Akcinis dalyvavimas kuriant pokytį. Akcijų statyba: išlikimo klausimas

Legalus statusas Piliečių apsaugos fondas – bendros statybos dalyviai

Kuriama viešosios teisės bendrovė „Piliečių teisių apsaugos fondas – bendros statybos dalyvių“ (toliau – Fondas). Jis sudaro kompensavimo fondą per privalomus įnašus iš kūrėjų, kurie pritraukia grynaisiais pinigais dalyvio statybai statybai daugiabučiai namai ir (ar) blokuojamos plėtros gyvenamieji namai.

Pirmajame etape privalomų įmokų į kompensavimo fondą dydis bus 1,2 procento nuo kiekvienos dalyvavimo akcijoje sutarties kainos ir įstatymų leidėjo gali būti peržiūrimas ne dažniau kaip kartą per metus.

Fondas gali kreiptis į Arbitražo teismas su pareiškimais, ginčijančiais kūrėjo sandorius. Jis tvirtina kūrėjų arbitražo vadovus.

Bendros statybos dalyvių statusas, teisės ir garantijos

Įstatymas apibrėžia bendros statybos dalyvį. Tai suprantama kaip pilietis, kuris yra statybos dalyvis ir turi pretenzijų statytojui pagal dalyvavimo sutartį bendra statyba, sudarytas vadovaujantis teisės aktais dėl dalyvavimo daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų bendrai statyboje, už kurį vystytojas mokėjo privalomus įnašus (įnašus) į Fondą.

Nustatyta, kad bankroto administratorius, siekdamas įvykdyti įsipareigojimus bendros statybos dalyviams, įpareigotas imtis protingų būtinų veiksmų ieškoti ir pritraukti kitą vystytoją.

Bendrosios statybos dalyvių susirinkimas galės nuspręsti dėl vystytojo įsipareigojimų įvykdymo būdo, gaunant iš Fondo kompensaciją, lygią sumokėtos dalyvavimo bendroje statyboje sutarties kainos dydžio, bet ne daugiau kaip vidutinis. rinkos vertė per 120 kv. m.

Tuo pačiu metu bendros statybos dalyviai turės galimybę grąžinti pretenzijas:

1) perduoti jiems nebaigtą statybą;

2) gyvenamųjų patalpų perdavimas jiems;

3) kito kūrėjo pritraukimas.

Sprendimus dėl kiekvieno statybos objekto atskirai priima tik tie piliečiai – bendros statybos dalyviai, kurie turi pretenzijų dėl šio objekto 3/4 balsų suma.

Statybos dalyvių pretenzijų pateikimo ypatumai vystytojo bankroto atveju

Įstatyme buvo nustatytas toks dalyvių reikalavimų pateikimo algoritmas:

1) statytojo vadovas per dešimt kalendorinių dienų nuo bankroto administratoriaus patvirtinimo dienos perduoda jam informaciją apie visus statybos dalyvius;

2) bankroto administratorius per penkias dienas nuo informacijos iš vystytojo vadovo gavimo dienos praneša visiems nustatytiems statybos dalyviams apie bankroto bylos iškėlimą;

3) statybos dalyviai pareiškia savo reikalavimus bankroto administratoriui;

4) bankroto administratorius svarsto statybos dalyvių reikalavimus ir įtraukia juos į reikalavimų dėl gyvenamųjų patalpų perleidimo registrą, kuris yra kreditorių reikalavimų registro dalis.

Kreditorių reikalavimų registras uždaromas praėjus trims mėnesiams nuo informacijos apie skolininko bankroto paskelbimo ir bankroto bylos iškėlimo paskelbimo dienos. Statybos dalyvių reikalavimai įtraukiami į gyvenamųjų patalpų perleidimo reikalavimų registrą, pateikus šiuos reikalavimus ne vėliau kaip per tris mėnesius nuo bankroto administratorės pranešimo gavimo dienos, neatsižvelgiant į tokio registro uždarymo datą. .

Pagal anksčiau galiojusį teisės aktą statybos dalyvių reikalavimai buvo įtraukti į registrą teismo nutarties pagrindu, o tai žymiai užvilkino statytojo bankroto procedūras, taip pat buvo surengtas statybos dalyvių susirinkimas, siekiant išspręsti klausimą, kaip apmokėti savo reikalavimus. Dabar arbitražo teismas statybų dalyvių pretenzijas nagrinės tik tuo atveju, jei bankroto byloje dalyvaujantys asmenys prieštaravo bankroto administratoriui pateiktiems reikalavimams.

Objekto statybos užbaigimo priemonių finansavimas

Įstatymas numato priemonių, skirtų baigti statyti objektus, kuriems buvo renkamos lėšos iš bendros statybos dalyvių, finansavimo tvarką.

Tokia veikla gali būti vykdoma Fondo lėšomis arba Fondo ir (ar) trečiųjų šalių plėtotojui suteiktos tikslinės paskolos (kredito). Tokios tikslinės paskolos (kreditai) gali būti užtikrintos nebaigtos statybos įkeitimu ir žemės sklypai(teisės į žemę). Pretenzijos į tokias paskolas (kreditus) grąžinamos kaip trečiosios einamųjų mokėjimų reikalavimų eilės dalis.

Bankroto procedūra

Įstatyme buvo nustatyta, kad nagrinėjant vystytojo bankroto bylą, stebėsenos ir finansinio išieškojimo procedūros nebus taikomos. Pirmas žingsnis – įvesti bankroto procedūrą. Tuo pačiu, jei vykstant bankroto procedūrai yra pakankamas pagrindas manyti, kad skolininko mokumas gali būti atkurtas, galimas perėjimas prie išorės valdymo.

Tokie pakeitimai sutrumpins vystytojo bankroto procedūros trukmę, nes bus panaikinta šiuo metu privaloma arbitražo vadovo ir teismo priemonių, kurių imasi vystytojo bankroto byloje, stebėsenos ir optimizavimo tvarka.

