Tehnologija za dobivanje zajma u zalagaonici. Lombardni kredit i informacije o njemu Lombardni kredit osiguran vrijednosnim papirima

I isplata sredstava. Preduvjet za kredit u zalagaonici je davanje lako ostvarivog kolaterala. Na primjer, proizvodi od plemenitih metala i kamenja, oprema, vrijednosni papiri. U slučaju vrijednosnih papira, rok za izdavanje novca na papiru ne može biti raniji od isteka ugovora o zajmu u zalagaonici.

Pojmovi

Rok trajanja ovih zajmova odabire klijent, a maksimalni rok zajma određuje zajmodavac. Drugim riječima, ugovor o kreditu može važiti jedan dan, tjedan ili mjesec.

Lombardni zajmovi imaju prosječne kamatne stope, s jedne strane zbog prisutnosti lako likvidnog kolaterala, s druge strane, kratke rokove i ekspresno izdavanje. Procijenjena vrijednost zaloga je gotovo uvijek znatno niža od stvarne vrijednosti robe, proizvoda ili vrijednosnih papira. Maksimalni iznos kredita ne prelazi 50-80% procijenjene vrijednosti i ovisi o roku kredita. Promjena iznosa obračunatih kamata, naknada za pohranu itd. Razlika između procijenjene vrijednosti kolaterala i kredita koji se izdaje naziva se marža. Obično uključuje sve troškove: kamate, plaćanje za čuvanje kolaterala, kolateral za procijenjenu vrijednost itd. Često primatelj nakon nekog vremena može "izvući" kredit do maksimuma. To je dostupno ako je isprva uzeo samo dio ponuđenog iznosa. Istovremeno se sastavlja novi ugovor, automatski i stari.

Po isteku roka zajma utvrđenog ugovorom, takozvani kazneni rok traje 7-30 dana. Povrat jamčevine je moguć, ali se uz plaćanje traženog iznosa naplaćuju novčane kazne i (ili) kazne utvrđene ugovorom.

Ako zajmoprimac ne ispuni svoju obvezu, zalog postaje vlasništvo ili kreditna institucija i može se realizirati ili koristiti na drugi način prema nahođenju organizacije.

Također, založni zajam često se naziva i bankovni zajam osiguran motornim vozilima. Istodobno, kolateral se često cijelo vrijeme nalazi na posebnom kaznenom mjestu. A vlasnik nema pristup tome.

Osim malih kredita “na malo”, kredit u zalagaonici podrazumijeva i veliki kredit državne banke komercijalnoj. Izdaje se na temelju vrijednosnih papira i sl. Ovakvim tumačenjem zajma u zalagaonici iznos se mijenja. Sam princip posudbe sličan je gore opisanom.

Prevalencija

Potražnja za uslugama zalagaonica u stalnom je porastu, jer, kao, zajam u zalagaonici omogućuje vam da dobijete novac za hitne potrebe u nekoliko minuta, počevši od velike opreme, a završava s hranom i osnovnim dobrima, da tako kažem, na plaću. Nije potrebno prikupljati pakete dokumenata, više puta dolaziti u banku, naznačiti na što će se utrošiti primljena sredstva kredita.

Mnogi se prepiru koji je zajam bolji, zalagaonica ili. Svaki od njih ima svoje prednosti i nedostatke. Često za podizanje potrošačkog kredita nije potreban kolateral. Lombard se, pak, može dobiti bez skupljanja dokumenata i muke. Rok zajma i iznos u zalagaonici izravno ovise o kolateralu i mogu ili značajno premašiti maksimalni iznos potrošača, ili biti mini-iznos na razini. Kamatna stopa za ove vrste kredita je približno ista. Osim ako se kredit u zalagaonici uzima do 14 dana.

Fizičke i pravne osobe isprobavaju različite mogućnosti kreditiranja kako bi dobili sredstva po optimalnim uvjetima. Banke nude kredite uz sudjelovanje jamaca, osigurane imovinom, neciljane i ciljane kredite. Ponekad je problematično utvrditi koje su značajke svojstvene određenom obliku posudbe. Svi znaju da su zalagaonice alternativa bankama i mikrofinancijskim tvrtkama. To su organizacije koje izdaju kratkoročne kredite osigurane materijalnom imovinom. Tada se nakit ili druge stvari moraju otkupiti za iznos s pripadajućim kamatama. U nedostatku potrebnog iznosa na dan otkupa, vrijednosti se ponovno stavljaju pod hipoteku - zajmoprimac plaća kamatu, a rok otplate se produžuje za još mjesec dana. Po istoj shemi rade i neke bankarske institucije koje izdaju takozvane založne kredite.

