Teorija svega. Teorija svega Stambeni zakon i 44 fz

2. Nadležnost skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi uključuje:

1) donošenje odluka o rekonstrukciji stambena zgrada(uključujući njezino proširenje ili nadgradnju), gradnja gospodarskih zgrada i drugih zgrada, građevina, građevina, remont zajedničko vlasništvo u stambenoj zgradi, na korištenje fonda remont, o rekonstrukciji i (ili) ponovnom razvoju prostorija koje su dio zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

1.1) donošenje odluka o izboru načina formiranja fonda za kapitalne popravke, izbor osobe ovlaštene za otvaranje posebnog računa u ruskom kreditna institucija, transakcije sa u gotovini nalazi se na posebnom računu;

1.1-1) donošenje odluka o visini iznosa kapitalnog doprinosa u smislu prekoračenja utvrđenog minimalnog kapitalnog doprinosa, minimalnog kapitalnog fonda u smislu prekoračenja utvrđenog minimalnog kapitalnog fonda (ako je zakonom propisan subjekta Ruska Federacija instaliran minimalna veličina fond za remont), stavljanje privremeno slobodnih sredstava fonda za remont, formiranih na posebnom računu, na poseban depozit u ruskoj kreditnoj instituciji;

Informacije o promjenama:

Savezni zakon br. 271-FZ od 25. prosinca 2012. dopunio je 2. dio članka 44. ovog zakona klauzulom 1.2.

1.2) donošenje odluka o primitku od strane udruge vlasnika stanova ili stambene zadruge, stambene zadruge ili druge specijalizirane potrošačke zadruge, organizacije za upravljanje i pod neposrednim upravljanjem. stambena zgrada vlasnicima prostora u ovoj kući od strane osobe ovlaštene odlukom skupštine tih vlasnika, zajam ili zajam za renoviranje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, o utvrđivanju bitnih uvjeta ugovora o zajmu ili ugovora o zajmu, o dobivanju garancije, jamstva od strane tih osoba za ovaj zajam ili zajam, te o uvjetima za dobivanje navedenog jamstva, jamstva, kao i povrata na teret fonda kapitalnih popravaka zajma ili zajma kojim se plaćaju troškovi kapitalni popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi, te na plaćanje kamata za korištenje ovog zajma ili zajma, plaćanje na teret fonda za kapitalne popravke troškova za dobivanje navedenih jamstava, jamstava;

2) donošenje odluka o granicama korištenja zemljišna parcela na kojem se nalazi stambena zgrada, uključujući uvođenje ograničenja korištenja, kao i sklapanje ugovora o osnivanju prava služnosti, ugovora o provedbi prava služnosti u odnosu na zemljišnu česticu koja se odnosi na čest. vlasništvo u stambenoj zgradi;

Informacije o promjenama:

Dio 2 dopunjen je stavkom 2.1 od 31. prosinca 2017. - Savezni zakon od 20. prosinca 2017. N 416-FZ

2.1) donošenje odluka o poboljšanju zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada, a koja se odnosi na zajedničku imovinu vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, uključujući postavljanje, održavanje i rad elemenata krajobraza i krajobraznog uređenja na navedenoj zemljišna parcela;

Informacije o promjenama:

Savezni zakon br. 263-FZ od 21. srpnja 2014. dopunio je 2. dio članka 44. ovog zakona klauzulom 3.2.

3.2) donošenje odluka o korištenju sustava ili dr informacijski sustavi prilikom održavanja opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi u obliku glasovanja u odsutnosti;

Informacije o promjenama:

Savezni zakon br. 263-FZ od 21. srpnja 2014. dopunio je dio 2. članka 44. ovog zakona klauzulom 3.3.

3.3) donošenje odluka o određivanju osoba koje su u ime vlasnika prostora u višestambenoj zgradi ovlaštene koristiti sustav ili druge informacijske sustave prilikom održavanja skupštine vlasnika prostora u višestambenoj zgradi u odsutnosti. glasovanje (u daljnjem tekstu voditelj glavne skupštine);

Informacije o promjenama:

Savezni zakon br. 263-FZ od 21. srpnja 2014. dopunio je dio 2. članka 44. ovog zakona klauzulom 3.4.

3.4) donošenje odluke o postupku primanja obavijesti od strane upravitelja glavne skupštine o održavanju općih sastanaka vlasnika prostora u stambenoj zgradi, odluka vlasnika prostora u stambenoj zgradi o pitanjima o kojima se glasa, kao kao i o trajanju glasovanja o dnevnom redu glavne skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi u obliku glasovanja u odsutnosti korištenjem sustava;

Informacije o promjenama:

Savezni zakon br. 176-FZ od 29. lipnja 2015. dopunio je dio 2. članka 44. ovog zakona klauzulom 3.5.

3.5) donošenje odluke o načinu financiranja troškova u vezi sa sazivanjem i organiziranjem održavanja od strane upravne organizacije, odbora udruge vlasnika stanova, stambene ili stambeno-građevinske zadruge, druge specijalizirane potrošačke zadruge skupštine u skladu s s dijelom 6. članka 45. ovoga Zakonika;

4) izbor načina upravljanja stambenom zgradom;

4.1) donošenje odluka o tekući popravak zajednička imovina u stambenoj zgradi;

Informacije o promjenama:

Savezni zakon br. 176-FZ od 29. lipnja 2015. dopunio je 2. dio članka 44. ovog zakona klauzulom 4.2.

4.2) donošenje odluke o ovlasti vijeća stambene zgrade za donošenje odluka o tekućem popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

Informacije o promjenama:

Savezni zakon br. 176-FZ od 29. lipnja 2015. dopunio je dio 2. članka 44. ovog zakona klauzulom 4.3.

4.3) donošenje odluke o ovlasti predsjednika vijeća stambene zgrade za donošenje odluka o pitanjima koja nisu navedena u dijelu 5. članka 161.1. ovog Kodeksa, s izuzetkom ovlasti koje spadaju u nadležnost glavne skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi;

Informacije o promjenama:

Dio 2 dopunjen je stavkom 4.4 od 3. travnja 2018. - Savezni zakon od 3. travnja 2018. N 59-FZ

4.4) donošenje odluke o sklapanju ugovora za opskrbu hladnom i toplom vodom, kanalizaciju, opskrbu električnom energijom i plinom od strane vlasnika prostora u stambenoj zgradi, koji djeluju u svoje ime, na način propisan ovim Kodeksom, odnosno opskrba plinom za kućanstvo u bocama), grijanje (opskrba toplinom, uključujući isporuke kruto gorivo u prisutnosti grijanje peći) (u daljnjem tekstu i ugovor koji sadrži odredbe o pružanju komunalije), ugovore o pružanju usluga zbrinjavanja krutog komunalnog otpada sa organizacijom za opskrbu resursima, regionalnim operaterom za zbrinjavanje krutog komunalnog otpada;

Informacije o promjenama:

Dio 2 dopunjen je stavkom 4.5 od 9. lipnja 2019. - Savezni zakon od 29. svibnja 2019. N 116-FZ

4.5) donošenje odluke o suglasnosti na premještanje stambenog prostora u nestambeni prostor;

5) druga pitanja koja su ovim Zakonikom iz nadležnosti skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.

1. Skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi je organ upravljanja stambenom zgradom. Glavna skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi održava se radi upravljanja stambenom zgradom raspravljanjem o točkama dnevnog reda i donošenjem odluka o pitanjima o kojima se glasa.

1.1. Osobe koje su prihvatile od investitora (osobe koja osigurava izgradnju stambene zgrade) nakon što mu je izdala dozvolu da stambenu zgradu stave u rad prostorija u ovoj kući prema ugovoru o prijenosu ili drugom dokumentu o prijenosu, imaju pravo sudjelovati na skupštini vlasnika prostora u stambenoj zgradi i odlučivati o pitanjima koja su ovim Zakonikom u nadležnost skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi, na način propisan ovim Zakonikom, u roku od godinu dana. od dana izdavanja odobrenja za stavljanje stambene zgrade u pogon.

