Fond za kapitalnu građevinsku naknadu: veličina, pravo. Fond za kapitalnu građevinsku naknadu Može li se dogoditi da u fondu nema dovoljno novca? Što će se onda dogoditi

Zajednička izgradnja danas je prilično popularan način stjecanja stambenog prostora. je između građevinske organizacije koja će neposredno sudjelovati u izgradnji građevine i investitora, odnosno dioničara. Kao naručitelj građenja mogu djelovati i pravne i fizičke osobe.

Dužnosti stranaka

Izvođač- građevinska organizacija se obvezuje izgraditi kuću i predati je u korist dioničara.

Dioničari prema ugovoru se obvezuju platiti usluge izvođača i prihvatiti gotove stambene objekte.

U biti, sporazum o zajedničkoj izgradnji je investicijska transakcija, ali nije regulirana Građanskim zakonikom, već posebnim zakonodavnim aktima.

Zajednički problemi izgradnje

Zajednička gradnja počela se razvijati u našoj zemlji 2005. godine. Zakonodavstvo je doživjelo mnoge izmjene u vezi s takvom gradnjom, ali to nije umanjilo probleme investitora u pronalasku dobronamjernog izvođača. Do danas je zajednička gradnja veliki rizik, investitor jednostavno može ostati bez stana i bez sredstava. Ili će sam morati staviti zgradu u funkciju ili će biti problema s uknjižbom vlasništva.

Ministarstvo graditeljstva dugo nije odustajalo od pokušaja stvaranja fonda za naknadu za zajedničku gradnju. I, konačno, od srpnja ove godine na razini Vlade a novi alat, osmišljen kako bi zaštitio interese kupaca stanova u novoizgrađenim zgradama i promijenio pravila igre za programere. Iako je kompenzacijski fond formalno počeo postojati još 01. siječnja 2017. godine, nisu do kraja razrađene procedure po kojima bi fond trebao djelovati.

Suština fonda

Fond za obeštećenje je organizacija koja je osmišljena kako bi zaštitila građane od mogućih gubitaka u slučaju nedovršetka izgradnje ili neispunjavanja drugih obveza od strane nositelja zahvata.

Fondu nije povjerena obveza rješavanja problema dioničara koji već postoje. Jednostavno, već prevareni ulagači nemaju se čemu veseliti. To je zbog činjenice da ako sada počnemo rješavati tekuće probleme, organizacija će jednostavno bankrotirati.

Iznosi doprinosa

Iznos doprinosa za programere izračunat će se na temelju cijene svake transakcije s dioničarom. Programer će morati dati doprinos u trenutku državne registracije zasebnog ugovora o sudjelovanju u kapitalu. Međutim, tarifa za developera ne bi trebala prelaziti graničnu kamatnu stopu cijene ugovora o sudjelovanju u zajedničkom razvoju. Općenito, u trenutku potpisivanja izmjena i dopuna zakona, programeri moraju platiti 1,2% troškova svakog ugovora. U budućnosti se stopa može promijeniti na temelju savezni zakon ali ne više od jednom u 12 mjeseci.

Svaki programer mora dati doprinose 3 dana prije datuma registracije sporazuma o zajedničkoj izgradnji.

Sada otkazan takve metode osiguranja transakcija, kao što su osiguranje građanskopravna odgovornost ili bankovnu garanciju. Sada je ugovorna organizacija-developer dužna doprinijeti bez greške doprinosi u kompenzacijski fond, čiji je osnivač Ruska Federacija.

Glavne funkcije fonda

Kompenzacijski fond stvoren je u obliku javnog poduzeća i osmišljen je za rješavanje nekoliko pitanja:

• primati doprinose od programera;
• kontrolirati pravodobnost primitka doprinosa;
• djelovati kao arbitražni upravitelj u slučajevima stečaja developerskih tvrtki, ali samo ako su te tvrtke dale doprinose u fond za barem jednu zgradu u izgradnji;
• vršiti naknadu štete udjelima u kapitalu;
• davati zajmove (čak i na beskamatnoj osnovi);
• pružanje, po potrebi, financijske pomoći građevinskim tvrtkama koje će preuzeti dovršetak nedovršenog objekta.

Slobodna sredstva kompenzacijskog fonda mogu se ulagati u drugu imovinu, koja je propisana zakonom.

