Neįperkama hipoteka. Būsto paskolų rinka Rinkos raidos prognozė

Būsto paskolų rinka tiek Rusijos Federacijoje, tiek Sankt Peterburge (be gruodžio mėnesio duomenų) rodė reikšmingą augimą: nuo 2016 m. sausio iki lapkričio išduotų būsto paskolų apimtys išaugo 38 proc. Tokį augimą daugiausia lėmė valstybės remiamos būsto paskolos. Tai sudarė 57% visų Sankt Peterburge ir Leningrado srityje išduotų būsto paskolų. Taip pat šios programos pagalba buvo išduotos beveik visos būsto paskolos naujiems pastatams.

Rimtų hipotekos sandorių skaičiaus mažėjimo tendencijų 2017 metais nepastebima net ir dėl valstybės remiamos hipotekos programos panaikinimo. Tačiau 2017 metų pabaigoje nebus lengva pasiekti tokių rezultatų kaip 2016 m.

Valstybės remiamos hipotekos yra pagrindinė augimo priežastis

Išdavimo apimties ir būsto paskolų dalies augimą statomiems butams užtikrino gana žemos palūkanos (iki 11 proc. per metus) ir padidėjęs žiniasklaidos dėmesys valstybės remiamiems būsto paskoloms. Taigi 2016 m. pirmąjį ketvirtį žiniasklaidos sukurto informacinio fono dėka potencialūs skolininkai sužinojo, kad valstybės remiama būsto paskolų programa gali būti nepratęsta iki 2016 m., o tai paskatino skubų jos paklausą.

Hipotekos antrinėje rinkoje pirkėjams pasirodė mažiau patrauklios. Taip yra daugiausia dėl to, kad tik 3-4 praėjusių metų ketvirtį jo tarifai nukrito iki patogių 11,5–12,5% per metus.

Išduotų būsto paskolų rodikliai (pagal Rusijos Federacijos centrinį banką)

Kaip rodo aukščiau pateikti duomenys, Sankt Peterburge ir Leningrado srityje 2016 m. sausio–lapkričio laikotarpiu išduotų būsto paskolų apimtys priartės prie rekordinių 2014 metų rezultatų. Tuo pat metu 2016 m., palyginti su 2014 m., vidutinė būsto paskolos suma sumažėjo nuo 2,23 mln. iki 2,07 milijono rublių Atitinkamai galima teigti, kad 2016 metais buvo išduotas rekordinis skaičius paskolų per visą būsto paskolų rinkos gyvavimo laiką.

Pokyčiai 2016 metų pabaigoje, palyginti su tais pačiais 2014 ir 2015 m. (sausio-lapkričio mėn.)

2016 m., palyginti su 2015 m., pastebimai padidės ne tik bendra paskolų suma (anksčiau minėta 38 proc.), bet ir vidutinė paskolos suma. Taigi ji siekė 2,07 milijono rublių. 2016 m., palyginti su 2 mln. 2015 metais.

Galima daryti prielaidą, kad 2017 metais skolinimo apimtys išliks 2016 metų lygyje, o vidutinė paskolos suma išliks tokia pati arba net mažės. Šią prielaidą patvirtina tai, kad būsto rinkoje nėra prielaidų brangti, taigi ir sandorių bei paskolų sumos. Tuo pačiu metu būsto paskolų išdavimo apimtys gali išlikti 2016 metų lygyje, jei 2017 metais į būsto skolinimą įsitrauks nauji skolininkai, orientuojantys į pigesnius butus. Prielaidą, kad vidutinė paskolos suma mažės, patvirtina ir ryški vidutinė buto ploto mažėjimo tendencija ekonominės klasės namuose, kurių pirkėjai yra aktyviausi skolininkai.

