Stambeni sektor Ruske Federacije: problemi i rješenja. Kućište

MINISTARSTVO GRADITELJSTVA I STAMBENIH I KOMUNALNIH POSLOVA RUSKE FEDERACIJE
NARUDŽBA
od 24. veljače 2016. N 108/pr
O PRAĆENJU STANJA STAMBENOG SEKTORA

Popis dokumenata koji se mijenjaju

Kako bi se pratilo stanje stambenog sektora u sastavnim entitetima Ruske Federacije u skladu sa stavkom 5.4.29 Uredbe o Ministarstvu graditeljstva i stambeno-komunalnih usluga Ruske Federacije, odobrene Uredbom Vlade Ruska Federacija od 18. studenoga 2013. N 1038 „O Ministarstvu graditeljstva i stambenih javnih službi Ruske Federacije”, naređujem:

1. Odobriti preporučeni obrazac subjektu Ruske Federacije za pružanje informacija o stanju stambenog sektora u skladu s Dodatkom br. 1 ove naredbe.
2. Odobrava liste pokazatelja kojima se utvrđuje stanje stambenog sektora u skladu s Prilogom br. 2. i 3. ove naredbe.
3. Preporučiti izvršnim tijelima konstitutivnih subjekata Ruske Federacije mjesečno, prije 14. dana u mjesecu koji slijedi nakon izvještajnog, unos podataka iz Dodatka br. 2 u integrirani informacijski sustav Ministarstva graditeljstva Rusije u informacijske i telekomunikacijske mreže „Internet” na: http://svod.minstroyrf.ru, s preslikom izvješća potpisanog od strane čelnika vrhovnog izvršnog tijela konstitutivnog entiteta Ruske Federacije ili njegovog zamjenika u PDF formatu.

(klauzula 3 kako je izmijenjena Nalogom Ministarstva graditeljstva Rusije od 29.6.2017. N 942 / pr)

1. Preporučiti izvršnim tijelima konstitutivnih subjekata Ruske Federacije, tromjesečno do 14. dana u mjesecu koji slijedi nakon izvještajnog, da unese podatke iz Dodatka br. 3 u integrirani informacijski sustav Ministarstva graditeljstva Rusija u internetskoj informacijsko-telekomunikacijskoj mreži na adresi: http://svod.minstroyrf.ru, s preslikom izvješća potpisanog od strane čelnika vrhovnog izvršnog tijela konstitutivnog entiteta Ruske Federacije ili njegovog zamjenika u PDF formatu.

(klauzula 4 s izmjenama i dopunama Nalogom Ministarstva graditeljstva Rusije od 29.6.2017. N 942 / pr)

1. Odjel za stambenu politiku (N.E. Stasishin) organizirati rad na praćenju stanja stambenog sektora u sastavnim entitetima Ruske Federacije.
2. Priznati nevažećom naredbu Ministarstva regionalnog razvoja Ruske Federacije od 1. veljače 2013. N 29 „O odobravanju obrazaca izvješća konstitutivnih subjekata Ruske Federacije o poboljšanju životnih uvjeta obitelji s 3 ili više djece”.
3. Priznati nevažećom naredbu Federalne agencije za izgradnju i stambeno-komunalne usluge od 26. srpnja 2013. N 236 / GS „O odobrenju preporučenih obrazaca izvješćivanja o stambenom zbrinjavanju građana prijavljenih kao potrebiti stambenih prostorija u općinama, uključujući pravo na stambeno zbrinjavanje na račun (uz privlačenje) sredstava iz saveznog proračuna i proračuna konstitutivnih entiteta Ruske Federacije”.
4. Priznati nevažećom naredbu Ministarstva graditeljstva i stambeno-komunalnih usluga Ruske Federacije od 15. svibnja 2015. N 361 / pr „O praćenju stanja stambenog sektora u sastavnim entitetima Ruske Federacije”.
5. Utvrditi da je prilagodba informacija u integriranom informacijski sistem Ministarstvo graditeljstva Rusije u informacijskoj i telekomunikacijskoj mreži "Internet" moguće je u roku od 3 dana nakon datuma izvješćivanja, nakon primitka od sastavnih subjekata Ruske Federacije obrazloženja za ažuriranje informacija.

(Klauzula 9 uvedena je Nalogom Ministarstva graditeljstva Rusije od 29. lipnja 2017. N 942 / pr)

1. 10. Nametnuti nadzor nad provedbom ove naredbe zamjeniku ministra graditeljstva i stambeno-komunalnih usluga Ruske Federacije O.I. Betina.

Ministar M.A.MEN

Prilog 1

Popis dokumenata koji se mijenjaju

(Izmijenjeno Nalogom Ministarstva graditeljstva Rusije od 29. lipnja 2017. N 942 / pr)

od “__” ________ 20__

Bilješka.

Numeriranje stupaca u tablici navedeno je u skladu sa službenim tekstom dokumenta.

Prilog br.2

nalogu Ministarstva graditeljstva i stambenih i komunalnih usluga Ruske Federacije od 24. veljače 2016. N 108 / pr

Popis dokumenata koji se mijenjaju

(Izmijenjeno Nalogom Ministarstva graditeljstva Rusije od 29. lipnja 2017. N 942 / pr)

Popis pokazatelja koji određuju stanje stambenog sektora (za mjesečno izvješćivanje)

——————————–

<2>Ako su se podaci za izvještajno razdoblje promijenili u odnosu na prethodno razdoblje, potrebno je dati odgovarajuća objašnjenja u zasebnoj prijavi na papiru koju potpisuje čelnik vrhovnog izvršnog tijela konstitutivnog entiteta Ruske Federacije ili njegov zamjenik.

Prilog br.3

nalogu Ministarstva graditeljstva i stambenih i komunalnih usluga Ruske Federacije od 24. veljače 2016. N 108 / pr

Popis dokumenata koji se mijenjaju

(Izmijenjeno Nalogom Ministarstva graditeljstva Rusije od 29. lipnja 2017. N 942 / pr)

Popis pokazatelja koji određuju stanje stambenog sektora (za tromjesečno izvještavanje)

od “__” _________ 20__

——————————–

<1>Informacije se moraju dostaviti najkasnije 10 dana od datuma isteka roka utvrđenog stavkom 4. pravila za podnošenje tromjesečnih izvješća od strane developera o provedbi aktivnosti povezanih s prikupljanjem sredstava od sudionika zajedničke izgradnje, odobrenih Uredbom Vlada Ruske Federacije od 27. listopada 2005. N 645.

<2>Smanjenje prosječne cijene od 1 kvadrata. metara stambenog prostora na primarnom tržištu, uzimajući u obzir indeks deflatora za odgovarajuću godinu za vrstu gospodarske djelatnosti "građevina" (kao postotak na razini 2012.). Pokazatelj se preporuča izračunati kao razlika između 100 posto i omjera sljedećih pokazatelja: a) prosječna cijena jednog kvadratnog metra stambenog prostora na primarnom tržištu (stvarna cijena jednog kvadratnog metra stambenog prostora na primarnom tržištu) u cijenama odgovarajućih godina): b) Prosječna cijena jednog četvornog metra stambenog prostora na primarnom tržištu u 2012. godini, uzimajući u obzir indeks deflatora za odgovarajuću godinu za vrstu gospodarske djelatnosti "građevina" (trošak jedan četvorni metar stambenog prostora u 2012. u cijenama odgovarajuće godine), utvrđen kao umnožak prosječne cijene jednog četvornog metra stambenog prostora na primarnom tržištu u prethodnoj godini (u 2012. - 46 831,4 rubalja) i indeksa deflatora za odgovarajuću godinu za vrstu gospodarske djelatnosti „građevinarstvo“.

Jedno od najvažnijih područja društveno-ekonomskih preobrazbi u zemlji je reforma i razvoj stambenog sektora, čime se stvaraju potrebni uvjeti za život i život ljudi. U skladu sa Zakonom Ruske Federacije "O osnovama federalne stambene politike", stambeni sektor je grana nacionalnog gospodarstva, uključujući izgradnju i rekonstrukciju stanova, objekata i elemenata inženjerske i društvene infrastrukture, upravljanje stambeni fond, njegovo održavanje i popravak.

Osnova stambenog sektora grada je stambeni fond: stambene zgrade, specijalizirane kuće (spavaonice, mobilni fond, pansioni za veterane itd.), Stambeno-poslovne prostorije u drugim zgradama pogodnim za život.

Stambeni fond je podijeljen na sljedeće vrste:

privatni - fond u vlasništvu građana ili pravnih osoba: pojedinačne stambene zgrade, privatizirani, izgrađeni i stečeni stanovi i kuće;

država - fond koji je vlasništvo države ili subjekata Ruske Federacije, kao i odjelski fond koji je pod punom gospodarskom nadležnošću državnih poduzeća ili operativnim upravljanjem državnih institucija koje pripadaju odgovarajućoj vrsti imovine;

općinski - fond u vlasništvu općina, kao i odjelski fond, koji se sastoji od pune ekonomske nadležnosti općinskih poduzeća ili operativnog upravljanja općinskim institucijama;

javni - fond koji je vlasništvo javnih udruga;

kolektiv - fond koji je u zajedničkom ili zajedničkom zajedničkom vlasništvu različitih subjekata privatne, državne, općinske imovine, imovine javnih udruga.

Dugo je vremena stambeni sektor gradova bio dio javnog sektora gospodarstva, nakon što je dobio značajan razvoj tijekom sovjetskog razdoblja. Istovremeno, kvaliteta stambenih zgrada i razina njihove eksploatacije ostali su niski. Većina građana dobila je nove stanove besplatno, po redoslijedu, a plaćanje stana i režija nije odgovaralo troškovima održavanja.

Nagli razvoj gradova i stambenog sektora na prijelazu u 21. stoljeće. naglo je prekinuta tijekom revolucije i izbila nakon nje građanski rat. Štoviše, mnogi su gradovi, osobito veliki, propadali. Uništeni su gotovo svi sustavi gradskog gospodarstva, a stanovništvo je bježalo u inozemstvo, na jug, ili je živjelo u bijednoj egzistenciji i jednostavno izumrlo. U to vrijeme dolazi do masovnog naseljavanja sirotinje u stanove imućnijih građana, uslijed čega prevladava komunalno naseljavanje. Najam je otkazan, jer je novac potpuno amortiziran, a stanovnicima grada nisu pružene usluge. Stambeni fond zapravo je prepušten na milost i nemilost sudbine.

Određenim gospodarskim oživljavanjem i određenim uređenjem javnog života stvoreni su uvjeti za oživljavanje velikih gradova i obnovu stambenog fonda i komunalnih sustava. Za rješavanje gospodarskih pitanja unutar NKVD-a, koji je zamijenio Čeku, stvoren je odjel za komunalne usluge, koji je preuzeo funkcije koordinacije obnove stambenih i komunalnih objekata u gradovima. Dopušteni su različiti oblici vlasništva stambenih i komunalnih objekata, vraćena je najamnina za korištenje stambenih i komunalnih usluga.

Stambeni sektor je u svim vremenima imao važno društveno značenje. U suvremenoj društveno-ekonomskoj politici Rusije, stambenim pitanjima također se pridaje velika pozornost i aktivno se traže načini za njihovo rješavanje. O činjenici da su problemi u ovoj industriji akutni i društveno značajni može se pouzdano suditi na temelju godišnjih poruka predsjednika Ruske Federacije Saveznoj skupštini. Ključna ideja Poruka je da je razvoj stambenog sektora i osiguranje stanovništvu modernog i kvalitetnog stanovanja hitan zadatak današnjice.

Što je stambeni sektor i stambeni fond

Stambeni fond- sve su to stambeni prostori na teritoriju Rusije. Stambeni fond je klasificiran prema glavnom kriteriju - obliku vlasništva. Temeljem odredbi čl. 8. Ustava Ruske Federacije i stavak 1. čl. 212 Građanskog zakonika Ruske Federacije, stambeni fond može biti državni, privatni i općinski. Istodobno, vlasnik može koristiti nekretninu u stambenom sektoru, posjedovati i raspolagati njome. Također ima pravo otuđiti svoju imovinu u vlasništvo drugih osoba. Po želji, vlasnik može prenijeti pravo posjedovanja, korištenja i raspolaganja nekretninom na druge građane ili založiti predmete, a da ostane vlasnik (u skladu sa stavcima 1, 2 članka 209 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Državno računovodstvo stambenog fonda provodi se prema posebnom sustavu, zajedničkom za sve ruske regije. U procesu takvog računovodstva stručnjaci prikupljaju informacije o lokaciji stanovanja, podatke o njegovom kvantitativnom i kvalitativnom sastavu, saznaju koliko je udobno, kakvo je njegovo tehničko stanje. Vođenje državnog računovodstva navedeno je u Pravilniku o državnom računovodstvu stambenog fonda u Rusiji, odobrenom Uredbom Vlade Ruske Federacije od 13. listopada 1997. br. 1301. Pravna regulativa u stambenom sektoru također se provodi u u skladu s Dekretom Vlade Ruske Federacije od 4. prosinca 2000. br. 2921 „O državnom tehničkom računovodstvu i tehničkom popisu objekata kapitalne izgradnje u Ruskoj Federaciji”, koji je izmijenjen i dopunjen 19.03.2005.

Državno računovodstvo temelji se na tehničkom računovodstvu. Provodi se neovisno o tome tko je vlasnik stambenog fonda. Tijekom tehničkog računovodstva obavljaju tehnički inventar, registriraju dokumente, u kojima se navode obveze vlasnika za održavanje stambenog prostora. U tijeku tehničkog računovodstva provodi se i certificiranje stambenog fonda. Stručnjaci provjeravaju tehničko stanje stambenog fonda, procjenjuju ih i ponovno procjenjuju u različite svrhe, uključujući poreze, te obavljaju druge poslove državnog računovodstva.

Kućište je grana nacionalnog gospodarstva, koja uključuje izgradnju i rekonstrukciju stambenih, inženjerskih i društvenih zgrada, kao i upravljanje u stambenom i komunalnom sektoru, održavanje i popravak stambenog fonda.

Nekretnine u stambenom sektoru- to su nekretnine na koje se primjenjuju utvrđena prava posjeda, korištenja i raspolaganja. To se odnosi na zemljišne čestice i srodne stambene zgrade sa stambenim i nestambenim prostorima, gospodarskim zgradama, zelenim površinama s dugoročnim ciklusom razvoja; stambene zgrade, stanovi, drugi stambeni prostori u kućama i zgradama u kojima možete privremeno ili stalno živjeti; strukture i elementi inženjerske infrastrukture, što uključuje stambeni sektor.

Stambeno zakonodavstvo u Ruskoj Federaciji

Stambeno zakonodavstvo Ruske Federacije sadrži zakone i druge regulatorne pravne akte, na temelju kojih država uspostavlja, mijenja ili ukida postojeće norme stambene pravne prirode.

Stambeni sektor ima vlastito zakonodavstvo. To je cijeli sustav sa zakonima i propisima, na temelju kojih se provodi regulacija stambenog sektora i odnosa u njemu.

Postoje 2 skupine izvora stambenog prava. To:

• stambeni zakoni doneseni na federalnoj razini i propisi izrađeni na njima;
• zakoni i propisi ruskih podanika.

Ustav RF kaže: svaka osoba ima pravo na vlastiti stan. Stambeno zakonodavstvo objašnjava pitanja kupnje, korištenja, raspolaganja stambenim i nestambenim prostorima, kao i prava i obveze koje proizlaze iz interakcije osoba u ovoj djelatnosti.

U skladu s Ustavom Ruske Federacije, stambeni sektor uključuje zakone donesene na saveznoj razini, kao i zakonodavne i druge regulatorne pravne akte svih 85 ruskih subjekata. Istodobno, sastavni subjekti Ruske Federacije imaju pravo samostalno pravno regulirati stambeni sektor izvan nadležnosti Ruske Federacije, nadležnosti subjekta i Federacije. Stambeno-komunalni sektor ima vlastito zakonodavstvo, koje uključuje pravne akte Vlade, predsjednika Ruske Federacije, drugih izvršnih tijela i lokalnih vlasti.

Pogledajmo pobliže svaki od čina.

• stambeni kod(LCD RF)

Ovo je zakonodavni akt koji provodi državnu regulaciju stambenog sektora i ima najveću pravnu snagu. Kodificirani zakon uključuje 10 odjeljaka koji govore o pravilima korištenja, kupnje, posjedovanja i upravljanja stambenim i nestambenim prostorima, njihovom održavanju, plaćanju, popravci, dužnosti i prava osoba, ovlasti državnih tijela u poslovima stambenog fonda, o tome kako se provodi državno upravljanje stambenim sektorom.

Između Stambenog zakonika i Građanskog zakonika postoji bliska veza, budući da se iz Stambenog zakona mogu upoznati i odnosi u građanskom pravu. Iz Stambenog zakonika Ruske Federacije postaje jasno kako uspostaviti i održavati ugovorne odnose, riješiti pitanja vezana uz rad stambenog prostora u MKD - imovini opće namjene.

Stambeni zakonik povezan je ne samo s Građanskim zakonikom, već i s Ustavom Ruske Federacije. Na temelju ovih akata subjekti međusobno povezani stambenim odnosima imaju jednake obveze i prava. Nitko ne može biti lišen ili povrijeđen u pravu stanovanja. Također postoji veza između normi Stambenog zakona Ruske Federacije i upravnih i financijskih zakona.

Razvoj odredaba Stambenog zakona proveden je na temelju ruskog Ustava, pa stoga norme Kodeksa ni na koji način nisu u suprotnosti s njim.

• Savezni zakoni i zakoni subjekata Ruske Federacije

Prihvaćaju ih ovlaštena tijela: Vijeće Federacije i Državna duma, u skladu s određenom procedurom. Savezno zakonodavstvo, Zakon o stanovanju i Ustav Rusije međusobno su povezani. Glavna zadaća saveznog zakonodavstva je razjasniti pravne akte koji uključuju stambeni sektor, te točno ispuniti interese građana. Ako postoje odstupanja između zakona i stambenog zakona, poduzimaju se sve radnje u skladu sa stambenim zakonom.

Ovlaštena tijela razvijaju zakone u sastavnim entitetima Ruske Federacije na regionalnoj razini. U ovom slučaju potrebna je njihova koordinacija sa saveznim zakonodavstvom. Ne bi trebalo biti ozbiljnih razlika u suštini odredbi. Ustavi subjekata Ruske Federacije objašnjavaju postupak donošenja, sastav i sadržaj, postupak i djelokrug ovih akata.

• Pravni akti državnog poglavara i akti Vlade

Građanskopravna sfera odnosa vezanih uz rješavanje stambenih pitanja regulirana je nalozima i uredbama predsjednika. Akti stambenog zakonodavstva koje donosi predsjednik vrijede u cijeloj zemlji, u svim subjektima. Svrha izdavanja dekreta i naredbi je održavanje odredbi propisanih Ustavom i Zakonom o stanovanju Ruske Federacije.

Rezolucije Vlade po značenju su povezane s glavnim stambenim zakonodavstvom Ruske Federacije i aktom predsjednika. Propisi pojašnjavaju i dopunjuju te dokumente. U Stambenom zakoniku Ruske Federacije postoje određena pitanja o kojima Vlada treba odlučiti. Na primjer, bavi se objavljivanjem stambenih akata koji odobravaju ugovor o društvenom najmu stambenih prostora (članak 63. Stambenog zakona Ruske Federacije). Vlada ima ovlasti odrediti troškove najma stanova, indeksirati ih i mijenjati na temelju ugovora o najmu stanova (članak 156. ZK RF).

• Akti koje izdaju jedinice lokalne samouprave

Lokalne vlasti imaju pravo donositi zakonodavne akte koji će uključivati ​​stambeni i komunalni sektor. Istodobno, postupak izrade akata ne bi trebao biti u suprotnosti s ruskim zakonodavstvom. Tijela lokalne samouprave obavljaju svoje poslove financijskim sredstvima dodijeljenim na regionalnoj i saveznoj razini.

Tijela koja ostvaruju samoupravu u stambenom sektoru također obavještavaju stanovništvo o normativima u skladu s kojima se dodjeljuju stambeni prostori, određuju koja prava moraju imati da bi dobili stan, određuju iznos plaćanja za najamninu i komponente ovog cijenu, objasniti postupak održavanja prostora i izvođenja popravaka.

Postoje i drugi pravni akti izvršne vlasti koji su dio stambenog zakonodavstva. Izvršna tijela imaju pravo donositi pravila, rješenja, upute, naredbe, naredbe i propise. Obvezna državna registracija propisana je propisima kojima se uređuju slobode, prava i obveze osoba u stambenim pravnim odnosima.

Koje vlasti osiguravaju upravljanje stambenim sektorom

Kontrolirati kućište Riječ je o upravnim i upravnim poslovima koji su u nadležnosti pojedinih tijela. Treba napomenuti da tijela državne uprave zastupaju državne interese, a pravni akti koje izdaju obvezuju svakoga na koga su upućeni. Tijela upravljanja moraju raditi u skladu sa svojim zakonskim ovlastima, a akti koje donose ne smiju biti u suprotnosti sa zakonom.

Državnu upravu u području stambenih i komunalnih usluga provodi ruska vlada, izvršna tijela u sastavnim entitetima Ruske Federacije, državni odbori, ministarstva i odjeli. Iz relevantnih odredbi mogu se saznati konkretni zadaci i glavni pravci rada ministarstava i odbora.

