost može vratiti, moguć je prijelaz na vanjsko upravljanje.

Takve izmjene dovest će do skraćenja trajanja stečajnog postupka nositelja zahvata ukidanjem trenutno obveznog postupka praćenja i optimizacije mjera koje poduzimaju arbitražni upravitelj i sud u slučaju stečaja zahvata.

Značajke ispunjavanja zahtjeva sudionika zajedničke izgradnje

Odluku sastanka sudionika zajedničke gradnje donose posebno za svaki građevinski objekt sudionici zajedničke gradnje koji imaju zahtjeve koji su uključeni u registar zahtjeva za prijenos stambenih prostora za takav objekt. Sudionici zajedničke gradnje ne odlučuju o drugim građevinskim projektima za koje nemaju uvjete za prijenos stambenih prostora.

Skup sudionika u zajedničkoj izgradnji je prihvatljiv ako sudionici u zajedničkoj izgradnji koji na njemu sudjeluju s pravom glasa na ovom građevnom objektu čine najmanje trećinu ukupnog broja takvih sudionika u zajedničkoj izgradnji i imaju više od polovice glasova. od ukupnog broja glasova takvih sudionika zajedničke gradnje

Cijene nekretnina svake godine ubrzano rastu. Čak i za 2019 studio apartman u nepovoljnom području Moskve može biti nepriuštiv trošak za većinu ruskih obitelji.

Svatko nalazi svoj izlaz iz situacije: štedjeti novac dugi niz godina u nadi da će jednog dana kupiti vlastiti stan (ova metoda nije ekonomski učinkovita, jer cijena valute može porasti ili pasti nekoliko puta u nekoliko godina ), uzeti iznos potreban za kupnju na kredit ispod velikog postotka.

Najracionalnija odluka bila bi sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji. Pojedinac sklapa ugovor o suradnji s investitorom i može dobiti stan po povoljnoj cijeni.

Na snagu je stupio 2019 novi zakon projekt prema kojem se zajednička gradnja može proširiti ne samo na stambene zgrade, već i na gradske kuće. Također su se promijenili zahtjevi za programere, postupak formiranja troškova ugovora i njegovog raskida.

Počeci zajedničke gradnje potječu iz SSSR-a. Da dođete do svoje nekretnine, građanine Sovjetski Savez morate stajati u ogromnom redu. Nerijetko se na red čekalo i po nekoliko godina.

Neki su se građani, kako bi značajno skratili vrijeme čekanja, počeli udruživati u stambene zadruge. Članovi takvih udruga mogli bi dobiti stan u kraćem roku. Osim toga, prilikom izgradnje nekretnina za takve osobe, uzete su u obzir njihove individualne karakteristike.

Sličan princip vrijedi i danas. Dioničari sastavljaju ugovor s investitorom. Prva strana dobiva stambeno zbrinjavanje u kratkom roku i po vrlo povoljnoj cijeni, dok druga strana izvodi izgradnju na teret sredstava dioničara i oslobođena je potrebe za dobivanjem kredita.

Uvjeti za dioničare

Zajednička gradnja nudi dioničarima povoljne uvjete za stjecanje nekretnine:

Značajne uštede. Stanovi na sekundarnom tržištu mogu biti više od 2 puta skuplji od stanova u izgradnji.
Mogućnost plaćanja na rate. Dioničar ima pravo plaćanja nekretnine u fazama, dok je gradnja u tijeku.
Osoba koja je sklopila ugovor s investitorom može samostalno odrediti raspored svog stana. To će vam omogućiti da uštedite mnogo novca na popravcima i ponovnom razvoju u budućnosti.

Ove prednosti "mame" građane da potpišu ugovor s programerima. Ali zajednička gradnja nije tako jednostavan i idealan postupak kao što se na prvi pogled čini. Ima mnogo zamki.

rizici

Svatko tko želi kupiti stan na ovaj način trebao bi biti svjestan mogućih rizika:

Odgoda predaje stanova dioničarima. Nije uvijek moguće završiti izgradnju na vrijeme. Razlozi kašnjenja mogu biti brojni, od kašnjenja materijala do nedostatka sredstava za izgradnju. Problem možete riješiti vrlo jednostavno - privući sredstva od samog programera. Ali nisu svi spremni na to. Nedostatak sredstava često dovodi do potpunog prestanka izgradnje i gubitka sredstava od strane vlasnika kapitala.
Pogrešno sklapanje ugovora može značajno povećati troškove pojedinca pri kupnji stana. Ako postoje bilo kakve netočnosti u dokumentu ili nisu prisutne sve informacije o transakciji, od nositelja kapitala može se tražiti da plati određeni iznos kako bi se nekretnina stavila u funkciju. Zato se prema papirologiji treba odnositi što je moguće odgovornije. Ako iskustvo u tome nije dovoljno, bolje je koristiti usluge stručnjaka.

Gore su navedene samo najčešće poteškoće s kojima se vlasnici kamata mogu suočiti. U stvarnosti ih može biti mnogo više.