Išduotų būsto paskolų apimtis, 2014 m. sausio-lapkričio mėn

Išduotų būsto paskolų skaičius, 2014-2016 sausio-lapkričio mėn

(iš viso Sankt Peterburgo ir Leningrado srities)

Išduotų skaičius hipotekos paskolos, 2014-2016

Hipotekos palūkanų prognozė pirmajam 2017 m. ketvirčiui

Pasibaigus valstybės paramos programai pirminėje rinkoje, palūkanų normų diapazonas išaugo. Dabar geriausi pasiūlymai sudaro 11,5-13 proc., o tarifų diapazonas tapo platesnis. Daugelis bankų neskubėjo sumažinti savo įkainių iki 12% lygio, galiojusio su valstybės parama. Tie. formaliai daugelis bankų 2016 metais turėjo 2 rūšių tarifus: valstybės paramai 10,5-12% per metus, o savo - 13-14% lygiu. Dabar veikia tik mūsų nuosava, skolininkui brangesnė programa. Kitaip tariant, nemaža dalis bankų padarė pertrauką mažindami savo įkainius naujiems pastatams, atidžiau žiūrės, kaip naujomis sąlygomis reaguos klientai ir konkuruojantys bankai. Kita dalis bankų bandė numatyti valstybės paramos panaikinimą ir nuo metų pradžios naujiems pastatams skolina 11,5-12,5 proc., tačiau tokių pasiūlymų yra aiškiai mažiau nei pernai. Tie, kurie nesumažino palūkanų ir paliko jį ties 13% ir aukštesniu lygiu, ateinančiais mėnesiais pradės jį mažinti, o mes laukiame naujienų apie gerėjančias skolinimo sąlygas.

Be nežymaus tarifų padidėjimo, 2017 m. pirmojo ketvirčio rezultatui įtakos turės ir tai, kad, tikėdamiesi valstybės paramos ribojimo, naujų pastatų pirkėjai jau iš anksto patvirtino paskolas 2016 m.

Taigi būsto paskolos pirminėje būsto rinkoje pirmąjį šių metų ketvirtį bus išduodamos kiek rečiau nei pernai. Būsto paskolų išdavimas bus perskirstytas bankų, kurie greitai sumažino palūkanų normą, naudai.

Nors pastarieji įvykiai padidino palūkanų normas pirminėje ir antrinėje nekilnojamojo turto rinkoje, todėl antrinė rinka atrodo patrauklesnė skolininkams, vis dar mažai tikėtina, kad antrinė rinka sugebės kompensuoti laikiną naujos statybos rinkos nuosmukį. apimtis.

Taigi, tikimasi, kad pirmasis 2017 m. ketvirtis bus gausus naujienų apie palūkanų ir skolinimo sąlygų pokyčius geresnė pusė. Vidutinė svertinė būsto paskolų palūkanų norma bus šiek tiek didesnė arba išliks praėjusių metų pabaigos lygyje (12,47 proc.), o vėliau pradės mažėti.

Pagrindinės tendencijos 2017 m

Sankt Peterburgo ir Leningrado srities pagrindinių būsto paskolų rinkos žaidėjų sąrašas nesikeis, nors dinamiškų palūkanų pokyčių laikotarpiu galimi ir jų rinkos dalių pokyčiai. Neabejotini lyderiai išliks bankai, kuriuose dalyvauja valstybinis kapitalas: Sberbank, VTB24, Rusijos žemės ūkio bankas, Globex. Bus pastebimi dideli privatūs bankai, tokie kaip „Promsvyazbank“, „Raiffeisenbank“, „Absolut Bank“, „Otkritie Bank“ ir kt., taip pat tradiciškai stiprūs mūsų rinkoje bankai „Deltacredit“ ir „Bank St. Petersburg“. Esant dabartinei refinansavimo normai ir siūlomoms palūkanų normoms, būsto paskolos išliks patraukliausia mažmeninio skolinimo rūšimi bankams.