Bendros statybos dalyvių reikalavimų tenkinimo ypatumai

Bendros statybos dalyvių susirinkimo sprendimą dėl kiekvieno statybos objekto atskirai priima bendros statybos dalyviai, kuriems keliami reikalavimai, įtraukti į Gyvenamųjų patalpų perdavimo tokiam objektui reikalavimų registrą. Bendros statybos dalyviai nepriima sprendimų dėl kitų statybos projektų, kuriems nėra keliami reikalavimai dėl gyvenamųjų patalpų perleidimo.

Bendrosios statybos dalyvių susirinkimas yra teisėtas, jeigu jame dalyvaujantys bendrosios statybos dalyviai, turintys balsavimo teisę šiame statybos objekte, sudaro ne mažiau kaip trečdalį visų tokių bendros statybos dalyvių ir turi daugiau kaip pusę balsų. visų tokių bendros statybos dalyvių balsų

Nekilnojamojo turto kainos kasmet sparčiai auga. Net ir 2019 m studijos tipo butas nepalankioje Maskvos vietovėje daugumai rusų šeimų gali būti neįperkamos išlaidos.

Kiekvienas randa savo išeitį iš situacijos: taupyti ilgus metus tikintis kada nors įsigyti nuosavą butą (šis būdas ekonomiškai nėra efektyvus, nes per kelerius metus valiutos kaina gali padidėti arba sumažėti kelis kartus) , paimti pirkiniui reikalingą sumą kreditu mažesne dalimi.

Racionaliausias sprendimas būtų dalyvauti bendrose statybose. Asmuo sudaro bendradarbiavimo sutartį su vystytoju ir gali įsigyti butą už palankią kainą.

Įsigaliojo 2019 m naujas įstatymas projektas, pagal kurį bendra statyba gali būti pratęsta ne tik daugiabučiams, bet ir miesto namams. Taip pat pasikeitė reikalavimai plėtotojams, sutarties kainos formavimo ir jos nutraukimo tvarka.

Bendros statybos ištakos kilę iš SSRS. Norėdami gauti savo nekilnojamąjį turtą, piliete Sovietų Sąjunga jūs turite stovėti didžiulėje eilėje. Neretai žmonės savo eilės laukdavo kelerius metus.

Dalis piliečių, norėdami gerokai sutrumpinti laukimo laiką, ėmė burtis į būsto kooperatyvus. Tokių bendrijų nariai butą galėtų gauti per trumpesnį laiką. Be to, statant nekilnojamąjį turtą tokiems asmenims, buvo atsižvelgta į individualias jų savybes.

Panašus principas galioja ir šiandien. Akcininkai sudaro sutartį su kūrėju. Pirmoji šalis būstą gauna per trumpą laiką ir už itin palankią kainą, o antroji statybas vykdo akcininkų lėšomis ir yra atleista nuo būtinybės gauti paskolą.

Sąlygos akcininkams

Bendra statyba siūlo akcininkams palankias sąlygas įsigyti nekilnojamąjį turtą:

1. Reikšmingas sutaupymas. Butai antrinėje rinkoje gali būti daugiau nei 2 kartus brangesni nei statomi butai.
2. Galimybė atsiskaityti dalimis. Akcininkas turi teisę už nekilnojamąjį turtą mokėti etapais, kol vyksta statybos.
3. Asmuo, sudaręs sutartį su vystytoju, gali savarankiškai nustatyti savo buto išplanavimą. Tai leis jums sutaupyti daug pinigų remontui ir pertvarkymui ateityje.

Šie pranašumai „vilioja“ piliečius pasirašyti sutartį su kūrėjais. Tačiau bendra statyba nėra tokia paprasta ir ideali procedūra, kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio. Jis turi daug spąstų.

Rizikos

Kiekvienas, norintis įsigyti butą tokiu būdu, turėtų žinoti apie galimą riziką:

1. Butų pristatymo akcininkams atidėjimas. Ne visada pavyksta laiku užbaigti statybas. Vėlavimo priežasčių gali būti daug – nuo ​​medžiagų vėlavimo iki lėšų trūkumo statyboms. Problemą galite išspręsti gana paprastai – pritraukti lėšų iš paties kūrėjo. Tačiau ne visi yra pasirengę tam eiti. Lėšų trūkumas dažnai lemia visišką statybų nutraukimą ir nuosavybės savininko lėšų praradimą.
2. Neteisingas sutarties sudarymas gali žymiai padidinti asmens išlaidas perkant butą. Jei dokumente yra netikslumų arba pateikiama ne visa informacija apie sandorį, akcininko gali būti paprašyta sumokėti tam tikrą sumą, kad turtas būtų pradėtas eksploatuoti. Būtent todėl su popierizmu reikia elgtis kiek įmanoma atsakingiau. Jei patirties šioje srityje nepakanka, geriau naudotis specialistų paslaugomis.

Aukščiau buvo išvardyti tik dažniausiai pasitaikantys sunkumai, su kuriais gali susidurti interesų turėtojai. Tiesą sakant, jų gali būti daug daugiau.

Sutarties sudarymas

Svarbiausias momentas šiame sandoryje yra sutarties sudarymas. Nuo to priklausys tolesnė įvykių baigtis. Sudarant dokumentą turi būti laikomasi šių sąlygų:

1. Statybos objektas. Būtina išsamiai aprašyti visą informaciją apie tai: pilną pavadinimą, pastato tipą, aukštų ir butų skaičių bei kitus duomenis, kurie leis identifikuoti objektą.
2. Abiejų sutarties šalių teisės ir pareigos. Kuo detaliau jie aprašyti dokumente, tuo mažiau gali kilti nesusipratimų.
3. Statybos laikas.
4. Tiksli butų perdavimo eksploatuojantiems akcininkams data.
5. Dokumentas, užtikrinantis visų sutarties sąlygų laikymąsi.
6. Objekto kaina, jo apmokėjimo sąlygos ir terminai. Į visą buto kainą įeina ne tik tiesioginės statybos išlaidos, bet ir atlygis vystytojui už atliktus darbus. Kaina gali būti apmokėta vienkartine suma arba dalimis.
7. Duomenys apie sutarties įregistravimą Registre.