2. Nadležnost skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi uključuje:

1) donošenje odluka o rekonstrukciji stambene zgrade (uključujući njezino proširenje ili nadgradnju), izgradnji gospodarskih zgrada i drugih zgrada, građevina, građevina, remontu zajedničke imovine u stambenoj zgradi, o korištenju fonda za kapitalne popravke, o reorganizaciji i (ili) ponovnom razvoju prostora koji je dio zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

1.1) donošenje odluka o izboru načina formiranja fonda za kapitalne popravke, izboru osobe ovlaštene za otvaranje posebnog računa kod ruske kreditne institucije i za obavljanje transakcija sa sredstvima koja se drže na posebnom računu;

1.1-1) donošenje odluka o visini iznosa kapitalnog doprinosa u smislu prekoračenja utvrđenog minimalnog kapitalnog doprinosa, minimalnog kapitalnog fonda u smislu prekoračenja utvrđenog minimalnog kapitalnog fonda (ako je zakonom propisan subjekta Ruske Federacije utvrđuje se minimalna veličina fonda za remont), stavljanje privremeno slobodnih sredstava fonda za remont, formiranih na posebnom računu, na poseban depozit u ruskoj kreditnoj instituciji;

2) donošenje odluka o granicama korištenja zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada, uključujući uvođenje ograničenja korištenja, kao i o sklapanju ugovora o osnivanju prava služnosti, ugovora o provedba javne služnosti u odnosu na zemljišnu česticu zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

3) donošenje odluka o korištenju zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi od strane drugih osoba, uključujući sklapanje ugovora o postavljanju i radu reklamnih konstrukcija, ako se planira koristiti zajedničku imovinu vlasnika prostorija u stambenoj zgradi za njihovu instalaciju i rad;

3.1) donošenje odluka o određivanju osoba koje su u ime vlasnika prostora u stambenoj zgradi ovlaštene sklapati ugovore o korištenju zajedničke imovine vlasnika prostora u stambenoj zgradi (uključujući ugovore o postavljanju i radu reklamne konstrukcije), podnijeti dokumente za odobrenje rekonstrukcije i (ili) preuređenja prostora koji je dio zajedničke imovine u stambenoj zgradi, za sklapanje sporazuma o osnivanju služnosti, ugovora o provedbi javne služnosti u odnosu na zemljišnu česticu koja se odnosi na zajedničku imovinu vlasnika prostora u stambenoj zgradi, te o osobama ovlaštenim za potpisivanje tih ugovora, kao io postupku dobivanja sredstava predviđenih ovim ugovorima o rokove utvrđene odlukom glavne skupštine;

3.2) donošenje odluka o korištenju sustava ili drugih informacijskih sustava tijekom skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi u obliku glasovanja u odsutnosti;

3.5) donošenje odluke o postupku financiranja troškova u vezi sa sazivanjem i organiziranjem održavanja skupštine od strane upravne organizacije, odbora društva vlasnika stanova, stambene ili stambeno-građevinske zadruge, druge specijalizirane potrošačke zadruge u skladu s ;

4.1) donošenje odluka o tekućem popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

4.2) donošenje odluke o ovlasti vijeća stambene zgrade za donošenje odluka o tekućem popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

4.3) donošenje odluke o davanju ovlasti predsjedniku vijeća stambene zgrade za donošenje odluka o pitanjima koja nisu navedena, s izuzetkom ovlasti iz nadležnosti skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi. ;

4.4) donošenje odluke o sklapanju ugovora za opskrbu hladnom i toplom vodom, kanalizaciju, opskrbu električnom energijom i plinom od strane vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, koji djeluju u svoje ime, na način propisan ovim Zakonom, odnosno opskrba plinom za kućanstvo u bocama), grijanje (opskrba toplinskom energijom, uključujući opskrbu krutim gorivom uz postojanje pećnog grijanja) (u daljnjem tekstu i ugovor koji sadrži odredbe o pružanju komunalnih usluga), ugovori o pružanju usluga za zbrinjavanje krutog komunalnog otpada s organizacijom za opskrbu resursima, regionalni operater za zbrinjavanje krutog komunalnog otpada;

4.5) donošenje odluke o suglasnosti na premještanje stambenog prostora u nestambeni prostor;

5) druga pitanja koja su ovim Zakonikom iz nadležnosti skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.

Komentar čl. 44 ZhK RF

1. Množina subjekata vlasništva na istoj nekretnini podrazumijeva potrebu usklađivanja njihovog očitovanja volje (stavak 1. članka 246., stavak 1. članka 247. Građanskog zakonika). Kada je broj takvih subjekata manji, mogućnost nepremostivog sukoba interesa je manja, a postizanje sporazuma o upravljanju imovinom koja je u njihovom zajedničkom vlasništvu, u osnovi ne izaziva velike poteškoće i ne zahtijeva uspostavljanje poseban obrazac za usklađivanje njihovih volja i donošenje odluka o takvom upravljanju. Istovremeno, ovakvo upravljanje, koje omogućuje malom broju vlasnika da upravljaju aktivnostima usmjerenim na očuvanje, održavanje i razvoj objekta upravljanja, ne zahtijeva uvijek postojanje posebnog tijela koje vrši takvo upravljanje.

2. Privatizacija stambenog fonda u Ruskoj Federaciji stvorila je situaciju u kojoj većina stambene zgrade nemaju jednog vlasnika. Takve kuće, u pravilu, sastoje se od više prostorija koje su u vlasništvu građana, pravne osobe, Ruska Federacija, subjekti Federacije, općine, što značajno komplicira upravljanje zajedničkom imovinom u takvim kućama. Uzimajući u obzir ovu okolnost, komentirani članak utvrđuje navedeni poseban oblik koordinacije i odlučivanja u obliku skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi, a također definira takvu skupštinu kao tijelo upravljanja stanom. zgrada.

3. Skupština vlasnika prostorija višestambene zgrade, kao organ upravljanja višestambene zgrade, jedino je takvo tijelo i postoji tijekom cijelog “života” kuće kao višestambene zgrade - dok god postoji pravna veza između vlasnika prostora u ovoj kući u pogledu zajedničke imovine u njoj. Izuzetak je možda samo jedan slučaj, kada svi prostori u stambenoj zgradi pripadaju jednom vlasniku (vidi).

4. Skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi, kao organ upravljanja stambenom zgradom, ima svoju povijesnu retrospektivu.

Do 1917. godine stambeni fond bio je uglavnom u vlasništvu kućevlasnika, t.j. kuće su pripadale, u pravilu, uskom krugu vlasnika, između kojih nije bilo stabilnih pravnih veza na temelju prava zajedničkog vlasništva. Jer 80% stambenog fonda ruskih gradova činile su jednokatne drvene i male kuće u vlasništvu građana. Dakle, upravljanje kućama vršili su njihovi vlasnici samostalno ili preko svojih upravitelja, a skupština vlasnika kao tijelo upravljanja kućama nije bila tražena.
———————————
Vidi: Dmitriev N. Stambeno pitanje. Dva svijeta, dva pristupa. M., 1973. S. 71.

Nakon 1917., Dekretom Sveruskog središnjeg izvršnog odbora od 20. kolovoza 1918. "O ukidanju prava privatnog vlasništva nad nekretninama u gradovima", većina privatnog stambenog fonda je nacionalizirana i prenesena na nadležnost lokalnih sovjeta, koji su bili zaduženi za troškove vezane uz održavanje općinskih kuća. Međutim, mjesna vijeća, na koja je prenesen cjelokupni općinski stambeni fond, zbog nedostatka financijskih mogućnosti nisu ga mogla održavati u ispravnom stanju, izvršiti veće popravke itd. Vlasti, mogućnost prisilnog zbijanja stanovnika i povezani nedostatak povjerenja među građanima u njihov daljnji boravak u ovoj sobi smanjili su interes stanovnika za pravilno održavanje okupiranih prostorija, u proizvodnji popravaka. Zajedno, svi ovi čimbenici imali su štetan učinak na sigurnost stambenog fonda. Na primjer, u prvim godinama sovjetske vlasti u Moskvi uništeno je ili potpuno propalo 7000 stambenih zgrada s 41.000 stanova. Stoga, kako bi spriječio uništavanje kuća, koje je poprimilo zastrašujuće razmjere, Vijeće narodnih komesara RSFSR izdalo je 23. svibnja 1921. Dekret "O mjerama za poboljšanje životnih uvjeta radnog stanovništva i o mjerama za borbu protiv uništavanje stanova“. Prema ovoj Uredbi, nadležnim odjelima naloženo je da što prije izrade propis o upravljanju kućama u gradovima s dodjeljivanjem odgovornosti za sigurnost stambenih prostorija upravi kuća. Stanari koji žive u kući trebali su biti uključeni u kontrolu nad radom kućnih uprava.
———————————
SU RSFSR. 1918. N 62. čl. 674.