Državni organi RF na temelju čl. 12 Stambenog zakona Ruske Federacije provodi zakonsku regulativu u stambenom sektoru i rješava sljedeća pitanja:

• utvrđuje postupak državnog računovodstva stambenih fondova;
• utvrditi zahtjeve za stambene prostore, njihovo održavanje u dobrom stanju, održavanje vrijednosti zajedničke imovine vlasnika prostorija u MKD-u, naznačiti kako se procjenjuje stanje stambenog sektora;
• utvrditi temelje na kojima se građani s niskim primanjima mogu prijaviti za stambene prostore osigurane u skladu s ugovorima o socijalnom najmu;
• utvrditi postupak u skladu s kojim siromašni građani temeljem ugovora o socijalnom najmu mogu dobiti prostorije koje se odnose na općinski stambeni fond;
• odrediti druge segmente stanovništva koji mogu dobiti smještaj na području Ruske Federacije;
• odrediti postupak pružanja stambenog prostora u Rusiji osobama kojima je to potrebno, u skladu sa zakonom Ruske Federacije;
• utvrđuje temelje za stambeno zbrinjavanje u skladu s ugovorima o najmu specijaliziranih prostorija koji se odnose na općinski i državni stambeni fond;
• utvrđuje postupak osnivanja i djelovanja stambenih i stambeno-građevinskih zadruga, pravni status njihovi sudionici, kao i postupak po kojem im se osiguravaju prostori u kućama stambene izgradnje i stambenih zadruga;
• utvrđuje postupak osnivanja i rada HOA, kao i pravni status sudionika u tim partnerstvima;
• utvrđuje uvjete i postupak rekonstrukcije i dogradnje stambenih prostorija;
• utvrđuje postupak i razloge za proglašavanje stambenog prostora neprikladnim za stanovanje;
• priznati stanovanje neprikladnim za stanovanje u skladu s postupkom utvrđenim ruskim zakonodavstvom;
• utvrđuje pravila korištenja stanovanja;
• rješavati druga pitanja koja su Ustavom Ruske Federacije i Stambenim zakonikom Ruske Federacije pripisana nadležnosti državnih tijela Ruske Federacije u području stambenih pravnih odnosa.

Prema čl. 13 ZhK RF državne vlasti subjekta Ruske Federacije u području stambenih odnosa uređuju stambenu djelatnost i obavljaju sljedeće poslove:

• provodi državno računovodstvo stambenog fonda konstitutivnih entiteta Rusije;
• odrediti postupak u skladu s kojim se osiguravaju stambeni prostori koji se odnose na specijalizirani stambeni fond;
• uspostaviti postupak utvrđivanja visine dohotka za svakog člana obitelji i vrijednosti imovine koja im pripada i podliježe oporezivanju; u skladu s tim, građani mogu biti prepoznati kao siromašni, pa se stoga mogu prijaviti za stanovanje u ruskom subjektu;
• odrediti druge kategorije osoba koje mogu računati na stanovanje u ruskom subjektu;
• utvrditi postupak pružanja stanovanja u konstitutivnom entitetu Ruske Federacije građanima u skladu s ugovorima o socijalnom najmu;
• zakonski priznati stambene prostore stambenog fonda u sastavnom entitetu Ruske Federacije kao neprikladne za stanovanje;
• odrediti način vođenja evidencije jedinica lokalne samouprave o osobama kojima je potrebno stambeno zbrinjavanje, sukladno ugovorima o socijalnom najmu;
• kontrolirati korištenje i sigurnost stambenog fonda ruskog subjekta, provjeriti jesu li stambeni objekti u skladu s tehničkim standardima i sanitarnim zahtjevima, kao i zahtjevima ruskog zakonodavstva;
• rješavati druga pitanja koja su Ustavom Ruske Federacije i saveznim zakonima dodijeljena u nadležnost državnih tijela ruskih subjekata.

Na temelju Odluke Vlade Ruske Federacije od 16. lipnja 2004. br. 286, odobrena je uredba „O Saveznoj agenciji za izgradnju i stambeno-komunalne usluge“. Savezna agencija za graditeljstvo, stanovanje i komunalne usluge kontrolira organizacije koje su pod kontrolom Državnog odbora Ruske Federacije za graditeljstvo, stanovanje i komunalne usluge. Iznimka su organizacije koje reguliraju stambeni sektor i bave se urbanističkim katastrom, tehničkim računovodstvom i popisom projekata kapitalne izgradnje.

Federalna agencija za izgradnju i stambeno-komunalne djelatnosti radi izravno i preko organizacija koje su podređene, u interakciji s drugim saveznim izvršnim tijelima, izvršnim tijelima ruskih subjekata, lokalnim vlastima, javnim organizacijama i organizacijama drugog tipa.

Dužnosti Savezne agencije za izgradnju i stambene i komunalne usluge uključuju:

• provođenje natječaja u skladu sa zakonom, sklapanje državnih ugovora za davanje narudžbi za nabavu proizvoda, izvođenje radova i pružanje usluga, provođenje istraživačkih, tehnoloških, eksperimentalno projektantskih radova za potrebe države u uspostavljenoj djelatnosti;
• organizacija državne ekspertize urbanističke, predprojektne i projektne dokumentacije; osposobljavanje i prekvalifikacija arhitekata, urbanista, stručnjaka vezanih uz ova područja; formiranje i održavanje državnog fonda složenih inženjerska istraživanja za Građevinski radovi(oblast stambene izgradnje);
• provođenje ekonomske analize rada podređenih državnih unitarnih organizacija, odobravanje ekonomskih pokazatelja njihovih aktivnosti, provođenje revizije financijskih i gospodarskih aktivnosti i korištenja imovinskog kompleksa u podređenim poduzećima;
• provedba funkcija državnog naručitelja saveznih programa ciljanog, znanstvenog, tehničkog i inovativnog značaja i projekata u njihovoj industriji;
• prijem stanovništva, osiguravanje pravodobnog i potpunog razmatranja zahtjeva građana u usmenom i pisanom obliku, donošenje odgovarajućih odluka, slanje odgovora podnositeljima zahtjeva u roku utvrđenom zakonom;
• obavljanje i drugih poslova u svezi s upravljanjem državnom imovinom i pružanjem javnih usluga u utvrđenom području djelatnosti, ako su ti poslovi navedeni u regulatornim pravnim aktima Ruska Vlada i predsjednika Ruske Federacije, kao iu saveznim zakonima.

Voditelja Savezne agencije za graditeljstvo i stambeno-komunalne poslove imenuje i razrješava Vlada Ruske Federacije na prijedlog ministra regionalnog razvoja Ruske Federacije. Šef Federalne agencije za izgradnju i stambeno-komunalne djelatnosti osobno je odgovoran za provedbu funkcija dodijeljenih ovoj organizaciji.

Tko kontrolira stambeni sektor

Općinska stambena kontrola- rad lokalnih vlasti u području stambenih i komunalnih usluga. Tijela koja ostvaruju mjesnu samoupravu u stambenom sektoru imaju ovlasti koje im povjeravaju rusko zakonodavstvo. U skladu s njima, nadležna tijela provode inspekcije na području svog subjekta kako bi utvrdila poštuju li IP i pravne osobe zahtjevi za njih (dio 1.1 članka 20 LC RF).

Lokalne samouprave, čija je oblast stambeno-komunalni sektor, imaju pravo provjeravati društva za upravljanje u planiranom i neplaniranom režimu i utvrditi da li obavljaju svoje aktivnosti na temelju pravila, zahtjeva, normi koje su utvrđene općinskim pravnim aktima, saveznim Zakoni i podzakonski akti ili ne (članak 17.1 Saveznog zakona br. 131 od 6. listopada 2003. „O općim načelima organizacije lokalne samouprave u Ruskoj Federaciji”).

Državna tijela ruskih subjekata imaju priliku ovlastiti lokalne vlasti pravima i ovlastima koje im omogućuju provjeru pojedinačnih poduzetnika i pravnih osoba koje upravljaju stambenim zgradama u skladu s dozvolama (dio 1.1. Članak 20. ZK RF).

Prema 2. dijelu čl. 20 Stambenog zakona Ruske Federacije, ovlaštena izvršna tijela u regijama sudjeluju u općinskoj stambenoj kontroli. Provode ga ovlaštena tijela lokalne samouprave, uz interakciju s GZHN u regiji.

Funkcije komunalne stambene kontrole obavlja uprava grada, okruga ili regije, odnosno komunalni inspektori. Ove osobe obavljaju sljedeće poslove:

• provjeriti ispunjavaju li pravne osobe, pojedinačni poduzetnici, građani u ovom sastavnom entitetu Ruske Federacije obvezne zahtjeve koji se odnose na stambeni fond i utvrđene saveznim i regionalnim zakonodavstvom u sektoru stambenih i komunalnih usluga;
• izdaje naloge ako se otkriju prekršaji u stambenom sektoru;
• pripremiti materijale za naknadno slanje tijelima koja provode nadzor u stambenom sektoru (HZhI).

Sve funkcije koje obavljaju općinski inspektori regulirane su Zakonom o stanovanju Ruske Federacije.

Dio 4.1 Čl. 20 LC RF kaže da je osnova za provođenje zakazanih inspekcija svake godine istek godine dana od trenutka kada:

1. Pojedinačni poduzetnik ili pravna osoba počela je (o) obavljati djelatnost upravljanja stambenim zgradama, pružati usluge ili obavljati poslove vezane uz popravak i održavanje zajedničke imovine u MKD-u na temelju obavijesti o početku obavljanja ove djelatnosti, prenijeti u nadležnost GZHN;
2. završena posljednja zakazana inspekcija pojedinog poduzetnika ili pravne osobe čija je djelatnost povezana s upravljanjem MKD-om u skladu s dozvolom.

Iz dijela 4.2 čl. 20. Stambenog zakonika Ruske Federacije proizlazi da su razlozi za provođenje neplanirane inspekcije dio 2. čl. 10 Saveznog zakona br. 294 od 26. prosinca 2008. "O zaštiti prava pravnih osoba i pojedinačnih poduzetnika u provođenju državne kontrole (nadzora) i općinske kontrole."

Često stanovništvo, pojedinačni poduzetnici, pravne osobe mogu slati pritužbe i prijave tijelima GZHN-a, putem GIS-a stambenih i komunalnih usluga ili općinskog kontrolnog tijela stambenih i komunalnih usluga. Informacije o kršenju zahtjeva daju jedinice lokalne samouprave i tijela državne vlasti. Sve ovo je osnova za neplanirane inspekcije. Prekršaji u stambenom sektoru mogu se posebno odnositi na:

• izbor upravljačke organizacije;
• odluka o sklapanju ugovora o upravljanju s Kaznenim zakonom (1. dio, članak 164. LC RF);
• postupak odobravanja uvjeta daljinskog upravljanja i njegovog zaključivanja;
• postupak održavanja vrijednosti zajedničke imovine, izvođenja većih popravaka i tekuće rekonstrukcije imovine u stambena zgrada u skladu s posebnim ugovorom;
• korištenje graničnih indeksa, prema kojima se mijenja iznos plaćanja komunalnih usluga od stanovništva.

Sve informacije primljene putem e-maila ili GIS stambenih i komunalnih usluga tijelu za stambene i komunalne usluge službene su i zahtijevaju provjeru. S tim u vezi, vanredni nadzor na temelju gore navedenih prekršaja provodi se bez koordinacije s tužiteljstvom i bez obavještavanja revidirane upravljačke organizacije.

Kontrola javnog stanovanja potrebni za osiguranje prava, sloboda i legitimnih interesa stanovništva. Kontrola javnog stanovanja može se provoditi u javnim udrugama, drugim neprofitnim organizacijama, vijećima stambenih zgrada, a također se odnosi i na druge zainteresirane strane u skladu sa zakonom (dio 8 članka 20 LC RF).

Mišljenje stručnjaka

Postupak provođenja javne stambene kontrole

Ryzhov A.B.,

Voditelj Regionalnog centra za javnu kontrolu stambenih i komunalnih usluga regije Nižnji Novgorod

Ruska vlada, na temelju članka 17.1. 12 Stambenog zakonika Ruske Federacije, donesena je rezolucija „O postupku vršenja javne stambene kontrole” od 26. prosinca 2016. broj 1491. Rezolucija je stupila na snagu 7. siječnja 2017.

Dokument otkriva mogućnosti koje građani i javne organizacije imaju po pitanju javnog nadzora u stambeno-komunalnom sektoru. Sposobnost stanovništva i javnih organizacija spominje se u dijelu 8. čl. 20 ZhK RF. Građani imaju mogućnost obavljanja nadzora u stambenom sektoru. Javnost mogu biti javni stručnjaci ili inspektori.

Pravila objedinjuju popise subjekata javne kontrole koji se spominju u Saveznom zakonu od 21. srpnja 2014. br. 212-FZ „O osnovama javne kontrole u Ruskoj Federaciji“ i ZK RF.

Zakonski su suptilno riješena pitanja javnog nadzora u stambeno-komunalnom sektoru. Sukladno Pravilniku, javni nadzor u stambenoj djelatnosti zahtijeva da tijela državne vlasti, jedinice lokalne samouprave, državne i (ili) općinske organizacije, druge organizacije i tijela koja imaju javne ovlasti sukladno zakonu, rade transparentnije, učinkovitije i otvoreno. Ova formulacija omogućuje široku javnu kontrolu u pitanjima kao što su:

• razvoj, optimizacija i provedba programa remonta u regijama;
• provedba ciljanih programa u regijama za preseljenje građana iz nužnih stanova (MKD);
• stambeno zbrinjavanje u skladu s ugovorima o najmu općinskog i državnog stambenog fonda;
• ispunjavanje od strane javno-pravnih organizacija svojih obveza, a od strane vlasnika stanova u MKD-u obveza plaćanja velikih popravaka, ugradnje i zamjene brojila u stanovima itd.

Odgovornost za prekršaje u stambenom sektoru

Zakonodavni akti Ruske Federacije različitih pravnih grana govore o odgovornosti za prekršaje u stambenom sektoru. Za početak, potrebno je definirati norme sadržane izravno u LCD RF. Dakle, građani se proglašavaju krivim ako:

• krše pravila korištenja stambenih prostorija (sadrže dizala, susjedne teritorije, stepenice i druga mjesta u lošim sanitarnim uvjetima);
• ne pridržavaju se rokova za smještanje stambenih zgrada i drugih prostorija za stanovanje;
• kršiti pravila korištenja kuće i drugih prostorija za stanovanje;
• kršiti postupak evidentiranja osoba kojima su potrebni poboljšani životni uvjeti, kao i postupak stambenog zbrinjavanja stanovništva;
• pokvariti stambene i susjedne prostorije, uređenje okoliša i opremu;
• samovoljno mijenjati raspored prostorija za stanovanje;
• koristiti prostorije u druge svrhe.

LCD Ruske Federacije spominje još nekoliko pozicija koje su usko povezane s drugim kodeksima Ruske Federacije.

Osobe koje krše pravila stambenog sektora mogu se privući u 3 vrste odgovornost.

1. Administrativna odgovornost

Stambeno zakonodavstvo je na određeni način povezano s upravnim zakonodavstvom, najvećim dijelom u utvrđivanju odgovornosti za prekršaje u stambenom sektoru, koji nisu opasna djela. U skladu sa Zakonom o upravnim prekršajima Ruske Federacije, krivi građani se smatraju odgovornim u sektoru stambenih i komunalnih usluga prema člancima 7.21-7.23.2 i 19.15.1-19.15.2.

Članak 7.21 Zakonom o upravnim prekršajima Ruske Federacije trebaju se rukovoditi korisnici prostora namijenjenog stanovanju. Treba imati na umu da se za oštećenje stambenog prostora i opreme u njemu, rekonstrukciju ili promjenu rasporeda, kao i korištenje prostora koji nije u skladu s namjenom, krivcu predstavlja upozorenje ili novčana kazna do 1500 rubalja. osoba; za neovlašteno preuređenje stana u MKD-u, osobi se izriče novčana kazna do 2500 rubalja.

Članak 7.22. Zakonik o upravnim prekršajima Ruske Federacije sadrži odredbe o građanima koji su obvezni održavati i popravljati stambene prostore, zajedničko vlasništvo vlasnici stanova u MKD. Zakonik o upravnim prekršajima Ruske Federacije također sadrži informacije o pravilima održavanja stambenog prostora i izvođenja popravnih radova u njemu, postupku i pravilima za prepoznavanje takvog stambenog prostora kao neprikladnog za stalni boravak. Ako osoba preuređuje stan, preuređuje ga bez suglasnosti stanara ili vlasnika, izriče mu se novčana kazna do 5.000 rubalja (ako je osoba službena) ili do 50.000 rubalja (za pravne osobe).

Članak 7.23. U skladu sa Zakonom o upravnim prekršajima Ruske Federacije, utvrđena je odgovornost za osobe koje krše standarde pružanja komunalnih usluga građanima. U tom slučaju službenici se kažnjavaju novčanom kaznom do 1.000 rubalja, pravne osobe - do 10.000 rubalja.

Članci 7.23.1-7.23.2. Zakonik o upravnim prekršajima Ruske Federacije govori o odgovornosti za kršenje zakonskih normi o otkrivanju informacija od strane tvrtki u industriji upravljanja MKD-om i prijenosu tehničke dokumentacije za ovo stanovanje. Na počinitelje se ne može primijeniti samo administrativna odgovornost. Dakle, sukladno čl. 7.22 Zakonika o upravnim prekršajima Ruske Federacije, pojedinac može biti otpušten s rukovodećeg položaja do 3 godine (članak 3.11 Zakonika o upravnim prekršajima). Ovaj događaj provodi izvršno tijelo društva.

Članak 19.15.1. U skladu sa Zakonom o upravnim prekršajima Ruske Federacije, građani koji borave u mjestu prebivališta ili žive bez prijave dulje od 3 mjeseca odgovorni su za takve radnje. Za ovaj prekršaj u stambenom sektoru korisnici podliježu novčanoj kazni od 3.000 rubalja, a za vlasnike ili stanare stanova (pojedince) koji su dopustili takvu situaciju - do 5.000 rubalja. Ako govorimo o vlasnicima ili zakupcima koji su pravne osobe, iznos kazne je do 750.000 rubalja. Za prekršaje u stambenom sektoru iz dijela 1. ovog članka, počinjene u gradu saveznog značaja, iznos novčane kazne je do 500 rubalja, do 7.000 rubalja, odnosno do 800.000 rubalja.

Članak 19.15.2 govori o odgovornosti koja se nameće ruskim građanima koji krše pravila registracije u mjestu prebivališta i mjestu.

• u nedostatku kaznenog djela u radnjama građanina za kršenje pravila registracije, izriče mu se novčana kazna do 3.000 rubalja; poslodavci i vlasnici (pojedinci) moraju platiti kaznu od 5000 rubalja; ako govorimo o službenim osobama, iznos je do 50.000 rubalja, ako je riječ o pravnim osobama - do 750.000 rubalja;
• kršenja pravila registracije otkrivena na području Moskve ili Sankt Peterburga prijete građanima novčanom kaznom do 5.000 rubalja, za vlasnike koji su pojedinci - do 7.000 rubalja, službene osobe - 50.000 rubalja, pravne osobe - do 800.000 rubalja;
• ako su prekršeni rokovi za obavještavanje osoba o boravku osoba na području stambenih prostorija bez prijave ili vlasnici / stanari daju namjerno lažne podatke, iznos novčane kazne za građane je do 3.000 rubalja, za pravne osobe - do 7000 rubalja;
• ako su prekršaji u stambenom sektoru, koji su ranije spomenuti, počinjeni na području Sankt Peterburga ili Moskve, iznos novčane kazne za građane je do 5.000 rubalja, za tvrtke - do 10.000 rubalja;
• ako prekršaj počini građanin koji je odgovoran za predaju ili prihvat dokumentacije za prijavu ili odjavu osoba matičnim tijelima, au prekršaju nema sastava kaznenog djela, kaznit će se novčana kazna u iznosu od do 5000 rubalja.

2. Građanska odgovornost

Ako osoba izvrši nezakonite transakcije s fondom za stambene i komunalne usluge ili mu nanese štetu, nastaje građanska odgovornost. Nezakonite radnje kažnjive po zakonu su situacije u kojima:

• stanar stana ne plati za to u skladu s dokumentima u roku od šest mjeseci, osim ako nije drugačije navedeno u ugovoru o najmu;
• kvari ili uništava kućište;
• koristi prostor, bilo da se radi o kući ili stanu, u druge svrhe;
• sustavno krši interese i prava susjeda.

Za navedena kaznena djela u stambenom sektoru, građansko zakonodavstvo predviđa kazne do deložacije ljudi iz njihovih stanova. Istodobno, prema zaključku suda, može se odobriti odgoda kako bi se otklonile povrede. U slučaju štete na stambenom prostoru, počinitelji je moraju nadoknaditi. Treba napomenuti da je, sukladno čl. 15 Građanskog zakonika Ruske Federacije, subjekt čija su prava povrijeđena može podnijeti zahtjeve za naknadu štete i primljene koristi.