Kako riješiti financijske probleme: glavne nijanse osiguranog kreditiranja

Kredit u zalagaonici je oblik potrošačkog kredita, bez navođenja namjene. Riječ je o kratkoročnom kreditu koji se izdaje uz osiguranje imovinskih prava ili pokretnina. Glavna značajka ove opcije financiranja je jednokratna otplata. Redovni potrošački kredit obično se otplaćuje u više rata. Prilikom izdavanja sredstava, banka prihvaća vrijednosti koje ostaju kod vjerovnika dok se ne položi potreban iznos novca.

Iznos kredita ovisi o procjeni kolaterala i njegovoj nominalnoj vrijednosti koju utvrđuju stručnjaci na stručan način. To se ne odnosi samo na autentičnost nakita, već i na druge vrijedne stvari za koje morate odrediti realnu cijenu. Procjena kolaterala znači maksimalni iznos kredita kao postotak vrijednosti kolaterala. Predmet se može procijeniti u iznosu od četrdeset do sto posto njegove nominalne vrijednosti.

Izdavanje zajma u zalagaonici ima svoje karakteristike. Ovaj oblik financiranja osigurava dostupnost posebno pripremljenih prostorija za skladištenje materijalne imovine zajmoprimca. Stoga sve bankarske tvrtke ne nude takve mogućnosti financiranja.

Fizičke osobe i poduzetnici: tko može dobiti kredit?

Zajam u zalagaonici najbolje je rješenje za financijske probleme ako je određena svota novca potrebna hitno i bez nepotrebnih zahtjeva. Fizičke i pravne osobe mogu se obratiti bankarskoj organizaciji i dati pokretninu na privremeno skladištenje. Ovo je zgodno jer nisu potrebni dodatni dokumenti i dokazi o solventnosti. Vrijednu imovinu klijenta banka prima na neko vrijeme, a vraća je tek nakon što plati cjelokupni obračunati iznos, zajedno s kamatama. Značajke takvog financiranja uključuju:

Minimalni zahtjevi za klijente (dovoljna je samo putovnica) za izdavanje kredita.
Nije potrebno jamstvo. Moguće je dobiti znatan iznos u samo nekoliko sati.
Provjerom se utvrđuje točna vrijednost založene stvari.

Ove nijanse čine zajam u zalagaonici drugačijim od drugih oblika zajmova.

Glavne vrste kredita osiguranih vrijednom imovinom

Krediti lombardnog tipa dijele se na nekoliko vrsta. Razmotrimo glavne:

o sigurnosti robe - kada se primaju likvidne stvari čija procjena ne prelazi 60 posto. Ovaj oblik izdavanja kredita posebno je pogodan za nebankarske institucije;
za nabavu plemenitih metala. Organizacija koja se planira baviti takvim pozajmljivanjem mora bez greške dobiti dozvolu za prodaju plemenitih metala. Procjena ne može biti manja od 95% stvarne vrijednosti;
osiguran vrijednosnim papirima opcija je kreditiranja koju banke najčešće koriste. Vrednovanje kolaterala vrijednosnih papira doseže 80%, dok dionice i obveznice poduzeća ne prelaze 60%. Banka može prihvatiti samo dionice ili druge vrijednosne papire koji imaju službenu kotaciju na burzi. Prema kotaciji utvrđuje se nominalna vrijednost dokumenata. Ako je zajmoprimac zadovoljan svim uvjetima financiranja, dužan je prenijeti dionice bankarskog društva. U slučaju neispunjenja kreditnih obveza, stvar zajmoprimca prelazi na zajmodavca. Pisani ugovor nužno odražava glavne točke u vezi s kašnjenjem plaćanja.

Mnogi građani smatraju da su uvjeti takvog financiranja izrazito nepovoljni. U slučaju kršenja uvjeta i kašnjenja plaćanja, založena vrijedna imovina ostaje vlasništvo vjerovnika. Ali postoje i pozitivni aspekti, jer možete hitno primiti sredstva, a istovremeno se ne morate baviti dugom pripremom potrebnih dokumenata i uključivanjem jamaca.

Kredit u zalagaonici u uobičajenom smislu je novac koji se može dobiti u zalagaonici, ostavljajući osobne stvari određene vrijednosti sa stajališta zalagaonice kao osiguranje za rizike nevraćanja kredita.

Upravo je tu vrstu zajma podigla kraljica Izabela, zalažući svoje osobne dragulje za financiranje Kolumbove pomorske ekspedicije.

U bankarstvu se zajam u zalagaonici shvaća kao strogo fiksan iznos koji daje financijska institucija (zajmodavac) klijentu (zajmoprimcu) koji posuđuje novac na određeno vremensko razdoblje, prenoseći kolateral u obliku materijalne imovine zajmodavcu kao osiguranje za zajam. To mogu biti dokumenti za raspolaganje dobrima, dobrima, vrijednosnim papirima, plemenitim metalima i drugim stvarima koje su sa stajališta financijske institucije likvidne vrijednosti.