SU RSFSR. 1921. N 49. čl. 253.

Time su postavljeni temelji za upravljanje kućama, uključujući donošenje odluka od strane stanara određene kuće na njihovoj općoj skupštini. Međutim, za razliku od pravne prirode skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi, pravna priroda skupštine stanara bila je bitno drugačija. Pravni odnos osoba koje su sudjelovale u takvim sastancima nije nastao na temelju prava zajedničkog vlasništva, već se temeljio na načinu korištenja stana (stanovanja u njemu).

Odredbu o upravljanju kućama konačno je odobrilo Vijeće narodnih komesara RSFSR-a 8. kolovoza 1921. i omogućilo je općoj skupštini stanara da odlučuje o nizu pitanja vezanih uz upravljanje kućom. Konkretno, odlukom godišnje skupštine stanara izabran je voditelj kuće na vrijeme od jedne godine, koji je u tom razdoblju neposredno i trajno upravljao kućom; Skupština stanara također je razmatrala pitanja vezana uz naknadu dijela troškova za tekući popravak kuće, naknadu voditelja kuće, prijevremeno udaljenje voditelja kuće od upravljanja kućom u slučaju nestručnog obavljanja svojih dužnosti, razmatranje troškovnika za grijanje i rješavanje mnogih drugih problema.
———————————
Tamo. N 60. čl. 411.

5. Tijekom proteklih desetljeća uvjete za upravljanje većinom stambenih zgrada oblikovale su lokalne samouprave. Vlasnici prostorija u višestambenim zgradama zapravo su udaljeni od upravljanja svojim zgradama, što je dovelo do općeg nepoštivanja prava takvih vlasnika na sudjelovanje u donošenju odluka vezanih uz održavanje, korištenje i raspolaganje zajedničkom imovinom u odgovarajuće stambene zgrade (kada su u većini slučajeva takve odluke donosile organizacije za održavanje stanova bez uzimanja u obzir legitimnih interesa vlasnika); do prevlasti administrativnih metoda upravljanja, municipalizacije (u suštini monopolizacije) sfere upravljanja stambenim zgradama; na nepostojanje gospodarskih i organizacijskih pretpostavki za razvoj drugih oblika upravljanja višestambenim zgradama.

Koncept "upravljanja stambenim objektima" sadržan u ZK RSFSR temeljio se na činjenici da su takvo upravljanje u cjelini provodile isključivo državne ili lokalne vlasti (članci 16., 17. ZK RSFSR), a izravno organizacije za održavanje stanova, čija je uloga uglavnom bila "upravljanje i održavanje stambenog fonda" (članci 22, 129, 141, 144, 148 Stambenog zakona RSFSR-a, itd.). Nastavlja se koristiti tijekom razdoblja aktivnog formiranja imovine u kućište Sustav upravljanja višestambenim zgradama nije bio u stanju uzeti u obzir činjenicu da većina stambenih zgrada više nije u vlasništvu države, a nova realnost gospodarskih odnosa zahtijevala je ne samo vođenje računa o pravima i legitimnim interesima vlasnika prostora u stambenih zgrada, ali i zaštite njihovog vlasništva nad zajedničkom imovinom u stambenim zgradama zajamčeno prvenstveno Ustavom Ruske Federacije.

6. Načelo upravljanja stambenom zgradom utvrđeno u komentiranom članku, kada se glavna skupština vlasnika prostora u ovoj kući naziva glavnim i jedinim tijelom takvog upravljanja, ima za cilj radikalno promijeniti sadašnje stanje u području upravljanje stambenim zgradama.

7. Skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi, kao organ upravljanja, ima svoju nadležnost. Priroda takve nadležnosti opet je povezana s režimom prava vlasništva vlasnika na zajedničkoj stvari u stambenoj zgradi. Istodobno, sastavni elementi nadležnosti opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi mogu se okarakterizirati kao organizacijski i imovinsko-pravni.

Organizacijski bi trebao uključivati definiranje glavnih područja upravljanja zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi, uključujući izbor metode upravljanja, organizaciju upravljanja, donošenje odluka o osnivanju i likvidaciji udruge vlasnika stanova, o vremenu i postupku za održavanje godišnjih skupština takvih vlasnika itd.

Imovinsko-pravne komponente nadležnosti skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi uključuju donošenje odluka o postupku korištenja, u utvrđenim granicama - o raspolaganju zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi, o određivanju naknada za usluge. i poslovi upravljanja stambenom zgradom, održavanje i tekući popravak zajedničke imovine u stambenoj zgradi, visina naknade za remont stambene zgrade, utvrđivanje uvjeta ugovora o upravljanju stambenom zgradom i dr.

8. Stambeni zakonik Ruske Federacije dodjeljuje isključivu nadležnost opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi. Konkretno, spominjanje takve nadležnosti sadržano je u.

Isključivost se očituje u činjenici da odluke o određenim pitanjima koja su Stambeni zakonik Ruske Federacije u nadležnost opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi ne može donijeti drugo tijelo ili osoba (opća skupština članova udruga vlasnika stanova, odbor takve udruge, upravna organizacija itd.) .

Ako po nekim pitanjima nadležnost opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi Stambenog zakona Ruske Federacije predviđa mogućnost donošenja odluka od strane drugog tijela, na primjer, opće skupštine članova partnerstva, kao najvišeg tijela upravljanja takvim ortaklukom u smislu odlučivanja o davanju u zakup ili prijenosu drugih prava na zajedničkoj stvari u stambenoj zgradi, zatim odluke o pitanjima kao što su izbor načina upravljanja stambenom zgradom i osnivanje udruge kuće može uzeti samo opći sastanak vlasnika prostora u stambenoj zgradi.

Ono što je zajedničko pitanjima iz isključive nadležnosti skupštine je temeljnost tih pitanja, dugoročni učinak odluka koje se o njima donose, nemogućnost rješavanja drugačijim redoslijedom bez štete po interese vlasnika.

9. Komentirani članak 44. LC RF izravno definira popis pitanja iz nadležnosti opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi. U isto vrijeme, ovaj popis je u biti zatvoren, jer, unatoč činjenici da nisu sva pitanja ove nadležnosti navedena u njemu, druga mogu biti predviđena samo LC RF.

10. Stavak 1. dijela 2. komentiranog članka odnosi se na nadležnost skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi za donošenje odluka o rekonstrukciji stambene zgrade (uključujući njezino proširenje ili nadgradnju), izgradnji gospodarskih zgrada i druge zgrade, strukture, strukture, popravak zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

11. Trenutačno, Stambeni zakonik Ruske Federacije izričito predviđa da odluku o rekonstrukciji, popravku stambene zgrade, njenom ponovnom opremanju mogu donijeti samo vlasnici prostora u stambenoj zgradi na svojoj općoj skupštini.