Sklapanje transakcije koja nije provedena u skladu sa zakonskim zahtjevima prijeti njezinim sudionicima građanskom odgovornošću. Takve se transakcije često prepoznaju kao nevaljane (ništavne). Posljedica toga je obostrana restitucija. Stoga svaka strana mora vratiti ono što je primila transakcijom. Tako, primjerice, kupac ima obvezu vratiti stan prodavatelju, a prodavatelj ima novac.

3. Kaznena odgovornost

Zakon o stanovanju Ruske Federacije ne spominje kaznenu odgovornost za kaznena djela u stambenom sektoru. Međutim, takva odgovornost nastaje u slučaju nezakonitog ulaska u stan, počinjenog protiv volje građana koji u njemu žive. Povreda nepovredivosti prostora iz čl. 139 Kaznenog zakona Ruske Federacije povlači za sobom kaznu za krivce u obliku novčane kazne do 40.000 rubalja. Alternativa novčanoj kazni je popravni rad do 1 godine ili pritvor do 3 mjeseca.

Kada je ovo kazneno djelo počinjeno prijetnjama ili nasilnim radnjama, iznos novčane kazne je do 200.000 rubalja. Razdoblje popravnog rada povećava se na 2 godine. Može se primijeniti i kazna zatvora u istom trajanju. Ako je kršenje popraćeno korištenjem službenog položaja, iznos novčane kazne je 300.000 rubalja, razdoblje prisilnog rada ili zatvora je 3 godine.

Glavni problemi u stambenom sektoru i načini njihovog rješavanja

U Rusiji se stambeni sektor ne razvija tako brzo kao u drugim zemljama. Razina industrije stambenih i komunalnih usluga u ovom trenutku ne zadovoljava općeprihvaćene standarde u svijetu. Odgovorne osobe nedovoljno dobro obavljaju svoje zadatke. Kao rezultat toga, kvaliteta života građana ne može se nazvati visokom. Trenutno su poteškoće u sektoru stambenih i komunalnih usluga jedan od najhitnijih problema socio-ekonomske prirode u Rusiji.

Država nastoji poboljšati životni standard stanovništva - ovaj zadatak je trenutno prioritet. U tom smislu, zemlja posvećuje posebnu pozornost pružanju pristupačnog stanovanja i komunalnih usluga obiteljima različitih prihoda.

Ovdje glavni problemi, koje stambeni i komunalni sektor u Rusiji ima:

• kuće se troše;
• inženjerske komunikacije stare, stambeni fond brzo nestaje;
• novo stanovanje je u izgradnji;
• nedostaje investicijskih sredstava, pa je investicijska aktivnost na niskoj razini;
• nema općinskih programa i pravih mehanizama obnove zgrada i komunalnih usluga u gradovima;
• redovito se pojavljuju organizacijski oblici upravljanja kompleksom stambenih i komunalnih usluga; međutim, ne odgovaraju suvremenim metodama na razini općina.

Problema u stambeno-komunalnom sektoru danas ima mnogo, a pokrivaju istovremeno više razina vlasti, ekonomske, psihološke i tehničke aspekte. Kritične situacije pridonose produbljivanju krize, koče strukturne promjene na bolje i koče gospodarski rast. Kako bi se nosili s negativnim pojavama, potrebno je jasno znati kako treba provoditi razvoj stambenog sektora, imati duboke znanstvene ideje o tome kako ova industrija funkcionira, koje nijanse i značajke ima. Također morate razumjeti kako je stambeni sektor reguliran, u kojoj su mjeri država i gospodarstvo uključeni u pitanja vezana uz rješavanje hitnih problema, kakvu društvenu i ekonomsku učinkovitost ima stambeni fond.

Nedvojbeno za posljednjih godina stanovanje u svim gradovima Rusije počelo se graditi prilično velikom brzinom, radovi na popravci i rekonstrukciji stalno su u tijeku. Ali zemlja se još uvijek ne može nositi s kritičnim situacijama u sektoru stambenih i komunalnih usluga. Postoji mnogo komponenti u problemu stambenih i komunalnih usluga, za čiju optimizaciju su potrebni određeni uvjeti. Ovdje su glavne rješenja stambeni problemi:

• pronaći i privući različite izvore financiranja stambene izgradnje, rekonstrukcije i remonta (potrebno je pripremiti i provesti državne i općinske stambene projekte i programe, stvoriti gradske fondove za izgradnju, rekonstrukciju i popravak stambenih objekata, privući investitore, građevinske tvrtke i poduzeća );
• stambeno zbrinuti široki krug građana (pružiti stvarnu potporu pri kupnji kuća i stanova, kreirati povoljni uvjeti za razvoj stambenog tržišta i usluga za korištenje stambenog fonda, kreditni sustav za kupnju kuća i stanova, uključujući hipoteke);
• osuvremeniti i razviti sustav davanja kuća i stanova socijalno nezaštićenim osobama (pripremiti i implementirati ciljane sustave podrške za socijalno nezaštićene slojeve stanovništva, razmotriti pitanja davanja besplatnih kuća, stanova ili stambenog prostora koji je cjenovno optimalan) ;
• poboljšati građevinske i arhitektonsko-planske pristupe stvaranju dobrog životnog okruženja (odnosno, razviti cjelovit i kvalitetan razvoj, uključujući poboljšanje zemljišta, provedbu individualnih, a ne standardni projekti);
• poboljšati kvalitetu održavanja stambenog prostora (značajno poboljšati kvalitetu radova obnove i popravka, uštedjeti energetske resurse, poboljšati kvalitetu usluga u sektoru stambenih i komunalnih usluga).

Kako bi se stambeni fond učinkovito razvijao, potrebno je riješiti sljedeći ključ zadaci:

• poboljšati kvalitetu funkcioniranja stambenog i komunalnog kompleksa u Rusiji (stambene i komunalne usluge);
• poboljšati mehanizme financijskog tržišta za stanovanje, pružanje pristupačnog stanovanja stanovništvu svih kategorija, razviti sustav podrške slojevima s niskim primanjima (sfera osiguranja pristupačnog stanovanja);
• osigurati stanovanje za pojedine članove stanovništva, koji su određeni ruskim zakonodavstvom, na račun proračunskih sredstava, u skladu s obujmom državnih obveza (ispunjavanje obveza države za stambeno zbrinjavanje stanovništva);
• poboljšati kvalitetu i učinkovitost stambene izgradnje, uskladiti glavne tehničke i konstruktivne značajke stanovanja sa zahtjevima građana (stanogradnja).

Mišljenje stručnjaka

Kako riješiti stambene probleme

Astafiev S.A.,

kand. Ekonomija znanosti, izvanredni profesor, voditelj. Odjel za ekonomiju i upravljanje investicijama i nekretninama, Bajkalsko državno sveučilište

U Rusiji je načelo financiranja sektora stambenih i komunalnih usluga rezidualno, stoga ne treba očekivati ​​da će ovo područje postati "nevidljivo". Glavni zadaci koje treba riješiti su:

• smanjenje nesporazuma i napetosti između građana i državnih struktura, borba protiv korupcije, uključujući pooštravanje odgovornosti za prekršaje u sektoru stambenih i komunalnih usluga;
• nastavak razvoja konkurencije između društava za upravljanje;
• promptnu provedbu provjere znanja djelatnika stambenog i komunalnog sektora o usklađenosti s postojećim standardima; zbog ovakvog pristupa eliminirati će se niskokvalificirani radnici. Potrebno je da stručnjaci imaju dovoljnu razinu teoretskog znanja i određene praktične vještine pri radu s nekretninama u stambenom sektoru.

Važno je i pitanje povećanja plaća radnicima. Danas je njihova plaća praktički najniža u Rusiji. Pritom je važno da plaće menadžera ne premašuju višestruko plaće radnika. Za to je potrebno provesti nadzor u stambenom sektoru i primijeniti zakonske mjere.

Informacije o stručnjacima

Ryzhov A.B., voditelj regionalnog centra za javnu kontrolu stambenih i komunalnih usluga regije Nižnji Novgorod. NP “Nacionalni centar za javnu kontrolu u sferi stambenih i komunalnih usluga “ZhKKH Control”” je neprofitna organizacija čije su aktivnosti usmjerene na rješavanje problema u stambenom i komunalnom sektoru, povećanje učinkovitosti industrije i poboljšanje kvaliteta života građana. Najvažniji sadržaj aktivnosti NP je pružanje informacijske, metodološke, organizacijske i druge podrške regionalnim nevladinim organizacijama, za koje NP "ZhKH Control" stvara resursne centre u sastavnim entitetima Ruske Federacije - regionalne centre javne kontrole .

Astafiev S.A., kand. Ekonomija znanosti, izvanredni profesor, voditelj. Odjel za ekonomiju i investicije i upravljanje nekretninama, Baikal State University.

Stanje stambenog sektora u Ruskoj Federaciji.

Novi pristup oblikovanju stambene politike

(Analitički pregled)

N.P. Koshman, predsjednik Udruge graditelja Rusije,

K. K. Glinsky, zamjenik direktora Odjela za tržište pristupačnih stanova i hipoteka, počasni graditelj,

V.N. Ponomarev, potpredsjednik, direktor Odjela za tržište pristupačnih stanova i hipoteku, doktor fizikalnih i matematičkih znanosti, prof.

Iz Povelje graditelja Rusije

“Ako Vlada osigurava proces stjecanja stanova u osobno vlasništvo, time ispunjava obvezu prema svojim građanima i proširuje mogućnosti njihovog sudjelovanja u prosperitetu države”

F. Roosevelt

I. Stanje stambenog fonda

Prošlo je pola stoljeća od usvajanja 1957. godine rezolucije Centralnog komiteta KPSS-a i Vijeća ministara SSSR-a "O razvoju stambene izgradnje u SSSR-u".

Predreformska politika u stambenom sektoru temeljila se na strogoj državnoj regulaciji stambenih odnosa, temeljenoj na proračunskom financiranju stambene izgradnje i državnom sustavu raspodjele izgrađenih stanova.

Godine 1980. stambeni objekti u privatnom vlasništvu činili su 33,3 posto ukupnog stambenog fonda (1,861 milijuna četvornih metara), uključujući 19 posto u gradovima i 66 posto u ruralnim područjima gradskog i ruralnog stambenog fonda.

U skladu s Ustavom SSSR-a iz 1977., pravo građana na stanovanje bilo je osigurano razvojem i zaštitom državnog i javnog stambenog fonda, promicanjem zadružne i individualne stambene izgradnje, pravednom raspodjelom životnog prostora pod javnom kontrolom. osigurano jer je proveden program izgradnje komfornog stanovanja, kao i niska naknada za stanovanje i komunalne usluge.

Novi ekonomski odnosi temeljeni na tržišnim principima radikalno su promijenili pristup stambenom sektoru.

Godine 1993. Ustavom Ruske Federacije utvrđena je obveza države da potiče stambenu izgradnju i stvara uvjete za ostvarivanje prava građana na stanovanje. Istodobno se pojavila nova značajna klauzula: „... za siromašne, druge zakonom određene građane kojima je potrebno stambeno zbrinjavanje, ono se osigurava besplatno ili uz prihvatljivu naknadu iz državnih, općinskih i drugih stambenih fondova (čl. 40)”.

Besplatan prijenos u vlasništvo građana stambenih prostora koje oni zauzimaju u državnim i javnim stambenim fondovima (privatizacija) omogućio je u kratkom vremenu formiranje ogromnog sloja vlasnika nekretnina, koji je kasnije postao osnova postojećeg tržišta stanova. .

Već 2000. godine udio stambenog fonda u vlasništvu građana iznosio je 58 posto (1620 milijuna m2). U sljedećih pet godina ta je brojka dosegnula 73,7 posto i premašila onu u najrazvijenijim zemljama svijeta, što je rezultat promjene državne stambene politike i odbijanja države da izravno financira masovnu stambenu izgradnju.

Ako je 1990. godine površina stambenih objekata izgrađenih od strane stanovništva na račun vlastitih i posuđenih sredstava iznosila 6,0 milijuna četvornih metara. od 61,7 milijuna m2. izgrađenih stanova, uzimajući u obzir ruralna područja (9,7 posto), u deset godina taj je udio porastao na 41,6 posto, da bi 2006. godine iznosio 47 posto, što govori o ubrzanom povlačenju države od 90-ih godina prošlog stoljeća iz ovog sektora stanovništva. gospodarstvo .

Od 1987. do danas, udio javnog stambenog fonda smanjio se s 80 posto na 15 posto. Dok je 1990. godine 14 posto obitelji koje su bile evidentirane kao potrebite dobilo nove stanove, 2005. godine taj je udio iznosio samo 4 posto.

Dakle, u usporedbi sa sredinom prošlog stoljeća, promjene koje su se početkom novog stoljeća dogodile u političkoj i gospodarskoj strukturi naše zemlje značajno su utjecale na sve komponente stambenog sektora.

Nažalost, u prvoj fazi formiranja novog zakonodavni okvir procesi stvarnog prijenosa na vlasnike prostora za upravljanje stambenim zgradama i susjednih zemljišnih čestica nisu logično dovršeni.

Ni sada, dvije godine nakon usvajanja Stambenog zakonika Ruske Federacije, organizacijska podjela funkcija upravljanja i održavanja stambenog fonda zapravo nije dovršena.

Nakon značajnog proboja u području stanogradnje u 1960-im i 1980-im godinama, Ruska Federacija je ušla u 21. stoljeće, noseći na svojim plećima teret problema koji su se u stambenom sektoru nakupili tijekom proteklih desetljeća i dosegli kritičnu masu.

Katastrofalno stanje stambenog fonda, krajnje nezadovoljavajuće stanje sustava stambenih i komunalnih usluga, gotovo univerzalno hitno stanje inženjerskih mreža i komunikacija, niska solventnost velike većine stanovništva - to su glavni problemi koji se svakodnevno sve više utječu na socijalnu stabilnost u društvu.

Odavno nema potrebe nikoga uvjeravati u ekonomski i društveni značaj stanovanja.

Sada osam od deset ljudi na popisu koncepata svoje solventnosti stavlja na prvo mjesto prisutnost udobnog stana ili privatne kuće. Prije gotovo četrdeset godina, čak je i poznati negativni lik najpopularnijeg filma "Bijelo sunce pustinje" Abdullah, karakterizirajući svoje shvaćanje sretne starosti, " dobra kuća' staviti na prvo mjesto.

Do početka perestrojke u SSSR-u 14 milijuna obitelji (oko 40 milijuna ljudi) bilo je u redu za stambeno zbrinjavanje.

Najveći broj potrebitih bio je u RSFSR-u - više od 8 milijuna obitelji. U isto vrijeme, 17 posto ukupnog stambenog fonda u Rusiji (30 milijuna četvornih metara) bile su oronule i oronule zgrade, više od 14 posto državnog i općinskog stambenog fonda zahtijevalo je hitne popravke.

II. Promjene u stanu

Koje su se promjene dogodile u stambenom sektoru u proteklih dvadeset godina?

Od 19 milijuna stambenih zgrada koje čine ukupni stambeni fond u Rusiji (2,956 milijardi četvornih metara), više od 60 posto starije je od 30 godina.

Dotrajali i oronuli fond se učetverostručio (do 120 milijuna četvornih metara) i dalje raste stopom od 20-24 milijuna četvornih metara. metara godišnje. Samo u 2006. godini dogodilo se nekoliko nesreća u starim kućama čije su posljedice bile smrt ljudi.

5,3 milijuna obitelji živi u montažnim kućama izgrađenim 50-ih i 60-ih godina prošlog stoljeća kojima je istekao rok trajanja.

5 milijuna Rusa živi u višestambenom stambenom fondu, koji zahtijeva hitnu rekonstrukciju.

Oko 40 milijuna ljudi gura se u prostore koji se u principu ne mogu nazvati “stambenim”, jer nemaju osnovne kućanske pogodnosti: 24 posto ukupnog stambenog fonda nema tekuću vodu, 29 posto nema kanalizaciju, a 20 posto ima nemaju grijanje. 19 posto gradskih prostora nema kadu ili tuš.

U takvim uvjetima sasvim je prirodno da je istraživanje stanovništva u 100 naselja 44 regije, teritorija i republika Rusije, koje je u ožujku 2006. provela Zaklada javnog mnijenja (www.fom.ru), potvrdilo zaključak mnogih stručnjaka da je stambeno pitanje jedan od gorućih društvenih problema.

Dvije trećine ispitanika (65 posto) smatra da je tamo gdje žive stanovništvo “loše” stambeno zbrinuto. Svaki četvrti ispitanik stanje je ocijenio "zadovoljavajućim", a samo 4 posto - dobrim.

Udio negativnih ocjena stambene situacije najveći je među stanovnicima ruralnih područja (71 posto), kao i među ispitanicima iz Sibira (72 posto) i Daleki istok(75 posto).

Čak iu Moskvi polovica ispitanika smatra da je stanovništvo slabo stambeno zbrinuto.

Samo 10 posto Rusa primijetilo je nedavne pozitivne pomake na ovom području, dok 28 posto anketiranih drži suprotno stajalište - situacija se pogoršava. Većina (51 posto) smatra da se situacija u stambenom sektoru nije promijenila u zadnjih godinu-dvije.

Amortizacija dugotrajne imovine stambeno-komunalne infrastrukture i energetike praktički je prešla kritičnu granicu i iznosi 70 posto. Prema stručnjacima, u nadolazećim godinama to će dovesti do pojave katastrofa velikih razmjera izazvanih čovjekom.

Po prvi put u posljednjih nekoliko godina u Moskvi, na Uralu i nizu drugih velikih regija počeo se stvarati nedostatak energetskih kapaciteta, koji nastavlja rasti.

Općenito, od 1995. u strukturi proizvodnje u glavnim djelatnostima u elektroprivredi bilježi se pad količinskih pokazatelja: ako je 1995. elektroprivreda sudjelovala s 10,5 posto ukupne proizvodnje, 2004. ovaj pokazatelj pao na 7,6 posto, što je 0,5 posto ispod razine iz 1992. godine.

Sve je to zahtijevalo reformu ruske elektroprivrede. Glavna pažnja bila je usmjerena na poboljšanje učinkovitosti poduzeća u industriji, stvaranje uvjeta za njen razvoj temeljen na poticanju ulaganja, te osiguranje pouzdane i nesmetane opskrbe potrošača električnom energijom.

Radikalne promjene već su počele: mijenja se sustav državne regulacije industrije, formira se konkurentno tržište električne energije, stvaraju se nove tvrtke. Usvojen je Koncept strategije OAO RAO "UES Rusije" za 2003.-2008. "5 + 5", prema kojem će se u 2008. godini formirati ciljana struktura industrije.

Možemo se samo nadati da će reforma dosegnuti planirane prekretnice, a energetičari će moći osigurati sve što je potrebno za stambene i komunalne usluge u zemlji, koje rastu istodobno sa stambenim fondom.

Prosječna stambena površina u Rusiji iznosi 20,9 četvornih metara. m po osobi, što je gotovo dva do tri puta manje nego u razvijenim europskim zemljama u kojima je ta brojka 40 m2. po osobi ili više, au SAD-u oko 80 m2. po osobi.

Ali ova sigurnost, kako kažu u Rusiji, "prosječna je za štićenika".

Manji dio građana živi u luksuznim stanovima velike površine i vrhunske udobnosti (broj četverosobnih i više stanova je 4,1 milijun). U trosobnim stanovima živi 16,8 milijuna obitelji, a velika većina - 36,5 milijuna obitelji - u jednosobnim i dvosobnim stanovima.

Uglavnom, to su stanovi dobiveni u razdoblju Hruščovljevih reformi. S godinama su prvi vlasnici ostarjeli, dobili su odraslu djecu koja su zasnovala svoje obitelji, unuci su već odrasli, a svi zajedno nastavljaju živjeti desetljećima čekajući da se usele u red za bolje stambene uvjete. Stoga prosječni pokazatelj osiguranosti životnog prostora za državu ne odražava točno stvarnu sliku.

Ako je 1980. godine u gradovima i naseljima gradskog tipa uvedeno 0,43 m2 po osobi, do 2005. ta se vrijednost smanjila na 0,33 m2. Dakle, da bismo dosegli barem europsku razinu opremljenosti stambenim prostorom, potrebno je povećati obujam puštanja u rad stanova na najmanje 1 m2. po osobi godišnje.

III. Prioritetni nacionalni projekt "Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije"

1. Stambeni fond.

Katastrofalno stanje stambenog fonda, desetljećima neostvareno pravo milijuna naših građana na život u ljudskim uvjetima, a samim time i socijalna napetost koja sazrijeva u društvu, vlastima nije ostavila drugu alternativu nego uključiti stambeno pitanje u nizu prioritetnih društvenih projekata.

Trenutačno implementirani nacionalni projekt "Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije" (u daljnjem tekstu: Projekt) značajan je i težak za provedbu.

Dostupnost stambenog prostora u skladu s Federalnim ciljnim programom "Stambeno zbrinjavanje" za 2002.-2010. (u daljnjem tekstu: Program), koji čini temelj Projekta, razmatra se sa stajališta zakonom utvrđenih obveza države prema određenim kategorijama građana identificiranih iz opće mase stanovništva po određenim ujedinjujućim osnovama (sjevernjaci, žrtve Černobila, vojno osoblje, migranti s Baikonura ili mlade obitelji). Jednostavno, to su kategorije korisnika.

Za njih je uspostavljena državna potpora, koja je, prema kreatorima programa, sposobna osigurati dovoljno povećanje kupovne moći.