Glavna razlika između kredita u zalagaonici leži u njegovoj strukturi. Sastoji se od 2 dijela - samog ugovora o zajmu, kojim se utvrđuje kvantitativni aspekt zajma, uvjeti otplate, kamatna stopa i ugovor o založnom pravu, odnosno definicija materijalnih dobara koja se prenose na zajmodavca radi osiguranja svoje rizike u slučaju nevraćanja zajma ili drugih kršenja kreditnih uvjeta ugovora prodajom istih. Štoviše, ovo pravo prodaje je bezuvjetno, odnosno vjerovnik ga ima pravo prodati bez obraćanja sudu, arbitraži i sl.

Kredit u zalagaonici u pravilu je nešto skuplji od uobičajenog, budući da u povratu ulaze troškovi skladištenja, naplate i sl. Danas u financijskom sektoru postoje dvije vrste kredita u zalagaonici.

Neto lombardni zajam

Kredit podložan otplati u kratkom roku (od tri mjeseca do godinu dana). Prakticiraju ga banke koje prihvaćaju vrijednosne papire kao kolateral. Takvim zajmom na vjerovnika se prenosi ne samo pravo raspolaganja vrijednosnim papirima u slučaju neispunjenja ugovornih obveza od strane kreditiranih, nego i sami vrijednosni papiri.

Banke prihvaćaju samo vrijednosne papire koji ne samo da su službeno uvršteni na burze, već ih Centralna banka također prihvaća kao kolateral. To:

državni vrijednosni papiri;
prvoklasne komercijalne mjenice;
dionice koje su prošle IPO i kojima se trguje na burzama;
papiri s državnim jamstvom;
potvrde investicijskih fondova;
depozitne potvrde prvoklasnih banaka;
potvrde o štednji prvoklasnih banaka.

Maksimalni iznos neto zalog zajma je osamdeset posto tržišne vrijednosti koju vrijednosni papiri imaju. Ako tijekom kredita njihova cijena padne, dužnik je dužan uplatiti nedostajući iznos kod banke ili povećati njihov broj.

Čiste lombardne kredite, kod kojih je zalog roba, banke izdaju u novčanim ekvivalentima, u pravilu, u iznosu od pedeset posto njihove tržišne vrijednosti.

Lombardni kredit od nebankarskih organizacija

Ovo uključuje zajmove koje izdaju specijalizirane institucije za zajmove. Kao kolateral takve kreditne tvrtke, zvane zalagaonice, prihvaćaju različitu pokretninu. Zalagaonice djeluju u zakonskom okviru utvrđenom Saveznim zakonom, koji se zove "O zalagaonicama".

Kako je u pravnoj demokratskoj državi dopušteno sve što nije zakonom zabranjeno, navodimo što zalagaonice ne smiju:

baviti se drugim komercijalnim djelatnostima - samo davanjem kredita građanima na kratko vrijeme, uz zalog pokretnina;
zabranjeno je koristiti stvari koje su prihvaćene kao kolateral i pohranjene u zalagaonici;
prekršiti pravila čuvanja založenih stvari, uslijed čega može doći do njihove štete;
čuvati zaloge i nezaložnu imovinu na jednom mjestu

Malo povijesti

Zalagaonica je dobila ime po imenu prvih financijera koji su u 15. stoljeću od države u osobi francuskog kralja Luja XI. izdejstvovali monopolske povlastice za pružanje usluge primanja novca u zalog za imovinu ostavljenu u zalog - Lombard lihvari. Prvi put su u okviru dodijeljenih povlastica utvrđene i obveze za vlasnike zalagaonica - kamata za korištenje kredita ne smije biti veća od zakonske.

Zanimljivo je da prve financijske ispostave - posudionice franjevca Bernardina Feltrea nisu uzimale zajmove za korištenje novca.

S vremenom su se pojavile zalagaonice koje su davale kredite u ime države. Danas, primjerice, postoji 12 državnih zalagaonica i četrdeset pet privatnih tvrtki tog profila.

Za razliku od privatnih zalagaonica, javne imaju ograničenja izdanih iznosa - ne više od pola milijuna rubalja. Stoga, ako stvar košta puno više, trebali biste kontaktirati zalagaonice privatnih tvrtki.

Kako se procjenjuje kolateral?

Na temelju zakona Ruske Federacije "O zalagaonicama", procjenu imovine koja se prenosi kao kolateral provodi poseban procjenitelj. Trošak određuje sam na temelju cijena koje prevladavaju u trenutku prijave u zalagaonicu za sličnu imovinu u prometu. Pritom procjenitelj pomoću posebnih mjerila utvrđuje kvalitetu stvari, njezinu istrošenost i u skladu s njima oblikuje stvarnu robnu vrijednost zaloga.