Sudjelovanje u samoregulatornoj organizaciji

U kontekstu nedavnih izmjena zakonodavstva, promijenio se krug osoba koje moraju biti članovi samoregulatorne organizacije. Obveza ostaje na sljedećim osobama:

• koji su potpisali ugovore za izradu projektne dokumentacije s tehničkim naručiteljem, investitorom ili organizacijom odgovornom za rad bilo koje građevine;
• samostalno obavljanje izrade projektne dokumentacije i građenje objekata i građevina.

Takvu obvezu nemaju organizacije čiji je temeljni kapital polovično ili više u vlasništvu države ili općina. Također nije potrebno pridružiti se SRO-u za poduzeća koja su u državnom, jedinstvenom ili državnom vlasništvu.

Kompenzacijski fond SRO "Pružanje ugovornih obveza" formiran je za kompenzaciju supsidijarne odgovornosti svih članova. Ali da bi se formirao takav fond, zahtjeve mora podnijeti najmanje 15 članova SRO-a. Ako bude manje prijavitelja, tada se neće moći formirati fond za osiguranje ugovornih obveza, već se sva prikupljena sredstva prenose u fond za naknadu štete.

Sada programeri i druge osobe koje su članovi SRO-a neće dobivati ​​certifikate, već će samo biti upisani u elektronički registar, iz kojeg možete dobiti izvadak za potvrdu svog članstva prilikom sudjelovanja u natjecanju.

Zabrinutost sudionika građevinskog tržišta

Većina programera vjeruje da će dvostruki doprinosi fondovima za naknadu dovesti do neizbježnog povećanja cijena stanova. Sada će programer morati platiti zajedničkom građevinskom fondu i SRO fondu.

Određenu zabrinutost izražavaju i suinvestitori, odnosno oni podizvođači koji o svom trošku grade mrežni inženjering i komunikacija, jer ako developer ode u stečaj, prvenstveno je predviđena naknada štete pojedinaca. Suinvestitori imaju male šanse za povrat novca.

Naravno, ovakav zakonski okvir važan je za nestabilno građevinsko tržište i dio je sustava zaštite investitora. Glavna stvar je da takav fond ne postane još jedan teret za građevinske organizacije i građevinskog tržišta u cjelini, a cijene stanova nisu ponovno počele rasti.

Fond za zajedničke građevinske naknade stvoren je kako bi zaštitio dioničare koji sastavljaju ugovore s investitorima i očekuju da će dobiti stanove za pristupačna cijena. U Rusiji je tržište primarnih stanova izgrađenih na račun stanovništva regulirano zakonom od 2004. godine. Izvršenje ugovora o dioničkom udjelu (DDU) omogućuje obitelji dobivanje pristupačnog stambenog prostora po cijeni koja je niža od tržišne.

Ako građevinska tvrtka ispuni svoje obveze, ugovorne strane su zadovoljne, pa tako i vlasnici novih stanova. Druga je stvar kada izvođač ima problema, a ne ispunjava svoje obveze prema dioničarima. U takvoj situaciji kupci stanova nisu zaštićeni. Ali to je bilo prije pojave kompenzacijskog fonda 2017. Koje su njegove karakteristike? Koje funkcije obavlja? Koje se poteškoće mogu pojaviti u budućnosti? Ova i mnoga druga pitanja bit će razmotrena u članku.

Država je 2014. godine uzela pod svoje okrilje vlasničku gradnju kako bi zaštitila sudionike u vlasničkoj izgradnji. Investitor, prije registracije DDU (ugovor o zajedničkoj izgradnji), mora doći kod osiguravatelja radi osiguranja od odgovornosti. Druga mogućnost je podnijeti zahtjev bankarskoj instituciji za jamstvo.

Unatoč dolasku novog zakona, prevareni dioničari zbog besparice nisu mogli dobiti odštetu od propalih građevinskih tvrtki. Zbog toga je 2017. godine stvoren kompenzacijski fond iz kojeg se uzima novac za pokrivanje mogućih gubitaka. Donošenjem ovakvog zakona jamči se povrat novca dioničarima i rasterećuju građevinske tvrtke u slučaju propasti.