Pagrindiniai Rusijos Federacijos hipotekos rinkos dalyviai (pagal AHML JSC):

Nesant tokio galingo gairės bankams kaip hipotekos su valstybės parama 12 proc., palūkanų diapazonas tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkose turėtų padidėti. Bankai ir toliau aktyviai konkuruos tarpusavyje tiek dėl palūkanų, tiek dėl papildomų skolinimo parametrų ir paslaugų. Iš dalies, be minimalios būsto paskolos palūkanų normos mažinimo, bankai siūlys individualius įkainius skirtingų kategorijų skolininkams ir plėtotojams. Pavyzdžiui, priklausomai nuo pradinio įnašo dydžio, paskolos gavėjo pajamas patvirtinančių dokumentų apimties ir kt. Dar populiaresni bus įvairūs marketingo (aukciono) įkainiai, kai pagal individualias banko ir vystytojų sutartis bus galima pirmuosius 1-3 skolinimo metus gauti lengvatinį tarifą.

Jau dabar, o dar labiau mažėjant būsto paskolų palūkanoms antrinėje rinkoje, atsiras ir paklausa, ir pasiūla iš bankų refinansuoti 2014-2016 metais paimtas paskolas 13% ir daugiau.

Pagal 2017 metų rezultatus bankams nebus lengva pranokti 2016 metų rezultatus (apie 110 mlrd. rublių) pagal Sankt Peterburge ir Leningrado srityje išduotų būsto paskolų apimtis. Kadangi 2016 m. pirmąjį ketvirtį bankai neturės didelio atsilikimo, nes sparčiai išaugs hipotekos naujiems pastatams išdavimas. Tačiau skolinimosi kaina bankams kaip pagrindinė 10,0% palūkanų norma prisideda prie aktyvaus paskolų išdavimo, mažina palūkanų antrinėje rinkoje ir grąžina palūkanų normą naujų pastatų rinkoje į normų lygį su valstybės parama. 11 proc. Visa tai kartu duoda pagrindą laikyti geru rezultatu, jei rinka 2017 metais pasieks konservatyvų 5-10% augimą.

Būsto paskolų išdavimo apimtys 2016 m. sausio-vasario mėnesiais siekė 117 287 vnt. iš viso 204,4 mlrd. rublių, rinkos augimas siekė 27,4% kiekybine ir 36,2% pinigine išraiška, palyginti su tuo pačiu praėjusių metų laikotarpiu. 99,99% visų išduotų paskolų buvo rubliais.

Pagrindiniai rinkos rodikliai:

2016 m. vasario mėn. būsto būsto paskolų rinkos apimtis sudarė 142,6 mlrd. (80 158 paskolos), tai yra 79,3% daugiau nei 2015 m. vasario mėn. Kartu pažymėtina, kad nuo 2015 m. pradžios 2016 m. vasaris buvo pirmasis mėnuo, rodantis teigiamą rinkos dinamiką (lyginant su tuo pačiu mėnesiu pernai).

Vidutinė paskolų suma nuo metų pradžios siekė 1,74 mln. rublių. Vidutinė būsto paskolos suma 2015 m. buvo 1,66 mln. RUB.

Vidutinė svertinė paskolų rubliais norma nuo metų pradžios siekė 12,22 %, o tai padidėjo 2,23 procentinio punkto. mažesnė nei 2015 metų sausio-vasario mėnesiais.

2016 m. vasario mėn. vidutinė svertinė paskolų rubliais norma buvo 12,1 proc., tai yra žemiausia vertė nuo 2014 m. balandžio mėn. Šis palūkanų normų sumažinimas visų pirma susijęs su vyriausybės subsidijos poveikiu.

2016 m. sausio-vasario mėnesiais paskolų rubliais vidutinis svertinis paskolos terminas išliko 15 metų lygyje ir per pastaruosius kelerius metus praktiškai nepasikeitė.