Glavni standard za procjenu založene stvari je cjenik središnjeg državnog poduzeća za nabavu. Od navedene cijene odmah se odbijaju troškovi zalagaonice za održavanje zaloga i provizija u korist zalagaonice. Na ostatak iznosa obračunavaju se kamate u korist zalagaonice kao nagrada za korištenje njezina novca.

Procjena se temelji na načelu dogovora stranaka. Odnosno, zalagaonica ima pravo ponuditi klijentu kao zajam iznos razmjeran njegovom razumijevanju vrijednosti stvari, a klijent ima pravo pristati ili odbiti zajam.

Kako ubuduće ne biste imali problema, pri odabiru zalagaonice morate se raspitati ima li odgovarajuće dozvole - licencu lokalne registracijske komore, potvrdu o registraciji koju je izdao Odbor Ruske Federacije za plemenite metale i dragocjenosti Kamenje.

Pravna registracija zajma u zalagaonici

Primanje novca u zalagaonici formalizira se posebnim bilateralnim ugovorom o zajmu. Kao zajmodavac, odnosno davalac novca, nastupa pravna osoba - zalagaonica. Ujedno, zalagaonica je i hipotekarni dužnik. S druge strane, ugovorna strana je naručitelj, pojedinac. Stoga su ugovori o zajmu zalagaonice u zalagaonici pravni akti mješovitog tipa.

Pravna osnova ugovora o kreditu je Savezni zakon, koji se zove „O zalagaonicama.

Ugovorni odnos između zalagaonice i klijenta formaliziran je založnom listom - ispravom stroge odgovornosti.

Kako isplativo odabrati zalagaonicu, na što biste trebali obratiti pozornost - možete naučiti iz videa

Među brojnim hipotekarnim programima koji trenutačno postoje u Rusiji, razvija se i takozvano založno kreditiranje, odnosno kreditiranje osigurano nekretninom dužnika.

U shvaćanju zapadnjaka, svaka nekretnina bez hipoteke znači zamrznuti novac. "Svaka nekretnina može donijeti novac svom vlasniku i ljudi radije koriste ovu priliku", kaže Alexander Chernyak, generalni direktor ATTA Ipoteka. Građani moderne Rusije ne žure staviti svoju imovinu pod hipoteku "u zalagaonicu". A nisu sve banke spremne pružiti usluge kreditiranja zalogaja. Unatoč tome, stručnjaci bilježe porast broja takvih transakcija na ruskom tržištu nekretnina. Primjerice, u Gradskoj hipotekarnoj banci danas je udio takvih kredita oko 20%. A banka DeltaCredit napominje da je "lombardna hipoteka već aktivno korištena na tržištu novih zgrada."

Prema riječima Anite Berzine, voditeljice Odjela potrošačkih i stambenih kredita Hansabanke, udio ovog segmenta na tržištu kreditiranja u usporedbi s klasičnim hipotekarnim kreditima iznosi oko 30%.

jednostavan sklop

Shema kreditiranja zalagaonice je jednostavna. "Dala sam svoju imovinu kao zalog vjerovniku - dobila sam novac za to, vratila sam novac - primila sam imovinu natrag, nisam platila - zalog ostaje vjerovniku", objašnjava Natalia Kirpichenko, generalna direktorica Miela. Posredovanje.

Vlasnici metropolitanskih kvadrata iz godine u godinu sve su bogatiji, ali mnogima to ne olakšava rješavanje stambenih i drugih gorućih pitanja, čak ni uz pomoć klasične hipoteke, iako bi moglo. Uostalom, potencijalni dužnik već ima nekretnine. A ova nekretnina, prema riječima tiskovne tajnice Gradske hipotekarne banke Ekaterine Pravdine, zapravo je zamrznuti novac.

Sustav pozajmljivanja u zalagaonici omogućuje vam odmrzavanje novca - na temelju sigurnosti vlastite nekretnine, zajmoprimac dobiva određenu svotu novca koju može potrošiti na svoje potrebe, postupno plaćajući zajmodavcu iznos zaloga i kamate. Najčešće se s bankom dogovara namjena kredita.

Što potrošiti?

Vasily Belov, izvršni direktor tvrtke Fosborne Home, identificira dvije vrste kredita osiguranih nekretninama, koji se značajno razlikuju u svojoj rizičnosti za banku. „Najmanje rizični od njih su neciljani troškovi osigurani postojećom nekretninom: u ovom slučaju zajmoprimac uzima kredit, u pravilu, za mali postotak vrijednosti svoje imovine, na primjer, 20-30% , kako bi ga potrošio na bilo koji od svojih ciljeva”, kaže stručnjak.