Očito je da su navedeni problemi zahtijevali pri izradi projekta ovakvih razmjera najozbiljnije financijsko, ekonomsko, tehničko i sociološko opravdanje planiranih mjera i mehanizama koji osiguravaju ostvarivost konačnih rezultata.

Iako su financijski pokazatelji druge faze Programa (2005.-2010.) precizirani na temelju rezultata prethodnih godina, djelomično strukturno izmijenjeni, a sam je stekao jednog državnog kupca i dobio nove pokazatelje, Program je zadržao izvorno načelo - pružanje državne financijske potpore za kupnju stanova samo pojedinim kategorijama građana.

Kao glavni financijski mehanizmi za provedbu programa usvojene su subvencije i krediti, koji bi, prema njegovim nositeljima projekta, trebali povećati efektivnu potražnju stanovništva, ubrzati formiranje stambenog tržišta, a time i ublažiti akutnost stambeni problem u kratkom vremenu. Prema klasičnoj shemi, potražnja bi trebala utjecati na rast ponude i privući značajna ulaganja u izgradnju pristupačnog i udobnog stanovanja.

U tom kontekstu, mišljenje A.S. Starovoitova, u nedavnoj prošlosti šefa Odjela za državnu stambenu politiku Gosstroja Rusije, a sada zamjenika šefa Rosstroja, jednog od vodećih stručnjaka u ovoj oblasti, koji je 2003. 2006. bio je član Savjetodavne mreže za urbana pitanja, zaslužuje ozbiljnu pozornost i Stambene uprave Ekonomske komisije Ujedinjenih naroda za Europu: „Pojam „pristupačnost” pojavio se u rječniku ruskih stručnjaka za stambena pitanja relativno nedavno, kada su mnogi od njih počeli aktivno surađivati ​​s različitim međunarodnim organizacijama i stručnjacima koji rade na području stambene politike. U međunarodnom profesionalnom prometu koriste se dvije engleske riječi, prevedene na ruski kao "pristupačnost" - "pristupačnost" i "pristupačnost".

Priuštivost u značenju engleske “pristupačnosti” ima nedvosmisleno tumačenje društvene orijentacije u pitanjima stambenog zbrinjavanja i tumači se kao mogućnost osiguranja adekvatnog stambenog prostora za one kategorije stanovništva koje ga ne mogu samostalno kupiti po tržišnim uvjetima, tj. sinonim za socijalno stanovanje.

U dokumentima UN-a pojam „pristupačne cijene” stanovanja tumači se na sljedeći način: „Pristupačno stanovanje je stanovanje standardne kvalitete, osigurano po nižim cijenama nego što se općenito nudi na lokalnom stambenom tržištu. To može uključivati ​​subvencionirano iznajmljivanje stanova, subvencionirano jeftino privatno stanovanje, uključujući zajedničko vlasništvo, i, u nekim tržišnim situacijama, jeftino stanovanje za prodaju. Urbanističko planiranje i stambeni planovi lokalnih vlasti trebali bi osigurati odgovarajuću količinu pristupačnog stanovanja u navedenom smislu riječi.

U Ujedinjenom Kraljevstvu, definicija pristupačnog stanovanja je sljedeća: "Priuštivo stanovanje" može se klasificirati kao socijalno stanovanje koje se iznajmljuje po cijenama nižim od tržišnih, a također može uključivati ​​druge oblike podtržišnog stanovanja, na primjer, "privremeno iznajmljivanje" (kada su najamnine veće od cijena socijalne najamnine, ali niže od tržišne najamnine). U općenitom smislu, pristupačno stanovanje odnosi se na subvencionirano ili "jeftino" stanovanje bilo kojeg oblika vlasništva.

Pojam "pristupačnost" u značenju "pristupačnost" ima sasvim drugačiji sadržaj - dostatnu ponudu stambenog prostora na slobodnom tržištu za sve tržišne mehanizme njegove nabave ili najma.

Očito, u programu "Stanogradnja" autori su u pojam "pristupačnosti" stavili uglavnom značenje stvaranja dovoljne tržišne ponude stanova za različite platežno sposobne opcije.

Analiza predloženih mehanizama za provedbu Programa omogućuje nam da zaključimo da su gotovo svi koraci koje planira Vlada Ruske Federacije usmjereni samo na daljnji razvoj i poboljšanje tržišnih odnosa u stambenom sektoru zemlje.

Na temelju početnih podataka Programa može se zaključiti da će od 61 posto obitelji u Rusiji kojima su potrebni bolji stambeni uvjeti oko polovice obitelji (30 posto ukupnog broja obitelji) moći riješiti stambeni problem u sljedećih pet godina zbog naglog povećanja dostupnosti hipotekarnih stambenih kredita. Dodatnih 9 posto obitelji (ili 4,5 milijuna obitelji) nalazi se na listi čekanja za poboljšanje stambenog prostora i možda će moći dobiti stan iz državnih i općinskih fondova za društvenu namjenu u roku od pet do sedam godina.

No čak i na temelju tih optimističnih prognoza, program ne nudi nikakve mjere za rješavanje stambenog problema za preostalih 22 posto potrebitih obitelji, odnosno 32 milijuna ljudi.

2. Novi i stari problemi.

Demografska komponenta stambenog problema, kojoj se prije nije pridavala dovoljna pozornost, s vremenom sve više utječe na politiku i gospodarstvo zemlje. Budući da procesi vanjskih migracija u našoj zemlji još nisu poprimili značajnije razmjere, glavni demografski problemi vezani su uz autohtono stanovništvo.

Trendovi koje je primijetio UNECE Odbor za ljudska naselja tipični su i za zapadni i zapadne zemlje istočne Europe uključujući Rusiju: ​​porast kućanstava uz istodobno smanjenje njihove prosječne veličine dovodi do viška rasta stambene potražnje nad rastom stanovništva; povećanje broja obitelji s jednim roditeljem, s tim u vezi, povećava se broj djece koja žive u nepotpunim obiteljima; ubrzano starenje stanovništva i povezano povećanje ovisnosti, što stvara dodatne troškove koje država mora snositi.

Iz toga proizlazi da bi planovi stambene izgradnje također trebali uzeti u obzir postojeće demografske proturječnosti povezane s poviješću formiranja stambenog fonda, posebno u velikim gradovima.

U materijalu S. M. Lyzhina „Osobitosti razvoja dobne strukture stanovništva u kućama masovne gradnje”, objavljenom na web stranici www.asm.rusk.ru, te u nizu drugih publikacija, daje se analiza na temelju na materijalima studije koju je autor proveo 1986.-2005.

Formiranje strukture stambenog fonda u gradovima razmatra se u značajnim vremenskim razdobljima koja odgovaraju društveno-ekonomskim fazama razvoja zemlje. U procesu formiranja stambenog fonda grada, stanovništvo se raspoređuje proporcionalno vremenu izgradnje i naseljavanja stana.

Stambena područja sastoje se od različitih tipova zgrada iz različitih razdoblja izgradnje i naseljavanja. Glavnina stanovnika grada, koji su dobili stanove od svojih poduzeća, praktički nije promijenio mjesto rada i prebivališta, ostajući u njemu do svoje smrti.

Prema popisu stanovništva iz 2002. godine u Rusiji, 58,1 posto radno sposobnih muškaraca i žena te 14,2 posto starijih od radno sposobne dobi neprekidno živi u mjestu stalnog boravka od rođenja (za usporedbu, prosječna američka obitelj mijenja mjesto stanovanja). boravak i rad tijekom života).6-7 puta).

Zbog toga u velikim gradovima na područjima spavaćih stambenih četvrti izgrađenih 60-ih i 70-ih godina rastu različiti društveni problemi: katastrofalno nedostaje poliklinika za starije osobe, smanjuje se broj predškolskih ustanova, što je, osobito tijekom prošlog desetljeća jednostavno su nestale, ustupivši mjesto privatnim ili javnim uredima ili su na njihovom mjestu izrasle kuće s elitnim stanovima.

Osim toga, rast stambenih područja stvara probleme u prometu, postalo je moderno graditi velike skupe supermarkete teško dostupne starijim osobama, dok su male lokalne trgovine poznate stanovnicima zatvorene.

Razlog ovakvim pojavama leži u činjenici da se potrebe mijenjaju tijekom vremena, odražavajući demografsko kretanje stanovništva, dobne karakteristike stanovnika grada, pa čak i teritorija.

Ako su ranije poduzeća koja sama privlače građane na rad sudjelovala u izgradnji stambenih i društvenih objekata, sada je to postala briga samo lokalnih vlasti, koje su, dobivši dovoljno ovlasti, u kontekstu oštre promjene gospodarskog zakonodavnog okvira u oblasti urbanizma, nije imao vremena za izradu novih urbanističkih planova i formiranje parcela za masovnu izgradnju. Ako se (u pravilu) gradi točkasto na mjestu srušenih objekata, onda je praktički vrlo teško unaprijediti postojeću društvenu infrastrukturu.

Rezultati istraživanja demografske strukture stanovništva u svakoj vrsti stambenih zgrada glavnih faza masovne stambene izgradnje otkrili su niz značajki i pravilnih pojava:

1. Svaka etapa stambene izgradnje ima svoju demografsku strukturu stanovništva.

2. Svaka dobna skupina stanovništva zahtijeva stvaranje odgovarajućih uvjeta usluge i udobnosti.

3. U razdoblju masovne stanogradnje industrijskih tipova kuća formirala su se golema područja masovne stambene izgradnje sa specifičnim demografskim sastavom stanovništva, koja već danas zahtijevaju uvažavanje dobnih karakteristika pri formiranju strukture nove stambene izgradnje i sustav socijalne službe.

Svaka dob čovjeka stvara svoje posebne odnose. Bilo da se radi o malom djetetu, školarcu, mladoj ili staroj osobi – svi oni imaju svoje osobine, potrebe, navike i želje koje moraju biti zadovoljene.

Kultura stanovanja treba osigurati takvu razinu udobnosti i kvalitete života ne samo u samoj stambenoj jedinici - stanu, nego i na teritoriju, u općoj strukturi stambene formacije, kako bi se zadovoljile potrebe svake dobne skupine. stanovništva su ispunjeni. Ignoriranje ovih čimbenika može dovesti do porasta socijalnog nezadovoljstva među stanovništvom.

Stoga je kritika FTP-a „Stanogradnja“ uvelike posljedica činjenice da je razvojem financijskih instrumenata koji povećavaju mogućnost stjecanja stambenog prostora (hipoteka) u potpunosti ostavio iza kulisa pitanja stjecanja stabilnog prihoda na duži period. (prisutnost proizvodnje ili stvaranje nove), dostupnost ili nedostatak prometne infrastrukture, razvoj medicinskih, obrazovnih i drugih društvenih usluga. Odnosno, ne postoji opća brojka za obujam kapitalne izgradnje koja se mora dovršiti u fazama provedbe Projekta. Sve je dovedeno u područje odgovornosti regionalnih i lokalnih vlasti i ne dopušta zamisliti puni opseg zadatka.

Ako postoji razvijena inženjerska i prometna infrastruktura, onda je potražnja doista sposobna povući ponudu i tržište radi prema klasičnoj shemi.

Ako navedena pitanja nisu riješena, a znamo koliki je nesrazmjer u razvijenosti pojedinih regija, uključujući i regionalni dohodak stanovništva po glavi stanovnika, onda je zadatak nositelja Programa rješavanja stambenog problema bio pobliže povezati s drugim prioritetnim nacionalnim projektima.

Iz toga je jasno zašto se pitanjima dobne i socijalne strukture stanovništva u posljednje vrijeme posvećuje posebna pažnja i, u konačnici, reflektira u promišljanju pristupa prioritetnim nacionalnim projektima.

U srpnju 2006. Vijeće pri predsjedniku Ruske Federacije za provedbu prioritetnih nacionalnih projekata preimenovano je i sada se zove Vijeće pri predsjedniku Ruske Federacije za provedbu prioritetnih nacionalnih projekata i demografsku politiku.

Govoreći o provedbi Nacionalnog projekta, prvi potpredsjednik Vlade Ruske Federacije Dmitrij Medvedev rekao je: “Nije poanta dobiti besplatan stan od države, već zaraditi novac za njegovu kupnju. Takve mogućnosti diljem svijeta nastaju dobivanjem stanova na kredit uz određeno osiguranje. Ono što jednostavno nazivamo hipotekom.

Stoga smo imali pravo očekivati ​​da postoji dugoročni (budući da se hipotekarni kredit može dati na rok od najmanje 25 godina) program (ili socioekonomska prognoza) rasta zaposlenosti stanovništva, koji milijunima ljudi pruža priliku da “zarade novac za kupnju stana”.

Ako uzmemo u obzir činjenicu da u proteklih 15 godina povijesti zemlje niti jedan državni program nije proveden u cijelosti, može se pretpostaviti da će se bez značajnih prilagodbi Projekta akutnost "stambenog pitanja" smanjiti. neće se smanjiti u skoroj budućnosti za 30-40 posto stanovništva.

3. Problematika urbanizma i građevinskog sklopa.

Određena idealizacija tržišnih odnosa koji postoje u zemlji nije omogućila autorima Programa da pravovremeno uzmu u obzir stvarno stanje stvari u sastavnim entitetima Ruske Federacije, da povežu stope rasta izgradnje s urbanističkim planiranjem. planovima, raspoloživosti građevinskih parcela, stanju građevinskog kompleksa i građevinske industrije.

Naime, donedavno je ostalo otvoreno pitanje poboljšanja životnih uvjeta za milijune naših građana (osobito sredovječnih i starijih), koji nisu "preživjeli u Černobilu", "sjevernjaci" ili "doseljenici". Samo godinu dana nakon početka Projekta, ova tema počela je zvučati u planovima Ministarstva regionalnog razvoja Rusije.

Nisu bile predviđene ni negativne posljedice jednokratnog prelaska na novo urbanističko i stambeno zakonodavstvo.

Usvojeni 2004. godine, Zakoni o urbanističkom planiranju i stanovanju Ruske Federacije, naravno, bili su ozbiljan korak prema stvaranju pravnih uvjeta koji zadovoljavaju zahtjeve modernog tržišta (otvoreni natječajni postupci za dodjelu zemljišta za izgradnju, pojednostavljenje koordinacije i državna ekspertiza urbanističkog planiranja i projektna dokumentacija, novi pravni odnosi na području stambenih nekretnina i dr.).

Projekt je započet u uvjetima kada navedeni zakoni nisu bili potkrijepljeni odgovarajućim regulatornim okvirom na federalnoj, regionalnoj i lokalnoj razini.

Osim toga, i Zakon o urbanizmu i stanovanju sadrže mnoge unutarnje proturječnosti i zahtijevaju hitne izmjene i dopune.

Začudo, niti u općem dijelu Programa niti u opisu programskih metoda nije bilo mjesta za pitanja stvarne konstrukcije. Potprogrami uključeni u Program formiranja zemljišnih čestica za izgradnju i unaprjeđenje stambeno-komunalne djelatnosti, od kojih zapravo počinje prava gradnja, postavljaju referentne pokazatelje za tržište u pogledu vremena i obujma puštanja u rad stanova, ali istovremeno vrijeme ostaviti otvorenim pitanje koliko brzo će tržište odgovoriti na prijedlog ulaganja u stambenu izgradnju u potrebnom obimu i je li građevinska industrija sposobna osigurati gradilište sa svim potrebnim?

U Programu nema odgovora na pitanje kojim snagama i kojim sredstvima bi lokalne vlasti trebale istodobno rješavati problem stambenog zbrinjavanja građana s niskim primanjima, od čega formirati manevarski fond i slično?

U sadašnjim uvjetima, postići planirane pokazatelje izgradnje na vrijeme bez posebnog velikog razmjera državni program, temeljen na industrijskim metodama gradnje i razvoju niske stanogradnje, bez privlačenja velikih ulaganja u proizvodnju građevinskog materijala i uvođenje novih tehnologija (uključujući izravna državna ulaganja), bez osposobljavanja visokostručnog kadra za gradnju, je skoro nemoguće.

Tržište se doista može brzo prilagoditi situaciji, pod uvjetom da za to postoje svi potrebni poticaji predviđeni zakonom, ali u ovom trenutku prognoze ruskog Ministarstva gospodarskog razvoja, čak ni srednjoročne, ne govore značajan napredak u gospodarstvu.

Koje probleme treba riješiti da bi se značajno ubrzalo povećanje obima stambene izgradnje?

Jedan od najozbiljnijih negativnih čimbenika koji ometa početak velikih građevinskih projekata je veliki zaostatak regija u urbanističkom planiranju: prostornom planiranju, urbanističkom zoniranju, planiranju teritorija, arhitektonskom i građevinskom projektiranju, izgradnji, remont, rekonstrukcija kapitalnih građevinskih objekata.

Budući da Zakon o urbanizmu Ruske Federacije ne dopušta dodjelu zemljišnih čestica za kapitalnu izgradnju u nedostatku urbanističkih propisa, a urbanistički planovi izrađeni u prethodnom razdoblju već su zastarjeli, njihov će razvoj zahtijevati dodatne troškove i znatne vrijeme.

Nepravilnost i kašnjenje u donošenju propisa Vlade Ruske Federacije, koji osiguravaju provedbu normi Urbanističkog zakonika Ruske Federacije, kao i čine osnovu za tržište pristupačnih stanova i tehničku regulativu, imaju dovela je do nespremnosti lokalnih samouprava za početak rada.

Drugi problem su postojeća pravila za promet zemljišta za razvoj. Prema Federalnoj antimonopolskoj službi, više od 90 posto zemljišnih parcela za stambenu izgradnju u Rusiji u razdoblju od 2005. do početka 2006. dodijeljeno je u suprotnosti sa zakonom.

Analiza poštivanja zakona na lokalnoj razini, koju je izradilo Glavno tužiteljstvo Ruske Federacije, ukazuje na rasprostranjenost kaznenih djela u sferi djelovanja Stambenog projekta. Prije svega - kod davanja zemljišta za stambenu izgradnju, kod upisa i ostvarivanja prava korištenja zemljišta. Zemljište se povlači iz prometa radi naknadne špekulativne preprodaje.

Do tada stranice miruju u iščekivanju rasta cijena i nikakve porezne sankcije ne mogu prevagnuti nad mogućom zaradom.

Ovom prigodom prvi potpredsjednik Vlade Ruske Federacije D.A. Medvedev je na sastanku 31. ožujka 2006. o temi "O spremnosti konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i općina za provedbu prioritetnog nacionalnog projekta" Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije "rekao:

“Ovakve vrste transakcija stvaraju osnovu za piramidalne sheme i nestabilnost na tržištu nekretnina općenito. Jasno je da na takvom stambenom tržištu to nikada neće biti pristupačno. Razmislimo, u skladu s tim, kako potaknuti vlasnike da brzo iskoriste zemljište za njegovu namjenu, odnosno, drugim riječima, jednostavno grade kuće.

Do sada je Glavno tužiteljstvo Ruske Federacije provodilo inspekcije u sastavnim entitetima Ruske Federacije po svim utvrđenim procedurama, a kao prisilna posljedica promet zemljišta je značajno usporen.

Sljedeći negativni čimbenik je infrastrukturna nerazvijenost malih gradova i naselja, što dovodi do migracije stanovništva u velike gradove. Postoji tako žalosna činjenica - prema popisu iz 2002. godine više od 8 posto naselja vode se kao "bez stanovništva".

Budući da veliki gradovi obično nemaju dugoročne investicijski programi razvoja, takve migracije dodatno pogoršavaju socijalne probleme koji u njima postoje (nezaposlenost, nedostatak smještaja za medicinske i obrazovne ustanove, kriminalna situacija itd.).

Priljev ulaganja u razvoj infrastrukture stambenih i komunalnih usluga otežan je iz dva glavna razloga: amortizacije dugotrajne imovine i ogromnih obveza stambenih i komunalnih poduzeća, koje su 2004. godine dosegle 307,5 ​​milijardi rubalja.

Usvojen 2005. godine u svrhu financijske sanacije stambenih i komunalnih poduzeća, Savezni zakon „O ugovorima o koncesiji” zahtijeva izradu i odobrenje regulatornih pravnih akata na saveznoj, regionalnoj i lokalnoj razini, bez kojih neće postati instrument poslovanja i investicijske aktivnosti na ovom području. Samim time se pomiču rokovi reforme stambeno-komunalnog gospodarstva, a klasičnu poveznicu “vrijeme=novac” nitko nije poništio i nitko nije razmišljao o gubicima koji će to rezultirati.

4. Industrija građevinskog materijala.

Sa stajališta graditeljske zajednice, razvoj građevinarstva ne ovisi samo o dostupnosti gradilišta. Naglo povećanje stope izgradnje moguće je samo ako se osigura odgovarajuće povećanje stope proizvodnje građevinskog materijala.

Sada je do 60-70 posto proizvodnih kapaciteta operativnih poduzeća istrošeno, tehnologije koje se koriste su zastarjele, a troškovi materijala i energije su izuzetno visoki. S postojećim rokovima povrata (najmanje 8-10 godina) i pokazateljima profitabilnosti, proizvodnja, na primjer, dodatnih 1 milijun tona cementa zahtijevat će više od 4 milijarde rubalja, što je nemoguće bez izravnih ulaganja države, iako u određenim krugovima vlada načelno mišljenje da je ulaganje na tržištu samo stvar privatnog kapitala.