Proces izrade novog zakona odvijao se prema sljedećem algoritmu:

• U 2016. godini pojavila se inicijativa za stvaranje fonda iz kojeg bi se sredstva mogla koristiti za isplate prevarenim dioničarima. Govorimo o Saveznom zakonu broj 304 (članak 23.2).
• U siječnju 2017. predsjednik Ruske Federacije izdao je dekret prema kojem je spomenuti fond pomoći formalno počeo postojati. Zastupnici Državna duma počela razvijati pitanja vezana uz stvaranje fonda.
• U razdoblju od veljače do srpnja 2017. godine vodile su se aktivne rasprave o zakonskom aktu. Tijekom rada na dokumentu doživio je mnoge izmjene, nakon čega je u konačnici odobren u Saboru 21. srpnja 2017. godine.

Najprije je novoformirani fond određen s pozicije neprofitne organizacije koja je dio AHML-a. Za osnivača je izabrano Ministarstvo graditeljstva. Upravo je ova organizacija napravila najveći dio izmjena i dopuna statusa odštetnog fonda.

U trenutnoj fazi, Duma Ruske Federacije odobrila je da je Fond za zaštitu prava građana koji sudjeluju u zajedničkoj izgradnji javnopravna organizacija s ovlastima i funkcijama sličnim državnoj vlasti. Društvo je odgovorno predsjedniku Ruske Federacije. Istovremeno, financijsku aktivnost kontroliraju predstavnici dva doma parlamenta, uključujući i Računsku komoru. Do studenog 2017. organizacija, stvorena za osiguranje ugovornih obveza, započela je s punim radom.

Što je zajednički fond za naknade za izgradnju?

Kompenzacijski fond se definira kao organizacija koja je stvorena za zaštitu interesa dioničara u slučaju da drugi sudionik u DDU (građevinska tvrtka, developer) ne ispuni svoje obveze. Glavne karakteristike organizacije uključuju:

• Promijenio se mehanizam zaštite dioničara (privatnih investitora). Ranije su se građevinske tvrtke za osiguranje od odgovornosti obraćale osiguravateljima ili su odlazile u banku po jamstvo od financijske institucije. Stari sustav je zastario, jer osiguravajuća društva u slučaju stečaja developera nisu izvršila isplate oštećenim osobama.
• Funkcija nadopunjavanja fonda prenosi se na programere, koji su dužni napraviti odbitke od 1,2% od svakog izdanog DDU. Akumulirana sredstva mogu se usmjeriti za rješavanje raznih problema - dovršetak objekta ili pokrivanje gubitaka druge strane u ugovoru. Prema riječima stručnjaka uključenih u stvaranje fonda, organizacija će raditi na principu DIA-e, koji jamči povrat novca iz depozita u slučaju propasti banke.
• Dioničari dobivaju naknadu za stambenu površinu do 120 m2. metara kupljenih pod DDU. Iznimke su obitelji s velikim brojem djece. Novac fonda ne štiti ostatak područja nekretnina (uključujući i situaciju kada je osoba kupila nekoliko nekretnina od jednog developera). Izračun naknade provodi se uzimajući u obzir troškove stanovanja na primarnom tržištu za određeni predmet. Podaci iz Rosstata uzeti su kao osnova. Zbog toga se veliki posjednici zalažu da se tim novcem dovrši kuća. U slučaju isplate odštete, oni gube novac.
• Pitanje dovršetka ili isplate naknade ovisi o dioničarima, koji donose kolegijalnu odluku. Ako izgradnja zgrade nije započela, a objekt je u fazi iskopa, korisno je dobiti naknadu. Ako je izgradnja objekta pri kraju, lakše je pronaći novu građevinsku tvrtku i završiti projekt. U svakom slučaju odluku donose dioničari.
• Pojavila su se ograničenja čija je svrha povećati pouzdanost građevinske tvrtke koja se bavi izgradnjom kuće. Suština zahtjeva je jednostavna. Jedna tvrtka provodi samo jedan projekt. Osim toga, svaka kuća se odražava u projektnoj dokumentaciji.

Obveze stranaka

Bit obveza sudionika u DDU svodi se na sljedeća pravila:

• Izvođač radova (programer) se obvezuje izgraditi građevinu i potom je predati drugim ugovornim stranama (dioničarima).
• Privatni investitori (dioničari) dužni su u cijelosti platiti usluge ugovorne tvrtke i prihvatiti nekretninu ako je ona u skladu s trenutnim zahtjevima.

DDU ugovor je zapravo investicijska transakcija, koja nije regulirana Građanskim zakonikom Ruske Federacije, već posebnim zakonima.

Osim toga, programeru se nameću brojni strogi zahtjevi, koji su prorijedili tržište programera i ostavili samo pouzdane tvrtke. Predstavljanje takvih zahtjeva počinje od trenutka izdavanja DDU nakon 1. srpnja 2018.