Sklapanje sporazuma

Najvažniji trenutak u ovoj transakciji je sklapanje ugovora. O tome će ovisiti daljnji ishod događaja. Prilikom sastavljanja dokumenta potrebno je ispuniti sljedeće uvjete:

Građevinski objekt. Potrebno je detaljno opisati sve podatke o njemu: puni naziv, vrstu zgrade, broj katova i stanova te ostale podatke koji će identificirati objekt.
Prava i obveze obiju ugovornih strana. Što su detaljnije opisani u dokumentu, to manje nesporazuma može nastati.
Vrijeme izgradnje.
Točan datum prijenosa stanova dioničarima u radu.
Dokument koji osigurava poštivanje svih uvjeta ugovora.
Cijena objekta, uvjeti i rokovi njegovog plaćanja. Puni trošak stana uključuje ne samo izravne troškove izgradnje, već i naknadu developera za rad. Trošak se može platiti u jednokratnom iznosu ili na rate.
Podaci o upisu ugovora u Upisnik.

Ne biste trebali ulaziti u suradnju s onim partnerima koji:

Oni nude posao na temelju drugih dokumenata (kupoprodaja, kredit i sl.).
Stavite sumnjivo nisku vrijednost objekta.
Iskrivljuju činjenice, daju lažne podatke o imovini.

Inovacije

Kao što je gore spomenuto, u zakonodavstvu 2019 Ruska Federacija došlo je do promjena u zajedničkoj gradnji. Prvo, sada se transakcije ne vrše samo za stanove u stambene zgrade ali i za gradske kuće.

Gradska kuća je mala kuća, koji se sastoji od nekoliko apartmana na više etaža. Svaki od njih ima zaseban ulaz, odnosno nema zajedničkog ulaza, kao u uobičajenim višekatnicama. Stanovnici takvih kuća, u pravilu, imaju vlastitu garažu, malu terasu. Ova vrsta zgrade stekla je veliku popularnost u Europi, u Rusiji dugo nije bila uobičajena.

Osim toga, promijenjen je postupak utvrđivanja točne cijene nekretnine prilikom sudjelovanja u zajedničkoj gradnji. Prije toga, ugovor mora navesti točan trošak koji dioničar plaća developeru za izgradnju stambenog objekta. To bi moglo uključivati trošak Građevinski radovi i pojedinačne partnerske usluge.

Prema novo izdanje zakona, sada točna cijena ovisi i o broju dodatnih jedinica nestambenog prostora (balkon, veranda, itd.). Osim toga, cijena ugovora plaća se tek nakon što je dokument službeno registriran.

Ranije je dioničar mogao slobodno raskinuti ugovor ako se programer ne pridržava glavnih uvjeta ugovora. Sada je procedura otkazivanja ugovora nešto kompliciranija. Moguće je tek nakon suđenja. Ako sud utvrdi da programer postupa protivno utvrđenom sporazumu, on se može raskinuti.

Izneseni su i novi zahtjevi za same programere. Za sudjelovanje u poslovima zajedničke gradnje moraju dobiti mišljenje Ministarstva graditeljstva. Ovaj dokument zapravo je dopuštenje za obavljanje takve djelatnosti. Da biste dobili mišljenje, morate se obratiti Ministarstvu graditeljstva s odgovarajućim paketom dokumenata. Rok za razmatranje prijave nije duži od 30 kalendarskih dana.

Ukoliko programeri ne zadovolje zahtjeve koji su im postavljeni, gube mišljenje, o čemu se svi dioničari obavještavaju pisanom porukom ili e-mailom.

Zajednička izgradnja je isplativ, ali prilično riskantan posao. Prije donošenja bilo kakve odluke o suradnji s programerima, svakako proučite osnovne informacije, odvagnite prednosti i mane. Više o zajedničkoj gradnji, novostima u ovom postupku za 2019. možete saznati u sljedećem videu:

Dakle, zajednička gradnja je posao koji pojedincu omogućuje kupnju stana po povoljnim uvjetima čak iu fazi njegove izgradnje, a investitoru da minimizira ili potpuno smanji vlastite troškove izgradnje stambene zgrade ili gradske kuće na račun novčana ulaganja dioničara.

Novinarima je prenio naputak predsjednice - razraditi mogućnost prelaska sa zajedničke gradnje na projektno financiranje kroz bankovnu potporu. Nije govorio o konkretnim datumima.

Ministar je govorio o potrebi napuštanja zajedničke gradnje u ljeto. “Naravno, treba težiti tome da se jednog dana maknemo od zajedničke gradnje, prijeđemo na bankarsku potporu, ali to nije ni danas ni sutra, a naša je zadaća maksimalno zaštititi ljude koji sudjeluju u zajedničkoj gradnji”, rekao je Men. .

Programeri i dalje uglavnom koriste kredite za realizaciju svojih projekata, komentiraju sudionici na tržištu. No sredstva dioničara za njih su puno jeftinija.