Danas je 60 posto poduzeća koja proizvode građevinske materijale koncentrirano u europskom dijelu Rusije, pa njihova isporuka u regije Sibira i Dalekog istoka dovodi do značajnog povećanja troškova izgradnje. Kako bi se pravilno i optimalno locirala proizvodna baza građevinske industrije, potreban je jasan detaljan program stambene izgradnje, koji se temelji na stvarnim potrebama za određenim vrstama stanovanja u sastavnim entitetima Ruske Federacije.

Konačno, nakon brojnih govora Udruge građevinara Rusije krajem 2006., na razini vlade počeo se razmatrati određeni skup mjera za razvoj industrije građevinskih materijala u Ruskoj Federaciji, predviđajući različite državne mjere. podrška industriji.

5. Pitanja sigurnosti građenja.

Izgradnja udobnog kućišta podrazumijeva i njegovu pouzdanost i sigurnost tijekom dugotrajnog rada.

U tom smislu, nemoguće je ne nazvati kritičnu situaciju s razvojem i usvajanjem tehničkim propisima u području sigurnosti gradnje, koji bi od 1. siječnja 2010., u skladu sa Saveznim zakonom "O tehničkoj regulativi", trebao zamijeniti stare SNiP-ove koje je razvio Gosstroy Rusije, ali zbog birokratskih kašnjenja, jedno vrijeme nije registriran od strane Ministarstvo pravde Rusije.

Izrada tehničkih propisa provodi se od 2003. godine, međutim, proces izrade i donošenja bio je neopravdano dug i kao rezultat toga danas građevina nije osigurana legitimnim regulatornim okvirom.

Istovremeno, nositelji tehničkih propisa suočavaju se sa sustavnim problemima.

Najznačajnija razlika između Saveznog zakona "O tehničkoj regulativi" i sličnih zakona usvojenih u Europi i ZND-u je opseg njegove primjene.

Opseg Saveznog zakona od 27. prosinca 2002. br. 184-FZ proširen je na sigurnost proizvodnih procesa. Zbog toga se u pitanja tehničke regulacije počinju uključivati ​​osobito pitanja zaštite na radu i sigurnosti, koja pripadaju sasvim drugom pravnom području. U provedbi Zakona ne postoji jedinstvena metodologija, zbog čega se u nedostatku općih tehničkih propisa izrađuju posebni tehnički propisi.

Osim toga, tijekom razvoja tehničkih propisa utvrđeni su problemi koji su, prema stručnjacima iz Odjela za izgradnju ACP-a, na čelu s M. I. Kaikovom, sistemske prirode.

Slične zaključke donijeli su i sudionici Međunarodne konferencije "Međunarodna standardizacija: način povećanja ekonomske učinkovitosti ruskih naftnih i plinskih poduzeća", koju je organizirao Ruski savez industrijalaca i poduzetnika:

„... predložena načela tehničke regulacije bitno se razlikuju od načela tehničke regulacije koje je odobrilo Ekonomsko povjerenstvo Ujedinjenih naroda za Europu (UNECE; usvojile zemlje EU i gotovo sve zemlje ZND-a; stoga tehnička reforma koja je u tijeku ne zapravo uzeti u obzir da udio europskih zemalja i ZND-a dolazi velika većina ruske trgovine;

Za razliku od zemalja EU, ZND-a i EurAsEC-a, područje primjene tehničkih propisa uključuje sigurnost proizvodnih procesa, ne samo u smislu osiguranja sigurnosti proizvoda, već iu smislu zaštite na radu i sigurnosti, što dovodi do potrebe za radikalna promjena postojećeg zakonodavstva u drugim pravnim područjima, kao i razvoj i usvajanje saveznim zakonima mnogo većeg broja propisa nego što je potrebno (prema nekim procjenama, do 700);

u međunarodnoj praksi tehničkih propisa pitanja sigurnosti proizvoda rješavaju se prema vrsti opasnosti, međutim, u Rusiji se primjenjuje industrijski pristup stvaranju tehničkih propisa, što dovodi do opetovanog ponavljanja identičnih sigurnosnih zahtjeva u sličnim propisima svakog industrijskog sustava;

za razliku od europskih direktiva, gdje su dani samo opći zahtjevi za sigurnost proizvoda, a sve specifične karakteristike dane su u standardima usklađenim s ovom direktivom, Ruska Federacija predlaže metodu „raspakiranja standarda“, odnosno povlači značajan dio specifičnih normi. i prenijeti sa standarda na tehničke propise, što će u budućnosti dovesti do višestrukog prepisivanja propisa i potrebe da se oni usvajaju saveznim zakonima svaki put kada se te norme mijenjaju. novi proizvodi ili nove tehnologije...

Udruga građevinara Rusije više puta je pokrenula pitanje sustavnih grešaka ugrađenih u ovaj zakon, a vezanih uz gradnju.

Tako, na primjer, Zakon sadrži zahtjev za izradu općeg tehničkog propisa u graditeljstvu s naslovom „O sigurnom radu zgrada, građevina, građevina i sigurnom korištenju susjednih teritorija“, što podrazumijeva da sigurnosni zahtjevi za istraživanja, projektiranje , konstrukcija u općem tehničkom propisu neće biti instalirana. Ovakav pristup je opasan, posebno u kontekstu nedavnog porasta nesreća tijekom izgradnje, često popraćenih ljudskim žrtvama.

Stoga, ne čekajući konačne odluke o državnoj razini Vijeće Udruge graditelja Rusije donijelo je odluku o obveznom poštivanju 14 temeljnih SNiP-ova od strane svih svojih članova. Ovi standardi imaju za cilj osigurati zaštitu života i zdravlja građana, imovine fizičkih i pravnih osoba, državne i općinske imovine, zaštitu okoliša, poštivanje standarda zaštite okoliša i sprječavanje radnji koje dovode potrošače u zabludu.

U uvjetima kada je regulatorni okvir u građevinarstvu isključivo savjetodavne prirode, ACP je preuzeo na sebe poštivanje građevinskih propisa koji danas ne rade u Rusiji i obvezao sve osnivače i članove ACP-a da ih se pridržavaju.

Ove građevinske norme i pravila, prije donošenja relevantnih tehničkih propisa od strane države, postat će obvezujuće za sve organizacije koje su članice ACP-a, te će im omogućiti obavljanje građevinskih aktivnosti u jedinstvenom pravnom području s potrebnom odgovornošću za obavljene radove.

Još jedna značajka koju mnogi stručnjaci primjećuju. Među izrađivačima zakona koji se odnose na graditeljstvo nema profesionalnih graditelja i arhitekata s praktičnim iskustvom u ovom području, otuda velik broj pogrešaka koje zahtijevaju hitnu korekciju.

6. Nacionalni projekt i zadaće graditeljima.

Koje bi zadaće graditelji trebali riješiti u narednim godinama kako bi barem ublažili akutnost stambenog problema?

Stambene potrebe karakteriziraju sljedeće brojke:

više od 60 posto stanovništva zemlje željelo bi poboljšati svoje životne uvjete;

oko 5 milijuna obitelji (gotovo 15 milijuna ljudi), od kojih su većina građani s niskim primanjima, nalazi se na listi čekanja za stanove;

prije 1014 tisuća građana (uključujući veterane i osobe s invaliditetom - 306 tisuća ljudi, građani koji pripadaju drugim kategorijama - 708 tisuća ljudi) Ruska Federacija, u skladu sa saveznim zakonom, ima državne obveze osigurati stanovanje.

U 2005. godini pušteno je u pogon 43,2 milijuna četvornih metara stambenog prostora. (s planiranom prognozom od 45-46 milijuna m2). Istodobno su se stope rasta smanjile dvostruko: ako je 2004. godine izgrađeno 13 posto više stanova nego 2003., onda je 2005. samo 6,2 posto više nego 2004. godine.

Maksimalni obujam puštanja u rad stambenih objekata u Rusiji postignut je 1987. godine i iznosio je 76 milijuna četvornih metara. metara, naglo smanjenje obujma stambene izgradnje započelo je 1992. i nastavilo se do 1999., od 2002. dolazi do sporog, ali postojanog povećanja obujma stambene izgradnje. Rezultat 2006. je 50,2 milijuna m2.

U sadašnjoj strukturi puštanja u pogon masovna (gusta) gradnja sudjeluje s oko 60 posto, tj. oko 27 milijuna m2. godišnje, dakle, postojeći obujmi i stope stambene izgradnje samo neznatno pokrivaju raspolaganje stambenim fondom zbog prijenosa stambenog prostora u trošni i hitni fond (20-24 milijuna m²).

U regijama se stanovanje gradi izuzetno neujednačeno. Dakle, u 76 subjekata Ruske Federacije (s izuzetkom Moskve, Sankt Peterburga, Moskve, Lenjingradske, Sverdlovske, Samarske, Astrahanske regije, republika Tatarstan i Baškortostan), ne više od 14-16 milijuna četvornih metara gospodarstva grade se klasni stanovi. m. godišnje. Posebno je jak nesrazmjer između velikih i malih gradova.

Istodobno, posljednjih godina promijenila se struktura stambenog prostora u smislu udobnosti.

Ako govorimo o udobnosti stanovanja, kao jednom od prioriteta nacionalnog projekta stanogradnje, odnosno poboljšanju njegovih potrošačkih kvaliteta, onda već postoje trendovi prema tome: 1995. i 2004. broj izgrađenih stanova je gotovo jednak, ali u 2004. godini stanove je dobilo 125 tisuća obitelji manje, što je uzrokovano izgradnjom većih stanova. U 1995. i 2004. godini, 41,0 milijuna m². nastanjeno područje.

Godine 1995. - srednje veličine ukupna površina stanovi - 68,2 m2

U 2004. godini - prosječna veličina ukupne površine stanova - 86,0 m2.

U ovom slučaju, tržište je brzo odgovorilo na potražnju, dok je među stanovništvom formirao novi stav prema konceptima udobnosti.

No, s gledišta pristupačnosti (dostupno), tržište nekretnina razvilo je izuzetno nepovoljnu situaciju.

Koeficijent priuštivosti usvojen za procjene u Saveznom ciljnom programu „Stanovanje” (omjer prosječne cijene stana izračunatog prema društvenim normama usvojenim u Ruskoj Federaciji - 18 m2 po osobi, prema ukupnom prihodu prosječna obitelj) ukazuje na stalan porast dostupnosti stanovanja, unatoč izrazito niskim primanjima velike većine stanovništva.

Međutim, u uvjetima iznimno malog obujma stambene izgradnje i ogromnog jaza između maksimalnih i minimalnih primanja građana, ovaj parametar ne odražava stvarno stanje stvari i više podsjeća na “prosječnu temperaturu u bolnici”.

Doista, stambeni prostor izgrađen 2005. godine (43,2 milijuna četvornih metara) u smislu društvenog standarda mogao je zadovoljiti oko 750 tisuća obitelji (prosječna ruska obitelj je 3,2 osobe), a prema Rosstatu, broj obitelji s prihodima dovoljnim za sami rješavaju svoje stambeno pitanje (uključujući kupnju stana uz pomoć hipotekarni krediti), najmanje 4 milijuna (9-10 posto ukupnog broja ruskih obitelji).

U vezi s ozbiljnim povećanjem cijena stambenih i komunalnih usluga i značajnim udjelom komunalnih računa u obiteljskim proračunima, čimbenik pristupačnosti stanovanja trebao bi uključivati ​​ne samo troškove kupnje stana, već i njegov kasniji rad.

Inače, u nizu slučajeva pristupačnost stanovanja shvaćena je kao svojevrsna poveznica između financijskog tržišta i tržišta nekretnina. Onda se može procijeniti kroz cijene nekretnina. U našem slučaju kontinuirani rast cijena i na primarnom i na sekundarnom tržištu ukazuje na nezadovoljenu platežno sposobnu potražnju za stanovima.

Procjene indeksa cijena stambenih nekretnina pokazuju da je inflacija u stambenom segmentu potrošačkog tržišta više od 2 puta viša od nacionalnog prosjeka stopa inflacije u ostalim sektorima gospodarstva.

Prirodna ekonomska ograničenja nekontroliranog rasta cijena stanova uvjeti su u kojima povećanje ponude, koje nadmašuje potražnju na tržištu nekretnina, čini isplativim raditi s prometom. Inače će u budućnosti doći do ispiranja jeftinih stanova s ​​tržišta.

U 2006. godini cijene stanova u cijeloj su zemlji u prosjeku porasle za gotovo 50 posto. Tek u trećem tromjesečju 2006. došlo je do pada stope rasta cijena, koja je, primjerice, u Moskvi premašila granicu od 100 tisuća rubalja po četvornom metru ukupne površine (prema Rosstatu, troškovi života u 1. tromjesečju 2006. iznosio je oko 2690 rubalja, a novčani dohodak po glavi stanovnika u kolovozu 2006. u Ruskoj Federaciji iznosio je 10 066 rubalja).

No, odnos dohotka različitih skupina stanovništva je takav da je tržište sada potencijalno sposobno apsorbirati peterostruku količinu ponude i stoga izdržati takve stope rasta cijena kakve nisu bile u cijelom prethodnom razdoblju.

Izravna ovisnost rasta cijena stanova o stopi izgradnje može se vidjeti na primjeru Sibirskog federalnog okruga, gdje je stopa rasta puštanja u pogon stanova bila najveća (do 15 posto), dok su cijene najmanje rasle (za 15-20 posto).

Osim toga, prema analitičarima i ispitivanjima javnog mnijenja, rast cijena posljedica je nekoliko drugih razloga:

aktivno promicanje 2004. godine paketa zakona usmjerenih na stvaranje pristupačnog tržišta stanova, koji su uvjerili građane da će cijene uskoro pasti. S tim u vezi javila se odgođena potražnja koja se počela realizirati 2005. godine. Određenu ulogu u jačanju tog trenda odigrala je i nervoza nastala u ljeto 2004. u bankarskom sektoru (taj je čimbenik bio posebno izražen u Moskvi);

Savezni zakon br. 214-FZ od 31. prosinca 2004. „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina i o izmjenama i dopunama određenih zakonodavnih akata Ruske Federacije” (u daljnjem tekstu: Zakon o zajedničkoj izgradnji) imao je negativan utjecaj na ponudu stanova u izgradnji (prema različitim izvorima, smanjenje je bilo 20-30 posto). Programeri su se počeli suzdržavati od razvoja novih lokacija za stambeni razvoj. Ovaj čimbenik počet će se snažnije manifestirati kada se završi prodaja stanova izgrađenih na mjestima izgrađenim prije uvođenja navedenog zakona;

uvođenje Zakonika o urbanizmu Ruske Federacije i početak "preraspodjele" zemljišne imovine - prema dodjeli zemljišta u svrhu stambene izgradnje. Zapanjujući primjer ovdje je grad Chelyabinsk, gdje se 2005. godine cijena kvadratnog metra više nego udvostručila;

određeni utjecaj hipotekarnog kreditiranja na rast cijena stanova kroz povećanje efektivne potražnje.

U regijama s relativno razvijenim sustavom hipotekarnog kreditiranja vidljiva je korelacija s dinamikom cijena. Rast cijena na sekundarnom tržištu stanova (a do sada je gotovo 90 posto kupoprodajnih transakcija uz pomoć hipoteka slično sekundarnom tržištu) u regijama Baškortostan, Čuvašija, Orenburg i Samara nadmašuje rast cijena na tržištu nekretnina u izgradnji i neizravno utječe na ukupni rast cijena.

Postoji i drugi pogled na problem cijena u građevinarstvu. Na primjer, Pavel Gorjačkin, direktor Odjela za cijene u građevinarstvu i stručno-analitički rad Udruge građevinara Rusije, smatra da su krive državne vlasti, savezne i lokalne, koje su uništile postojeći sustav pružanja parcele i sudjelovanje u kapitalu u građevinarstvu su umjesto toga ponudili neučinkovitu i nefunkcionalnu shemu. Istodobno, građevinske tvrtke, čak i privremeno ostvaruju povećanu dobit zbog rasta cijena, treba, kao i građane, smatrati “žrtvama krize koja se razvija”, jer najdalekovidniji čelnici tvrtki izravno kažu da se boje neizbježne budućnosti. pad tržišta i ne znate gdje uložiti novac zarađen na nagloj potražnji. U mnogim gradovima praktički nema slobodnog pristupa mjestima gdje možete investirati i gdje možete početi graditi.

Osim toga, naširoko promoviran rast proračunske potpore za bankovne hipoteke kroz davanje jamstava Ruskoj Federaciji za zajmove od JSC Agencije za hipotekarne stambene kredite (s 4 milijarde rubalja u 2005. na 14 milijardi rubalja u 2006.) dovodi do inflatornih očekivanja. . Za razvijena tržišta toliki volumen financijskih injekcija ne bi bio primjetan, ali u Rusiji hipotekarno tržište tek staje na noge.

Situacija je pogoršana činjenicom da čak i bez značajnih količina hipotekarnih kredita, ravnoteža ponude i potražnje na stambenom tržištu je poremećena.

Prema regionalnim hipotekarnim operaterima, u mnogim subjektima Ruske Federacije lakše je dobiti hipotekarni kredit nego pronaći izgrađeni stan. Osim toga, u novom izdanju FTP-a „Stanogradnja“ osigurana sredstva (uglavnom državna jamstva) za poticajnu ponudu na tržištu stanova počet će donositi planirani povrat u obliku novogradnje najkasnije za 2 godine, a čak i tada uz strogo pridržavanje rokova koje je planirao Rosstroy.

7. Društveni značaj Projekta.

Zašto je prioritetni nacionalni projekt „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije” tako važan u političkom i gospodarskom smislu, koja je uloga i mjesto države u upravljanju i provedbi Projekta u sadašnjoj fazi njegovog društvenog razvoja ekonomski razvoj?

Poboljšanje životnih uvjeta većina ruskih građana stavlja na jedno od prvih mjesta među životnim prioritetima. Slijedom toga, razina socijalne napetosti i politička temperatura u društvu uvelike ovise o mogućnostima ostvarivanja stambenih potreba građana.

Stoga je pristupačno i udobno stanovanje najvažnija cjelovita materijalna osnova za postizanje ciljeva prioritetnih nacionalnih projekata u području zdravstva, obrazovanja i poljoprivrede.

Iz anketa Zaklade za javno mnijenje proizlazi da je moguće da je visoka razina nezadovoljstva stanovništva stanjem u stambenom sektoru predodredila prilično značajan interes za nacionalni projekt "Pristupačno stanovanje".

Gotovo dvije trećine Rusa (61%) već zna ili je čulo nešto o ovom projektu, oko trećine (36%) još nije čulo za njega. Razina informiranosti o projektu Pristupačno stanovanje osjetno je viša od odgovarajućeg pokazatelja za projekte "zdravlje" (48 posto) i "obrazovanje" (39 posto).

Od svih pravaca projekta Pristupačno stanovanje, dva su, čini se, izazvala najveći interes - "financijska pomoć mladim obiteljima pri kupnji stana" i "povećanje hipotekarnog kreditiranja". Za ova područja projekta čulo je 39 posto, odnosno 37 posto ispitanika.

Očekivanja Rusa u vezi s nacionalnim projektom "Pristupačno stanovanje" mogu se nazvati oprezno optimističnim. 40 posto ispitanika smatra da će provedba ovog projekta poboljšati stanje stambenog zbrinjavanja, 33 posto ispitanika ima suprotno stajalište - nacionalni projekt neće popraviti stanje (27 posto teško je odgovorilo na ovo pitanje ). Pritom 16 posto ispitanika očekuje značajna poboljšanja, a 24 posto smatra da će ona biti beznačajna.

Znakovito je da pozitivne pomake u stambenom sektoru od provedbe nacionalnog projekta mnogo više očekuju oni koji smatraju da je i danas stanje ovdje “dobro” ili “zadovoljavajuće”. Istodobno, ispitanici koji stambenu situaciju ocjenjuju negativno vjerojatnije neće očekivati ​​poboljšanje.

Ovi pokazatelji karakteriziraju društveni značaj Projekta.

Za rješavanje stambenog pitanja potrebno je ne samo ulaganje ogromnih financijskih sredstava, kako proračunskih tako i privatnih, nego i zajednički napor svih grana vlasti, financijske i građevinske poslovne zajednice.

Ovakva suradnja, osim rješavanja izravnog problema stanogradnje, dat će zamah rastu i drugim sektorima gospodarstva, budući da građevinarstvo, kao sistemotvorna, izravno utječe na razvoj metalurgije, energetike, strojarstva, prometne i druge industrije.

Nagomilani problemi u stambenom sektoru toliko su akutni da su postali kočnica socio-ekonomskog razvoja zemlje, negativno utječući na racionalnu raspodjelu proizvodnog potencijala i radnih resursa, a da ne spominjemo izravnu negativan utjecaj o demografskoj situaciji.

U svim fazama razvoja naše države, počevši od prvih godina sovjetske vlasti, poduzete su mjere za rješavanje stambenog problema.

U samom početku to je bilo više karaktera izvlaštenja i provodilo se tzv. „zgušnjavanjem“ i stvaranjem stanova – komuna. Najsvjetliji književni primjer formiranja institucije komunalnih stanova tog razdoblja je djelo Mihaila Bulgakova "Pseće srce".