Neturėtumėte bendradarbiauti su tais partneriais, kurie:

1. Jie siūlo sandorį remdamiesi kitais dokumentais (pirkimas-pardavimas, paskola ir kt.).
2. Nurodykite įtartinai mažą objekto vertę.
3. Jie iškraipo faktus, pateikia melagingą informaciją apie turtą.

Inovacijos

Kaip minėta, teisės aktuose 2019 m Rusijos Federacija buvo keletas pakeitimų dėl bendros statybos. Pirma, dabar sandoriai sudaromi ne tik dėl butų daugiabučiai namai bet ir miesto namams.

Miesto namas yra mažas namas, kurį sudaro keli daugiapakopiai butai. Kiekvienas iš jų turi atskirą įėjimą, tai yra, nėra bendro įėjimo, kaip ir įprastuose daugiaaukščiuose pastatuose. Tokių namų gyventojai, kaip taisyklė, turi savo garažą, nedidelę terasą. Tokio tipo pastatai įgijo didelį populiarumą Europoje, Rusijoje ilgą laiką nebuvo labai paplitę.

Be to, buvo pakeista tikslios nekilnojamojo turto kainos nustatymo dalyvaujant bendroje statyboje tvarka. Anksčiau sutartyje turi būti nurodyta tiksli kaina, kurią akcininkas sumoka vystytojui už gyvenamojo objekto statybą. Tai gali apimti išlaidas statybos darbai ir individualių partnerių paslaugas.

Pagal naujas leidimasįstatymas, dabar tiksli kaina priklauso ir nuo papildomų negyvenamosios teritorijos vienetų skaičiaus (balkonas, veranda ir kt.). Be to, sutarties kaina sumokama tik oficialiai įregistravus dokumentą.

Anksčiau akcininkas galėjo laisvai nutraukti sutartį, jei vystytojas nesilaikys pagrindinių sutarties sąlygų. Dabar sutarties nutraukimo procedūra yra kiek sudėtingesnė. Tai įmanoma tik po teismo. Teismui nustačius, kad vystytojas veikia prieš sudarytą susitarimą, jis gali būti nutrauktas.

Taip pat iškelti nauji reikalavimai patiems kūrėjams. Norėdami dalyvauti bendruose statybos sandoriuose, jie turi gauti Statybos ministerijos išvadą. Šis dokumentas iš tikrųjų yra leidimas vykdyti tokią veiklą. Norėdami gauti nuomonę, turite kreiptis į Statybos ministeriją su atitinkamu dokumentų paketu. Prašymo nagrinėjimo terminas yra ne ilgesnis kaip 30 kalendorinių dienų.

Jei vystytojai netenkina jiems pateiktų reikalavimų, jie praranda savo nuomonę, apie tai visi akcininkai informuojami raštu arba el.

Akcijų statyba yra pelningas, bet gana rizikingas sandoris. Prieš priimdami bet kokius sprendimus dėl bendradarbiavimo su kūrėjais, būtinai išstudijuokite pagrindinę informaciją, pasverkite privalumus ir trūkumus. Daugiau apie bendrą statybą, šios procedūros naujoves 2019 metams galite sužinoti šiame vaizdo įraše:

Taigi bendra statyba – tai sandoris, leidžiantis asmeniui palankiomis sąlygomis įsigyti butą net ir jo statybos etape, o plėtotojui iki minimumo sumažinti arba visiškai sumažinti savo išlaidas daugiabučio ar miesto namo statybai. nuosavybės savininkų grynųjų investicijų.

Jis žurnalistams papasakojo apie prezidentės nurodymą išsiaiškinti galimybę pereiti nuo bendros statybos prie projektinio finansavimo per bankinę paramą. Apie jokias konkrečias datas jis nekalbėjo.

Apie būtinybę atsisakyti bendrų statybų ministras kalbėjo vasarą. „Žinoma, turėtume siekti kada nors atitrūkti nuo bendrų statybų, pereiti prie bankinės paramos, bet tai ne šiandien ir ne rytoj, o mūsų užduotis yra kuo labiau apsaugoti žmones, kurie dalyvauja bendrose statybose“, – sakė Men. .

Projektams įgyvendinti kūrėjai vis dar dažniausiai naudoja paskolas, komentuoja rinkos dalyviai. Tačiau akcijų savininkų lėšos jiems yra daug pigesnės.

„Čia klausimas ne apie patį projektų finansavimo mechanizmą, o apie palūkanų normą, kuria bankai skolina plėtotojams. Banko lėšos kūrėjams šiandien yra daug brangesnis išteklius nei akcininkų pinigai “, - sako Ingrado plėtros bendrovės generalinis direktorius.

Rinkoje yra žaidėjų, kurie stato būstą nepritraukę banko finansavimo, tačiau jų yra mažuma, sako „City-XXI amžiaus“ plėtros grupės finansų direktorius. Tai yra arba didžiausių įmonių, arba su bankininkyste ar vyriausybinėmis įstaigomis susijusios įmonės arba įmonės, kurios kruopščiai apskaičiuoja kredito naštos lygį ir daugiausia kuria savo lėšomis.

Šiandien tik ketvirtadalis kūrėjų stato savo lėšomis, pažymi „Granel Group“. Jie taip pat priduria, kad visiškas perėjimas prie projektų finansavimo gali lemti tai, kad iki 90% vystytojų gali pasitraukti iš rinkos regioniniu lygiu.

„Statybos kaina regionuose yra maždaug 25 tūkst. už kv.m Pardavimai vidutiniškai - 35 tūkst. už kv. m. Šios sąlygos finansiškai apsunkina regionus ir verslas tampa nuostolingas“, – teigia bendrovė.

Jei atsižvelgsime į bendros statybos įstatymo pataisas, tai rinkoje išliks tik finansiškai stabilios įmonės, kurios pelno ne tik iš plėtros, nes šio verslo pelningumas kiekvienais metais vis labiau mažėja, priduria Andrejus Cvet, plėtros. Granel Group direktorius.