Regioninė paskolų išdavimo struktūra metų pabaigoje buvo tokia: 21,1% visų išduotų būsto paskolų teko Maskvos sričiai, 9,9% - Sankt Peterburgui ir Leningrado sričiai (prieš metus tokie skaičiai buvo 20,3). % ir 7. 6 % atitinkamai).

Bendra skola už būsto paskolas 2016 m. kovo 1 d. viršijo 4 trilijonus rublių. ir siekė 4 063,1 mlrd. rublių, per metus išaugo 14,0 proc.

Pradelstos skolos dydis (remiantis ataskaitos formos duomenimis kredito organizacijos 0409115 „Informacija apie kredito įstaigos turto kokybę“) su 91 dieną ir daugiau pradelstų mokėjimų 2016 m. kovo 1 d. siekė 3,21 proc. (metų pradžioje rodiklis buvo 3,03 proc. kovo 1 d. , 2015 – 2,31 proc.

Nemažą vaidmenį 2016 m. sausio–vasario mėnesiais suvaidino valstybės parama hipotekos kreditavimui:

Finansų ministerijos duomenimis, pagal valstybės subsidiją išduotų paskolų apimtis 2016 metų sausio–vasario mėnesiais siekė 59 951 paskolą. 110,5 mlrd. rublių, tai yra 51,1% viso nuo metų pradžios išduotų paskolų skaičiaus, 54,0% išduotų paskolų apimties.

Tuo pačiu metu vasaris buvo rekordinis išdavimo mėnuo nuo subsidijavimo pradžios - išdavimo apimtis sudarė 42 951 paskolą, kurios vertė 79,6 mlrd.

Bendra išdavimo pagal valstybės subsidiją apimtis nuo 2015 m. kovo mėn. iki 2016 m. vasario mėn. sudarė 270 590 paskolų, kurių vertė 484,7 mlrd. (37,7 proc. visų išduotų paskolų, 40,3 proc. visos sumos pinigine išraiška).

Tikimasi, kad 2016 metais, išlaikant esamą ekonominę situaciją, rinkos apimtys išliks 2015 metų lygyje.

„Metrium Group“ ekspertai apibendrino 2016 metų rezultatus būsto paskolų rinkoje. 2015 metais būsto paskolos tapo „gelbėjimosi ratu“ iš karto keliems ūkio sektoriams. 2016 metais ji tęsė savo misiją, nepasiekusi sėkmingų 2014 metų rodiklių.

Visus praėjusius metus hipotekos buvo teikiamos į priekį, remiamos valstybės „ramentais“ pagal palūkanų subsidijavimo programą. Kovo mėnesį buvo sprendžiamas programos darbų tęsimo klausimas ir po trumpų Finansų ir Statybos ministerijų diskusijų jis pratęstas iki metų pabaigos. 2016 metų 11 mėnesių būsto paskolų buvo išduota dėl valstybės paramos 40 proc. Rublių emisijos apimtis sudarė 37,7% visų šiuo laikotarpiu išduotų hipotekų. Tačiau iki metų pabaigos, kai pagrindinė norma buvo sumažinta iki 10 proc., subsidijų programa prarado savo aktualumą.

Duomenys apie hipotekos paskolų išdavimą Rusijos Federacijoje

„Metrium Group“ analitikų teigimu, iki 2016 m. gruodžio mėn. hipotekos buvo pasiekusios šiuos skaičius. Palyginti su 2015 m., išduotų paskolų skaičius išaugo 24,94 proc., o paskolų apimtys pinigine išraiška - 29,86 proc. Tuo pačiu metu vidutinis svertinis kursas sumažėjo 0,82 procentinio punkto. iki 12,62 proc. Vidutinė paskolos suma padidėjo 64 tūkstančiais rublių. Vidutinis paskolos terminas ir toliau auga: per 11 mėnesių išaugo beveik 8 mėnesiais ir viršijo 15 metų ribą, o tai rodo atsargesnį skolininkų finansinių galimybių vertinimą. Tačiau nepaisant visų pastangų, 2014 m. rodiklių atsilikimas pagal skolinimą siekė 17,76 proc., o pagal pinigus – 17,79 proc.