No, “komunalni stanovi”, riješivši trenutnu zadaću stambenog zbrinjavanja jednog dijela stanovništva na račun drugoga, desetljećima kasnije pretvorili su se u klupko problema koje je trebalo odmotavati usporedno s obnovom gradova uništenih rat.

Jedini uspješan pokušaj rješavanja stambenog problema može se smatrati velikim programom stambene izgradnje koji je pokrenuo N. S. Hruščov, iako nije uklonio sve probleme (zajednički stanovi još uvijek postoje), ali je omogućio kvalitativni proboj u području stambene izgradnje. .

Šezdesetih godina prošlog stoljeća stanogradnja se odvijala u okviru administrativno-zapovjednog sustava isključivo na teret proračunskih sredstava od strane državnih izvođača.

Prioritetni nacionalni projekt "Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije" ne može se usporediti sa stambenim programom šezdesetih godina ni po opsegu ni po složenosti i složenosti postavljenih zadataka.

Više od 70 posto stambenog fonda ne pripada državi, već građanima, gotovo sve građevinske organizacije i djelatnosti su privatne, pa država ne može izravno upravljati gradnjom, kao što je to bilo.

Danas se odnos između države i stanovništva temelji na zakonodavstvu i tržišnim mehanizmima koji spajaju privatna ulaganja (uključujući i sredstva stanovništva) s državnom potporom u obliku ciljanih proračunskih subvencija, državnih jamstava i zajmova.

Uspjeh Projekta uvelike je određen aktivnostima privatnih investitora, developera i izvođača.

U tom smislu, neophodan uvjet za njegovu učinkovitu provedbu je podrška planiranih planova od strane izravnog izvršitelja - građevinskog poslovanja u Rusiji, ujedinjenog u svoje sindikate i udruge, koji funkcioniraju na principima samoregulacije.

Dugogodišnja praksa uvjerila se da monopolna državna regulacija građevinske industrije (licenciranje, arhitektonsko-građevinski nadzor, tehnička regulativa i dr.) ne može osigurati potrebnu učinkovitost, o čemu svjedoči pad kvalitete stambene izgradnje, povećana učestalost nesreća i uništavanja javnih zgrada.

Potrebni su nam partnerski odnosi između države, investitora i građevinara – kao jedinog načina da se ciljevi Nacionalnog projekta ostvare u utvrđenim obujmima i rokovima.

8. Samoregulacija u građevinskoj industriji.

Administrativna reforma iz 2003., koju je pokrenuo predsjednik Ruske Federacije, upravo je pretpostavila ograničenje uplitanja države u gospodarske aktivnosti poslovnih subjekata, uključujući prestanak pretjerane državne regulacije, u kombinaciji s razvojem sustava samoregulativne organizacije u oblasti ekonomije.

Ako je prvi zadatak obavljen u kratkom roku, onda je razvoj sustava samoregulatornih organizacija usporen, budući da savezni zakon o samoregulativnim organizacijama još nije usvojen.

Postupni prijelaz na samoregulaciju uključuje razvoj i stvaranje posebnih mehanizama za kolektivnu odgovornost, obvezno osiguranje od odgovornosti za programere i izvođače.

Koja je prednost samoregulacije?

Norme samoregulacije u pravilu su fleksibilnije od normi koje je postavila država i lakše se prilagođavaju promjenjivim uvjetima.

Članovi samoregulatorne organizacije (u daljnjem tekstu - SRO) imaju više zakonskih mogućnosti utjecati na njezinu politiku nego na politiku državnih tijela, uključujući izbor upravnih tijela samoregulacijskih organizacija.

Kontrola nad aktivnostima članova SRO-a od strane vlastitih kontrolnih tijela učinkovitija je u smislu utjecaja i primjene internih administrativnih i gospodarskih sankcija prema članovima SRO-a, koje izazivaju manje odbacivanja kod sudionika na tržištu od sankcija koje primjenjuje država.

Mehanizmi za predsudsko rješavanje sporova između potrošača i proizvođača dobara/usluga formirani u SRO-ima obično su jeftiniji za stranke i traju kraće od parnice. Postupci rješavanja sporova bolje su prilagođeni uvjetima pojedinog područja djelatnosti i posebnostima odnosa između sudionika na tržištu od standardnih sudskih postupaka.

Stvaranje samoregulacijskih organizacija može pozitivno utjecati na stav društva prema poslovanju, uključujući i povećanjem otvorenosti poslovanja i njegove društvene orijentacije.

Nemoguće je ne reći o nedostacima samoregulacije svojstvene svojoj prirodi:

zahtjevi za članove SRO-a obično su prilično ozbiljni i ne moraju se primjenjivati ​​na tržišne autsajdere (s izuzetkom posebnih propisa kroz obvezno članstvo u SRO-u);

stvaranje dodatnih prepreka za ulazak u industriju (visoke članarine, određena razina profesionalne ili građanskopravna odgovornost, visoka razina doprinosa u kompenzacijske fondove itd.) može dovesti do povećanja cijena roba/usluga članova SRO-a;

nepovjerenje društva u sposobnost poslovnih ili strukovnih udruga da samostalno osiguraju uređenje određenog područja i nadzor nad poštivanjem utvrđenih standarda i pravila;

moguću pojavu proturječnosti između zadaće zaštite interesa vlastitih članova i poslovanja u cjelini i potrebe djelovanja u interesu cijelog društva.

Treba uzeti u obzir da u praksi neke prednosti mogu ostati neostvarene, kao što se niz nedostataka može u potpunosti prevladati razvojem posebnih postupaka i mehanizama u okviru SRO-a. To je glavni razlog sporova između pristaša i protivnika samoregulacije.

Ipak, prednosti samoregulacije, koja se već nekoliko dana primjenjuje u svjetskoj praksi, očite su:

neovisnost samoregulacijskih organizacija od državnih struktura, prisutnost vlastitih tijela i kontrolnih mehanizama;

transparentnost procesa samoregulacije, usmjerenost na potrošače, socijalna usmjerenost;

neovisna i stabilna financijska podrška procesima samoregulacije, uključujući na temelju naprednih standarda ulaganja;

povećanje kompetencija u akreditaciji i certificiranju organizacija, certificiranju i certificiranju osoblja, kao i mnogim drugima koji pridonose dinamičnom razvoju tržišta i poslovanja.

Potrebno je što prije usvojiti ovaj zakon, kao i unijeti odgovarajuće izmjene i dopune drugih regulatornih pravnih akata koji reguliraju djelatnosti na tržištu graditeljstva.

U tom smislu, usvajanje obaveznih građevinskih propisa za sve članice ACP-a samo je prvi korak u provedbi eksperimenta uvođenja samoregulacije u moskovski građevinski kompleks, koji provodi Udruga graditelja Rusija.

Takav eksperiment može u praksi potvrditi svrsishodnost donošenja zakona o samoregulacijskim organizacijama i postati indikativan u smislu provedbe normi predloženih u konceptu zakona u praksi i prije njegova stupanja na snagu.

Osim toga, u pripremi za prijelaz na načela samoregulacije, Pravni odjel ASR-a (ravnatelj Odjela A.S. Samoilov), zajedno s Odborom Državne dume za imovinu, pripremio je nacrt Saveznog zakona „O izmjenama i dopunama Urbanistički kodeks Ruske Federacije” (u smislu samoregulacije aktivnosti u sklopu inženjerskih istraživanja, arhitektonskog i građevinskog projektiranja i izgradnje kapitalnih građevinskih projekata), kao i dokumenti koji su razvijeni kako bi se osigurao prijelaz ACP-a na samo- regulacija:

Nova verzija Povelje Udruge graditelja Rusije;

Pravilnik o Glavnoj skupštini (kongresu) članova Udruge graditelja Rusije;

Pravila za održavanje sastanaka Glavna skupština(kongres) članova Udruge graditelja Rusije;

Pravilnik o Vijeću Udruge graditelja Rusije;

Pravilnik o revizijskoj komisiji Udruge graditelja Rusije;

Pravilnik o Odboru za pravila i standarde Udruge graditelja Rusije;

Pravilnik o Kontrolnom odboru Udruge graditelja Rusije;

Pravilnik o disciplinskom odboru Udruge graditelja Rusije.

Kao što vidimo, Udruga graditelja Rusije unaprijed se pobrinula za regulatorne dokumente.

Nažalost, tijekom provedbe administrativne reforme, među ostalim, ukinuto je Vladino povjerenstvo za stambenu politiku, čija je odsutnost (prije formiranja Vijeća pri predsjedniku Ruske Federacije) negativno utjecala na razvoj nacionalnog stambenog projekta, budući da je “think tank” koji je ujedinio predstavnike federalnih i regionalnih tijela vlasti, te javnih i znanstvenih organizacija.

Istovremeno je likvidiran Gosstroj Rusije.

Smanjenje njezinog aparata koji je osiguravao regulaciju i upravljanje procesima u graditeljstvu, stambeno-komunalnom gospodarstvu i stambenoj politici dovelo je do gubitka najstručnijih kadrova, što nije moglo ne utjecati na kontinuitet u stabilnosti i kvaliteti rada u formiranje stambene i građevinske politike.

Referenca: broj Gosstroya Rusije u vrijeme likvidacije bio je 460 jedinica osoblja. Maksimalan broj Federalne agencije za graditeljstvo, stambeno-komunalne djelatnosti, koja obavlja poslove pružanja javnih usluga, upravljanja državnom imovinom i poslove provedbe zakona u oblasti graditeljstva i stambeno-komunalnih djelatnosti, iznosi 183 jedinice. Za usporedbu: u najtržišnije orijentiranoj zemlji, a to su Sjedinjene Američke Države, postoji Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja, koje s regionalnim podjelama broji 12,5 tisuća zaposlenih, u Njemačkoj ministarstvo sličnog profila ima 3,5 tisuća zaposlenih. .

To dokazuje razvoj i usvajanje:

paket zakona usmjerenih na stvaranje pristupačnog stambenog tržišta, čija kvaliteta ima ogroman broj pritužbi ne samo od strane profesionalnih sudionika na tržištu stambene izgradnje, već i od odvjetnika. Negativne socioekonomske posljedice pogrešnih procjena zakonodavstva već su se počele očitovati i situacija će se pogoršati ako odmah ne počnemo dovršavati zakonodavstvo (jasni primjeri su Zakon o urbanizmu i stanovanju Ruske Federacije, zakon o zajedničkoj izgradnji i niz drugih);

normativni pravni akti potrebni za provedbu odredaba donesenih saveznih zakona. Više od polovice ovih dokumenata nije pravodobno pripremljeno, zbog čega zakoni zapravo ne funkcioniraju;

novo izdanje FTP-a "Stambeno zbrinjavanje" za 2002.-2010., čiji je razvoj odgođen do početka nove financijske godine 2006., zbog čega su ga regije primile vrlo kasno, nemajući vremenske rezerve za pravovremenu pripremu;

regulatorni pravni akti koji osiguravaju provedbu mjera predviđenih Federalnim ciljnim programom "Stanovanje". Kao rezultat toga, postoji zaostajanje za rokovima utvrđenim rasporedom odobrenim nalogom Vlade Ruske Federacije od 14. studenog 2005. br. 1926-r.

Na kolegiju Ministarstva regionalnog razvoja Rusije održanom 5. srpnja 2006., koji je razmatrao pitanje „O praktičnoj provedbi prioritetnog nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije” i saveznog ciljnog programa „Stanovanje” za 2002.-2010.”, objavljeno je da je dinamika provedbe programa, odobrena u siječnju 2006. godine nalogom ministra regionalnog razvoja, poremećena nizom pozicija te se njihova provedba odgađa za 3. tromjesečje.

Osim toga, prema riječima voditelja Rosstroya S.I. Kruglika, u skladu s Rasporedom izdavanja i distribucije državnih stambenih potvrda za 2006., krajem lipnja ove godine izdani su obrasci potvrda i poslani regijama i saveznoj izvršnoj vlasti tijela za izdavanje građanima koji sudjeluju u potprogramu. Međutim, u vrijeme kolegija Ministarstvo regionalnog razvoja Rusije nije utvrdilo pokazatelje prosječne tržišne vrijednosti 1 m2. m. ukupne stambene površine u subjektima Ruske Federacije za 3. kvartal 2006. i standardni trošak od 1 m2. m. ukupne stambene površine u Ruskoj Federaciji za drugu polovicu 2006. Istodobno, valjanost potvrda ograničena je na razdoblje od 2 mjeseca od trenutka kada izvršna tijela zaprime obrasce potvrda.

Dakle, izostanak pozitivnog učinka reforme i apsolutna nebriga ministarskih službenika za potrebe građana, kojima su te potvrde posljednja nada za rješavanje stambenog pitanja.

Unatoč mjerama koje je poduzela Vlada Ruske Federacije, ponekad se još uvijek stječe dojam da mjesto i uloga državnih tijela u organizaciji i upravljanju Nacionalnim stambenim projektom, kao i oblici i stupanj sudjelovanja države u poticanju procesi dinamičkog razvoja stambene izgradnje, nisu do kraja utvrđeni.

U praktičnom provođenju državne stambene politike od strane dužnosnika različitih razina, kako bi opravdali svoj nerad, uvijek se na prvo mjesto isticala nedostatnost proračunskih i izvanproračunskih sredstava usmjerenih u stambeni sektor.

Kako ovaj virus ne bi zarazio Nacionalni projekt, nužno je problematiku stambenog financiranja prebaciti u ravan javno-privatnog partnerstva.

Analiza pokazuje da je glavni razlog akutnog nedostatka investicijskih i kreditnih sredstava u stambenom sektoru neučinkovita intervencija (ili neučinkovita neintervencija) države u tržišne odnose.

Još nismo u potpunosti prošli fazu tranzicije iz administrativno-komandnog sustava u razvijenu tržišnu ekonomiju, stoga su mnogi građani, posebno starije generacije, još uvijek u svježem sjećanju na uspjehe u provedbi velikih projekata koji su riješeni u SSSR-u. koncentriranjem napora i mobiliziranjem državnih financijskih sredstava na strateški važnim društveno-ekonomskim područjima (nuklearni programi, svemir, netaknuta zemlja, stambena izgradnja, BAM i drugi).

Otuda prirodna želja pojedinih državnih dužnosnika da aktivno interveniraju na tržištu kako bi stvari na zapovjednički način usmjerili u “pravom smjeru”.

Još uvijek postoji administrativni pritisak na regionalne vlasti iz federalnog središta kako bi se osigurale veće stope puštanja u rad stanova. Iskušenje je još uvijek preveliko izvještavati vrh o provedbi planova u skladu s "postavkama" nacionalnog Projekta. To nas nehotice vraća u nedavnu prošlost, kada je gotovo neprimjetno prilagođavanje brojki očekivanim rezultatima “smirilo” društvo.

Rezultati prošle 2006. godine potaknuli su povećani optimizam među čelnicima različitih rangova u pogledu ostvarenih količina puštanja u rad stambenih objekata, dajući razlog za njihovu usporedbu s postignućima kasnih 80-ih i ranih 90-ih.

Doista, prema Rosstatu, u 2006., 50,2 milijuna m² 0,1 posto. U isto vrijeme, 19,8 milijuna m2. izgrađeno od strane stanovništva vlastitim i posuđenim sredstvima, što je za 13,1 posto više u odnosu na 2005. godinu.

Nažalost, jednostavna računica pokazuje da od najvećeg postignuća u izgradnji stanova u Rusiji unutar SSSR-a od 76 milijuna četvornih metara, postignutog 1987. godine, podaci iz 2006. godine čine samo 66 posto.

No, čak i vrijednost od 50,2 milijuna m2. izaziva sumnje kod mnogih neovisnih stručnjaka koji imaju informacije o stanju stvari u sastavnim entitetima Ruske Federacije.

U brojnim regijama ubrzava se prihvaćanje i registracija stanova sa značajnim nedostacima, bez veze s inženjerskim mrežama ili stambenih objekata izgrađenih prethodnih godina. Ako to pretpostavimo službene statistike na ovaj način dobivena odstupanja mogu premašiti realne brojke za 10 - 15 posto. Dakle, do kvalitativnog povećanja obujma stambene izgradnje u 2006. očito nije došlo.

Dakle, do sada se nismo previše približili ostvarenju glavnog cilja Projekta - pristupačnost stanovanja nije povećana, neravnoteža između ponude i potražnje na tržištu stanova nije smanjena, budući da su prihodi stanovništva porasli za 10 posto, ostao je glavni negativni čimbenik rasta cijena stanova.

9. Država i posao.

Kada država nastupa kao investitor (primjerice, u izgradnji socijalnih stanova za kategorije građana s niskim primanjima), ona ima pravo regulirati cijene stanova, što nije u suprotnosti s tržišnom ideologijom, jer pravila igre u tržište uvijek postavlja investitor.

Investitoru-državi također je cilj ostvarivanje profita, s tom razlikom što je za njega profit učinkovito rješenje društvenih problema.

Osim povećanja učinkovitosti korištenja proračunskih ulaganja, takva će regulacija pozitivno utjecati na ponašanje profesionalnih sudionika na tržištu.

Krajnje liberalne ideje, prema kojima će tržište samo sve postaviti na svoje mjesto, dovoljno je samo potaknuti efektivnu potražnju, pa će se naći investitor koji ulaže u stambenu izgradnju, suglasne su samo za zemlje s razvijenim gospodarstvima i zrelim tržištem. .

I tržište će u našim uvjetima sve postaviti na svoje mjesto, samo je pitanje kada, u kojem roku?

Pristaše takvog liberalnog pristupa često navode industriju stakla u moskovskoj regiji kao primjer, kada su privatna ulaganja bez ikakvog financijskog sudjelovanja države omogućila stvaranje velikih proizvodnih pogona (osobito tvornice u Ramenki, moskovska regija).

No, istovremeno šute o činjenici da je za "sazrijevanje" investitora trebalo oko 5 godina, au to vrijeme Moskva je dobila skuplje (zbog transportnog ramena) i manje kvalitetne prozore iz Saratovske regije.

Privatne investicije doći će iu cementaru, ali ne odmah (zbog dugih rokova povrata), već najvjerojatnije iz bližeg i daljeg inozemstva, iako bi država mogla formirati svoj ciljani program investicijske stanogradnje.

Ako želimo ubrzano rješavanje problema dostupnosti stanova u gotovo ekstremnim uvjetima, onda država nema pravo mirno promatrati i čekati da privatni investitor shvati svoju društvenu odgovornost ili da sazriju objektivni uvjeti povoljni za investicije.

Prilikom izrade paketa zakona usmjerenih na stvaranje pristupačnog tržišta stanova, dobrovoljno ili nevoljno, došlo je do zamjene ciljeva. Naglasak je stavljen na normativno podupiranje strukturnih preobrazbi u stambenom sektoru. Treba jasno shvatiti da je svaka reforma vrlo bolan proces navikavanja na rad po novim pravilima.

Zbog toga je ne baš razvijeno tržište reagiralo rastom cijena, a odgovorne namjere države ostale su samo dobre namjere.

Strateški cilj Nacionalnog stambenog projekta trebao bi biti omogućiti građanima pristupačno i udobno stanovanje u što kraćem roku, a razvoj mehanizama usmjerenih na poticanje tržišnih odnosa trebao bi biti derivat tog cilja (a ne obrnuto).

Država bi, u okviru razvijenih transparentnih mehanizama javno-privatnog partnerstva, trebala postati izravni suinvestitor:

razvoj definirajućih segmenata građevinske baze (treba predložiti i pažljivo razraditi strategiju i prognozu razvoja građevinskog kompleksa, s naglaskom na napredno puštanje u pogon stanovanja, a kriteriji za njegovu dostupnost trebaju biti određujući faktor);

infrastrukturna potpora teritorija namijenjenih stambenom razvoju, uključujući investicijsku komponentu tarifa prirodnih monopola na temelju regionalnih investicijskih programa koji uzimaju u obzir prognozu društveno-ekonomskog razvoja konstitutivnih subjekata Ruske Federacije.

Naravno, kako sektor gospodarstva sazrijeva, ali taj proces neće biti nagao.

Dakle, glavni preduvjet za uspješnu provedbu Nacionalnog stambenog projekta u fazi tranzicijskog gospodarstva je precizno određivanje stupnja i oblika državnog sudjelovanja, mjesta i uloge vlasti u organizaciji i upravljanju Projektom.

Ako još jednom pogledamo našu povijest, vidjet ćemo da je posebnost sovjetskog stambenog programa bila potreba za preseljenjem desetaka tisuća ljudi iz podruma, baraka i zemunica, za preseljenjem višeobiteljskih komunalnih stanova. Stoga je zahtjev za udobnošću shvaćen vrlo pojednostavljeno i sveden na minimum komunalija, a glavni parametar pristupačnosti bio je broj izgrađenih pojedinačnih stanova i njihov rang u redu za stanovanje.

Pogledajte radosna lica ljudi na starom filmskom žurnalu, čije bi se sve kućne stvari mogle prevesti na mački. U rukama su imali priželjkivani nalog za poseban stan, makar i mali, a to se moglo izjednačiti samo s osjećajem radosti na Dan pobjede.

Danas imamo posla s kvalitativno drugačijom društveno-ekonomskom situacijom. Zahtjevi za udobnošću (ili u starom smislu - dobrobiti) stanovanja postali su drugačiji, raznovrsniji i odgovaraju stvarnim prihodima građana.