“Ovdje se ne radi o samom mehanizmu financiranja projekta, već o stopi po kojoj banke kreditiraju programere. Bankovna sredstva za programere danas su puno skuplji resurs od novca dioničara”, kaže generalni direktor razvojne tvrtke Ingrad.

Na tržištu postoje igrači koji stanogradnju grade bez privlačenja bankovnih sredstava, ali oni su u manjini, kaže financijski direktor razvojne grupe City-XXI stoljeće. Ovo je ili najveće tvrtke, ili tvrtke povezane s bankarskim ili državnim agencijama, ili tvrtke koje pažljivo izračunavaju razinu kreditnog opterećenja i grade uglavnom vlastitim sredstvima.

Danas samo četvrtina developera gradi o vlastitom trošku, napominje Granel grupa. Također dodaju da potpuni prijelaz na projektno financiranje može dovesti do toga da do 90% programera može napustiti tržište na regionalnoj razini.

“Cijena izgradnje u regijama je oko 25 tisuća rubalja. po sq m. Prodaja u prosjeku - 35 tisuća rubalja. po kvadratnom m. Ti su uvjeti financijski opterećujući za regije i poslovanje postaje neprofitabilno “, kažu u tvrtki.

Ako uzmemo u obzir izmjene zakona o zajedničkoj gradnji, tada će na tržištu ostati samo financijski stabilne tvrtke koje imaju profit ne samo od razvoja, budući da se profitabilnost ovog posla svake godine sve više smanjuje, dodaje Andrey Tsvet, razvoj Direktor Granel grupe .

Riječ je o izmjenama i dopunama zakona o zajedničkoj gradnji koje stupaju na snagu 1. srpnja 2018. godine. Uvode zabranu ishođenja nekoliko građevinskih dozvola odjednom, obvezuju glavnog izvođača radova, tehničkog kupca i investitora da imaju račun u istoj banci i da međusobno obračunavaju putem escrow računa.

“Nakon primjene strogih zahtjeva za programere, možemo govoriti o drugim prilagodbama - promijenit će se struktura razvojnog tržišta s kojeg će otići mali igrači, koji su preteški za nova pravila igre. Istodobno, ako je moguće predvidjeti promjenu strukture industrije i konsolidaciju tvrtki, onda je prerano govoriti o smanjenju obujma ponude “, podijelio je . Voditelj ključnih partnera Est-a-Tet.

Valja napomenuti da su prošle godine zahtjevi za minimalna veličina odobreni kapital za programere koji privlače sredstva od javnosti. Veličina temeljnog kapitala izračunava se pojedinačno za svakog programera, ovisno o maksimalnoj površini svih zajedničkih građevinskih projekata.

Minimalna veličina je 2,5 milijuna rubalja, s planovima za izgradnju 1,5 tisuća četvornih metara. Štoviše, ako programer namjerava graditi 500 tisuća četvornih metara uz sudjelovanje građana, tada bi njegov temeljni kapital trebao biti najmanje 1,5 milijardi rubalja.

Osim toga, ovog ljeta predsjednik je potpisao zakon o Fondu za zaštitu prava dioničara (Fond za obeštećenje), koji uspostavlja jedinstvenu stopu doprinosa za programere - 1,2% cijene svakog ugovora s dioničarom. Istodobno, iznos vlastitih sredstava developera za projekt koji je planiran za realizaciju mora biti najmanje 10% njegovih troškova tijekom cijelog razdoblja izgradnje.

Ako se nova predsjednikova inicijativa provede, tada se shema, zapravo, teško da će se promijeniti, budući da banka financira izgradnju, skrenuo je pozornost Sobolev. Međutim, mijenja se vremenski period korištenja bankovnog novca.

“Banka će posuditi novac na duži rok – takozvani “dugi novac”. Da bi dobili sredstva od kupaca, programeri će morati prvo izgraditi objekt. Zapravo, govorimo o prodaji stanova na isti način na koji se sada prodaje sekundarno stanovanje “, rekao je stručnjak.

Uvjeren je da možemo očekivati smanjenje broja tvrtki i daljnju monopolizaciju tržišta. Povećanje cijene kvadrata i rast cijena stanova zbog smanjene konkurencije u ovom su slučaju neizbježni.

Činjenica da su troškovi stanovanja će rasti i drugi sudionici na tržištu su sigurni. Financiranje projekta dodjeljuje se na 13-20% godišnje, što, uzimajući u obzir trajanje projekata, daje od 20% do 60% preplate na zajam. Ti će se iznosi, naravno, odraziti na cijenu četvornog metra, koja će postati znatno skuplja nego sada, kaže direktor Metrium grupe.

“Da bi projektno financiranje funkcioniralo, kredit mora biti jeftin i dugoročan, ali u Rusiji danas postoji akutni nedostatak upravo takvih investicija. A u uvjetima visoke cijene kapitala raste potreba za ubrzanjem njegove otplate, pa je developerima ili bankama neisplativo upuštati se u dugoročne i skupe projekte”, smatra ona.