Imperativnost ove norme onemogućuje njeno slobodno tumačenje i odlučivanje o ovim pitanjima od strane osoba koje nisu naznačeni vlasnici. Istodobno, ako će planirana rekonstrukcija stambene zgrade dovesti do smanjenja veličine zajedničke imovine u ovoj kući, tada, uzimajući u obzir i odluku opće skupštine vlasnika prostora u ovoj kući, mora biti usvojen jednoglasno od strane svih ovih vlasnika ili jednoglasno od strane svih vlasnika koji sudjeluju na skupštini, uz preliminarnu prije ove glavne skupštine uz dobivanje suglasnosti pisanje nesudjelovanje na zboru vlasnika za takvu obnovu (v. komentar čl. 36. i 40. ZK). To vrijedi i za slučajeve kada jedan od suvlasnika, bez dopuštenja ostalih, obnovi zajedničku stvar u stambenoj zgradi, osobito ako to dovodi do smanjenja te imovine. Ostali suvlasnici imaju pravo zahtijevati da se zajednička stvar vrati u prijašnje stanje. Odgovarajući zahtjev može se navesti u skladu s čl. 304 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Ako je bilo koji od vlasnika prostora u stambenoj zgradi lišen mogućnosti korištenja nekog dijela zajedničke imovine, uključujući pristup njoj (na primjer, na tavan kuće), tj. lišen posjeda, tada ima pravo podnijeti zahtjev za povrat stvari (čl. 301. OZ). Takav zahtjev može se podnijeti i protiv bilo kojeg vlasnika prostora u ovoj kući, ako on posjeduje ovaj dio imovine, i protiv trećih osoba. Štoviše, ako se zahtjev za revidentaciju podnese trećoj osobi (nezakoniti vlasnik), tada se smatra da je podnesen u interesu svih vlasnika prostora u takvoj kući. Namirenje ovog zahtjeva ne prejudicira pitanje postupka korištenja zajedničke imovine, već samo osigurava da tužitelj dođe u posjed zajedničke imovine, na primjer, daje pravo ulaska na tavan.

12. Nadležnost glavne skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi u pogledu mogućnosti donošenja odluka o izgradnji gospodarskih zgrada, drugih zgrada, građevina i građevina prilično je dvosmisleno formulirana u stavku 1. dijela 2. komentiranog članka 44. LC Rusije. Nejasnoća se očituje u tome što, prvo, ujedno nije navedeno na kojoj će se zemljišnoj čestici takva gradnja vršiti, i drugo, nije naznačena namjena navedenih objekata.

Na prvi pogled može se činiti da skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi ima pravo odlučiti, na primjer, o izgradnji poslovne zgrade ili druge stambene zgrade na zemljišnoj čestici koja ne pripada zajedničkoj vlasništvo u takvoj kući.

Međutim, ne treba zaboraviti da je u skladu s dijelom 1 komentiranog članka, glavna skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi njegovo upravno tijelo - oblik usklađivanja njihovih volja i donošenja odluka o upravljanju zajedničkom imovinom u ovoj zgradi. kuću, a narav nadležnosti ovoga sastanka temelji se na režimu prava vlasništva ovih posjednika na imenovanom posjedu.

Sukladno tome, u ovom slučaju možemo govoriti o donošenju odluka o izgradnji gospodarskih zgrada, zgrada, građevina, građevina samo u sklopu formiranja i poboljšanja parametara zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

U skladu sa zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi, osobito zemljišnu česticu na kojoj se nalazi kuća, s elementima uređenja i krajobraznog uređenja, kao i objekte koji se nalaze na navedenoj zemljišnoj čestici i namijenjeni su održavanju, radu i poboljšanju ove kuća, uključeni su. Stoga donošenje odluke skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi u smislu nadležnosti razmatrane skupštine može biti uvjetovano gradnjom samo u utvrđenim granicama zemljišne čestice koja je dio zajedničkog imovinu u navedenoj kući, i samo one gospodarske zgrade, zgrade, strukture, strukture koje će biti namijenjene održavanju, radu i poboljšanju ove kuće.

13. Klauzula 2, dio 2 komentiranog članka 44. Stambenog zakona Ruske Federacije, nadležnost opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi uključuje pitanja koja se odnose na donošenje odluka o granicama korištenja zemljišta čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada, uključujući i uvođenje ograničenja korištenja ove stranice.

Ova nadležnost opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi je zbog činjenice da je, za razliku od prethodnog zakonodavstva, Stambeni zakonik Ruske Federacije pripisao zemljišnu česticu na kojoj se nalazi stambena zgrada, s elementima vrtlarstvo i uređenje okoliša, u zajedničku imovinu vlasnika prostorija u stambenoj zgradi (vidi komentar uz čl. .36 LCD). Istovremeno, sukladno čl. 16 Uvodnog zakona u Zakon o stanovanju Ruske Federacije u postojećem razvoju naselja, zemljišna čestica na kojoj se nalazi stambena zgrada i drugi objekti nekretnina uključeni u takvu kuću zajedničko je zajedničko vlasništvo vlasnika prostora u stambenoj zgradi; ovaj članak regulira dva slučaja: kada je zemljišna parcela već formirana u vrijeme stupanja na snagu LC RF i kada je potrebno njeno formiranje. U prvom slučaju, zemljište besplatno prelazi u zajedničko vlasništvo vlasnika prostora u stambenoj zgradi na temelju zakona. U drugom slučaju, na temelju bilo koje osobe ovlaštene na navedenom sastanku, osoba ima pravo podnijeti zahtjev državnim tijelima ili jedinicama lokalne samouprave za formiranje zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada. Od trenutka formiranja zemljišne čestice i njezinog državnog katastarskog upisa, takva čestica također besplatno prelazi u zajedničko vlasništvo vlasnika prostora u stambenoj zgradi.

Imenovani vlasnici imaju pravo izvršavati svoje ovlasti posjedovanja, korištenja i raspolaganja takvom parcelom u granicama utvrđenim zakonom, uključujući LC RF, u smislu ograničenja režima raspolaganja zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi.

14. Članci 6 i 11.1 Zemljišnog zakonika Ruske Federacije definiraju zemljišnu parcelu kao objekt zemljišnih odnosa - dio zemljine površine, čije su granice određene u skladu sa saveznim zakonima. Prema stavku 2. čl. 261 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravo vlasništva nad zemljišnom parcelom proteže se na površinski sloj (tla), vodna tijela i biljke koje se nalaze unutar granica ove parcele.

U vezi zemljišne parcele po postupku utvrđenom Zakonom o katastru nekretnina provodi se državni katastarski upis. Državnim katastarskim upisom nekretnina priznaju se radnje ovlaštenog tijela za upis podataka o nekretnini u državni katastar nekretnina, kojima se potvrđuje postojanje takve nekretnine sa svojstvima koja omogućuju utvrđivanje te nekretnine kao individualno određene stvari. .

Zakon o urbanističkom planiranju Ruske Federacije, kako bi se utvrdio postupak utvrđivanja granica i vrste dopuštene uporabe zemljišnih čestica u naseljima, predviđa donošenje urbanističkih propisa (vrste dopuštene uporabe zemljišnih čestica utvrđenih unutar granica pripadajuću teritorijalnu zonu, kao i sve što se nalazi iznad i ispod površine zemljišnih čestica i koristi se u procesu njihove izgradnje i kasnijeg rada objekata kapitalna izgradnja, granične (minimalne i (ili) maksimalne) veličine zemljišnih čestica i granični parametri dopuštene gradnje, rekonstrukcija kapitalnih građevinskih objekata, kao i ograničenja korištenja zemljišnih čestica i kapitalnih građevinskih objekata) (članak 1.).

Stambeni zakonik Ruske Federacije, pak, utvrđuje da se granice i veličina zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada određuju u skladu sa zahtjevima zemljišnog zakonodavstva i zakonodavstva o urbanističkom planiranju (klauzula 4, dio 1, članak 36).

15. Pravo korištenja zemljišne čestice kao element sadržaja prava vlasništva podrazumijeva pravnu mogućnost gospodarskog iskorištavanja takve čestice izvlačenjem njezinih korisnih svojstava.

Takva svojstva za vlasnike prostora u stambenoj zgradi su, prije svega, mogućnost postavljanja na svoje zemljište (iznad ili ispod površine) elemenata krajobraza i objekata namijenjenih održavanju, radu i poboljšanju takve kuće, kao i utvrđivanje ograničenja korištenja ove parcele od strane drugih osoba. Dakle, granice korištenja zemljišne čestice podrazumijevaju uspostavljanje načina korištenja kako za pojedine dijelove takve čestice tako i za zemljišnu česticu u cjelini, određivanje namjene pojedinih dijelova zemljišne čestice, uspostavljanje ograničenja korištenja zemljišne čestice od strane drugih osoba, itd. Konkretno, često se javlja situacija kada je jedna grupa vlasnika u stambenoj zgradi zainteresirana za lociranje parkinga za svoje vozila, drugi - u dodjeli veće površine za igrališta, treći - u sadnji drveća i grmlja, četvrti - u izgradnji ograde oko kuće i ograničavanju slobodnog pristupa mjestu za osobe koje nisu povezane s kućom. Sva ta i druga pitanja vezana uz granice korištenja zemljišne čestice moguće je riješiti donošenjem odluka opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi.