Potrebna je jasna formulacija kriterija pristupačnosti stanovanja za različite kategorije građana (vremenski i teritorijalno), na temelju kojih je moguće jasno identificirati kvantitativne pokazatelje, faze i mehanizme za postizanje ciljeva Projekta. Metodološka osnova za određivanje pristupačnosti stanovanja omogućit će regijama da usvoje vlastite regionalne programe koji uzimaju u obzir:

prognoze društveno-ekonomskog razvoja regija, uključujući potrebe za radnim resursima;

stanje i struktura postojećeg stambenog fonda;

stanje inženjerske i društvene infrastrukture, komunalne energetike i stambeno-komunalnog gospodarstva općenito;

mogućnosti i izgledi za razvoj baze građevinske industrije i tehnologije stambene izgradnje, u smislu lokalnih sirovina, kao i formiranih preferencija i ideja o udobnosti stanovanja.

Pritom još jednom treba jasno razlikovati pojmove „društvene“ dostupnosti i „tržišne dostupnosti“ te odrediti njihov omjer.

Prilikom organiziranja informacijsko-analitičke podrške i praćenja provedbe Projekta potrebno je obratiti posebnu pozornost na odraz:

dostatnost stopa rasta obujma stambene izgradnje;

konstrukcije stambenih objekata koji se grade (dizajnerska rješenja i tehnologije gradnje) i oblik njihove naknadne provedbe (kupnja, najam, društveni najam);

ravnoteža efektivne potražnje, potreba regionalnih tržišta rada i ponude na tržištu stanovanja;

usko povezivanje investicijskih i građevinskih projekata sa stvaranjem komunalne infrastrukture područja namijenjenih stambenoj izgradnji.

Treba tražiti i birati optimalna, sa stajališta pristupačnosti, projektantska i tehnološka rješenja stambene izgradnje.

Usput, takve informacije već su objavljene na posebnoj web stranici Vijeća pri predsjedniku Rusije za provedbu prioritetnih nacionalnih projekata i demografsku politiku.

10. Opći zadaci.

Koje su glavne faze koje treba proći kako bi se postigli ciljevi prioritetnog nacionalnog projekta "Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije"?

Suština državne stambene politike temelji se na temeljnoj odredbi Ustava Ruske Federacije: "Ruska Federacija je socijalna država čija je politika usmjerena na stvaranje uvjeta koji osiguravaju dostojan život i slobodan razvoj osobe" (čl. 7).

Ova se odredba odrazila na razvoj strategije državne stambene politike:

u Dekretu Vlade Ruske Federacije od 11. siječnja 2000. br. 28 "O konceptu razvoja sustava hipotekarnih kredita u Ruskoj Federaciji";

u odluci Vlade Ruske Federacije iz 2000. o Državnoj strategiji stambene politike;

u Uredbi Vlade Ruske Federacije od 17. rujna 2001. br. 675 o saveznom ciljnom programu "Stanovanje" za 2002.-2010.;

u odluci Vlade Ruske Federacije od 26. rujna 2002. "O napretku reforme stambenog i komunalnog kompleksa Ruske Federacije";

u odluci Vlade Ruske Federacije od 20. veljače 2003. br. “O provedbi donesenih odluka o razvoju stambenog kreditiranja i dodatnih mjera u ovoj oblasti”;

tijekom rasprave na predsjedništvu Državno vijeće Ruske Federacije o pitanju "O razvoju hipoteka i drugim mjerama za poticanje stambene izgradnje" od 27. veljače 2003. i kasnijim Nalozima predsjednika Ruske Federacije od 27. ožujka 2003.;

u odluci Kolegija Gosstroja Rusije iz 2003. "O reformi FTP-a" Stanovanje "za 2002-2010";

u odluci Upravnog odbora Gosstroja Rusije iz 2003. "O strategiji razvoja građevinske industrije";

tijekom rasprave na Predsjedništvu Državnog vijeća Ruske Federacije o pitanju "O mjerama za pružanje pristupačnog stanovanja građanima Rusije" od 19. travnja 2005. i naknadnim uputama predsjednika Ruske Federacije.

Dosljedna provedba ove Strategije trebala bi u praksi dovesti do povećanja pristupačnosti stanovanja za sve kategorije građana:

država osigurava učinkovitu socijalnu zaštitu građana s niskim primanjima (socijalno nezaštićenih) osiguravajući im stambeno zbrinjavanje iz državnih i općinskih stambenih fondova za socijalne potrebe na teret proračunskih sredstava temeljem ugovora o socijalnom najmu;

za sve ostale građane, stanovanje je osigurano na temelju ugovora o najmu ili su ga stekli u vlasništvo.

Istodobno, određenim kategorijama građana država daje isključivo ciljane novčane potpore (ciljane stambene potpore), čime se smanjuju socijalne napetosti uzrokovane prevladavajućom imovinskom nejednakošću.

Postizanje toga leži na putu rješavanja sljedećih problema.

Zadatak 1. Pružanje stanova za građane s niskim primanjima.

Bez rješavanja ovog problema dobit ćemo porast socijalne napetosti u društvu.

Usvojeni koncept prioritetnog nacionalnog projekta "Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije" gotovo u potpunosti isključuje pitanja stambenog zbrinjavanja građana s niskim primanjima, iako je Stambeni zakonik Ruske Federacije ovoj kategoriji posvetio dovoljno pozornosti.

Jasno je da je briga o ovim građanima odgovornost općina, ali projekt stambenog zbrinjavanja je Nacionalni, pa se u njemu treba ogledati i rješavanje stambenog pitanja ove kategorije građana.

Treba naglasiti da je učinkovita socijalna zaštita građana s niskim primanjima moguća samo ako gospodarski sustav funkcionira na način da se osigurava održiv rast BDP-a i punjenje proračuna na svim razinama.

To se postiže djelovanjem društveno i ekonomski aktivnih dijelova društva, prvenstveno srednje klase, koja ima stabilan radni odnos, prilično visoke plaće, obrazovanje (stručne kvalifikacije) i socijalnu sigurnost.

Slijedom toga, osiguranje dostojnih životnih uvjeta za srednju klasu temelj je na kojem treba graditi državnu stambenu politiku. Takav slijed izgradnje državne politike za razvoj pristupačnog stambenog tržišta ključ je rješavanja stambenog problema za cjelokupno stanovništvo zemlje.

Nužan uvjet za osiguranje dostupnosti stambenog prostora radno sposobnom stanovništvu je maksimalno poticanje (platežno sposobne) potražnje uz istovremeno ravnomjerno povećanje volumena novogradnje.

Rastom stambene izgradnje povećat će se učinkovitost korištenja proračunskih sredstava za socijalno nezaštićene slojeve stanovništva.

Zadatak 2. Formiranje mehanizama koji osiguravaju funkcioniranje tržišta pristupačnih stanova.

U Nacionalnom projektu stambenog zbrinjavanja, povećanje potražnje (solventno) provodi se u okviru potprograma Federalnog ciljanog programa "Stanovanje".

Trošak programa koji se odnose na povećanje (solventne) potražnje stanovništva iznosi 588,6 milijardi rubalja.

Uključujući, na račun saveznog proračuna -187,4 milijarde rubalja, regionalni proračuni- 77,6 milijardi rubalja, privatne investicije (uključujući sredstva stanovništva) - 323,6 milijardi rubalja.

Istodobno, programeri FTP "Housing" ne uzimaju u obzir različitu prirodu proračunskih sredstava - izravna ulaganja i državna jamstva.

Budući da državna jamstva služe samo kao osiguranje za privučene kredite, stvarni obujam proračunskih ulaganja zapravo je manji. Stoga bi 138 milijardi rubalja planiranih kao jamstva za obveze AHML-a trebalo isključiti iz izračuna.

Pozitivan aspekt FTP-a "Stambeno zbrinjavanje" je objedinjavanje pod kontrolom jednog državnog kupca prethodno različitih potprograma i prijenos cjelokupnog proračunskog financiranja na obrazac potvrde (prijedlog Državnog odbora za izgradnju Rusije 2003.).

U ovom dijelu Programa planirano je kroz 5 godina osigurati stanove za 132.000 obitelji.

U isto vrijeme, tijekom prethodnih 5 godina (2001.-2005.), samo u okviru predsjedničkog programa "Državne stambene potvrde", stanove je dobilo oko 120.000 obitelji vojnika koji su otpušteni ili se otpuštaju iz vojne službe. Dakle, iskorak se ne vidi, sve će ostati na razini prethodnog razdoblja. Ako je to zbog postupnog prijelaza na stambeno zbrinjavanje vojnog osoblja prema novoj hipotekarnoj shemi, tada je u Programu trebalo navesti faze i trajanje prijelaznog razdoblja.

Planirani obujam proračunskih ulaganja proizlazi iz očito podcijenjenih i ne baš prevladavajućih cijena na tržištu nekretnina. Zbog toga građani u velikom broju slučajeva neće moći kupovati stan prema društvenim normama, već će biti prisiljeni ili kupovati manje stanove, ili pokušati unovčiti sredstva osigurana certifikatima, ili kupovati stan na sekundarnom tržištu, što u mnogim slučajevima ne odgovara modernim idejama o udobnosti.

Da biste to spriječili trebate:

razviti metode za izračun cijene po kvadratnom metru stambenog prostora na temelju indeksa cijena za određivanje troška potvrde, što je više moguće odražavajući stvarnu razinu tržišnih cijena stanovanja;

razviti mehanizme koji omogućuju korištenje sredstava osiguranih certifikatima za stvaranje ponuda na tržištu stanova (prijedloge za sličan mehanizam izradili su rusko Ministarstvo gospodarskog razvoja, rusko Ministarstvo obrane i Državni odbor za izgradnju Rusije još 2003. godine) . Također možete koristiti mehanizme ulaganja u stambenu izgradnju putem zajedničkih fondova.

Ovaj problem je također relevantan za akumulativno-hipotekarni sustav stanovanja za vojno osoblje, budući da relevantni Savezni zakon od 20. kolovoza 2004. br. 117-FZ sadrži samo mehanizam akumulacije sredstava za kupnju stambenog prostora, ali ne i njegovo stvarno stjecanje .

Zadatak 3. Formiranje fonda za komercijalnu namjenu (tzv. stambene zgrade).

Ovaj izazov trenutačno je otežan nedovoljno razvijenom infrastrukturom stambenog financiranja. Posebno treba razvijati financijske institucije kao što su investicijski fondovi (udjelični investicijski fondovi kategorije nekretnina).

Ta je zadaća zanemarena u usvojenom konceptu Nacionalnog projekta. Nedostatak odgovarajuće zakonske regulative u kontekstu sve veće potrebe za iznajmljivanjem stanova već je doveo do porasta kriminalne situacije, pojave pljačkaških skupina koje, koristeći nekažnjivost zbog praznina u stambenom zakonodavstvu, doslovno teroriziraju stanare stanova u privatni sektor.

Zadatak 4. Izrada kriterija pristupačnosti stanovanja za različite kategorije građana.

Problem priuštivosti stanovanja može se riješiti sustavom stambenog financiranja koji se temelji na diferenciranom pristupu kategorijama građana, uključujući investicijske planove za razvoj komunalne infrastrukture teritorija, stambenu izgradnju, mehanizme pouzdane akumulacije sredstava građana i dugoročne investicije. stambeno kreditiranje, u kombinaciji s ciljanom državnom potporom.

Broj i veličina ciljanih stambenih potpora trebaju biti usko povezani s mogućnostima proračuna, prioritetima društveno-ekonomskog razvoja zemlje (uključujući demografsku i migracijsku politiku) i prihodima obitelji.

Nemoguće je utvrditi kvantitativne i kvalitativne pokazatelje Projekta bez formuliranja koncepta kriterija pristupačnosti stanovanja za različite kategorije građana koji žive u različitim regijama Rusije u velikim i malim gradovima i naseljima.

Jedan koeficijent pristupačnosti, na kojem se grade programski pokazatelji FTP-a „Stambeno“, u ovom slučaju apsolutno nije dovoljan.

Zadatak 5. Porast ponude na tržištu nekretnina.

U odobrenom FTP-u „Stanovanje“ za 2002. – 2010. proračunska sredstva usmjerena su na:

financiranje potprograma "Pružanje zemljišnih parcela s komunalnom infrastrukturom za stambenu izgradnju" (377,1 milijardi rubalja);

financiranje potprograma "Modernizacija objekata komunalne infrastrukture" (101,677 milijardi rubalja).

Ukupni trošak potprograma usmjerenih na povećanje ponude na stambenom tržištu iznosi 478,8 milijardi rubalja, uključujući:

na račun saveznog proračuna - 55,7 milijardi rubalja;

sredstva regionalnih proračuna - 44,1 milijardi rubalja;

sredstva privatnih investitora - 379,0 milijardi rubalja (iznos državnih jamstava od 177 milijardi rubalja isključen je iz izračuna iz istih razloga kao u smjeru hipotekarnog kreditiranja).

Pozitivan aspekt je preusmjeravanje sredstava iz potprograma „Raseljavanje građana iz ruševnih i derutnih stambenih objekata“ na izgradnju komunalne infrastrukture, što će u načelu omogućiti dodatno privlačenje sredstava privatnih investitora za stambenu izgradnju u iznosu od 1300-1800 milijardi rubalja (pod pretpostavkom da je trošak infrastrukture 15-20 posto ukupnih troškova izgradnje) i izgraditi oko 90-120 milijuna četvornih. metara stambenog prostora (s prosječnom cijenom od 17.500 rubalja / m2).

No, istovremeno, potpuna zamjena potprograma iseljavanja građana iz ruševnih i trošnih stambenih objekata potprogramom formiranja građevinskih čestica s njihovom naknadnom prodajom na dražbi na neodređeno vrijeme odgađa rješavanje problema za stanovnike ovog naselja. fond (odnosno smanjena je dostupnost stambenog prostora).

U skladu s člankom 89. Stambenog zakona Ruske Federacije, kada je kuća srušena, proglašena neprikladnom za stanovanje ili kada se izvrši veliki remont, stanarima se zauzvrat daje drugi dobro opremljen stambeni prostor.

Ako su, prema prethodnom izdanju Federalnog ciljnog programa "Stambeno zbrinjavanje", sredstva saveznog proračuna izdvojena u svrhu preseljenja građana iz dotrajalog fonda bila značajna pomoć općinama, sada su lokalne vlasti prisiljene tražiti dodatna sredstva, jer parcele se ne mogu prodavati s teretom, a daljnju komercijalnu cijenu stambenog prostora koji se gradi ugradit će investitor.

Jedan od načina povećanja ponude na stambenom tržištu, inače financijski najjeftiniji, jest individualna stanogradnja, koja zauzima više od 30 posto ukupnog obima izgradnje, au posljednje je vrijeme pod velikom pažnjom federalnih vlasti i naziva se "niskogradnja", "gradnja drvene kuće" itd.

Ali bit nije u imenu, već u gospodarstvu - postoji ogroman broj projekata, kako individualnog razvoja tako iu obliku integriranog vikend razvoja teritorija, i što je najvažnije, industrija građevinskog materijala u kratkom vremenu, uključujući oslanjajući se na lokalne resurse, može prijeći na razvoj tehnologija za industrijsku proizvodnju ovih projekata ili glavnih konstrukcijskih elemenata od širokog spektra materijala od drva do autoklaviranog porobetona. U tom slučaju investicija je minimalna i isplati se u vrlo kratkom roku.

Zadatak 6. Financijski mehanizmi. Od kredita za stan do tržišta hipotekarnih vrijednosnica.

Već je postala općeprihvaćena činjenica da je moderno tržište nekretnina u velikoj mjeri kretanje financijskih tokova. Ako je financijska politika države na ovom tržištu pravilno izgrađena, onda je ekonomski učinak neizbježan.

Općenito, ako govorimo o glavnom financijskom mehanizmu Programa, na koji se polažu posebne nade, to je hipotekarno kreditiranje, čiji je koncept razvoja odobrio V.V. 2000. br. 28).

Koncept razvoja sustava hipotekarnog stambenog kreditiranja u Ruskoj Federaciji temeljio se na dvorazinskom modelu funkcioniranja hipotekarnog tržišta.

Ovaj model osigurava maksimalan razvoj primarnog tržišta stambenih hipotekarnih kredita i postupno pokretanje mehanizama za privlačenje dugoročnih sredstava s financijskih tržišta usmjerenih na refinanciranje. kreditne organizacije davanje hipotekarnih stambenih kredita stanovništvu.

Upravo je ovaj pristup omogućio Sjedinjenim Američkim Državama da osiguraju gigantski obujam hipotekarnog tržišta (oko 9 bilijuna američkih dolara) i nadmaše tržište državnih vrijednosnih papira, procijenjeno na 4,5 bilijuna. američkih dolara, a da ne spominjemo tržište korporativnih vrijednosnih papira - 2,4 trilijuna. Američki dolari.

Ubrzani razvoj hipotekarne institucije temeljene na korištenju mehanizma refinanciranja također se primjećuje na europskim, azijskim i latinoameričkim tržištima.

Na III Financijskom kongresu zemalja srednje i istočne Europe, održanom u Varšavi u studenom 2006. godine, posvećenom stambenom hipotekarnom kreditiranju, istaknuto je da budućnost hipotekarnih kredita značajno ovisi o razvoju mehanizama refinanciranja.

Shodno tome, izbor dvoslojnog modela stambenog hipotekarnog kreditiranja kao strategije u Ruskoj Federaciji bio je ispravan i omogućuje ubrzanje rješavanja stambenih problema stanovništva.

Samo na tom putu (čak i s razumijevanjem relativne nerazvijenosti infrastrukture ruskog financijskog tržišta) može se ispuniti zadatak koji je postavio predsjednik Ruske Federacije V.V. Putin o godišnjem osiguranju milijun obitelji stambenim kreditom.

Suština funkcioniranja institucije hipoteke u okviru navedenog modela je:

u akumulaciji skupa hipotekarnih stambenih zajmova (hipoteka), bilo u bilancama primarnih vjerovnika ili hipotekarnih kanala;

daljnju prodaju svoje tvrtke - agenta (Special Purpose Vehicle, SPV, special mortgage agent u ruskoj terminologiji);

sekuritizacija ovog skupa i izdavanje hipotekarnih vrijednosnih papira (sekundarne hipoteke) plasiranih na financijskim tržištima.

Sekuritizacija je strukturiranje financijskih tokova nastalih plaćanjem dugoročnih hipotekarnih kredita uključenih u ovaj skup u tranše koje su kolateral za odgovarajuća izdanja hipotekarnih vrijednosnih papira (u pravilu senior, mezzanine i junior tranše).

Prve dvije tranše se slobodno plasiraju na financijskim tržištima. Mlađa tranša, koja nosi najveći dio kreditnog rizika (i stoga ima veći prinos), ili ostaje u bilancama kanala (ili banke koja preuzima odgovornost), ili se vraća primarnom vjerovniku, ili je preuzimaju institucionalni ulagači (velika osiguravajuća društva, mirovinski sustav itd.). .P.).

Danas se u Ruskoj Federaciji, osobito u posljednje 4 godine, aktivno formira primarno tržište hipotekarnih stambenih kredita koji se daju putem:

vlastita sredstva najvećih, uključujući državne banke;

kreditne linije otvorene od strane niza međunarodnih financijskih institucija (International Finance Corporation - IFC, Europska banka za obnovu i razvoj i dr.);

refinanciranje od strane OJSC Agencije za stambeno hipotekarno kreditiranje u državnom vlasništvu (u daljnjem tekstu AHML), koja prikuplja sredstva pod državnim jamstvima Ruske Federacije.

Broj hipotekarnih stambenih kredita koje izdaju svi primarni zajmodavci godišnje se poveća za više od 2-3 puta. Krajem 2006. njihov se trošak procjenjuje na 8-10 milijardi američkih dolara.

Ključnu ulogu u razvoju primarnog hipotekarnog tržišta od 2002. godine ima AHML, koji je, kao državna institucija za razvoj stambenog kreditiranja, ujedno i komercijalna organizacija čiji je cilj stvaranje dobit (u interesu svog jedinog dioničara - Ruske Federacije) .

Dakle, pretjerana državna potpora Agenciji, bez jasnog definiranja društvenih prioriteta (primjerice, dobivanje kredita za one kategorije građana kojima je takva potpora prema prihodima potrebna za kupnju stanova po socijalnom standardu), može staviti AHML u neravnopravne uvjete u odnosu na druge sudionike.hipotekarno tržište.

U tom smislu, hipotekarnu zajednicu ne može a da ne zabrine izjava zamjenika premijera Ruske Federacije A. D. Žukova, koji je u intervjuu s novinarima rekao da je ruska vlada postavila sebi cilj smanjiti stope hipoteka na 7 posto godišnje.

Prema njegovim riječima, unatoč nekim smanjenjem stopa ove godine, hipotekarni krediti ostaju vrlo skupi i nedostupni značajnom dijelu stanovništva.

Stambeni krediti trenutno su nedostupni značajnom dijelu stanovništva, prvenstveno zbog niskih primanja većine građana i kontinuiranog brzog rasta cijena stanova zbog neravnoteže ponude i potražnje.

Prioritet države u području hipotekarnog kreditiranja trebao bi biti stvaranje uvjeta za kvalitativno povećanje ponude na tržištu nekretnina.