Prema njezinim riječima, makroekonomska stabilnost i predvidljivost iznimno su važni za dugoročna ulaganja, prvenstveno na deviznom tržištu. Danas također ne postoji, a nepostojanje jamstava da se devalvacija iz 2014. neće ponoviti glavna je prepreka uvođenju projektnog financiranja.

Uz potpuno financiranje projekta, nema potrebe za prodajom stanova pod DDU, odnosno na tržištu će se pojaviti samo nove zgrade koje su puštene u rad. Oni će, naravno, biti skuplji od onih koji se prodaju u fazi iskopavanja.

“U sadašnjoj fazi, prijelaz na projektno financiranje ne bi trebao biti shvaćen kao izgled za blisku budućnost. Utjecaj na tržište će biti tek kada vidimo konkretne korake u stvaranju uvjeta za razvoj ove sheme financiranja izgradnje. Sada uspješno koegzistira s privlačenjem sredstava dioničara i, po mom mišljenju, situacija se neće promijeniti u sljedećih 5-10 godina", istaknuo je stručnjak.

Pavel Poselenov također smatra da se neće moći potpuno prijeći na projektno financiranje u kratkom roku, možemo govoriti o pet godina ili više.

U međuvremenu, problem prevarenih dioničara u Rusiji je akutan. Predsjednik joj se više puta obraćao u svojim izjavama. Danas su regije pod uvjetom auto karte o rješavanju problema gotovo 40 tisuća prevarenih građana.

No, prema mišljenju niza zastupnika, problem je mnogo veći, a riječ je o 150.000 ljudi koji su uložili u izgradnju kuća, a nisu stambeno zbrinuti.

Mikhail Men govori o nedostatku odgovarajuće kontrole zajedničke gradnje u regijama. Također napominje da se planira uspostaviti jedinstveni postupak za provođenje kontrole u području zajedničke izgradnje u svim sastavnim entitetima zemlje i dodijeliti kontrolne ovlasti državnim tijelima za nadzor gradnje konstitutivnih entiteta Ruske Federacije.

"To će osigurati istodobnu kontrolu vremena i kvalitete izgradnje i kontrolu ciljanog korištenja sredstava dioničara", citira se ministar u materijalima odjela.

Sada kapitalna izgradnja dobiva na popularnosti, a ovaj članak govori što trebate znati o tome 2020. kako ne biste pogriješili i učinili sve kako treba. Takva je popularnost posljedica činjenice da zajednička gradnja omogućuje ljudima kupnju novih stanova po vrlo konkurentnim cijenama, što je, naravno, veliki plus. Međutim, u svakom slučaju, prvo morate razumjeti sve važne nijanse. Vrijedno je napomenuti da se praktički ništa nije promijenilo po ovom pitanju od 2020. Isti uvjeti su na snazi već dugi niz godina.

Prije svega, vrijedi razumjeti zašto mnogi ruski građani radije ulažu u zajedničku izgradnju:

Stanovi u novim zgradama često su mnogo jeftiniji nego na sekundarnom tržištu. Ispada da možete vrlo isplativo kupiti svoj novi dom.
Ne morate pripremiti cijelu količinu odjednom. Stan možete plaćati cijelo vrijeme dok se gradi.
Možete unaprijed odabrati izgled koji će vam u potpunosti odgovarati. To će vam pomoći uštedjeti novac u budućnosti. popravci. Naravno, morate uzeti u obzir da razne tehnički zahtjevi koji se mora slijediti.

Kao rezultat toga, ispada da se izgradnja nove kuće provodi na račun kupaca. Ova će opcija biti korisna i za programere i za vlasnike stanova. Treba imati na umu da su svi trenuci regulirani ruskim zakonom. Trebate znati da je programer odgovoran svim svojim dioničarima.

Kako funkcionira sudjelovanje u kapitalu?

Ako odlučite postati dioničar, onda morate znati o svim nijansama. Mnogo je stvari koje treba uzeti u obzir kada je u pitanju izgradnja stanova. Kako bi izgradio kuću, investitor prikuplja sredstva od pojedinaca ili pravne osobe koji su pak zainteresirani za ovu zgradu. Tako ispada da obični građani koji žele kupiti stan u fazi izgradnje kuće ili tvrtke koje kupuju nekoliko stanova odjednom mogu postati dioničari. Programer i vlasnik zemljišna parcela također sudjeluju u izgradnji kapitala.

Postupak sudjelovanja ima nekoliko faza:

Za osnivanje tvrtke potrebno je ishoditi građevinsku dozvolu. Bez tog dokumenta ona ne može započeti gradnju kuće jer bi to bio prekršaj rusko zakonodavstvo.
Nakon dobivanja te dozvole, deklaracija o dizajnu se objavljuje.
Nadalje, privlače se interesenti koji su zainteresirani za izgradnju ove kuće.
ugovor o udjelu u bez greške registriran u Rosreestr.