16. Klauzula 3, dio 2 komentiranog članka, nadležnost opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi uključuje donošenje odluka o prijenosu zajedničke imovine u stambenoj zgradi na korištenje.

Provedba ovlasti na korištenju stvari, uključujući i one u zajedničkom vlasništvu, provedba je jednog od elemenata koji čine sadržaj prava vlasništva. Budući da je nekretnina u zajedničkom vlasništvu, odluka o prijenosu na korištenje je u nadležnosti skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi.

Dotičući se pitanja pravnih subjekata kojima se pojedini predmeti zajedničke imovine u stambenoj zgradi mogu prenijeti na korištenje, treba napomenuti da navedena glavna skupština u okviru svoje nadležnosti ima pravo odlučivati o prijenosu te imovine osobama kako iz reda vlasnika ove zajedničke stvari, tako i iz reda bilo kojih drugih osoba. Predmetni sastav može se uzeti u obzir pri određivanju visine naknade za imovinu danu na korištenje. Prema tome, ako je neka imovina iz sastava zajedničke imovine dana na korištenje jednom od sudionika zajedničke imovine, tada se veličina njegovog udjela u zajedničkoj imovini u toj kući može uzeti u obzir prilikom utvrđivanja navedenog iznosa. kompenzacija.

17. Sasvim je očito da, iako stavak 3. dijela 2. komentiranog članka 44. Stambenog zakona Ruske Federacije predviđa mogućnost prijenosa „zajedničke imovine u stambenoj zgradi” na korištenje, to ne znači mogućnost prijenosa cjelokupnog sastava takve zajedničke imovine, budući da će se tim prijenosom povrijediti pravni režim korištenja glavnih objekata vlasništva u stambenoj zgradi - stambene i nestambeni prostori. Istodobno, dio 4. čl. 36 Stambenog zakona Ruske Federacije izravno predviđa mogućnost prijenosa na druge osobe upravo predmeta zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

Dakle, skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi, izvršavajući nadležnost predviđenu stavkom 3., dio 2. komentiranog članka, rješava pitanja koja se odnose na davanje na korištenje određenih predmeta zajedničke imovine vlasnika prostora u stambena zgrada.

Pritom treba uzeti u obzir da se ne mogu svi dijelovi zajedničke stvari zbog svoje funkcionalne namjene dati na korištenje. Objekti kao što su ulaz, dizalo i ventilacijska okna, tehnički računovodstveni sustavi i uređaji, letovi stepenica i mjesta i drugi slični objekti koji su neraskidivo povezani sa sustavima održavanja života cijele stambene zgrade i stalno osiguravaju funkcionalnu namjenu stambenih i nestambenih prostora u ovoj zgradi ne mogu se dati na korištenje. Ostali objekti kao npr tavanski prostor, podrume, zemljišne čestice itd., mogu se dati na korištenje, ako to ne dovodi do povrede prava i legitimnih interesa vlasnika prostora u stambenoj zgradi, poremećaja rada takve kuće.

18. Praksa pokazuje da su, unatoč činjenici da su i prije stupanja na snagu Stambenog zakona Ruske Federacije, mnogi elementi stambene zgrade Građanski zakonik Ruske Federacije (članak 290.) pripisani objektima zajedničke imovine ove kuće, takve su objekte gradske uprave ustupile na korištenje trećim osobama bez sudjelovanja samih vlasnika navedenih objekata.

Plasman je prilično raširen. vanjsko oglašavanje na zidovima i krovovima stambenih zgrada. Savezni zakon br. 108-FZ od 18. srpnja 1995. "O oglašavanju", koji je bio na snazi do 1. srpnja 2006., predviđao je da postavljanje oglašavanja, uključujući na zgrade, građevine i druge objekte, te određivanje iznosa i postupak plaćanja naknade za oglašavanje provode se na temelju sporazuma s vlasnikom ili s osobom koja ima pravo vlasništva na tim objektima, uz dopuštenje nadležne jedinice lokalne samouprave. Savezni zakon od 13. ožujka 2006. N 38-FZ "O oglašavanju" također predviđa da postavljanje i rad reklamne konstrukcije provodi njezin vlasnik prema sporazumu s vlasnikom zemljišta, zgrade ili druge nekretnine na koju je reklamna konstrukcija u prilogu, ili s osobom, ovlaštenim vlasnikom takve nekretnine.
———————————
SZ RF. 1995. N 30. čl. 2864.

SZ RF. 2006. N 12. čl. 1232.

Istodobno, lokalne samouprave i državna tijela takvih subjekata Federacije kao što su savezni gradovi Moskva i Sankt Peterburg, ne samo da su izdavali dozvole, već su i sklapali ugovore za postavljanje vanjskog oglašavanja ne uzimajući u obzir odredbe oba prethodno postojeći i noviji od gore navedenih saveznih zakona i Građanskog zakonika Ruske Federacije (članak 247.), tj. bez dopuštenja nositelja autorskih prava reklamnih mjesta.
———————————
Tako su u nekim gradovima nadležna tijela donijela odluke kojima obvezuju oglašivače i proizvođače reklama da ugovore o postavljanju reklama ne sklapaju s vlasnicima zajedničkih nekretnina u stambenim zgradama koje se koriste za oglašavanje, već s gradskim nadležnim tijelom ili s jednicom poduzeće koje je stvorio za te svrhe. Istodobno su uveli takve nepravne pojmove kao što su “reklamni prostor”, “reklamni prostor” koji im pripadaju na temelju vlasništva. Na primjer, Uredba Vlade Moskve od 22. siječnja 2002. N 41-PP "O izgledima za razvoj i pravilima za postavljanje vanjskog oglašavanja, informacija i dizajna grada" predviđa da se postavljanje vanjskog oglašavanja i informacija provodi na na temelju distribucijske dozvole za vanjsko oglašavanje, sporazuma s Odborom za oglašavanje, informiranje i dizajn Moskve, ako iznos plaćanja prema ugovoru premašuje 2 milijuna rubalja godišnje, ili s državnim unitarnim poduzećem Moskve za oglašavanje i informiranje , ako iznos plaćanja prema ugovoru ne prelazi 2 milijuna rubalja godišnje. Ujedno, kada se postavlja pitanje potrebe usklađivanja postavljanja vanjskog oglašavanja na zidu ili krovu stambene zgrade s građanima koji žive u toj zgradi i imaju stanove na temelju prava vlasništva, navedeno Povjerenstvo se obvezuje na usklađivanje takav smještaj samo s upravljanjem jednog kupca, zamjenjujući odluku vlasnika o davanju objekta zajedničke imovine u stambenoj zgradi na korištenje odlukom ove organizacije kao bilančara. Time je ovo Povjerenstvo protuzakonito jedinim vlasnikom stambene zgrade smatralo tzv. bilančara (uslužnu organizaciju).

Stambeni zakonik Ruske Federacije izričito propisuje da odluku o prijenosu zajedničke imovine u stambenoj zgradi na korištenje mogu donijeti samo vlasnici prostora u stambenoj zgradi na svojoj općoj skupštini. Odluke drugih tijela i osoba ne mogu zamijeniti odluke takve glavne skupštine. U isto vrijeme, odredba od strane vlasnika uz naknadu pojedinca konstruktivni elementi stambene zgrade u svrhu korištenja za oglašavanje, komunikacijsku opremu i sl. može poslužiti kao dodatni financijski izvor održavanja zajedničke imovine stambene zgrade.

Istodobno, stalna brojna i raširena kršenja prava vlasnika prostora u stambenim zgradama po pitanju oglašavanja poslužila su kao temelj za uvođenje dodatnih izmjena zakonodavstva, uključujući i komentirani članak. Sada je odlučivanje o sklapanju ugovora o postavljanju i radu reklamnih konstrukcija izravno dodijeljeno u nadležnost opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi. Istodobno, stavak 3.1. dijela 2. komentiranog članka spada u nadležnost navedenog sastanka za utvrđivanje kruga osoba koje su, u ime vlasnika prostora u stambenoj zgradi, ovlaštene sklapati ugovore o korištenju zajedničke imovine vlasnika prostora u stambenoj zgradi (uključujući ugovore o postavljanju i radu reklamnih konstrukcija) pod uvjetima utvrđenim odlukom glavne skupštine. Dokument koji potvrđuje suglasnost tih vlasnika za postavljanje i rad reklamne strukture je zapisnik glavne skupštine takvih vlasnika.
———————————
Izmjene koje pojašnjavaju nadležnost glavne skupštine u pitanjima donošenja odluka o postavljanju oglašavanja od strane vlasnika prostora u stambenim zgradama stupile su na snagu 29. rujna 2009. godine.