„2016 m. Rusijos centrinis bankas tęsė bankų sektoriaus valymą: panaikintos 97 skolintojų licencijos, tačiau reikšmingų žaidėjų hipotekos rinkoje tarp jų nebuvo“, – komentuoja Marija Litinetskaja, „Metrium Group“ vadovaujanti partnerė. – Taigi, Centrinio banko duomenimis, 2016 m. liepos 1 d. hipotekos paskolos, siekė 499, tai yra 13% mažiau nei tą pačią praėjusių metų dieną, neįskaitant antrojo pusmečio panaikintų licencijų.

Hipotekos kreditavimo lyderiai yra 12 bankų, užimančių daugiau nei 1% rinkos: Sberbank, VTB24, Rosselkhozbank, Gazprombank, DeltaCredit, VTB Bank of Moscow, Raiffeisenbank, Absolut Bank, Bank Vozrozhdenie, Bank St. Petersburg, Svyaz-Bank, Transcapitalbank. Tarp jų yra ir valstybiniai bankai, ir privatūs bankai, visi jie jau seniai dirba su hipoteka ir nustato „žaidimo taisykles“ rinkai.

„Praėjusiais metais išaugusi konkurencija tarp bankų atgaivino tokius primirštus produktus kaip „hipoteka ant dviejų dokumentų“ (be pajamų patvirtinimo) ir „hipoteka be pradinio įnašo“, – sako Marija Litinetskaja. – Viena programa skirta tiems, kurie turi didelių santaupų butui įsigyti, o dėl įvairių priežasčių nėra vertinama jų finansinė padėtis. Kita, priešingai, skirta tiems, kurie nesutaupė pirkiniui, bet gauna geras ir stabilias pajamas (ne paslaptis, kad pagal šią programą skolininkų atranka yra dar sunkesnė nei pagal standartinę). Taigi būsto paskola vėl tapo prieinama platesniam pirkėjų ratui nei valstybės paramos programos laikotarpiu.“

Be to, rinkoje atsirado tikrų naujovių, pastebi „Metrium Group“ ekspertai. Pirma, dokumentų, skirtų paskolai gauti, pateikimas bankui per internetinę paraišką. Anksčiau tokiu būdu buvo galima išsiųsti tik preliminarią paraišką, tai yra sužinoti apytikslę patvirtintos paskolos sumą ir sąlygas. Galutiniam patvirtinimui reikėjo atvykti su dokumentų paketu į skolintojo biurą. Antra, „Sberbank“ kartu su „Rosreestr“ pradėjo bandomąjį nuotolinio valstybinės registracijos dokumentų pateikimo projektą, leidžiantį klientams pateikti dokumentus registracijai iškart po sandorio pasirašymo filiale, apeinant eiles Rosreestr ar daugiafunkciame centre. Trečia, bankai įsitraukė socialiniai tinklai ir ne tik pasitikrinti savo potencialius klientus per skelbiamą informaciją apie save, bet ir gyvai bendrauti, spręsti probleminius klausimus bei pasiūlyti pagalbą siekiant finansinių tikslų.

„Taigi matome tendenciją dirbti su klientais nuotoliniu būdu“, – pažymi Maria Litinetskaya. „Skolintojai, kurie prisitaiko greičiau nei kiti ir gerai išmano naująją skaitmeninę realybę, turi galimybę išlaikyti „senus“ klientus ir užkariauti naują kartą.