Dozvolu za gradnju kuće možete dobiti od općine. Da biste dobili takav dokument, morat ćete osigurati projekt koji zadovoljava sve tehničke standarde. Obično nema problema s nabavom papira, pogotovo ako je programer na tržištu dulje od godinu dana.

Izjava o projektu je dokument koji će pružiti sve potrebne informacije o planu izgradnje i neposredno o samom investitoru. Ovaj rad mora biti objavljen u medijima ili na internetu kako bi ga svi mogli pročitati. To se mora učiniti dva tjedna prije nego što programer počne potpisivati prve ugovore o udjelu u kapitalu. Prema ruskom zakonu, programer ne smije objaviti takve informacije, ali će ih morati dati svima kojima trebaju, što će uvelike zakomplicirati proces.

Privlačenje dioničara je potraga za ljudima koji su zainteresirani za ulaganje u budućnost graditeljstva. Istodobno, ne bi trebalo biti kršenja ruskog zakonodavstva. No ni to nije dovoljno, sklapaju se dodatni ugovori u kojima su propisani svi potrebni uvjeti.

Razlika od ulaganja

Mnogi ljudi koji odluče postati investitori u nekretnine misle da je ulaganje u gradnju investicija. Međutim, ulaganje i kapitalna izgradnja različite su stvari i to treba uzeti u obzir. Prije svega, ova dva koncepta regulirana su različitim pravnim aktima - ulaganje Građanskim zakonikom, a zajednička gradnja - savezni zakon o zajedničkoj gradnji (FZ). Ovdje postoje i druge razlike:

Vlasnička izgradnja ima za cilj osigurati da dioničari dobiju stanove u svoje vlasništvo. Ulaganje je prilika za daljnji profit.
Ne samo gotovina, već i, na primjer, vrijednosni papiri mogu djelovati kao ulaganja. U slučaju zajedničke gradnje, prihvaća se samo gotovina.
Zajednička izgradnja zahtijeva obveznu državnu registraciju. Ulaganje je drugačije.
Rizici se mogu nametnuti investitorima ili investitoru.
U slučaju ulaganja, ugovor je obvezan. U slučaju zajedničke gradnje, samo u situacijama kada investitor ispunjava sve svoje obveze.

Ispada da vlasnik kapitala nije investitor, i to apsolutno različite sheme interakcije. Dioničar je obični vlasnik koji je odlučio uložiti u stambenu u fazi izgradnje. Svatko može sudjelovati u zajedničkoj gradnji.

Ugovor

Prije nego što postanete dioničar, morate shvatiti kako su određeni dokumenti ispravno sastavljeni. To će vam omogućiti da izbjegnete ozbiljne greške i učiniti sve kako treba. Ugovor o zajedničkoj izgradnji je ugovor u kojem se investitor obvezuje dovršiti izgradnju kuće, staviti je u funkciju i, u načelu, ispuniti sve svoje obveze prema dioničarima. Ugovor mora sadržavati sljedeće obvezne odredbe bez kojih se neće smatrati sklopljenim:

Treba upisati najtočnije i detaljnije podatke o građevinskom objektu.
Navedena su prava i obveze obiju strana - investitora i nositelja kapitala.
Treba navesti točne datume kada će stanovi biti preneseni na dioničare.
Također u dokumentu je propisana cijena stana. Tamo su propisani i uvjeti, kako točno treba platiti iznos - odmah ili u dijelovima u obrocima.
Specificirano jamstveno razdoblje. Najčešće je to tri godine.
Propisuje se način na koji će se osigurati ispunjenje dužnosti - zalog, ugovor o osiguranju. Osiguranje je vrlo dobar način zaštiti se.

Ako barem jedna od klauzula nedostaje, tada se ugovor proglašava nevažećim.

Prava i obveze dioničara

Ne zaboravite da ne samo programer, već i dioničari imaju vlastite odgovornosti. Odgovornosti dioničara uključuju:

Plaćanje iznosa utvrđenog u uvjetima navedenim u ugovoru.
Prijem stana u uvjetima, koji su također navedeni u ugovoru.
Plaćanje kazni, koje su utvrđene na zakonodavnoj razini.

Naravno, i dioničar ima svoja prava, kojih morate biti svjesni kako biste mogli nešto zahtijevati od investitora ako prekrši zakon. Glavna prava uključuju sljedeće:

Dioničar može zahtijevati od investitora da registrira ugovor o zajedničkoj izgradnji.
Imate puno pravo tražiti od investitora sve dokumente koji vas zanimaju - projekt, građevinsku dozvolu itd. Programer ne može sakriti te dokumente od vas jer to predstavlja kršenje ruskog zakona.
Imate pravo zahtijevati od investitora da vam da stan u roku navedenom u ugovoru. Naravno, ovo funkcionira samo ako ste podmirili svoje obveze i platili stan u cijelosti.
Možete zahtijevati plaćanje kazne ako je investitor iznajmio stan kasnije od roka.
Otklanjanje nedostataka provodi se na trošak programera unutar utvrđenog jamstvenog roka.