Glavni zahtjevi uključuju:

• Tvrtka koja se bavi zajedničkom gradnjom ne može obavljati druge komercijalne aktivnosti, na primjer, izdavati vrijednosne papire. Naziv organizacije treba sadržavati definiciju "specijalizirani programer".
• Poduzeća koja su članovi SRO-a i imaju iskustva u izgradnji stambenih zgrada s tri ili više etaža, kao i one koje su izgradile više od 10.000 "kvadrata" stambenog prostora, smiju prikupljati novac prema DDU.
• Na račun organizacije tijekom razdoblja izvršenja Građevinski radovi treba biti od 10% sredstava (ili više) koja čine cijenu zgrade. Osim toga, programer u vrijeme početka i vođenja zajedničke izgradnje ne bi trebao imati dugove (osim kredita za izgradnju).
• Građevinske tvrtke dobivaju dozvolu za podizanje samo jedne zgrade.
• Novcem dioničara ne mogu se kupovati zemljišta za građenje, naručivati ​​projektna dokumentacija niti izvoditi građevinski radovi. Ova stavka izazvala je buru negodovanja developera, jer ovim radovima počinje izgradnja nekretnina.
• Sav novac izvođača koji sudjeluje u zajedničkoj izgradnji mora biti u istoj financijskoj instituciji koja provjerava tekuće troškove.
• Osobe koje upravljaju ugovornom organizacijom ne smiju imati znakove stečaja, imati status diskvalificiranog ili osuđivanog za kaznena djela u gospodarstvu.

Da bismo razumjeli načela zajedničkog građevinskog fonda, vrijedno je poznavati zadatke organizacije. Dva su - pomoć privatnim investitorima (dioničarima) u slučaju stečaja građevinske tvrtke, kao i dovršetak objekta. S obzirom na ove zadatke, razlikuju se sljedeće funkcije:

• Održavanje kontrole i obračuna doprinosa koji dolaze od građevinske tvrtke.
• Pokrivanje gubitaka prevarenih dioničara.
• Arbitražno upravljanje u slučaju bankrota programera koji su dali svoj doprinos fondu.
• Polaganje novca u depozite i imovinu, odnosno državne obveznice, dužničke vrijednosnice osigurane hipotekom.
• Isplata sredstava i izdavanje kredita organizaciji koja je odlučila dovršiti problematičnu zgradu.

Iznos doprinosa

Kao što je ranije navedeno, od početka 2017. pojavila se nova procedura za izdavanje DDU-ova. Istaknimo glavne aspekte:

• Najkasnije 3 dana prije izvršenja prvog DDU, nositelj zahvata je dužan doznačiti doprinos u kompenzacijski fond. Bez ovog koraka ne dolazi do registracije ugovora i njegovog upisa u registar. Ako programer privuče novac od dioničara prije registracije DDU, prisiljen je platiti kaznu od 0,5-1 milijuna rubalja.
• Iznos stope ne prelazi 1,2% cijene FDA za cijeli objekt.
• Dopušteno je revidirati tarifu, ali ne više od jednom godišnje i nakon odobrenja novog postotka na zakonodavnoj razini.

Iznos odbitaka, jednak 1,2% iznosa DDU, ne izaziva primjedbe stručnjaka. Raspoloživost od 18 do 25 milijardi dolara u prvim godinama rada fonda dovoljna je za isplate dioničarima u slučaju bankrota jednog ili dva programera. Pritom, zakon ne kaže odakle nadoknaditi nedostatak sredstava.

Naknade po ugovorima iz prošlih godina novi zakon ne predviđa. Ako objekt u izgradnji ima barem jedan DDU potpisan po starim načelima, ne ulazi u područje odgovornosti fonda za odštetu.

Mogući problemi

Na sadašnja faza Ističu se brojni problemi novog zakona, od kojih se jedan tiče visine isplata dioničarima. Konkretno, fond za naknadu nadoknađuje troškove stambenog prostora do 120 četvornih metara. metara. Prema državi, vlasnici elitnih stanova dovoljno su bogati da se sami snalaze. Osim toga, pri izračunu naknade uzimaju se u obzir troškovi stanovanja koje utvrđuje Ministarstvo graditeljstva. Loša strana je što su ove brojke 30-40% manje od stvarnih. Čak i uz isplatu naknade po ovom principu, vlasnik kapitala neizbježno gubi novac.