Išlaikius pažangių požiūrių į klientų aptarnavimą pusiausvyrą ir konservatyvų skolininkų finansinių galimybių vertinimą, iki lapkričio mėnesio paskolų rubliais vėlavimą buvo galima sumažinti iki 1,112 proc. Per pastaruosius tris mėnesius šis rodiklis nuolat mažėjo, o tai reiškia, kad po dvejų metų augimo tendencija apsivertė žemyn. Deja, to negalima pasakyti apie paskolas užsienio valiuta, kuriose santykinė nusikalstamų veikų dalis vis dar auga ir sudaro 31,3 proc. užsienio valiuta išduotos būsto paskolos. Prisiminkite, kad būsto paskoloms – mažiausia pradelstų skolų dalis lyginant su visomis kitomis skolinimo rūšimis.

Taigi 2016 metais būsto paskola pasirodė esanti patikima finansinė priemonė tiek skolintojams (mažas vėlavimas ir stabilus pajamingumas), tiek klientams (dažniau naudojosi būstui įsigyti nei net 2014 metais). 2016 m. Maskvos regione su hipoteka sudarytų sandorių skaičius siekė 43 876 vnt., tai yra 32,64% daugiau nei 2015 m. ir 3,25% daugiau nei 2014 m. Ir jei 2015 metais hipotekos dalis buvo išlaikyta 30% visų įregistruotų nuosavybės perleidimo atvejų, tai 2016 metais jos vidutinė metinė norma išaugo iki 34,8%, o kai kuriais mėnesiais siekė 50%.

Pagal nekilnojamojo turto segmentus hipotekos sandorių dalys pasiskirstė taip. Maskvoje vidutinė metinė būsto paskolų dalis masiniame segmente buvo 54%, tai yra maždaug tiek pat, kiek 2015 m. Tokį aukštą tarifą sostinėje išlaiko išleidžiami nauji projektai, kurie pateko į tarifų subsidijavimo programos sąlygas ir tapo labai prieinami plačiam vartotojui, taip pat ir skolinant. Būsto paskolų dalis verslo klasės segmente yra stabili ir 2016 metais siekia 5 proc.

Maskvos butuose hipotekos dalis sudarė 34 proc., padidėjo 14 procentinių punktų. didesnis nei pernai. Tokį augimą lėmė tai, kad dėl mažesnių palūkanų normų per metus tapo patrauklesnės pačių bankų programos. Be to, butų pirkimo sąlygos yra kuo artimesnės buto pirkimo sąlygoms – ta pati įmoka ir standartinis tarifas.

Masiniame Maskvos srities segmente vidutinė metinė hipotekos dalis sudarė 72%, tai yra 3,5 procentinio punkto. didesnis nei pernai ir 3 p.p. didesnis nei 2014 m.

„Metrium Group“ ekspertų teigimu, vienas pagrindinių 2016-ųjų pasiekimų buvo antrinės nekilnojamojo turto rinkos „atgimimo“ pradžia. Tai lėmė pagerėjusios skolinimo sąlygos ir butų pardavėjų sutikimas su naujomis rinkos taisyklėmis. „Rosreestr“ duomenimis, 2016 metais sostinėje buvo užregistruota 56.000 sandorių antrinėje rinkoje, tad jų dalis siekė 44,44 proc. Apie visišką „antrinio“ būsto pirmaujančių pozicijų grąžinimą kalbėti neverta, artimiausiu metu sulauksime korekcijos ir rinkos dalių perskirstymo tarp statomo ir baigto būsto. Įskaitant ir dėl papildomos pasiūlos iš investuotojų, naujų pastatų savininkų, kurie, įgiję nuosavybę būstą, pradės jį pardavinėti dėl padidėjusių nekilnojamojo turto mokesčių. Šie ir kiti netiesioginiai veiksniai neabejotinai atims lyderio laurus iš pirminės rinkos, tačiau antrinės rinkos dalis vargu ar viršys 55%.