Što se traži od graditelja

Trebali biste znati ne samo o svojim pravima i obvezama, već io obvezama programera. Sve ove točke najbolje je proučiti unaprijed, tada nećete doći u neugodne situacije. Prava programera uključuju sljedeće:

Investitor ima puno pravo prikupiti sredstva od vlasnika kapitala za izgradnju stambene zgrade.
Programer može zahtijevati plaćanje za svoj rad. Štoviše, ako imatelj kamata ne izvrši plaćanja na vrijeme, može mu se naplatiti penal. Takve radnje ne predstavljaju kršenje ruskog zakona.
Moguća je i sudska odluka, ako se drugačije ne može postupiti.

Ne zaboravite da programer također ima puno odgovornosti:

Prikupljena sredstva moraju se koristiti isključivo za njihovu namjenu, naime, za izgradnju kuće.
Ugovor mora biti registriran.
Predmet mora biti isporučen u roku navedenom u ugovoru.
Plaćanje penala ako su prekršeni uvjeti ugovora.
Postavljanje jamstvenog roka.
Povrat punog iznosa u slučaju raskida ugovora iz bilo kojeg razloga.

Važno je znati o zahtjevima za odobreni kapital programera. Mora biti najmanje 2,5 milijuna rubalja.

Stoga možete primijetiti da su dioničari zaštićeni od beskrupuloznih graditelja koji ne dovrše izgradnju stambenih zgrada. Naravno, u svakom slučaju možete izgubiti vrijeme ako započnete suradnju s tvrtkom koja nije najobaveznija.

Ne zaboravite da još uvijek morate izdati stan u vlasništvu DDU. Ovdje ne biste trebali imati problema, jer se priprema najčešći paket dokumenata - sam ugovor, akt o prijenosu stana, potvrda o uplati državna dužnost, putovnica, tehnička dokumentacija za stan.

Na prijedlog zakona o zajedničkoj gradnji u 2020. godini nije bilo izmjena. Ako ste već potpisali ugovor, onda vas izmjene zakona neće utjecati, tako da nemate razloga za brigu.

U Rusiji se planira prijeći na novu shemu stjecanja stanova u izgradnji - umjesto zajedničke izgradnje doći će financiranje projekata. RBC-Nedvizhimost objašnjava kako se nova shema razlikuje od DDU prodaje

Ruski predsjednik Vladimir Putin do 15. prosinca ove godine donosi mjere za postupnu zamjenu vlasničke izgradnje kreditiranjem banaka i drugim izvorima financiranja. Prijelaz na shemu projektnog financiranja stambenih graditelja, koja bi trebala minimalizirati rizik građana, trajat će tri godine.

To znači da u budućnosti developeri neće moći privući sredstva od vlasnika kapitala za financiranje izgradnje. Slična praksa ograničenog sudjelovanja pojedinaca u stanogradnji djeluje u mnogim strane zemlje a podrazumijeva financiranje izgradnje na teret banaka.

Glavna svrha inovacija je rješavanje problema prevarenih dioničara. “Građani neće riskirati vlastita sredstva, već će kupovati već izgrađene stambene objekte koji se odmah mogu uknjižiti kao vlasništvo. No, istodobno je potrebno paziti da cijena kvadrata ne postane pretjerana, a banke su spremne davati kredite po blagim kamatama”, ovako kaže Mihail Men, čelnik ruskog ministarstva graditeljstva. objasnio je potrebu za promjenama u komentaru za RBC-Nedvizhimost.

Urednici RBC-Nekretnina otkrili su koji će rizici za kupce novih zgrada biti uklonjeni novom shemom financiranja i kako će to utjecati na stambeno tržište u Rusiji.

Alternativa zajedničkoj gradnji

Trenutno se oko 80% novih zgrada u Rusiji realizira putem sklapanja sporazuma o zajedničkoj izgradnji (DDU). Ova shema pretpostavlja da se stambena izgradnja provodi na trošak vlasnika kapitala - pojedinaca koji, zapravo, dijele sve rizike s programerom.

Danas postoje tri izvora financiranja za bilo koji građevinski projekt: sredstva dioničara, financiranje banaka (projekta) i vlastita sredstva investitora. “Vlastita sredstva investitora kreću se od 20% do 40% ukupnog iznosa kapitalna ulaganja, koji su potrebni za izgradnju [zasebnog stambenog kompleksa], sredstva dioničara - oko 50%. Ostalo su pozajmljena sredstva od kreditnih institucija (projektno financiranje, ne više od 50%)”, kaže zamjenica. direktor tvrtke Zabrinutost "Krost" Marina Lyubelskaya. Ali u praksi, programer ne odabire više od 30% dodijeljenog kreditnog limita za projekt, a prodaja budućih brojila pod DDU počinje od trenutka početka izgradnje, dodaje Vladimir Sergunin, partner međunarodne konzultantske tvrtke Colliers International.