Prisutnost zabrana i zahtjeva za dioničare dovela je do činjenice da su mnoge građevinske tvrtke prisiljene napustiti tržište. Velike tvrtke za izgradnju objekata moraju otvoriti podružnice, što dovodi do dodatnih troškova. Ovakvim pristupom primarno stambeno tržište je monopolizirano, a cijene nekretnina značajno rastu. Tako kompenzacijski fond djelomično rješava problem s dioničarima, ali ne rješava dilemu koja se razvila na primarnom stambenom tržištu.

Građevinske tvrtke su sigurni da će pojava dodatnih doprinosa dovesti do povećanja troškova stanovanja na primarnom tržištu. To je zbog činjenice da je programer prisiljen platiti u dva fonda - SRO i kapitalnu izgradnju. O problemima su govorili i podizvođači koji za vlastiti novac grade komunikacijske i inženjerske mreže. Ako građevinska tvrtka iz bilo kojeg razloga bankrotira, novac se prije svega nadoknađuje dioničarima, a pravne osobe mogućnost dobivanja naknade je minimalna. Naravno, postojanje fonda je nužno kako bi se zaštitili kupci stanova na tržištu zajedničke gradnje, ali ne smije biti teret i uzrokovati povećanje cijene stanova.

Dana 21. srpnja 2017. Državna duma usvojila je zakon o državnom fondu za zaštitu prava dioničara. Građevinske tvrtke podliježu strogim zahtjevima. Ali hoće li pomoći obiteljima dioničara da postanu vlasnici novih stanova.

U Rusiji je izgradnja stambenih objekata uz pomoć javnih ulaganja zakonski regulirana od 2004. godine. Sklapanje ugovora o dioničkom udjelu (DDU) daje obiteljima priliku dobiti stan jeftinije od tržišne vrijednosti. No, riskiraju da izgube nadu za stambeno zbrinjavanje i ostanu bez ušteđevine ako građevinari ne ispune svoje obveze. Država je 2014. godine prvi put intervenirala u poslove zajedničke gradnje radi zaštite interesa građana – investitora stanogradnje. Prije registracije DDU-a u Rosreestru, građevinska tvrtka bila je dužna osigurati odgovornost od osiguravatelja ili uzeti jamstvo od banke. Ali osiguravajuće kuće i banke nisu uspjele dovršiti sve problematične objekte i vratiti sav novac prevarenim dioničarima, kojih je sve više. Prema novom zakonu iz 2017. o fondu za obeštećenje dioničara, stvara se mehanizam državnih jamstava za naknadu gubitaka u zajedničkoj gradnji.

Fond za zaštitu prava dioničara

Usvajanje zakona o fondu za obeštećenje dioničara iz 2017. temeljito mijenja rad na tržištu zajedničke gradnje.

Povijest osnivanja

1. Inicijativa za stvaranje zajedničkog građevinskog fonda objavljena je u ljeto 2016. (zakon br. 304-FZ, čl. 23.2).
2. Početkom 2017., dekretom predsjednika Ruske Federacije, državni fond za pomoć dioničarima proglašen je službeno postojećim, a Državnoj dumi je naloženo da razvije sva pravna pitanja u vezi s tim.
3. Od veljače do srpnja 2017. o odredbama nadolazećeg zakonskog akta raspravljalo se tri puta u Saboru, nacrt je doživio radikalne izmjene i konačno ga je odobrio Sabor 21. srpnja 2017. Puni naziv zakona: „O društvu javnog prava za zaštitu prava građana koji sudjeluju u zajedničkoj izgradnji u slučaju nesolventnosti (stečaja) graditelja i o izmjenama i dopunama određenih zakonodavni akti RF".

Pravni status

U početku je novi fond za izgradnju dionica definiran kao neprofitna organizacija (NPO) uključena u područje djelovanja državne "Agencija za osiguranje stambenih hipoteka" (AHML). Osnivač je bilo Ministarstvo graditeljstva, njemu pripada niz važnih amandmana za promjenu statusa fonda za obeštećenje dioničara.

Duma je odobrila status tvrtke javnog prava (PPC) za "Fond za zaštitu prava građana - sudionika u zajedničkoj izgradnji" s funkcijama i ovlastima karakterističnim za državnu vlast.