Kalbame apie bendros statybos įstatymo pataisas, kurios įsigalios nuo 2018 metų liepos 1 dienos. Jie įveda draudimą vienu metu gauti kelis statybos leidimus, įpareigoja generalinį rangovą, techninį užsakovą ir užsakovą turėti sąskaitą tame pačiame banke ir tarpusavyje atsiskaityti depozitinėmis sąskaitomis.

„Pritaikius griežtus reikalavimus kūrėjams, galime kalbėti apie kitus koregavimus – keisis plėtros rinkos struktūra, iš kurios pasitrauks smulkieji žaidėjai, kurie naujoms žaidimo taisyklėms yra per kieti. Tuo pačiu metu, jei galima numatyti pramonės struktūros pokyčius ir įmonių konsolidaciją, kalbėti apie pasiūlos apimties sumažėjimą per anksti“, – dalijasi . Est-a-Tet pagrindinių partnerių vadovas.

Pažymėtina, kad pernai reikalavimai už minimalus dydisįstatinio kapitalo plėtotojams, pritraukiantiems lėšas iš gyventojų. Įstatinio kapitalo dydis skaičiuojamas kiekvienam vystytojui individualiai, atsižvelgiant į maksimalų visų bendro naudojimo statybos objektų plotą.

Minimalus dydis yra 2,5 milijono rublių, planuojama pastatyti 1,5 tūkstančio kvadratinių metrų. Be to, jei kūrėjas ketina pastatyti 500 tūkstančių kvadratinių metrų, įtraukdamas piliečius, jo įstatinis kapitalas turėtų būti ne mažesnis kaip 1,5 milijardo rublių.

Be to, šią vasarą prezidentė pasirašė Akcininkų teisių apsaugos fondo (Kompensacinio fondo) įstatymą, kuris nustato vieningą įmokos tarifą plėtotojams – 1,2% nuo kiekvienos sutarties su akcininku kainos. Tuo pačiu vystytojo nuosavų lėšų suma projektui, kurį planuojama įgyvendinti, per visą statybos laikotarpį turi sudaryti ne mažiau kaip 10% jo kainos.

Jei nauja prezidento iniciatyva bus įgyvendinta, schema iš tikrųjų beveik nepasikeis, nes bankas finansuoja statybas, atkreipė dėmesį Sobolevas. Tačiau banko pinigų naudojimo laikotarpis keičiasi.

„Bankas skolins pinigus ilgesniam laikotarpiui – vadinamuosius „ilguosius pinigus“. Norėdami gauti lėšų iš pirkėjų, kūrėjai pirmiausia turės pastatyti objektą. Tiesą sakant, apie butų pardavimą kalbame taip pat, kaip dabar parduodamas antrinis būstas “, - sakė ekspertas.

Jis įsitikinęs, kad galime tikėtis įmonių skaičiaus mažinimo ir tolesnio rinkos monopolizavimo. Kvadratinio metro kainos padidėjimas ir butų kainų augimas dėl sumažėjusios konkurencijos šiuo atveju yra neišvengiamas.

Tai, kad būsto kaina augs ir kiti rinkos dalyviai yra tikri. Projektų finansavimas skiriamas 13-20% per metus, o tai, atsižvelgiant į projektų trukmę, suteikia nuo 20% iki 60% paskolos permoką. Šios sumos, žinoma, atsispindės ir kvadratinio metro kainoje, kuri taps gerokai brangesnė nei dabar, sako „Metrium Group“ vadovaujantis partneris.

„Kad projektų finansavimas veiktų, paskola turi būti pigi ir ilgalaikė, tačiau Rusijoje šiandien labai trūksta būtent tokių investicijų. O didelės kapitalo kainos sąlygomis didėja poreikis paspartinti jo atsipirkimą, todėl plėtotojams ar bankams kištis į ilgalaikius ir brangius projektus yra nuostolinga“, – mano ji.

Jos teigimu, ilgalaikėms investicijoms, pirmiausia valiutų rinkai, itin svarbus makroekonominis stabilumas ir nuspėjamumas. Šiandien jo taip pat nėra, o garantijų, kad 2014 metų devalvacija nepasikartos, nebuvimas yra pagrindinė kliūtis įvesti projektų finansavimą.

Esant visiškam projekto finansavimui, butų pagal DDU parduoti nereikia, rinkoje atsiras tik naujai pradėti eksploatuoti pastatai. Jie, žinoma, bus brangesni nei parduodami kasimo etape.

„Dabartiniame etape perėjimas prie projektų finansavimo neturėtų būti vertinamas kaip artimiausios ateities perspektyva. Poveikis rinkai bus tik tada, kai matysime konkrečius žingsnius link sąlygų plėtoti šią statybų finansavimo schemą. Dabar tai sėkmingai egzistuoja kartu su lėšų pritraukimu iš akcininkų ir, mano nuomone, per artimiausius 5-10 metų situacija nepasikeis“, – pastebėjo ekspertas.

Pavelas Poselenovas taip pat mano, kad per trumpą laiką visiškai pereiti prie projektinio finansavimo nepavyks, galima kalbėti apie penkerius ar daugiau metų.

Tuo tarpu apgautų akcijų savininkų problema Rusijoje yra opi. Prezidentas savo pasisakymuose į ją kreipėsi ne kartą. Šiandien regionai pateikė kelių žemėlapiai apie beveik 40 tūkstančių apgautų piliečių problemų sprendimą.

Tačiau daugelio deputatų teigimu, problema yra daug didesnė, o mes kalbame apie 150 000 žmonių, kurie investavo į namų statybą ir negavo būsto.

Michailas Menas kalba apie tinkamos bendros statybos kontrolės trūkumą regionuose. Jis taip pat pažymi, kad planuojama nustatyti vieningą bendrosios statybos kontrolės vykdymo tvarką visuose šalies subjektuose ir priskirti kontrolės įgaliojimus Rusijos Federaciją sudarančių subjektų valstybinės statybos priežiūros organams.