Financiranje projekta, koji se planira u potpunosti prenijeti za tri godine, pretpostavlja da će izgradnju većim dijelom financirati banka. U isto vrijeme, posebne sheme i uvjeti za interakciju između banaka, programere i kupaca novih zgrada još nisu objavljeni. Na razvijenim tržištima nekretnina (vidi okvir u nastavku), prema ovoj shemi, banka ulaže u realizaciju stambenih projekata, koji služe kao kolateral za dužničke obveze i povrat sredstava kreditna institucija ne događa se na račun imovine developera, već na račun novčanih tokova generiranih novim projektom. Drugim riječima, izgradnja kuće odvija se novcem banke. U isto vrijeme, projektno financiranje ne znači kreditiranje: stope za projektno financiranje mogu biti znatno niže od trenutnih kredita za graditelje.

“Nova shema će ukloniti rizik za građane da izgube svoja ulaganja u stambene objekte u izgradnji, a da zbog toga ne dobiju stan. Za programere će se pojednostaviti mehanizam prikupljanja sredstava za izgradnju (umjesto brojnih pojedinaca, to će biti jedna ili dvije banke i ograničeni broj profesionalnih investitora). Osim toga, otklonit će se rizici nedosljednosti između obujma privučenog financiranja i faza izgradnje - financiranje će se prema potrebi provoditi unutar odobrenog obujma ”, rekao je Mihail Men.

Shema financiranja banaka stambena gradnja smanjuje rizike za državu - minimizira "vjerojatnost potrebe za proračunskom potporom za industriju", dodao je ministar. To znači da se kuće u slučaju neispunjavanja obveza graditelja neće dovršavati na teret državnog proračuna, već novcem banaka koje su financirale projekt, odnosno osiguravajućih društava.

Kako će prijeći na novu shemu?

Prvi korak u prelasku sa zajedničke gradnje na projektno financiranje bila je pojava Fonda za zaštitu prava dioničara pri Ministarstvu graditeljstva. Druga faza bit će stupanje na snagu 1. srpnja 2018. normi 218-FZ, što podrazumijeva izmjene zakonodavstva o zajedničkoj izgradnji. Također u ovoj fazi planira se stvoriti jedinstveni sustav kontrole nad zajedničkom gradnjom u regijama.

Sljedeći korak će općenito procijeniti kako će banke financirati stanogradnju. “Ako se opravda u ovom području, onda će to u budućnosti, uzimajući u obzir kompetentnu procjenu rizika i smanjenje troškova kreditnih sredstava, omogućiti postupnu zamjenu vlasničke izgradnje projektnim financiranjem, uzimajući u obzir očuvanje pristupačnosti stanovanja,” rekao je Mikhail Men za RBC Real Estate.

Čelnik Ministarstva graditeljstva napomenuo je da su ulaganja privatnih osoba u stambena izgradnja iznose oko 3,5 trilijuna rubalja. trenutno. “Prije svega, moramo dobiti odgovor od bankarskog sektora: koliko dugo i po kojoj cijeni novca će banke moći nadomjestiti ovih 3,5 trilijuna rubalja. Je li bankarski sustav sposoban za toliki obujam financiranja? I ako da, na koji rok? Potrebno je izračunati prije nego što prijeđemo na civiliziraniji stav, kada stambenu izgradnju ne financiraju građani, nego banke”, komentirao je šef Ministarstva graditeljstva.

Vlasnička izgradnja u Rusiji

Danas se oko 80% stanova koji se grade u Rusiji financira na račun sudionika zajedničke izgradnje - prema 214-FZ. U trećem tromjesečju 2017. u cijeloj zemlji bilo je registrirano oko 1,1 milijun aktivnih predškolskih ustanova. Prema podacima Banke Rusije, dug građana po hipoteci uz jamstvo DDU iznosi oko 1 trilijun rubalja, a uzimajući u obzir prvu ratu, taj se iznos penje na 1,5 bilijuna rubalja.

Još 20% - uglavnom prodaja stanova u gotovim kućama za predugovori kupoprodaja, tu je i izdavanje stambenih certifikata (vrlo rijetko) ili shema stambenih zadruga koje još nisu u potpunosti izašle s tržišta.

Strahovi programera

Općenito, programeri i trgovci nekretninama koje su intervjuirali urednici RBC-Nedvizhimost slažu se sa stajalištem vlasti da će financiranje projekta ukloniti sve rizike za kupce i državu u smislu pojave novih prevarenih dioničara. U isto vrijeme, neki igrači na tržištu nekretnina vjeruju da će prijelaz na novu shemu povećati troškove stanovanja, uključujući i zbog skupih kredita za programere.