Tvrtka je odgovorna predsjedniku Rusije, kontrolu nad financijskim aktivnostima provode predstavnici oba doma parlamenta i Računske komore Ruske Federacije. Stvaranje takve organizacije sa svim zakonodavnim standardima djelovanja planira se dovršiti do studenog 2017. godine.

Glavne funkcije

Fond za dioničku gradnju ima dvije glavne zadaće - pomoći dioničarima i dovršiti problematičnu gradnju. Njegove su funkcije povezane s tim zadaćama.

1. Održavati evidenciju i kontrolu doprinosa primljenih od programera.
2. Organizirati arbitražno upravljanje u slučaju stečaja građevinskih tvrtki koje su uplatile doprinose u fond.
3. Naknada gubitaka dioničarima.
4. Financiranje i kreditiranje tvrtke koja se obvezala dovršiti problematični objekt.
5. Polaganje slobodnog novca u sredstva i bankovne depozite, u hipotekarne vrijednosne papire i državne obveznice.

Mehanizam kompenzacijskog fonda

Mehanizam osiguranja od odgovornosti programera, koji postoji od 2014., prepoznat je kao neučinkovit od strane neovisnih stručnjaka i državnih agencija. U slučaju stečaja građevinske tvrtke, trošak police osiguranja ili kamate na bankovnu garanciju ne bi mogli pokriti gubitke svih vlasnika ugovora o zajedničkoj gradnji, štoviše, nisu bili dovoljni za završetak izgradnje problematičnog objekta. . Nastavio je rasti broj nedovršenih objekata i prevarenih dioničara.

• Novi mehanizam je prikladan, prije svega, za programere. Ne trebaju osigurati svaki ugovor o udjelu u izgradnji, potražite odgovarajuće osiguravajuće društvo. Dovoljno je prenijeti određeni postotak transakcije u kompenzacijski fond dioničara i dobiti dopuštenje za upis iste.
• Novac dobiven od developera rezerva je iz koje će se platiti gubici dioničara kada njihova građevinska tvrtka propadne. Iz iste pričuve financirat će se tvrtka koja će dovršiti izgradnju problematičnog objekta. Novi programer odabire se na temelju natječaja.
• Dioničari u licu odštetnog fonda imaju realnu garanciju da će im kuća biti dovršena i useliti u novi stan. Štoviše, jamstva ne daje privatna banka ili osiguravatelj, nego PPC - dio državne strukture.

Službena stranica fonda zajedničke gradnje

Transparentnost informacija - nužan uvjet zakonom propisane aktivnosti novog fonda za obeštećenje. Informacije o zajedničkoj izgradnji bit će objavljene na službenoj web stranici Unified Development Institute u kućište, zajedno s resursom AHML. Treba odražavati:

• stanje svih objekata izgrađenih s udjelom u kapitalu: njihov projektna dokumentacija, svi financijska izvješća, broj predškolskih ustanova, fotografije faza stambene izgradnje;
• podatke o državnim službenicima koji kontroliraju rad poduzetnika, rezultate njihovih inspekcijskih nadzora;
• činjenice kršenja zakona i privođenje počinitelja pravdi itd.

Izrada službene web stranice fonda za obeštećenje dioničara planira se završiti do početka 2018. godine.

Doprinosi u Fond za obeštećenje

• Najkasnije tri dana prije sklapanja prvog DDU ugovora u 2017. godini osiguravatelj mora doznačiti doprinose u novcu u fond zajedničkih građevinskih naknada.
• Bez prijenosa novca, ugovor se ne registrira od strane države.
• Uključivanje sredstava dioničara u poslovanje bez registracije DDU kažnjava se novčanom kaznom od 0,5 do 1 milijuna rubalja.
• Stopa doprinosa iznosi 1,2% od troška DDU od cijelog gradilišta.
• Predviđena je revizija stope, ali ne više od jednom godišnje i nakon zakonodavnog odobrenja nove stope u Državnoj dumi.

Stopa kompenzacijskog fonda dioničara u iznosu od 1,2% ne izaziva zamjerke stručnjaka. Iznos doprinosa od 18-25 milijardi u prvim godinama postojanja fonda sasvim je dovoljan da pokrije buduće probleme jednog ili dva regionalna izvođača. Zakon ne propisuje odakle novac u slučaju nedostatka sredstava, moguće je da iz proračuna.

Naknade po ugovorima iz prošlih godina novi zakon ne predviđa. Ako objekt u izgradnji ima barem jedan ugovor o udjelu potpisan prema staroj shemi, neće biti uključen u opseg odštetnog fonda.