„Tai leis vienu metu kontroliuoti statybų laiką ir kokybę bei tikslinio akcininkų lėšų panaudojimo kontrolę“, – departamento medžiagoje cituojamas ministras.

Dabar akcinio kapitalo statyba populiarėja, o šiame straipsnyje parašyta, ką apie tai reikia žinoti 2020 m., kad nesuklystumėte ir viską padarytumėte teisingai. Tokį populiarumą lemia tai, kad bendros statybos leidžia žmonėms įsigyti naują būstą itin konkurencingomis kainomis, o tai, žinoma, yra didžiulis pliusas. Tačiau bet kuriuo atveju pirmiausia turite viską suprasti svarbius niuansus. Verta paminėti, kad praktiškai niekas šiuo klausimu nepasikeitė nuo 2020 m. Tos pačios sąlygos galioja jau daug metų.

Visų pirma, verta suprasti, kodėl daugelis Rusijos piliečių nori investuoti į bendrą statybą:

• Naujų pastatų butai dažnai yra daug pigesni nei antrinėje rinkoje. Pasirodo, jūs galite labai pelningai įsigyti savo naują būstą.
• Nereikia ruošti viso kiekio iš karto. Už butą galite mokėti visą laiką, kol vyksta statybos.
• Galite iš anksto pasirinkti jums visiškai tinkantį išdėstymą. Tai padės sutaupyti pinigų ateityje. remonto darbai. Žinoma, reikia atsižvelgti į įvairius Techniniai reikalavimai kad reikia laikytis.

Dėl to išeina, kad naujo namo statyba vykdoma pirkėjų lėšomis. Ši galimybė bus naudinga tiek plėtotojams, tiek butų savininkams. Reikėtų nepamiršti, kad visus momentus reglamentuoja Rusijos įstatymai. Turėtumėte žinoti, kad kūrėjas yra atsakingas visiems savo akcininkams.

Kaip veikia dalyvavimas akcijoje?

Jei nuspręsite tapti akcininku, turite žinoti apie visus niuansus. Kalbant apie gyvenamųjų namų statybą, reikia atsižvelgti į daugybę dalykų. Siekdamas pasistatyti namą, vystytojas renka lėšas iš asmenų arba juridiniai asmenys kurie savo ruožtu domisi šiuo pastatu. Taigi paaiškėja, kad akcininkais gali tapti paprasti piliečiai, norintys įsigyti butą namo statybos etape, arba įmonės, perkančios kelis butus iš karto. Kūrėjas ir savininkas žemės sklypas taip pat dalyvauja akcinio kapitalo statyboje.

Dalyvavimo procedūra susideda iš kelių etapų:

1. Norėdami pradėti įmonę, turite gauti statybos leidimą. Be šio dokumento ji negali pradėti statyti namo, nes tai būtų pažeidimas Rusijos teisės aktai.
2. Gavus šį leidimą, dizaino deklaracija skelbiama.
3. Be to, pritraukiami šio namo statybomis besidomintys suinteresuoti asmenys.
4. akcijų sutartis be nesėkmės registruotas Rosreestr.

Leidimą statyti namą galima gauti iš vietos valdžios. Norėdami gauti tokį dokumentą, turėsite pateikti visus techninius standartus atitinkantį projektą. Įsigijus popierių paprastai problemų nekyla, ypač jei kūrėjas rinkoje dirba ilgiau nei metus.

Projekto deklaracija yra dokumentas, kuriame bus pateikta visa reikalinga informacija apie statybos planą ir tiesiogiai apie patį statytoją. Šis dokumentas turi būti paskelbtas žiniasklaidoje arba internete, kad jį matytų visi. Tai turi būti padaryta likus dviem savaitėms iki to, kai vystytojas pradeda pasirašyti pirmąsias dalyvavimo akcijoje sutartis. Pagal Rusijos įstatymus, kūrėjas gali neskelbti tokios informacijos, bet turės ją pateikti visiems, kam jos reikia, o tai labai apsunkins procesą.

Akcininkų pritraukimas – tai žmonių, kurie domisi investicijomis į statybų ateitį, paieška. Tuo pačiu metu neturėtų būti jokių Rusijos įstatymų pažeidimų. Tačiau ir to neužtenka, sudaromos papildomos sutartys, kuriose numatytos visos būtinos sąlygos.

Skirtumas nuo investavimo

Daugelis žmonių, nusprendusių tapti nekilnojamojo turto investuotojais, mano, kad investicijos į statybas yra investicija. Tačiau investavimas ir nuosavo kapitalo statyba yra skirtingi dalykai, ir į tai reikia atsižvelgti. Visų pirma, šias dvi sąvokas reglamentuoja skirtingi teisės aktai – investicija pagal Civilinį kodeksą ir bendra statyba – federalinis įstatymas dėl bendros statybos (FZ). Čia yra ir kitų skirtumų:

• Akcinio kapitalo statyba siekiama užtikrinti, kad akcininkai gautų butus savo nuosavybėn. Investavimas yra galimybė gauti tolesnį pelną.
• Kaip investicija gali veikti ne tik grynieji pinigai, bet ir, pavyzdžiui, vertybiniai popieriai. Bendros statybos atveju priimami tik grynieji pinigai.
• Bendrai statybai reikalinga privaloma valstybinė registracija. Investuoti yra kitaip.
• Rizika gali būti primesta investuotojams arba vystytojui.
• Investicijų atveju sutartis yra privaloma. Bendros statybos atveju tik tais atvejais, kai vystytojas vykdo visus savo įsipareigojimus.