Vidi: stavak 2. dijela 11. čl. 19 Saveznog zakona od 13. ožujka 2006. N 38-FZ "O oglašavanju" // SZ RF. 2006. N 12. čl. 1232.

19. Stavak 4. dio 2. komentiranog članka 44. Stambenog zakonika Ruske Federacije odnosi se na nadležnost opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi pitanje vezano uz izbor metode upravljanja stambenom zgradom. .

Skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi, uza svu svoju važnost kao jedinog tijela upravljanja takvom kućom i kao oblika izražavanja volje tih vlasnika, još uvijek nije dovoljno fleksibilan alat za upravljanje svim tekućim aktivnostima. za upravljanje ovom kućom. S tim u vezi, obvezuje vlasnike prostora u stambenoj zgradi da na svojoj skupštini izaberu način upravljanja takvom kućom. Istodobno, Stambeni zakonik Ruske Federacije predviđa mogućnost odabira jednog od nekoliko načina upravljanja stambenom zgradom: izravno upravljanje, upravljanje udrugom vlasnika stanova ili stambenom zadrugom ili drugom specijaliziranom potrošačkom zadrugom stvorenom kako bi zadovoljili potrebe građana u stanovanju u skladu sa saveznim zakonom o takvoj zadruzi ili upravljanju organizacijom za upravljanje (vidi komentar na članke odjeljka VIII LCD-a).

Izbor načina upravljanja ne znači prestanak opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi kao tijela upravljanja ovom kućom ili gubitak njegovih ovlasti. Dio 1 komentiranog članka ne predviđa nikakve iznimke u ovom slučaju. Osim toga, mora se održati godišnja glavna skupština. Pritom se imperativnost ove norme ne dovodi u ovisnost o odabranom načinu upravljanja.

20. Treba napomenuti da je dio 2 komentiranog članka dopunjen novom klauzulom - klauzulom 4.1, u vezi s kojom su zahtjevi za glasovanje „razgraničeni” kada je glavna skupština odlučivala o velikim popravcima i tekućim popravcima zajedničke imovine u stambena zgrada. Ako je za rješavanje pitanja velikog remonta potrebno dobiti većinu od najmanje 2/3 ukupnog broja glasova vlasnika prostora u stambenoj zgradi, tada se pitanje tekućeg popravka zajedničke imovine u višestambene zgrade donosi se većinom glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostora koji sudjeluju na ovoj skupštini u višestambenoj zgradi.

21. U slučaju izbora neposrednog načina upravljanja, skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi nastavlja obavljati svoje ovlasti organa upravljanja stambenom zgradom.

Pri izboru načina upravljanja stambenom zgradom od strane udruge vlasnika stanova ili stambene zadruge, skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi povjerava drugom subjektu prava vršenje dijela svojih ovlasti. Pritom treba imati na umu da navedeno tijelo upravljanja višestambenom zgradom ne prenosi svoje ovlasti (one mu ostaju), već mogućnost njihova provođenja. Takav prijenos je način izvršavanja ovlasti imenovanog organa upravljanja stambenom zgradom, a ne način njihovog otuđenja, kojim bi to tijelo izgubilo te ovlasti. U ovom slučaju treba imati na umu da je neposredni nositelj prava upravljanja stambenom zgradom vlasnik prostora u ovoj zgradi i njegovo pravo upravljanja stambenom zgradom proizlazi iz njegovog vlasništva nad prostorijama u ovoj kući. Budući da je svaki takav vlasnik samo vlasnik udjela u vlasništvu zajedničke imovine kuće (čl. 289. Građanskog zakonika), tada, kao što je već navedeno, postoji objektivna potreba za zajedničkim odlučivanjem o pitanjima koja utječu na zajednički interesi. Takvo kolektivno tijelo je skupština tih vlasnika, dakle kolektiv vlasnika ima puno pravo upravljanja svojom imovinom (zajednička imovina stambene zgrade). Ostale osobe, kao što je partnerstvo vlasnika stanova, stambena zadruga, dobivaju mogućnost izvršavanja pojedinačnih ovlasti upravljanja stambenom zgradom od vlasnika prostora u ovoj kući na temelju odluke skupštine vlasnika. Ovo načelo je temelj koncepta upravljanja stambenom zgradom.

Vlasnici prostora u stambenoj zgradi, birajući način upravljanja svojim domom uz prepuštanje određenog dijela svojih ovlasti upravljanja drugom subjektu prava, u biti preuzimaju obvezu suzdržavanja od aktivnih radnji koje ometaju ostvarivanje ovih ovlasti.

22. Stavak 5. dijela 2. komentiranog članka predviđa mogućnost upućivanja na nadležnost opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi i druga pitanja koja Stambeni zakonik Ruske Federacije izravno pripisuju nadležnosti imenovano tijelo upravljanja stambenom zgradom. Konkretno, LC RF se odnosi na pitanja kao što su:

- utvrđivanje vremena, postupka održavanja godišnje skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi i postupka obavještavanja tih vlasnika o njihovim odlukama, određivanja načina dostave obavijesti o održavanju skupštine (vidi komentar članka 45. LC);

- donošenje odluka o osnivanju udruge vlasnika stanova (vidi.

2. Nadležnost skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi uključuje:

1.1-1) donošenje odluka o visini iznosa kapitalnog doprinosa u smislu prekoračenja utvrđenog minimalnog kapitalnog doprinosa, minimalnog kapitalnog fonda u smislu prekoračenja utvrđenog minimalnog kapitalnog fonda (ako je zakonom propisan subjekta Ruske Federacije utvrđuje se minimalna veličina fonda za remont), stavljanje privremeno slobodnih sredstava fonda za remont, formiranih na posebnom računu, na poseban depozit u ruskoj kreditnoj instituciji;

3.2) donošenje odluka o korištenju sustava ili drugih informacijskih sustava tijekom skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi u obliku glasovanja u odsutnosti;

4) izbor načina upravljanja stambenom zgradom;

4.1) donošenje odluka o tekućem popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

4.2) donošenje odluke o ovlasti vijeća stambene zgrade za donošenje odluka o tekućem popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

4.3) donošenje odluke o ovlasti predsjednika vijeća stambene zgrade za donošenje odluka o pitanjima koja nisu navedena u dijelu 5. ovog Kodeksa, osim ovlasti koje su u nadležnosti skupštine vlasnika prostorije u stambenoj zgradi;

4.4) donošenje odluke o sklapanju ugovora za opskrbu hladnom i toplom vodom, kanalizaciju, opskrbu električnom energijom i plinom od strane vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, koji djeluju u svoje ime, na način propisan ovim Zakonom, odnosno opskrba kućanskim plinom u bocama), grijanje (opskrba toplinskom energijom, uključujući opskrbu krutim gorivom uz prisutnost pećnog grijanja) (u daljnjem tekstu i ugovor koji sadrži odredbe o pružanju javnih usluga), ugovori o pružanju usluge zbrinjavanja krutog komunalnog otpada s organizacijom za opskrbu resursima, regionalni operater za zbrinjavanje krutog komunalnog otpada;

4.5) donošenje odluke o suglasnosti na premještanje stambenog prostora u nestambeni prostor;

5) druga pitanja koja su ovim Zakonikom iz nadležnosti skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.