Zahtjevi za graditelja

Središnja odredba novog zakona o fondu za obeštećenje dioničara je nametanje strogih zahtjeva za graditelje, zbog čega bi na tržištu vlasničke gradnje moglo ostati vrlo malo poduzetnika. Predstavljanje ovih zahtjeva započet će sklapanjem DDU od 01.07. 2018.

1. Organizacije koje se bave zajedničkom gradnjom nemaju pravo baviti se drugim komercijalnim aktivnostima, izdavati dionice i vrijednosne papire; njihov službeni naziv mora sadržavati izraz "specijalizirani programer".
2. Tvrtke s najmanje tri godine iskustva u gradnji stambenih zgrada i izgrađenih najmanje 10 tisuća četvornih metara smiju prikupljati sredstva od dioničara. m stambenog prostora.
3. Tijekom cijelog razdoblja izgradnje na računu tvrtke mora biti najmanje 10% sredstava koja čine trošak objekta; u tom razdoblju ne bi trebala imati dugova, osim za kredite za izgradnju ovog objekta.
4. Programeri će dobiti dopuštenje za izgradnju samo jednog objekta u isto vrijeme.
5. Sredstva dioničara zabranjeno je trošiti na kupnju zemljišta za stalak, izradu projekata, inženjerski rad. Ova stavka izazvala je prijateljsko nesporazum i graditelja i stručnjaka, jer svaka gradnja počinje ovim troškovima.
6. Sva sredstva kapitalne građevinske tvrtke moraju ležati u jednoj banci koja provjerava svaki financijski trošak.
7. Osobe koje upravljaju građevinskim poduzećem ne smiju imati:

• osuda za gospodarski kriminal;
• biti bankrotiran;
• biti predmet diskvalifikacije.

Naknada štete

Gubici dioničarima u slučaju stečaja građevinske tvrtke nadoknađuju se iz fonda za naknadu zajedničke gradnje određenim redoslijedom.

• Prvo .
• Tada odbor kompenzacijskog fonda odlučuje koja je opcija isplativija: isplata gubitaka dioničarima ili dovršetak stambenog objekta. Odluka o pitanju može se odgoditi za 6 mjeseci.
• Odluka o isplati objavljuje se na web stranici fonda za obeštećenje dioničara. Također navodi adresu na kojoj će se dokumenti prihvaćati i radno vrijeme zaposlenika. Sve informacije dioničari primaju unutar 2 tjedna nakon donošenja odluke.
• Popis dokumenata za naknadu: zahtjev; putovnica. Najčešće se daju banci koja je pratila aktivnosti programera.
• Novac dioničarima isplaćuje se u roku od 10 dana nakon pribavljanja potrebnih papira.
• Pravo na ranije isplate imaju pripadnici vojnog roka, teški bolesnici, osobe koje su odsutne.

Fond se obvezuje platiti gubitke dioničara u cijelosti.

Nijanse

Iznos isplate dioničarima određuje se množenjem cijene jednog četvornog metra stambenog prostora s njegovom površinom.

1. Površina stambenog prostora za koji se vraća novac iz fonda za obeštećenje dioničara ne smije biti veća od 120 m 2. Državni fond - za one koji posljednju ušteđevinu daju za kupnju stana. Kupci velikih stanova i luksuznih stambenih, prema zakonodavcima, mogu stajati za sebe.
2. Visina naknade ovisi o cijeni stanovanja koju utvrđuje Ministarstvo graditeljstva – ona odgovara minimalnoj tržišnoj vrijednosti koja se od stvarne razlikuje za 30-40%. Dobivši naknadu po takvim stopama, dioničari gube dio svojih sredstava.

Analizirajući zakon, stručnjaci pronalaze mnoge nijanse i daju različita predviđanja. Tako će restriktivne mjere u poslovanju natjerati male tvrtke da napuste tržište dioničke gradnje. Velike tvrtke, kako bi započele novu gradnju, morat će otvoriti podružnice, a to će dovesti do dodatnih troškova. Uz monopolski položaj velikih developera, sve će to dovesti do povećanja cijena stanova i udariti po džepu dioničara.

Za sada je jedno jasno: novi zakon na kompenzacijski fond može riješiti problem zaštite dioničara. Ali to može uzrokovati pad poslovne aktivnosti na tržištu zajedničke gradnje.