Osim rješavanja ovog problema, umjetno smanjenje kamata ne samo da je besmisleno jer upravo rast cijena (oko 50 posto u 2006.) daje glavni “doprinos nedostupnosti” stanova i hipoteka, nego je i štetno, jer gura inflaciju u stambenim nekretninama.

Povećanje kupovne moći kroz povećanje dostupnosti kredita, uz nezadovoljenu potražnju za stanovima, dovodi samo do špekulacija na tržištu nekretnina.

Iskreno radi, treba napomenuti da je A. D. Žukov u razgovoru s novinarima također rekao da će stopu smanjiti na 7 posto tek nakon što inflacija u Rusiji padne na razinu manju od 5 posto.

Trenutno, privlačenje zajmoprimaca ne bi trebalo ići toliko snižavanjem kamata, koliko poboljšanjem kvalitete usluge, smanjenjem transakcijskih troškova, uvođenjem novih tehnologija koje omogućuju izdavanje kredita u kraćem vremenu, proširenjem i modernizacijom asortimana proizvoda, kao i osnivanje institucije za osiguranje kreditnog rizika (osiguranje hipoteke).

Referenca: ova društvena javna institucija igrala je i igra veliku ulogu u SAD-u u smislu povećanja dostupnosti hipoteka kroz stvaranje Savezne stambene uprave (Federal Housing Administration), do uspostave sekundarnog operatera hipotekarnog tržišta. Ova se institucija aktivno razvija u Kazahstanu.

Tome će posebno pridonijeti rad na standardizaciji procedura i mehanizama hipotekarnog tržišta.

Sredinom prosinca 2006., na proširenom sastanku Odbora Udruženja ruskih banaka (ARB) o hipotekarnim kreditima na kojem su sudjelovali predstavnici Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije, Savezne službe za financijska tržišta, Banke Rusije, Savezna služba za registraciju, AHML, IFC, kao i Udruga regionalnih banaka "Rusija" (ARBR), Nacionalna udruga sudionika hipotekarnog tržišta (NAUIR - član ACP-a) i Udruga hipotekarnih društava (AIC) pregledao nacrte standardnog hipotekarnog obrasca koji su razvili IFC, AHML i rusko Ministarstvo gospodarskog razvoja.

Standardni obrazac hipoteke temeljio se na hipoteci koju je odobrio Nadzorni odbor JSC Agencije za hipotekarno stambeno kreditiranje, ali je modificiran uzimajući u obzir prijedloge Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije, Federalne službe za registraciju, Savezne službe za financije Tržišta, bankarska zajednica, hipotekarna društva i IFC.

Kao rezultat ovog sastanka, čelnici ARB-a, ARBR-a, NAUIR-a i AIC-a potpisali su "Preporuke o korištenju standardnog oblika hipotekarne obveznice", koje su nakon izrade konačne verzije hipotekarne obveznice poslane na koristi Savezna služba za registraciju.

Usvajanje takvog dokumenta je relevantno jer je standardizacija i unifikacija dokumenata i postupaka koji se koriste za dobivanje hipotekarnih kredita jedan od glavnih uvjeta za postizanje ciljeva volumena hipotekarnih kredita postavljenih prioritetnim nacionalnim projektom "Pristupačno i udobno stanovanje za Ruse Građani“.

Treba još jednom naglasiti da će glavni čimbenik koji će utjecati na smanjenje kamatnih stopa, uz smanjenje inflacije, biti kvalitativno povećanje obujma hipotekarnih kredita (zbog smanjenja jediničnih troškova izdavanja kredita).

Istodobno, sredstva iz saveznog proračuna dodijeljena za jamstvo Ruske Federacije za obveze AHML-a su ograničena.

Istodobno, primarni zajmodavci koji daju hipotekarne zajmove o vlastitom trošku doživljavaju akutni nedostatak "dugog" novca, budući da dugoročni izvori zauzimaju samo 8-10 posto u strukturi njihovih bilanci.

Osim toga, većina banaka je nedovoljno kapitalizirana i stoga je prisiljena povući imovinu iz bilance, kao i morati smanjiti kreditne rizike, uključujući rizike prijevremene otplate, i povećati zaradu po redovnoj dionici (ROE) korištenjem bilance.

Referenca: refinanciranje ne samo da poboljšava bilancu stanja primarnih vjerovnika i otvara pristup jeftinim izvorima, već značajno povećava vrijednost banke u očima investitora)

Stoga je nemoguće postići kvalitativno povećanje obujma hipotekarnih kredita bez korištenja mehanizama refinanciranja.

Značajan napredak koji je nedavno postignut zahvaljujući razvoju hipotekarnog zakonodavstva (uključujući donošenje niza zakonodavnih i drugih regulatornih pravnih akata koji se odnose na promet hipotekarnih vrijednosnih papira) i stabilnog razvoja primarnog hipotekarnog tržišta omogućili su približavanje na formiranje sustava refinanciranja hipotekarnih stambenih kredita temeljenog na primjeni mehanizma sekuritizacije.

Važan preduvjet za to bilo je stvaranje (na inicijativu i uz organizacijsku i metodološku pomoć Gosstroja Rusije) 1999.-2004. u svim regijama Ruske Federacije, regionalne hipotekarne agencije i tvrtke (regionalni hipotekarni operateri, u daljnjem tekstu RIO), koji su akumulirali značajno pozitivno iskustvo u organiziranju izdavanja hipotekarnih kredita u regijama Ruske Federacije kao rezultat aktivnog sudjelovanje u hipotekarnom programu AHML.

Vlada Ruske Federacije odobrila je Koncept razvoja jedinstvenog sustava za refinanciranje hipotekarnih kredita u Rusiji, koji je izradio AHML.

Ovim konceptom najavljeno je postupno preusmjeravanje aktivnosti AHML-a s otkupa hipotekarnih stambenih kredita izdanih od strane RIO-a na aktivnosti na tržištu hipotekarnih vrijednosnih papira.

U tom smislu, čini se mogućim razmotriti pitanje postupka davanja državnih jamstava AHML-u, kako u smislu povećanja učinkovitosti njihove upotrebe, tako iu smislu razvoja hipotekarnog tržišta.

U početnoj fazi formiranja sustava hipotekarnog kreditiranja, AHML nije imao dovoljno sredstava za osiguranje refinanciranja RIO-a. Stoga je davanje državnih jamstava za svoje korporativne obveznice bilo nužno. To je saveznoj agenciji omogućilo da uspješno riješi zadatak koji je postavila Vlada Ruske Federacije za pokretanje hipoteka.

Danas su obveze AHML-a već osigurane prilično velikom likvidnom hipotekarnom imovinom (preko 1 milijarde američkih dolara).

Stoga se AHML u načelu može samostalno refinancirati putem izdavanja i plasiranja hipotekarnih vrijednosnih papira. Državnim jamstvima trebala bi se osigurati njihova donja tranša, koja za svaki skup kredita ne iznosi više od 10 posto troška. To će omogućiti privlačenje 10 puta više sredstava uz iste količine državnih jamstava. U isto vrijeme, ova konkurentska prednost državna institucija razvoj ne može, čak ni potencijalno, narušiti načelo slobodne konkurencije. AHML će putem jamstava obavljati samo funkciju koju velika većina privatnih profesionalnih sudionika hipotekarnog tržišta ne može obavljati.

Također treba napomenuti da ograničenja državnih jamstava AHML-a, s obzirom na rastuću visoku dinamiku rasta hipotekarnih kredita, mogu stvoriti poteškoće regionalnim operaterima u dugoročnom planiranju njihove financijske politike.

Stoga se može pojaviti situacija smanjenja važnosti RIO-a kao organizacijskih i metodoloških središta hipotekarnog kreditiranja u sastavnim entitetima Ruske Federacije.

Postoji rizik da novi deklarirani pristupi još neće biti u potpunosti razvijeni, a već uspostavljena RIO mreža neće biti u potpunosti uključena.

Shvaćajući ovu opasnost, mnogi regionalni hipotekarni operateri, uz ispunjavanje svojih obveza prema AHML-u, počinju tražiti druge partnere za otkup hipoteka u svojim bilancama.

Kao pozitivnu činjenicu treba istaknuti pokušaje RIO-a da osnuju svoje udruge.

Konkretno, u listopadu 2006. registrirana je Udruga hipotekarnih društava uz organizacijsku potporu državnog AHML-a.

Prema čelnicima hipotekarnog kanala RuMAC i NAUIR, te će organizacije također maksimalno doprinijeti formiranju međuregionalnih hipotekarnih mreža.

Važno je samo pri njihovom stvaranju osigurati slobodnu konkurenciju na tržištu i stvarnu konsolidaciju hipotekarnih sredstava (a ne samo formalnih političkih udruga).

RIO pojedinačno još nisu akumulirali dovoljnu količinu hipotekarnih sredstava. Temeljni kapital svake od njih ne dopušta ulazak u profitabilan hipotekarni posao, što osigurava niže kamatne stope i, posljedično, povećanje dostupnosti hipotekarnih stambenih kredita.

Mnogi od njih nisu stvoreni u obliku dioničkih društava, već u obliku jedinstvenih poduzeća ili fondova.

Zbog relativno malog obujma hipotekarnih kredita u svakoj pojedinoj regiji, te suočeni s akutnim nedostatkom gotovih stanova, regionalni hipotekarni operateri prisiljeni su djelovati ne samo na hipotekarnom tržištu, već i aktivno sudjelovati u provedbi investicijski i građevinski projekti.

To značajno povećava kreditne rizike za financiranje RIO-a i, kao rezultat toga, ne dopušta smanjenje kamatnih stopa na kredite stanovništvu.

U tom smislu, trebala bi postojati alokacija neto hipotekarne imovine podružnicama regionalnih hipotekarnih operatera, s naknadnom konsolidacijom te imovine u međuregionalne mreže.

Također primjećujemo da je danas značajan (više od 80 posto) hipoteka osiguran ne novoizgrađenim, već sekundarnim stambenim objektima. To pridonosi visokim stopama rasta cijena stanova, unatoč naizgled još uvijek vrlo malim količinama hipotekarnih kredita (utječe faktor nerazvijenosti stambenog tržišta u cjelini).

Slab utjecaj hipotekarnog stambenog kreditiranja na porast stambene izgradnje zahtijeva hitno uvođenje mehanizama konvertibilnih kredita (tj. potrošačkih kredita koji se izdaju u fazi izgradnje, a nakon upisa vlasništva stambene nekretnine prelaze u hipotekarne kredite).

Istodobno, to treba kombinirati s razvojem i provedbom mehanizma za refinanciranje te imovine.

Neki od najvećih igrača na primarnom hipotekarnom tržištu u 2006. godini već su proveli prvu "sekuritizaciju" hipotekarnih sredstava, izdali i plasirali hipotekarne vrijednosne papire u inozemstvu i Rusiji (Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Sovfin-trade bank), sl. transakcija je blizu završetka AHML.

Tome su prethodili uspješno provedeni poslovi o strukturiranju (sekuritizaciji) ostalih kreditnih proizvoda (automobilski krediti izdani od JSCB Soyuz i krediti izdani u fazi stambene izgradnje od strane Housing Finance Bank).

Na inicijativu NAUIR-a i ACP-a, stručnjaci koji su aktivno sudjelovali u gotovo svim gore navedenim transakcijama (osim Vneshtorgbank) stvorili su prvu privatnu specijaliziranu tvrtku (hipotekarni kanal) RuMAC OJSC (Russian Mortgage Acceptance Company) na hipotekarnom tržištu.

Svrha takve tvrtke je organiziranje i provođenje sekuritizacije (prvenstveno hipoteke) u interesu ruskih primarnih vjerovnika.

Referenca: RuMAC trenutno razvija tehnologiju dizajniranu za osiguranje refinanciranja kreditnih institucija koje daju kredite stanovništvu u fazi stambene izgradnje

Stvaranje hipotekarnih kanala je zbog činjenice da neovisno refinanciranje primarnog zajmodavca na tržištu dionica ima ekonomski smisao (u smislu troškova i profitabilnosti) samo kada se dosegnu određeni obujmi hipotekarnih zajmova.

Optimalan je skup hipoteka čija vrijednost premašuje 100 milijuna američkih dolara (3 milijarde rubalja).

U prvoj polovici 2007. treba očekivati ​​dovršetak daljnjih prekograničnih i ruskih transakcija sekuritizacije, koje se bitno razlikuju samo po mjestu registracije SPV-a i vrsti hipotekarnih vrijednosnih papira (hipotekarne obveznice ili hipoteka potvrde o sudjelovanju - prolazne obveznice) [sheme 2, 3].

Prednost prekogranične "sekuritizacije" je mogućnost privlačenja jeftinijih sredstava za refinanciranje hipotekarnih kredita. Cijena posuđenog novca za već obavljene prekogranične transakcije iznosila je: LIBOR plus 1-1,6 posto godišnje.

To će pomoći povećati dostupnost hipotekarnih kredita za stanovništvo.

Plasman hipotekarnih vrijednosnih papira denominiranih u rubljama na međunarodnim financijskim tržištima potaknut će rješavanje problema konverzije rublja.

Glavna vrsta hipotekarnih vrijednosnih papira koji se plasiraju na međunarodna financijska tržišta bit će hipotekarni sudionički certifikati - prohodne obveznice, čija je prednost prijenos rizika prijevremene otplate hipotekarnih kredita s primarnog zajmodavca na kupca hipoteke- zaštićeni vrijednosni papiri.

Kao rezultat, postiže se učinkovitija raspodjela rizika i učinkovitije određivanje cijena.

Izdavanje i plasiranje ove vrste vrijednosnih papira u Rusiji još uvijek je nemoguće zbog nedostataka Saveznog zakona "O hipotekarnim vrijednosnim papirima", stoga je potrebno što prije izmijeniti ovaj zakon, kao i usvojiti Savezni zakon Zakon "o sekuritizaciji"

Tako su sada na hipotekarnom tržištu započeli procesi prema formiranju Sveruskog sustava za refinanciranje hipotekarnih stambenih kredita.

Valja dodati da je razmjer ciljeva postavljenih u Nacionalnom projektu takav da postojeći zakonski okvir počinje usporavati razvoj hipoteke kao univerzalnog financijskog mehanizma čije sve mogućnosti na tržištu još nismo procijenili.

Uz razne izmjene koje je predložila bankarska zajednica, a koje se moraju unijeti u Savezni zakon “O hipoteci (zalogu na nekretninama)”, ali koje su više tehničke prirode, AHML je nedavno iznio prijedloge za proširenje mogućnosti za zalaganje nekretnina izvan normi utvrđenih relevantnim saveznim zakonodavstvom.

Riječ je o prijedlogu uvođenja niza izmjena u Savezni zakon "O hipoteci (zalogu nekretnina)" i Zakon o zemljištu Ruske Federacije, omogućujući lokalnim vlastima dobivanje sredstava za polaganje inženjerske infrastrukture i pripremu zemljišnih parcela za gradnju na temelju zaloga zemljišta koje posjeduju.

Zapravo, ovo je korak ka razvoju hipoteke na zemljištu, a tim je relevantniji jer je za provedbu Nacionalnog projekta do 2010. godine potrebno izgraditi od 80 do 100 tisuća hektara zemljišta za stambenu izgradnju (Interfax informacije na web stranici AHML-a od 21. siječnja 2007. na http://www.ahml.ru).

Zadatak 7. Razvoj sustava javno-privatnog partnerstva

Nacionalni projekt stambenog zbrinjavanja je poslovni projekt koji se provodi uz sudjelovanje proračunskih sredstava na načelima javno-privatnog partnerstva.

U tom smislu poučno je iskustvo Republike Kazahstan, gdje se sličan privatno-državni poslovni projekt već provodi.

U Kazahstanu je inženjerska infrastruktura zapravo stvorena na principima javno-privatnog partnerstva.

Privatni poduzetnik dobiva gradilišta i izvodi izgradnju na račun državnog zajma po cijenama dogovorenim s investitorom (državom), a zatim prodaje izgrađene stambene objekte uz pomoć hipotekarnih zajmova koje izdaju privatne banke, a koje otkupljuje državna hipoteka. Korporacija na teret Mirovinskog fonda po stopi dogovorenoj s njom. Svi financijski tokovi i uvjeti međusobno su povezani.

Dostupnost stambenog prostora osigurava činjenica da je država specifičan investitor: za nju je profit broj stambeno zbrinutih obitelji. Osim toga, raspodjeljuje teret povezan sa stvaranjem inženjerske infrastrukture između kupaca određenih stambenih objekata (mreže na licu mjesta) i cijele zajednice koja živi u ovoj općini (ali u ratama, kroz investicijsku komponentu tarifa).

Time se ne stvara državni monopol. Privatni profesionalni sudionici nastavljaju raditi na tržištu prema zakonima tržišta.

"Nacionalni stambeni projekt Kazahstana" u svim svojim aspektima (uključujući hipotekarne kredite) odnosi se samo na one kategorije građana koje određuje država, a iznos pomoći ograničen je društvenim normama stanovanja.

Ishod:

Kao što se može vidjeti iz razmatranja čak i daleko od potpunog popisa problema koji postoje u stambenom sektoru u Rusiji, glavna prepreka njihovom rješavanju je slaba investicijska aktivnost.

Već je gore rečeno da samo pravilno strukturirana financijska politika države, usmjerena na:

Realno povećanje pristupačnosti stanovanja za sve kategorije građana, bez obzira na njihov prihod;

Razvijanje tržišnih odnosa u stambenom sektoru, osiguravanje dinamičnog i istovremeno uravnoteženog povećanja stambene ponude i platežno sposobne potražnje za istom.

Dakle, rješavanje ovih zadataka leži u ravni javnih i privatnih ulaganja kroz sljedeće mehanizme:

proračunsko financiranje izgradnje socijalnih stanova (za građane s niskim primanjima);

privlačenje dugoročnih financijskih sredstava za stvaranje stambenog sektora za iznajmljivanje;

državna potpora u obliku ciljanih stambenih subvencija za određene kategorije građana;

hipotekarno stambeno kreditiranje, koje uključuje mehanizme za refinanciranje organizacija koje daju hipotekarne kredite (zajmove) uključivanjem dugoročnih izvora s financijskih tržišta, uključujući one akumulirane u mirovinskom sustavu;

prikupljanje sredstava građana u svrhu izgradnje i stjecanja stanova (kreditne banke i štedionice, građevinske štedionice i dr.);

ulaganja i kreditiranja (uključujući i na teret građana) stambene izgradnje. Povrati se vrše putem prodaje, uključujući prodaju putem hipoteke;

privlačenje sredstava za investicije i kreditiranje izgradnje komunalne infrastrukture;

ulaganja u razvoj baze građevinske industrije.

Državni resursi u ovom slučaju igraju samo ulogu katalizatora investicijskih procesa, smanjuju rizike ulaganja i povećavaju njihovu atraktivnost, smanjuju imovinske nesrazmjere među različitim segmentima stanovništva i time smanjuju socijalne napetosti, povećavajući političku stabilnost društva. Kao rezultat toga, stvaraju povoljne uvjete za naknadna ulaganja.

Dakle, vidimo da se klupko problema koje je zaplelo stambeni sektor može u potpunosti razriješiti izradom, dosljednom provedbom i provedbom državne stambene politike, a to u potpunosti ovisi o koordinaciji djelovanja svih grana federalne, regionalne i državne uprave. lokalna vlast.

Popis korištene literature

1. S.M. Lyzhin. domaća intriga. - Yekaterinburg: Izdavačka kuća "Philanthropist", 2005. "Arhitektura i izgradnja Moskve" elektronička verzija popularno-znanstvenog časopisa br. 2-3 za 2006. www.asm.rusk.ru

2. Časopis „Arhitekton“. Kao tiskana publikacija pojavio se u listopadu 1992. Od svibnja 2004. časopis postoji samo u elektroničkoj verziji, zadržavajući kontinuiranu numeraciju brojeva. Njegova adresa na internetu je http://archvuz.ru. broj 13, 2006

3. A.S. Starovoitov. „Socijalni stanovi u moderna Rusija- mit ili stvarnost", časopis "POISK", broj 3. lipnja 2006

4. Časopis "Nacionalni projekti", br. 1, br. 2, LLC "DirectPress", 2006, www.rus-reform.

5. V. N. Ponomarev “Razmišljanja o hipoteci”

6. Uredba Vlade Ruske Federacije od 31. prosinca 2005. br. 865 „O dodatnim mjerama za provedbu saveznog ciljanog programa „Stanovanje“ za 2002.-2010.“.

7. Materijali međunarodnog seminara "Stambeno financiranje, hipotekarni krediti", Dubna, Moskovska regija, 9.-12. veljače 2004.

8. L. A. Kazinets, A. A. Gerasimov, P. A. Zhbanov, A. S. Samoilov, I. Yu. Tomova, S. T. Frolov. Osnove koncepta akreditacije građevinskih organizacija u kontekstu prijelaza na samoregulaciju investicijskih i građevinskih aktivnosti u Ruskoj Federaciji. Udruga graditelja Rusije. Moskva: Izdavačka kuća "Granica", 2006 - 96 str.

9. Rosstat. Ruski statistički godišnjak. Službena objava. Informacijski i izdavački centar "Statistika Rusije", www.infostat.ru.

10. Nacrt ECE strategije za održivu kvalitetu života u ljudskim naseljima u 21. stoljeću. UNECE Odbor za ljudska naselja. Ženeva, 19.09.2000