Pasirodo, akcijų savininkas nėra investuotojas ir visiškai skirtingos schemos sąveikos. Akcininkas yra paprastas savininkas, nusprendęs investuoti į būstą jo statybos etape. Dalyvauti bendrose statybose gali absoliučiai visi.

sutartis

Prieš tapdami akcininku, turite išsiaiškinti, kaip teisingai surašyti tam tikri dokumentai. Tai leis jums išvengti rimtų klaidų ir daryk viską teisingai. Bendros statybos sutartis – tai sutartis, kuria vystytojas įsipareigoja baigti namo statybą, atiduoti jį eksploatuoti ir iš esmės įvykdyti visus savo įsipareigojimus savininkams. Sutartyje turi būti šios privalomos sąlygos, be kurių ji nebus laikoma sudaryta:

• Reikėtų registruoti tiksliausią ir išsamesnę informaciją apie statybos objektą.
• Suformuluotos abiejų šalių – kūrėjo ir akcininkų – teisės ir pareigos.
• Turėtų būti nurodytos tikslios datos, kada butai bus perduoti savininkams.
• Taip pat dokumente nurodyta, kokia bus buto kaina. Ten irgi nustatytos sąlygos, kaip tiksliai reikia sumokėti sumą – iš karto ar dalimis dalimis.
• Nurodyta garantinis laikotarpis. Dažniausiai tai būna treji metai.
• Numatytas būdas, kuriuo bus užtikrinamas pareigų vykdymas - įkeitimas, draudimo sutartis. Draudimas yra labai geras būdas apsisaugok.

Jei trūksta bent vienos iš punktų, sutartis pripažįstama negaliojančia.

Akcininkų teisės ir pareigos

Nepamirškite, kad ne tik kūrėjas, bet ir akcininkai turi savo pareigas. Akcininkų pareigos apima:

• Sumos, nustatytos sutartyje nurodytomis sąlygomis, mokėjimas.
• Buto priėmimas terminais, kurie taip pat yra išdėstyti sutartyje.
• Baudos, nustatytos įstatymų leidybos lygmeniu.

Žinoma, akcininkas taip pat turi savo teises, kurias turėtumėte žinoti, kad galėtumėte ko nors reikalauti iš kūrėjo, jei jis pažeis įstatymus. Pagrindinės teisės apima šias teises:

• Akcininkas gali reikalauti, kad užsakovas įregistruotų bendros statybos sutartį.
• Turite visišką teisę reikalauti iš vystytojo visų jus dominančių dokumentų – projekto, statybos leidimo ir pan. Kūrėjas negali slėpti šių dokumentų nuo jūsų, nes tai pažeidžia Rusijos įstatymus.
• Jūs turite teisę reikalauti iš vystytojo, kad jis jums suteiktų butą per sutartyje nurodytą terminą. Žinoma, tai veikia tik tuo atveju, jei įvykdėte savo įsipareigojimus ir sumokėjote visą butą.
• Galite reikalauti sumokėti netesybas, jei plėtotojas butą išsinuomojo vėliau nei nustatytas terminas.
• Trūkumų šalinimas vykdomas kūrėjo lėšomis per nustatytą garantinį laikotarpį.

Ko reikalaujama iš statybininko

Turėtumėte žinoti ne tik apie savo teises ir pareigas, bet ir apie kūrėjo įsipareigojimus. Visus šiuos dalykus geriausia išstudijuoti iš anksto, tada nepateksite į nemalonias situacijas. Kūrėjo teisės apima šias teises:

• Vystytojas turi visas teises pritraukti lėšų iš akcininkų daugiabučio namo statybai.
• Kūrėjas gali reikalauti atlyginimo už savo darbą. Be to, jei palūkanų turėtojas laiku nesumoka mokėjimų, jam gali būti taikomos netesybos. Tokie veiksmai nėra Rusijos įstatymų pažeidimas.
• Galimas teismo sprendimas, jeigu kitaip pasielgti neįmanoma.

Nepamirškite, kad kūrėjas taip pat turi daug pareigų:

• Surinktos lėšos turi būti naudojamos griežtai pagal paskirtį – namo statybai.
• Sutartis turi būti įregistruota.
• Objektas turi būti pristatytas per sutartyje nurodytą terminą.
• Netesybų mokėjimas, jei buvo pažeistos sutarties sąlygos.
• Garantinio laikotarpio nustatymas.
• Visos sumos grąžinimas, jei sutartis nutraukiama dėl kokių nors priežasčių.

Svarbu žinoti apie kūrėjo įstatiniam kapitalui keliamus reikalavimus. Tai turi būti bent 2,5 milijono rublių.

Taigi galite pastebėti, kad akcininkai yra apsaugoti nuo nesąžiningų vystytojų, kurie nebaigia statyti gyvenamųjų pastatų. Žinoma, bet kuriuo atveju galite prarasti savo laiką, jei pradėsite bendradarbiavimą su įmone, kuri nėra pati privalomiausia.

Nepamirškite, kad vis tiek turite toliau išduoti butą DDU nuosavybėn. Čia problemų neturėtų kilti, nes ruošiamas dažniausiai pasitaikantis dokumentų paketas - pati sutartis, buto perdavimo aktas, apmokėjimą patvirtinanti pažyma valstybės pareiga, pasas, techninę dokumentaciją už butą.

2020 metais bendros statybos įstatymo projekto pakeitimų nebuvo. Jei jau pasirašėte sutartį, tai įstatymų pakeitimai jūsų nepaveiks, todėl jums nėra ko jaudintis.

Rusijoje planuojama pereiti prie naujos statomo būsto įsigijimo schemos – vietoj bendros statybos ateis projektinis finansavimas. RBC-Nedvizhimost paaiškina, kuo naujoji schema skiriasi nuo DDU pardavimo

Rusijos prezidentas Vladimiras Putinas iki šių metų gruodžio 15 d. imasi priemonių laipsniškai pakeisti nuosavo kapitalo statybą bankų skolinimu ir kitais finansavimo šaltiniais. Perėjimas prie projektų finansavimo būsto plėtotojams schemos, kuri turėtų sumažinti piliečių riziką, užtruks trejus metus.

Tai reiškia, kad ateityje plėtotojai negalės pritraukti lėšų iš akcininkų statyboms finansuoti. Panaši riboto dalyvavimo praktika asmenys būsto statyboje veikia daugelyje užsienio šalys ir apima statybų finansavimą bankų lėšomis.