Druga vrsta kredita je izdavanje velikog kredita osiguranog nekretninama (do 100% vrijednosti zaloga) "za osnivanje ili razvoj poslovanja vlasnika nekretnine". U tom slučaju banka donekle kreditira poduzetničke rizike, jer nema garancije da će posao ići. U slučaju neuspjeha poduzetnika, banka će se suočiti s pitanjem prodaje nekretnine radi prikupljanja kredita. A prema riječima Marije Bazyaeve, voditeljice odjela za obradu kredita u Contact - Elite Real Estate, proces "odbijanja" nekretnina nipošto nije cilj banke. “Svrha banke je ostvarivanje dobiti od plaćanja kredita”, pojašnjava ona. Zbog visokog stupnja rizika, rijetke se banke odlučuju za kreditiranje poduzeća u zalagaonici.

Uglavnom, u Rusiji se kreditiranje zalagaonice proteže ili na neciljane troškove (odmor, obrazovanje) ili na kupnju novog stana, popravak starog i izgradnju prigradskih nekretnina. "Na primjer, možete staviti stan pod hipoteku i otići igrati u kockarnicu ili možete kupiti drugi stan", kaže Natalija Kirpičenko. Prema riječima Natalije Vetlugine, voditeljice analitičke službe tvrtke Novy Gorod, oni uglavnom pribjegavaju zajmu u zalagaonici kako bi kupili drugi stan bez rastanka od prvog.

Trebate li kontrolu

Postoje tvrtke čiji programi jasno ograničavaju namjensko korištenje kredita. Na primjer, tvrtka za refinanciranje ATTA Ipoteka, koja radi s više od 100 banaka, ušla je na rusko tržište 2005. godine s hipotekarnim proizvodom Remontny. "Pojedinci dobivaju novac za sigurnost svog stambenog prostora, koji mogu koristiti za popravak stana pod hipotekom i bilo kojeg drugog stambenog prostora", objašnjava Alexander Chernyak bit prijedloga. I još jedan proizvod tvrtke - "Novi stan - 2" omogućuje bankama izdavanje kredita samo za kupnju novog stana. "Zlouporaba izdanog iznosa potpuno je isključena", kaže Chernyak.

“Banka može provjeravati namjensko korištenje kreditnih sredstava obvezom klijenta na dostavu ugovora s izvođačem o pružanju usluga, kupoprodajnog ugovora nekretnine, ugovora o udjelu u stambenoj izgradnji i sl.”, potvrđuju nam. Anita Berzina.

Ako, primjerice, klijent založi stan radi kupnje druge nekretnine i to jasno ugovori s bankom, banka može zatražiti predočenje relevantnih dokumenata. "Na primjer, za kupnju nove zgrade morate predočiti ugovor o ulaganju ili kupoprodajni ugovor", objašnjava Maria Bazyaeva. - Ali, po meni, kontrola nije uvijek potrebna. Uostalom, ako banka kao zalog ima likvidni stan, u koji nitko nije upisan i s čijom realizacijom banka nema problema, onda nema smisla kontrolirati dokumentaciju.

Na primjer, u DeltaCredit banci, prema Alli Tsytovich, potpredsjednici DeltaCredita, "prilikom izdavanja zajma u zalagaonici, dužnik ne mora potvrditi namjeravanu upotrebu kreditnih sredstava." Tako je iu mnogim drugim bankama: nekretnina pod hipotekom jamstvo je da će se na ovaj ili onaj način kreditna sredstva vratiti. Međutim, zajmodavac uvijek zadržava pravo provjeriti namjensko korištenje zajma.

Krug se sužava

Za nekretninu pod hipotekom postoji niz zahtjeva. Prije svega, nekretnina mora biti u vlasništvu dužnika - to je preduvjet za sve banke. Drugi uvjet je broj osoba prijavljenih u stanu. Neke banke (na primjer, Sberbank Ruske Federacije) uzimaju kao kolateral samo "čist" stan, to jest onaj u kojem nitko nije prijavljen. Druge banke dopuštaju upis u stan pod hipotekom dužnika, ali ne dopuštaju upis maloljetne djece. Kako kažu u tvrtki "Kontakt - elitne nekretnine", može se pronaći program kredita kada je dopušten upis malodobne djece, ali bez prava vlasništva.

Mnogi stručnjaci primjećuju opći trend omekšavanja zahtjeva za kolateralni objekt u uvjetima oštre konkurencije. "Kontakt - Elite Real Estate", prema Maria Bazyaeva, "radi s bankama koje stavljaju hipoteku na stan u kojem su registrirana ne samo djeca, već i unuci, postoji nezakonita pregradnja, prethodni vlasnici nisu ispisani."