Odredbe članka 44. LC RF koriste se u sljedećim člancima:

Postupak održavanja opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi
3. Skupština vlasnika prostora u višestambenoj zgradi je mjerodavna (ima kvorum) ako su joj nazočni vlasnici prostora u toj zgradi ili njihovi predstavnici s više od pedeset posto glasova od ukupnog broja glasova, s izuzetkom opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi, koja se provodi o pitanju navedenom u stavku 4.5 dijela 2 članka 44 HC RF. U nedostatku kvoruma za održavanje godišnje skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi, mora se održati ponovljena skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi. Glavna skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi, održana o pitanju navedenom u stavku 4.5 dijela 2 članka 44 HC RF, je nadležna (ima kvorum):
Odluke opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi
1. Odluke skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi o pitanjima o kojima se glasa donose se većinom glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostora u stambenoj zgradi koji sudjeluju na ovoj skupštini, s time da iznimka odluka predviđenih stavcima 1.1., 4.2. dijela 2. članka 44. LC RF, koje su prihvaćene s više od pedeset posto glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostora u stambenoj zgradi, i odluke predviđene stavcima 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 dijela 2 članka 44. Stambenog zakonika RF, koje se donose većinom od najmanje dvije trećine glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostora u stambenoj zgradi, kao i odluka iz članka 4.5 ...
Opća skupština vlasnika prostora u stambenoj zgradi u obliku glasovanja u odsutnosti pomoću sustava
1. Ako opći sastanak vlasnika prostora u stambenoj zgradi donosi odluke predviđene stavcima 3.2 - 3.4 stavka 2. članka 44. HC RF, sustav se koristi za objavljivanje poruka o glavnom sastanku vlasnika prostora u stambena zgrada, odluke skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi, rezultati glasovanja, za pohranu zapisnika skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi na dnevnom redu skupštine vlasnika prostora u višestambenoj zgradi, za postavljanje elektroničkih slika odluka vlasnika prostora u stambenoj zgradi o pitanjima o kojima se glasa, kao i za glasovanje o pitanjima koja su na dnevnom redu glavne skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi. Otvoreni članak
poseban račun
6. Sredstva koja se drže na posebnom računu ne mogu se teretiti za obveze vlasnika tog računa, osim obveza proizašlih iz ugovora zaključenih na temelju odluka skupštine vlasnika prostora u višestambenoj zgradi iz čl. 1.2 dijela 2. članka 44. Stambenog zakonika Ruske Federacije, kao i ugovori o pružanju usluga i (ili) izvođenju radova na remontu zajedničke imovine u ovoj stambenoj zgradi, sklopljeni na temelju odluke opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi za izvođenje velikog remonta ili na drugoj pravnoj osnovi.
Poseban depozit
4. Sredstva položena na poseban depozit ne mogu se teretiti za obveze vlasnika posebnog računa, osim obveza iz ugovora sklopljenih na temelju odluka skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi iz stavci 1.1-1 i 1.2, dio 2 članka 44. Stambenog zakonika Ruske Federacije, kao i ugovori o pružanju usluga i (ili) izvođenju radova na remontu zajedničke imovine u ovoj stambenoj zgradi, sklopljeni dana na temelju odluka opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi o kapitalnim popravcima ili na drugim pravnim osnovama.

Misliš li da si Rus? Rođen u SSSR-u i misliš da si Rus, Ukrajinac, Bjelorus? Ne. Ovo nije istina.

Vi ste zapravo Rus, Ukrajinac ili Bjelorus. Ali ti misliš da si Židov.

Igra? Pogrešna riječ. Točna riječ je "utiskivanje".

Novorođenče se povezuje s onim crtama lica koje opaža odmah nakon rođenja. Ovaj prirodni mehanizam karakterističan je za većinu živih bića s vidom.

Novorođenčad u SSSR-u prvih nekoliko dana vidjela su svoju majku minimalno vremena za hranjenje, a većinu vremena vidjela su lica osoblja rodilišta. Čudnom slučajnošću bili su (i još uvijek jesu) većinom Židovi. Recepcija je divlja u svojoj biti i djelotvornosti.

Cijelo djetinjstvo ste se pitali zašto živite okruženi ljudima koji vam nisu domaći. Rijetki su Židovi na vašem putu mogli učiniti bilo što s vama, jer ste bili privučeni njima, dok su drugi bili odbijeni. Da, čak i sada mogu.

Ovo ne možete popraviti - otiskivanje je jednokratno i doživotno. Teško je razumjeti, instinkt se oblikovao kad si još bio jako daleko od mogućnosti formuliranja. Od tog trenutka nisu sačuvane riječi ni detalji. U dubini sjećanja ostale su samo crte lica. One osobine koje smatrate svojom obitelji.

3 komentara

Sustav i promatrač

Definirajmo sustav kao objekt čije postojanje nije upitno.

Promatrač sustava je objekt koji nije dio sustava koji promatra, odnosno određuje njegovo postojanje, uključujući i faktore neovisne o sustavu.

Sa stajališta sustava, promatrač je izvor kaosa – kako upravljačkih radnji, tako i posljedica promatračkih mjerenja koja nisu u uzročno-posljedičnoj vezi sa sustavom.

Interni promatrač je potencijalno ostvariv objekt za sustav u odnosu na koji je moguća inverzija kanala promatranja i upravljanja.

Vanjski promatrač je čak i sustavu potencijalno nedostižan objekt koji se nalazi izvan horizonta događaja sustava (prostornog i vremenskog).

Hipoteza #1. Svevideće oko

Pretpostavimo da je naš svemir sustav i da ima vanjskog promatrača. Tada se promatračka mjerenja mogu odvijati, na primjer, uz pomoć "gravitacijskog zračenja" koje prodire u svemir sa svih strana izvana. Presjek hvatanja "gravitacijskog zračenja" proporcionalan je masi objekta, a projekcija "sjene" iz tog hvatanja na drugi objekt percipira se kao privlačna sila. Ona će biti proporcionalna umnošku masa predmeta i obrnuto proporcionalna udaljenosti između njih, koja određuje gustoću "sjene".

Hvatanje "gravitacijskog zračenja" od strane objekta povećava njegovu slučajnost i mi ga doživljavamo kao protok vremena. Objekt koji je neproziran za "gravitacijsko zračenje", čiji je presjek hvatanja veći od geometrijske veličine, unutar svemira izgleda kao crna rupa.

Hipoteza #2. Interni promatrač

Moguće je da naš svemir promatra sam sebe. Na primjer, koristeći parove kvantno isprepletenih čestica razmaknutih u prostoru kao standarde. Tada je prostor između njih zasićen vjerojatnošću postojanja procesa koji je te čestice generirao, a koja svoju maksimalnu gustoću postiže na sjecištu putanja tih čestica. Postojanje ovih čestica također znači nepostojanje dovoljno velikog presjeka hvatanja na putanjama objekata koji su sposobni apsorbirati te čestice. Preostale pretpostavke ostaju iste kao i za prvu hipotezu, osim:

Protok vremena

Vanjsko promatranje objekta koji se približava horizontu događaja crne rupe, ako je faktor koji određuje vrijeme u svemiru "vanjski promatrač", usporit će točno dva puta - sjena iz crne rupe će blokirati točno polovicu mogućih putanja "gravitacijskog zračenja". Ako je odlučujući faktor “unutarnji promatrač”, tada će sjena blokirati cijelu putanju interakcije i protok vremena za objekt koji pada u crnu rupu potpuno će se zaustaviti za pogled izvana.

Također, nije isključena mogućnost kombiniranja ovih hipoteza u jednom ili onom omjeru.

Puni tekst čl. 44 ZhK RF s komentarima. Novo aktualno izdanje s dodacima za 2020. Pravni savjet o članku 44. LC RF.

2. Nadležnost skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi uključuje:
1) donošenje odluka o rekonstrukciji stambene zgrade (uključujući njezino proširenje ili nadgradnju), izgradnji gospodarskih zgrada i drugih zgrada, građevina, građevina, remontu zajedničke imovine u stambenoj zgradi, o korištenju fonda za kapitalni popravak ;
1.1) donošenje odluka o izboru načina formiranja fonda za kapitalne popravke, visini doprinosa za kapitalne popravke u smislu prekoračenja njegove veličine iznad utvrđenog minimalnog doprinosa za kapitalne popravke, minimalnom iznosu fonda za kapitalne popravke u smislu prekoračenja njegove veličine iznad utvrđene minimalne veličine fonda za kapitalni popravak (ako zakon subjekta Ruske Federacije utvrđuje minimalni iznos fonda za kapitalni popravak), izbor osobe ovlaštene otvoriti poseban račun i voditi vanjske transakcije sa sredstvima koja se drže na posebnom računu, ruska kreditna institucija u kojoj se otvara poseban račun, ruska kreditna institucija u kojoj se mora otvoriti poseban račun; (Klauzula je dodatno uključena od 26. prosinca 2012. Savezni zakon od 25. prosinca 2012. N 271-FZ; s izmjenama i dopunama Saveznim zakonom od 29. lipnja 2015. N 176 -FZ.