Pagrindinis naujovių tikslas – išspręsti apgautų akcininkų problemą. „Piliečiai nerizikuos savo lėšomis, o įsigys jau pastatytą būstą, kurį bus galima iš karto įregistruoti kaip nuosavybę. Tačiau tuo pat metu būtina užtikrinti, kad kvadratinio metro kaina netaptų pernelyg didelė, o bankai yra pasirengę suteikti paskolas švelniomis palūkanomis “, - taip kalbėjo Rusijos Statybos ministerijos vadovas Michailas Menas. pakeitimų poreikį paaiškino komentare RBC-Nedvizhimost.

RBC-Real Estate redaktoriai išsiaiškino, kokią riziką naujų pastatų pirkėjams pašalins nauja finansavimo schema ir kaip tai paveiks būsto rinką Rusijoje.

Alternatyva bendrai statybai

Šiuo metu apie 80% naujų pastatų Rusijoje yra įgyvendinami sudarant bendros statybos sutartis (DDU). Šioje schemoje daroma prielaida, kad būsto statyba vykdoma akcininkų – asmenų, kurie iš tikrųjų visa rizika dalijasi su vystytoju, sąskaita.

Šiandien bet kuriam statybos projektui yra trys finansavimo šaltiniai: akcininkų lėšos, banko (projekto) finansavimas ir vystytojų nuosavos lėšos. „Kūrėjo nuosavos lėšos svyruoja nuo 20% iki 40% visų kapitalo investicijos, kurių reikia [atskiro gyvenamojo komplekso] statybai, akcininkų lėšos – apie 50 proc. Likusi dalis – skolintos lėšos iš kredito įstaigų (projektų finansavimas, ne daugiau kaip 50 proc.“, – sako pavaduotoja. generalinis direktorius Koncernas „Krost“ Marina Lyubelskaya. Tačiau praktiškai vystytojas pasirenka ne daugiau kaip 30% projektui skirto kredito limito, o būsimų skaitiklių pardavimas pagal DDU pradedamas nuo statybos pradžios, priduria tarptautinės konsultacijų bendrovės „Colliers International“ partneris Vladimiras Serguninas.

Projekto finansavimą, kurį planuojama visiškai perduoti per trejus metus, numatoma, kad statybas didesne dalimi finansuos bankas. Tuo pat metu konkrečios bankų, plėtotojų ir naujų pastatų pirkėjų sąveikos schemos ir sąlygos kol kas nepaskelbtos. Išsivysčiusiose nekilnojamojo turto rinkose (žr. langelį žemiau) pagal šią schemą bankas investuoja į gyvenamųjų projektų įgyvendinimą, kurie yra skolinių įsipareigojimų užstatas ir lėšų grąžinimas. kredito įstaiga atsiranda ne vystytojo turto, o naujojo projekto generuojamų pinigų srautų sąskaita. Kitaip tariant, namo statyba vykdoma už banko pinigus. Kartu projektų finansavimas nereiškia skolinimo: projektų finansavimo įkainiai gali būti daug mažesni nei dabartinių paskolų statybininkams.

„Nauja schema pašalins riziką, kad gyventojai neteks investicijų į statomą būstą ir dėl to negaus buto. Vystytojams bus supaprastintas lėšų statyboms pritraukimo mechanizmas (o ne daugybės asmenų, tai bus vienas ar du bankai ir ribotas profesionalių investuotojų skaičius). Be to, bus pašalinta rizika dėl pritraukto finansavimo apimčių ir statybos etapų neatitikimo – finansavimas bus vykdomas pagal patvirtintą apimtį“, – sakė Michailas Menas.

Banko finansavimo schema gyvenamųjų namų statyba sumažina riziką valstybei – iki minimumo sumažina „tikimybę, kad pramonei prireiks biudžeto paramos“, – pridūrė ministras. Tai reiškia, kad namai, statytojams nevykdant įsipareigojimų, bus statyti ne valstybės biudžeto lėšomis, o projektą finansavusių bankų ar draudimo bendrovių lėšomis.

Kaip jie pereis prie naujos schemos?

Pirmasis žingsnis pereinant nuo bendros statybos prie projektinio finansavimo – Statybos ministerijoje atsirado Akcininkų teisių apsaugos fondas. Antrasis etapas bus 2018 m. liepos 1 d., kai įsigalios 218-FZ normos, kurios reiškia bendros statybos teisės aktų pakeitimus. Taip pat šiame etape planuojama sukurti vieningą bendros statybos kontrolės sistemą regionuose.

Kitas žingsnis apskritai įvertins, kaip bankai finansuos būsto statybą. „Jeigu tai pasiteisins šioje srityje, tai ateityje, įvertinus kompetentingą rizikos vertinimą ir sumažėjusį kredito išteklių kaštą, tai leis palaipsniui pakeisti nuosavo kapitalo statybą projektiniu finansavimu, atsižvelgiant į būsto įperkamumo išsaugojimas“, – RBC-Nedvizhimost sakė Michailas Menas.

Statybos ministerijos vadovas pažymėjo, kad privačių asmenų investicijos į būsto statyba sudaro apie 3,5 trilijono rublių. šiuo metu. „Pirmiausia reikia gauti atsakymą iš bankinio sektoriaus: per kiek laiko ir už kokią pinigų kainą bankai galės pakeisti šiuos 3,5 trilijono rublių. Ar bankų sistema pajėgi finansuoti tokią apimtį? Ir jei taip, kokiam laikotarpiui? Reikia paskaičiuoti prieš pereinant prie labiau civilizuoto požiūrio, kai būsto statybą finansuoja ne miestiečiai, o bankai“, – komentavo Statybos ministerijos vadovas.

Akcinio kapitalo statyba Rusijoje

Šiandien apie 80% Rusijoje statomų būstų finansuojama bendros statybos dalyvių sąskaita - pagal 214-FZ. 2017 metų trečiojo ketvirčio duomenimis visoje šalyje buvo įregistruota apie 1,1 mln. Rusijos banko duomenimis, piliečių skola už hipoteką, paimtą už DDU garantiją, yra apie 1 trilijoną rublių, o atsižvelgiant į pirmąją įmoką, ši suma išauga iki 1,5 trilijono rublių.