Drugi uvjet je lokacija nekretnine. Prihvatljivost lokacije određuju zajmodavci. Kontakt - Elite Real Estate kao kolateral smatra nekretnine koje se nalaze na području Moskve i Moskovske regije, ne dalje od 50 km od Moskovske obilaznice. DeltaCredit banka daje kredit uz osiguranje stana koji se nalazi u Moskvi i Moskovskoj oblasti, Sankt Peterburgu i Lenjingradskoj oblasti, Nižnjem Novgorodu, Samari, Toljatiju i nizu drugih gradova u kojima se provode programi banke. Neke banke dopuštaju zalog predmeta koji se nalazi na mjestu rada ili prebivališta klijenta u drugom gradu, ako tamo postoje njihove podružnice.

Što se tiče samog založenog objekta, to može biti bilo koja nekretnina: stan u stambenoj zgradi, gradska kuća ili vikendica, zemljište. No potrebno je da tržišna vrijednost objekta bude relativno visoka, a sam objekt mora biti likvidan.

Osim toga, s obzirom na to da iznos kredita nije veći od 70% vrijednosti kolaterala (postoje kamate i veće, ali uglavnom u bankama koje rade s elitnim nekretninama), pri stavljanju malog stana pod hipoteku dobiveni iznos je tek toliko da se popravi.

Stoga ima smisla staviti pod hipoteku nekretninu koja će biti interesantna banci.

Kako kaže Natalija Kirpičenko, "u praksi je najlakše staviti hipoteku na stambene urbane nekretnine." Prema Alli Tsytovich, nekoliko banaka daje kredite osigurane komercijalnim nekretninama (uredi, skladišta) i prigradskim nekretninama (kuće, vikendice, zemljište). "U slučaju prigradskih nekretnina, banka može imati vlastite ideje o vrijednosti objekta, koje neće uvijek odgovarati stvarnosti tržišta", kaže Natalija Kirpičenko.

Prema riječima Olega Repčenka, voditelja analitičkog centra IRN.ru, “prilikom procjene nekretnina u predgrađu postoji mnogo više parametara koji nekretnine mogu učiniti nelikvidnima. To je zbog puno većeg broja kriterija ocjenjivanja nego, primjerice, kada se ocjenjuje stan.”

Glavni kriteriji po kojima se procjenjuju prigradske nekretnine su lokacija, komunikacije, infrastruktura, dostupnost svih potrebnih dokumenata, kao i parametri samih kuća, koji su, za razliku od stanova, individualniji i stoga manje likvidni. Ako se, na primjer, kuća gradi na prigradskom području u vlasništvu zajmoprimca, tada zemljište može postati predmetom kolaterala. Ali nekoliko banaka ide za kreditiranje osigurano zemljišnom parcelom.

"Do sada zakonodavstvo u ovoj oblasti nije dovoljno razvijeno, a banke praktički ne daju kredite za izgradnju pod zalogom zemljišta", objašnjavaju analitičari Mirax Grupe. Iako bi uvođenje u promet zemljišnih parcela u vlasništvu građana trebalo potaknuti, prije svega, izgradnju privatnih kuća.

Međutim, Fosborne Home je za sezonu pokrenuo program Country Offer - od 9% godišnje tijekom 20 godina uz smanjena dodatna plaćanja u okviru bankovnih preferencija, navodi se u priopćenju za javnost. Kreditni posrednik "Fosborne Home" surađuje s 27 banaka od kojih mu većina daje povlastice. Kredit je osiguran ne samo stanom (do 90% tržišne vrijednosti), već i zemljištem (do 65% tržišne vrijednosti). Prema tvrtki, program je također dizajniran za privatne programere.

Hansabank podsjeća da je "prema članku 5. Saveznog zakona N 102-FZ "O hipoteci (zalogu nekretnina)", zemljišna čestica, prava na koja su registrirana na način utvrđen za državnu registraciju prava na nekretnine i transakcije s njim , može bitipredmethipoteke , uključujući i parcelu vrta partnerstva.

Banke su također prilično oprezne prema objektima u izgradnji. Na primjer, neće se sve banke obvezati izdati kredit za stan u novoj zgradi (u nedovršenoj fazi izgradnje).

„Poteškoća leži u činjenici da se građevinski objekt ne može smatrati zalogom dok se zakonski ne uknjiži kao postojeći“, objašnjava Kirpičenko. Kako kažu u "Kontaktu - elitne nekretnine", "novogradnja ne može biti predmet zaloga, jer u ovom slučaju ne postoje isprave o pravu vlasništva".