1.2) donošenje odluka o primitku od strane udruge vlasnika stanova ili stambene zadruge za izgradnju, stambene zadruge ili druge specijalizirane potrošačke zadruge, organizacije za upravljanje i izravnim upravljanjem stambene zgrade od strane vlasnika prostorija u ovoj kući od strane ovlaštene osobe odlukom opće skupštine takvih vlasnika, zajam ili zajam za kapitalni popravak zajedničke imovine u stambenoj zgradi, o utvrđivanju bitnih uvjeta ugovora o zajmu ili ugovora o zajmu, o primitku jamstva od strane tih osoba , jamstvo za ovaj zajam ili zajam i o uvjetima za dobivanje navedenog jamstva, jamstva, kao i otplate na teret fonda za kapitalni popravak zajma ili zajma korištenog za plaćanje troškova velikih popravaka zajedničke imovine u stanu zgrade, te o plaćanju kamata za korištenje ovog kredita ili zajma, plaćanju na teret fonda za kapitalne popravke troškova dobivanja ovih jamstava, jamac stva;
2) donošenje odluka o granicama korištenja zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada, uključujući uvođenje ograničenja korištenja;
3) donošenje odluka o korištenju zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi od strane drugih osoba, uključujući sklapanje ugovora o postavljanju i radu reklamnih konstrukcija, ako se planira koristiti zajedničku imovinu vlasnika prostorija u stambenoj zgradi za njihovu instalaciju i rad;
3.1) donošenje odluka o određivanju osoba koje su u ime vlasnika prostora u stambenoj zgradi ovlaštene sklapati ugovore o korištenju zajedničke imovine vlasnika prostora u stambenoj zgradi (uključujući ugovore o postavljanju i radu reklamne konstrukcije) pod uvjetima utvrđenim odlukom glavne skupštine;
3.2) donošenje odluka o korištenju sustava ili drugih informacijskih sustava tijekom skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi u obliku glasovanja u odsutnosti;
3.3) donošenje odluka o određivanju osoba koje su u ime vlasnika prostora u višestambenoj zgradi ovlaštene koristiti sustav ili druge informacijske sustave prilikom održavanja skupštine vlasnika prostora u višestambenoj zgradi u odsutnosti. glasovanje (u daljnjem tekstu - upravitelj glavne skupštine); (Klauzula je dodatno uključena u Savezni zakon od 22. srpnja 2014. N 263-FZ od 21. srpnja 2014.)
3.4) donošenje odluke o postupku primanja obavijesti od strane upravitelja glavne skupštine o održavanju općih sastanaka vlasnika prostora u stambenoj zgradi, odluka vlasnika prostora u stambenoj zgradi o pitanjima o kojima se glasa, kao kao i o trajanju glasovanja o dnevnom redu glavne skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi u obliku glasovanja u odsutnosti korištenjem sustava;
3.5) donošenje odluke o načinu financiranja troškova u vezi sa sazivanjem i organiziranjem održavanja od strane upravne organizacije, odbora udruge vlasnika stanova, stambene ili stambeno-građevinske zadruge, druge specijalizirane potrošačke zadruge skupštine u skladu s s dijelom 6. članka 45. ovog zakonika; (Stavka je dodatno uključena od 30. lipnja 2015. Savezni zakon od 29. lipnja 2015. N 176-FZ)
4) izbor načina upravljanja stambenom zgradom;
4.1) donošenje odluka o tekućem popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi;
4.2) donošenje odluke o ovlasti vijeća stambene zgrade za donošenje odluka o tekućem popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi;
4.3) donošenje odluke o davanju ovlasti predsjedniku vijeća stambene zgrade za donošenje odluka o pitanjima koja nisu navedena u dijelu 5. članka 161.1. ovog Kodeksa, s izuzetkom ovlasti koje spadaju u nadležnost glavne skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi; (Klauzula je dodatno uključena od 30. lipnja 2015. Savezni zakon od 29. lipnja 2015. N 176-FZ)
5) druga pitanja koja su ovim Zakonikom iz nadležnosti skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.

Komentar čl.44

1. Pravila utvrđena u čl. Umjetnost. 44 - 48 Kodeksa u osnovi su novi, nedostajali su u LCD-u iz 1983. i Osnovama. Istovremeno, ovi članci o tijelu upravljanja stambenom zgradom uvršteni su u glavu 6. odjeljka 2. »Prava vlasništva i druga stvarna prava na stambenim prostorima«, što se ne čini sasvim logičnim. Odgovarajuće odredbe, s našeg stajališta, trebale su biti utvrđene u odjeljku 8 Kodeksa "Upravljanje stambenim zgradama".

1. dio čl. 44. Kodeksa uvodi se pojam "organ upravljanja stambenom zgradom". Kao takvo tijelo priznaje se skupština vlasnika prostora stambene zgrade. Ova je odredba formulirana kao imperativna norma i ne podrazumijeva iznimke. Drugim riječima, navedeno tijelo upravljanja mora djelovati u svim stambenim zgradama, čiji su prostori u državnom, općinskom, privatnom vlasništvu.

2. Utvrđen je popis pitanja koja se odnose na nadležnost glavne skupštine (2. dio članka 44. Kodeksa). Ovaj popis nije konačan, budući da sastanak ima pravo rješavati i druga pitanja navedena u drugim člancima Kodeksa. Obratimo pozornost na činjenicu da doslovno tumačenje norme utvrđene u stavku 5. dijela 2. čl. 44, dopušta nam da tvrdimo da je skupština vlasnika prostora lišena prava razmatranja pitanja koja Kodeksom nisu izravno navedena u njezinoj nadležnosti.

Za ostala pitanja, osim onih navedenih u dijelu 2. čl. 44., koje Zakonik odnosi u nadležnost skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi, osobito su:
određivanje vremena i postupka održavanja godišnje glavne skupštine, kao i postupka obavješćivanja njezinih odluka (1. dio članka 45.);
određivanje postupka za formaliziranje odluka glavne skupštine u zapisnik (1. dio članka 46.);
određivanje posebne prostorije u stambenoj zgradi u kojoj se objavljuju poruke o odlukama glavne skupštine i rezultatima glasovanja o relevantnim pitanjima (3. dio članka 46.);
određivanje mjesta ili adrese za čuvanje zapisnika glavne skupštine (46. dio 4. članka).

Lako je uočiti da su ova pitanja uglavnom tehničke, proceduralne prirode i da u biti ništa ne dodaju nadležnosti glavne skupštine, izričito predviđenoj stavcima 1. - 4. dijela 2. čl. 44. Zakonika.

Imajući to u vidu, ova pravna konstrukcija ne izgleda baš uvjerljivo. Na primjer, sasvim je očito da u slučaju izravnog upravljanja stambenom zgradom od strane vlasnika prostora u takvoj zgradi (vidi članak 164. Zakonika) glavna skupština tih vlasnika, u praksi će biti potrebno riješiti i mnoga druga pitanja, osim onih koja su Kodeksom izravno stavljena u njegovu nadležnost, posebice pitanja slična onima koja rješavaju jedni i kolegiji. izvršna tijela pravne osobe. Stoga, s našeg stajališta, formulacija odredbe stavka 5. dijela 2. čl. 44 Kodeksa zahtijeva pojašnjenje odgovarajućim izmjenama.

Konzultacije i komentari odvjetnika o članku 44. LC RF

Ako i dalje imate pitanja o članku 44. LC RF i želite biti sigurni da su dostavljene informacije ažurne, možete se obratiti pravnicima naše web stranice.

Možete postaviti pitanje telefonom ili na web stranici. Početne konzultacije su besplatne od 9:00 do 21:00 po moskovskom vremenu svaki dan. Pitanja pristigla između 21:00 i 09:00 sati bit će obrađena sljedeći dan.