Dar 20% - daugiausia butų pardavimas paruoštuose namuose preliminarios sutartys pardavimas ir pirkimas, taip pat yra būsto pažymėjimų išdavimas (labai retai) arba dar visiškai iš rinkos nepasitraukusių būsto kooperatyvų schema.

Kūrėjų baimės

Apskritai „RBC-Nedvizhimost“ redaktorių kalbinti vystytojai ir maklerių atstovai sutinka su valdžios pozicija, kad projektų finansavimas pašalins visą pirkėjų ir valstybės riziką, susijusią su naujų apgautų akcininkų atsiradimu. Tuo pačiu metu kai kurie nekilnojamojo turto rinkos dalyviai mano, kad perėjus prie naujos schemos būsto kaina padidės, be kita ko, dėl brangių paskolų vystytojams.

„Osnova“ įmonių grupės prezidentas ir buvęs „Morton“ vadovas Aleksandras Ručevas nemato ypatingų sunkumų ir kliūčių pereiti prie projektų finansavimo. Anot jo, šiandien rinka jau dirba pagal šią schemą ir gana sėkmingai – neaugant statybų kainoms ir nekylant kainoms. „Pavyzdžiui, įgyvendiname projektą Maskvos srityje, dalyvaujant projekto finansavimui iš Rusijos taupomojo banko. Taip, tuo pačiu mes pritraukiame pinigus iš akcininkų, tačiau jie neturi jokios įtakos statybų finansavimui ir nuo jų nepriklausome“, – sako Ručijevas. Jo nuomone, mažos įmonės, neturinčios stabilumo ribos, praras galimybę pritraukti pinigų iš bankų ir, galbūt, pasitrauks iš rinkos.

Teoriškai akcinį finansavimą galima pakeisti projektų finansavimu, tikina Marina Liubelskaja, tačiau atkreipia dėmesį į sąlygą: efektyvi tokio projektų finansavimo norma turi būti lygi infliacijos normai ir teisingam atlygiui. Taigi, jei infliacija yra 4% per metus, tada kartu su atlygiu už riziką galutinė norma turėtų būti ne didesnė kaip 8%. „Ši norma leis, išlaikant esamą kainų lygį rinkoje galutiniams vartotojams, nemažą dalį projektų pakeisti akcininkų lėšų pritraukimu projektų finansavimu, neprarandant vystytojo maržos“, – aiškina ji.

Kad kainos neaugtų, pasak Natalijos Šatalinos, būtina pradėti valstybės paramos projektų finansavimui programą, pagal kurią plėtotojai galės gauti paskolas palankesnėmis kainomis. Pagrindinėmis galimo būsto kainų augimo priežastimis Natalija Šatalina įvardija galimybę įsigyti statomus objektus brangiau. prieinamomis kainomis- Pavyzdžiui, pradiniame statybos etape galite nusipirkti butą 25-30% pigiau nei bute baigtas namas. Ji prognozuoja, kad jei svarstysime tik paruoštus namus, galime manyti, kad kainos kils iki 10 proc.

Tuo pačiu, pasak svarbiausio „Est-a-Tet“ partnerių ryšių vadovo Romano Rodiontsevo, staigaus kainų kilimo tikrai nesitikima nei atsisakius bendros statybos, nei dėl kitų priežasčių. Ekspertas tai aiškina tuo, kad į kapitalo rinką kas ketvirtį patenka daug naujos pasiūlos žemomis kainomis, o tai stabdo bendrą pasiūlos kainų lygį naujuose pastatuose. „Net jei nauji projektai išeis su projektų finansavimu, pagal bendras statybos sutartis parduodamo būsto sluoksnis rinkoje išliks. Įgyvendinti tik tuos 3,4 mln. m būsto, kurie dabar siūlomi naujuose pastatuose, esant dabartiniam pardavimo tempui, tai užtruks mažiausiai ketverius metus “, - daro išvadą Rodiontsevas.

Ateityje individualus požiūris į apibrėžimą palūkanų norma, nes visi projektai turi skirtingą patrauklumą ir skirtingą rizikos lygį, prognozavo Statybos ministerijos spaudos tarnyba. Profesionaliam vystytojui bus naudinga dirbti pagal projektų finansavimo modelį, nes supaprastės lėšų statyboms pritraukimo mechanizmas tiek procedūriškai, tiek dėl garantuoto investuotojo lėšų įplaukimo statyboms, teigia Statybų ministerija. .

Kaip parduoti statomą būstą užsienyje

Vakarų Europoje projektų finansavimas naudojamas kaip pagrindinė lėšų statyboms surinkimo schema. Būsto statyba vykdoma skolintomis lėšomis, o pirkėjų pinigai patenka į specialias bankų depozitines sąskaitas, kurios atskleidžiamos tik pradėjus eksploatuoti objektus ir tik tada plėtotojas gauna pelną.

Vokietijoje veikia statybų taupomosios kasos – būsimas nekilnojamojo turto pirkėjas pirmiausia investuoja į taupomąsias kasas, o po kelerių metų gali kreiptis dėl būsto paskolos būstui įsigyti. Lėšos iš taupomųjų sąskaitų gali būti naudojamos tik namų statybai.

JK gyvenamasis turtas parduodamas vadovaujantis principu: projekto statybų ciklo metu vystytojas pats finansuoja statybas ir gali sau leisti pasiimti avansą iki 5% už butą, likusi dalis yra vystytojo ar investuotojo nuosavos ir skolintos lėšos. Jis gauna pilną apmokėjimą objektą pradėjus eksploatuoti, o dažniausiai objektai perduodami su apdaila. Projekto finansavimo kaina vystytojams neviršija 5-6%, o būsto paskolų kaina - 1,5-3%.

Izraelyje akcinio kapitalo finansavimo schema paskirstoma laikui bėgant: akcininkas sumoka 10% buto kainos statybos leidimo išdavimo stadijoje, kitą dalį - objektui paliekant žemę, likusią dalį - baigus. visų darbų. Tai yra, akcininko mokėjimas yra susietas su objekto paruošimu statyboms.