Ako zajmoprimac posjeduje ne jedan, već, na primjer, dva stana, tada ima pravo dati oba kao kolateral, čime se povećava iznos kredita. Miel Brokerage kaže da klijent može založiti "sve, jer svi rizici padaju na njega". Dakle, davanje ne jednog, već, na primjer, dva stana kao kolaterala za kredit nije zabranjeno, već samo dobrodošlo. Naravno, pod uvjetom da je klijent vlasnik oba stana.

Riječ procjeniteljima

Procjenu vrijednosti predmeta osiguranja provode neovisni procjenitelji ovlašteni od strane banke, koji posjeduju certifikate koji im daju pravo na provođenje profesionalne procjene bilo koje nekretnine. Banka klijentu dostavlja popis akreditiranih tvrtki, a klijent sam odlučuje s kojom mu više odgovara. Prema Olegu Repčenku, procjena stana koštat će zajmoprimca 100 dolara, dok će seoska kuća ili stan od više milijuna dolara koštati 500 dolara.

Osim utvrđivanja trenutne vrijednosti nekretnine, procjenitelji daju i svoju prognozu vrijednosti objekta za najmanje iduću godinu, što je posebno važno u situaciji rasta cijena. Iz tvrtke pojašnjavaju da “upravo na temelju toga banka utvrđuje određeni koeficijent, odnosno ne kreditira za 100 posto, nego za manji iznos”.

Ali banka može podcijeniti vrijednost nekretnine. U tom slučaju, savjetuje Natalya Vetlugina, trebate se obratiti trgovcima nekretninama. “Međutim, treba shvatiti da nijedna banka neće dati 100 posto njegove vrijednosti, pa čak ni 90 posto za stan. Uobičajena brojka kod nas je 60-70%”, upozorava ona.

To je dogovoreno

Nakon postupka procjene sklapa se ugovor između banke i klijenta. Prije svega, određuje se maksimalni iznos mogućeg kredita. Iz iskustva tvrtke "Contact - Elite Nekretnine", čije su područje djelovanja gradske i prigradske elitne nekretnine, maksimalni iznos kredita može biti 85% procijenjene vrijednosti. A u DeltaCredit banci, prema Delta Invest programu kreditiranja zaloga, maksimalni iznos kredita je 70% cijene stana, ako se koristi kao glavni stambeni prostor. A ako se postojeći stan koristi za iznajmljivanje, maksimalni iznos kredita bit će 50 posto njegove vrijednosti. S obzirom na to da se kredit daje na 10 godina, dužnik ima pravo iznajmljivati i založenu i kupljenu nekretninu, uz djelomično pokrivanje troškova mjesečnih rata.

Sljedeći korak je razgovor o uvjetima zajma. U DeltaCreditu maksimalni rok je 10 godina, u Gradskoj hipotekarnoj banci 25 godina. “Uvjeti su svugdje različiti. Oni ovise o dobi zajmoprimca i njegovim željama”, kaže Bazyaeva. Što je dulji rok kredita, niža je mjesečna rata. Stoga su, primjerice, klijenti u dobi za mirovinu zainteresirani za dulji rok otplate kredita. “Pogodnije je uzeti zajam na maksimalan broj godina, čak i ako se planira otplata u godinu dana, jer će mjesečne rate biti niže”, savjetuje Maria Bazyaeva.

Kamatna stopa za sve banke kreće se od 9% do 15% godišnje u rubljama. U DeltaCreditu, kamata je 11,25% ako je zajam izdan u američkim dolarima, a ako je zajam u rubljama, onda 12,5%. U Gradskoj hipotekarnoj banci minimalna kamata na kredite u dolarima je 9,9%, au rubljima - 12,25%. U Fosborne Homeu, koji radi s više od 30 banaka, uključujući Alfa-Bank, minimalna kamatna stopa na kredit na 10 godina (za kupnju stana ili prigradske nekretnine) iznosi 9%. Osim toga, kamatna stopa ovisi o potvrdi koju daje dužnik - u obliku 2-NDFL ili u obliku banke.

Sve banke zahtijevaju od klijenta potvrdu prihoda potvrdom s mjesta rada u obliku 2-NDFL ili potvrdom s mjesta rada u obliku banke. “Ovo je obvezna procedura, jer čak i ako banka ima nekretninu kao zalog, mora biti sigurna u bonitet klijenta”, kažu u tvrtki Kontakt - Elite nekretnine.

Neočekivane situacije

Gradska hipotekarna banka savjetuje: „Ukoliko dođe do privremenih poteškoća s otplatom kredita, odmah se obratite banci radi dogovora o obostrano prihvatljivom rješenju problema. To može biti revizija plana otplate kredita ili prodaja stana pod hipotekom.”