Predsjednik grupe kompanija Osnova i bivši šef Mortona Alexander Ruchev ne vidi posebne poteškoće i prepreke za prijelaz na projektno financiranje. Prema njegovim riječima, danas tržište već radi prema ovoj shemi, i prilično uspješno - bez povećanja troškova izgradnje i rasta cijena. “Na primjer, provodimo projekt u moskovskoj regiji uz uključivanje projektnog financiranja od Štedionice Rusije. Da, u isto vrijeme privlačimo novac od dioničara, ali oni nemaju utjecaja na financiranje izgradnje, a mi ne ovisimo o njima “, kaže Ruchiev. Prema njegovom mišljenju, male tvrtke koje nemaju marginu stabilnosti izgubit će priliku prikupiti novac od banaka i, možda, napustiti tržište.

Teoretski, kapitalno financiranje može se zamijeniti projektnim financiranjem, smatra Marina Lyubelskaya, ali napominje uvjet: efektivna stopa takvog projektnog financiranja trebala bi biti jednaka stopi inflacije plus poštena naknada. Dakle, ako je inflacija 4% godišnje, tada, zajedno s nagradom za rizik, konačna stopa ne smije biti veća od 8%. „Ova će stopa omogućiti, uz zadržavanje trenutne razine cijena na tržištu za krajnje potrošače, zamjenu značajnog udjela projekata uz privlačenje sredstava dioničara financiranjem projekta bez gubitka marže programera“, objašnjava ona.

Kako bi se izbjegao rast cijena, prema Natalia Shatalina, potrebno je pokrenuti program državne potpore za financiranje projekata, prema kojem će programeri moći dobiti kredite po pristupačnijim cijenama. Glavnim razlozima mogućeg rasta cijena stanova Natalia Shatalina naziva nedostatak mogućnosti kupnje objekata u izgradnji po većoj cijeni pristupačne cijene- na primjer, u početnoj fazi izgradnje možete kupiti stan 25-30% jeftinije nego u gotova kuća. Ako uzmemo u obzir samo gotove kuće, onda možemo pretpostaviti rast cijena do 10% na temelju postojećih stopa na kredite za programere, predviđa ona.

Istodobno, prema Romanu Rodiontsevu, ključnom menadžeru za odnose s partnerima Est-a-Teta, nagli rast cijena definitivno se ne očekuje ni u slučaju odbijanja zajedničke gradnje, niti iz bilo kojeg drugog razloga. Stručnjak to objašnjava činjenicom da na tržište kapitala svako tromjesečje ulazi velika količina nove ponude po niskim cijenama, što koči ukupnu razinu cijena ponude u novogradnji. “Čak i ako se pojave novi projekti s projektnim financiranjem, na tržištu će ostati sloj stanova prodanih po ugovorima o zajedničkoj gradnji. Za realizaciju samo tih 3,4 milijuna četvornih metara. m stanova, koji se sada nude u novim zgradama, uz trenutnu stopu prodaje, trebat će najmanje četiri godine “, zaključuje Rodiontsev.

U budućnosti, individualni pristup definiciji kamatna stopa, Budući da svi projekti imaju različite atraktivnosti i različite razine rizika, press služba Ministarstva graditeljstva predvidio. Profesionalnom graditelju postat će isplativo raditi po modelu projektnog financiranja, jer će se pojednostaviti mehanizam prikupljanja sredstava za izgradnju kako proceduralno, tako i u smislu zajamčenog priljeva sredstava za izgradnju od strane investitora, smatraju u Ministarstvu graditeljstva. .

Kako prodati stan u izgradnji u inozemstvu

U zapadnoj Europi projektno financiranje koristi se kao glavna shema za prikupljanje sredstava za izgradnju. Stambena izgradnja odvija se na posuđena sredstva, a novac kupaca ide na posebne escrow račune banaka, koji se objavljuju tek nakon što se objekti stave u funkciju, a tek tada investitor ostvaruje dobit.

U Njemačkoj postoje građevinske štedionice - budući kupac nekretnine prvo ulaže u štedionice, a nakon nekoliko godina može zatražiti stambeni kredit za kupnju stana. Sredstva sa računa štednih banaka mogu se koristiti isključivo za izgradnju kuća.

U Velikoj Britaniji se stambene nekretnine prodaju po sljedeći princip: tijekom ciklusa izgradnje projekta nositelj projekta sam financira izgradnju i može si priuštiti uzimanje akontacije do 5% za stan, ostalo su vlastita i posuđena sredstva nositelja projekta ili investitora. Punu isplatu prima prilikom puštanja objekta u rad, a u većini slučajeva objekti se predaju s završnim radovima. Trošak financiranja projekta za programere ne prelazi 5-6%, a trošak hipotekarnih kredita - 1,5-3%.

U Izraelu je shema vlasničkog financiranja raspoređena tijekom vremena: dioničar plaća 10% cijene stana u fazi izdavanja građevinske dozvole, sljedeći dio - u trenutku kada objekt napusti zemlju, ostatak - po završetku svega posla. To jest, uplata dioničara vezana je za građevinsku spremnost objekta.