“Sada mnoge banke, zadovoljavajući potrebe zajmoprimca, nude odabir alternativnog stana po nižoj cijeni. U ovom slučaju kupac traži stan koji je u zalogu kod banke. U transakciji se novac stavlja u dvije ćelije: u jednoj - iznos duga, u drugoj - preostali iznos koji ide zajmoprimcu. Često banke idu na privremene rate. Postoje slučajevi kada je, s pojavom ozbiljnih problema za zajmoprimca, banka, na zahtjev zajmoprimca, otišla na odgodu i nije naplatila plaćanja nekoliko mjeseci “, kaže Bazyaeva.

Iz DeltaCredita potvrđuju: „Ukoliko dužnik upozori banku na pogoršanje svoje financijske situacije ili nastup drugih nepovoljnih okolnosti koje onemogućuju pravovremenu otplatu duga, banka klijentu izlazi u susret i nudi različite načine vansudskog otklanjanja dospjelih dugovanja. (na primjer, kroz novi raspored plaćanja). U svakom slučaju, klijentu je isplativije u početku sve individualno dogovoriti i uskladiti s bankom nego kasnije još više gubiti zbog sudskih postupaka.”

Zajmoprimac također ima određeni, iako malo vjerojatan, rizik da je banka možda već u problemima i tada hipotekovana nekretnina može, prema Nataliji Kirpičenko, "stati" na neodređeno vrijeme. Stoga mnoge banke odmah savjetuju klijentima da više ne riskiraju i ne zalažu niti jedan stan.

Kome treba

Prema Alli Tsytovich, "lombardne kredite uzimaju vlasnici likvidnih stanova koji bi željeli kupiti drugi stan, na primjer, za roditelje ili djecu." Miel Brokerage kaže da su "dužnici većinom ljudi srednje klase koji su se odlučili upustiti u posao i nemaju vlastitih sredstava i sredstava partnera".

Soho Realty dodaje da se za kupnju dodatne nekretnine kreditiranju zalagaonice pribjegava u dva slučaja: „Prvi je kada kupac nije spreman povući sredstva iz posla (trošak skupog stana uvijek je vrlo impresivan iznos ) i isplativije mu je posegnuti za posuđenim sredstvima upisom zaloga stana. S obzirom na stopu rasta cijena skupih stanova, kupnja na kredit značajno poboljšava isplativost transakcije. Drugi slučaj je kada nema dovoljno novca za željeni stan.”

Ali u većini slučajeva ljudi se jednostavno boje pribjeći ovakvoj vrsti kredita. Kako je objašnjeno iz DeltaCredita, “do sada je malo poslova. Prije svega, to je zbog psihološke barijere koju zajmoprimci imaju. Ipak, teško je staviti svoj jedini dom pod hipoteku.”

Gradska hipotekarna banka bilježi postupni porast transakcija na založnim kreditima. Alexander Chernyak je pak siguran da će kreditiranje zalagaonica u Rusiji, kao i tržište kreditiranja općenito, rasti. Stope zajma će se smanjiti, uvjeti će se povećati, broj primarnih vjerovnika koji pružaju takav proizvod će se povećati. "Također će se prevladati stereotipi javnosti o bilo kakvoj vrsti zaduženja", dodaje.

“Na Zapadu se nekretnine stavljaju pod hipoteku i ponovno stavljaju pod hipoteku. U suvremenoj Rusiji takva praksa još ne postoji zbog nedostatka pravnog okvira. Kada se pojavi, zalozi mogu postati kolosalno tržište, - predviđa Natalija Kirpičenko. - Time će ljudi dobiti veći stupanj slobode i lakše izaći iz raznih životnih situacija. Uostalom, okolnosti su drugačije - ne nužno i zadane obveze.

“Iz nekog razloga, banke za sada zaobilaze ovu nišu, i to unatoč postojećem rastu cijena nekretnina! - kaže stručnjak. - Zamislimo situaciju da je osoba prije dvije godine kupila stan za 100.000 dolara s kreditom od 60.000 dolara. Sada njegov stan košta najmanje 300.000 dolara. Recimo da je već platio 10.000 dolara, a ostalo mu je dug od 50.000 dolara. Zašto ne bi hoće li ova osoba dati još jedan zajam? Uostalom, to će osigurati trenutna cijena nekretnine. Mislim da bi se takav proizvod trebao pojaviti u dogledno vrijeme.”

Natalya Vetlugina također kaže da "nisu sve banke zainteresirane za ovo." Jer jedna je stvar kada se izdaje ciljani zajam za kupnju nekretnine, a nešto sasvim drugo - zalaganje u zalagaonici: postoji veliki rizik da će zajmoprimac potrošiti novac na nešto drugo. "Iako postoji vrlo jasan osjećaj da ovo tržište raste", rekla je.

Diana ROMANOVSKAYA