„2016-ieji tapo lakmuso popierėliu būsto paskolų rinkos žaidėjams, parodė profesionalams ir novatoriams, atsikratė mėgėjų. Statybų rinkoje susijungė keli stambūs vystytojai, vienas seniausių vystytojų buvo reorganizuotas“, – apibendrina Maria Litinetskaja. – Ir jei praėjusiais metais skolintojai bandė susigrąžinti ankstesnį nuosmukį, tai artimiausiais metais pagrindinis tikslas bus iki 2018 m. pasiekti 1,9 trln. Hipotekos paskola Rusijos Federacija iki 2020 m.". Ir tai atrodo gana realu, su sąlyga, kad 2017 metais būsto skolinimas, atmetus valstybės paramos „ramentus“, pasieks 2014 metų rekordą (1,76 trilijono rublių).

Daugumai Rusijos Federacijos piliečių hipoteka tapo prieinamiausia priemone įsigyti būstą. Būsto paskolų palūkanų normų mažėjimas stabilizuojantis nekilnojamojo turto kainoms pritraukia vis daugiau žmonių ir padidina šios paslaugos prieinamumą gyventojams. Kodėl būsto paskola tampa vis populiaresniu būsto sąlygų gerinimo būdu? Kokios tendencijos būdingos HML rinkai? Kokia yra būsto paskolų rinkos plėtros dinamika? Šiame straipsnyje mes stengsimės išsamiai atsakyti į šiuos ir kitus klausimus.

Pagrindiniai rinkos rodikliai 2014-2017 m

Centrinio banko duomenimis, 2017 metų liepos 1 dieną Rusijos Federacijoje veikė 589 kredito įstaigos, iš kurių 423 teikė piliečiams būsto paskolas. Palyginimui, 2014 metais tokių organizacijų buvo 635, 2015 metais - 574, 2016 metais - 499. Toks HML teikiančių organizacijų skaičiaus sumažėjimas paaiškinamas ne tiek ekonomine situacija šalyje ar sumažėjusia tokių organizacijų paklausa. paslaugas, bet nutraukus pačių kredito įstaigų veiklą dėl bankroto ar likvidavimo dėl kitos priežasties. Būtent 2014 m. mažėjimo tendencija išryškėjo būtent 2014 m., nes ankstesniais laikotarpiais būsto paskolų rinka pasižymėjo tokių organizacijų gausėjimu – 2009 metais jų buvo 571, o iki 2013 metų šis skaičius išaugo iki 665. Žemiau esančioje lentelėje pateikti pagrindiniai rodikliai, apibūdinantys būsto paskolų rinkos dinamiką pastaraisiais metais.

Lentelė – HML rinkai būdingos tendencijos 2014-2017 m

Šaltinis: CBR

Taigi, 2015 m. neaugant piliečių pajamoms ir nesumažėjus investicijų paklausai, sumažėjo absoliutūs HML rodikliai. Tačiau jau 2016 metais situacija ėmė keistis ir šis rodiklis priartėjo prie 2014 metų lygio, nepaisant sumažėjusio bankų skaičiaus. 2017 m. pirmus 6 mėnesius rodiklis, palyginti su tuo pačiu 2016 m. laikotarpiu, padidėjo 16,3 proc. 2014 m. padidėjo paskolų būstui įsigyti rubliais skaičius, o HML užsienio valiuta sumažėjo 2,5 karto, palyginti su 2016 m. rublio susilpnėjimo fonas. Tuo pačiu metu 2015 metais skaičius sumažėjo 1,4 karto, nes kreditavimas sumažėjo 34%. 2016 m. skolinimas išaugo 1,2 karto 27,2 proc., o HML užsienio valiuta vėl sumažėjo 2,7 karto. 2017 metais tęsėsi ankstesnių metų tendencijos. Nagrinėjamu laikotarpiu skola už būsto būsto paskolas rubliais labai padidėjo, o užsienio valiuta sumažėjo.

Vidutinio svertinio kurso dinamika 2012-2017 m

Bet kurio banko paskolų portfelis susideda iš kelių rūšių paskolų, kurios gali būti tiek ilgalaikės, tiek trumpalaikės ir kitos. Tokių paskolų normos dažnai skiriasi viena nuo kitos, o norint žinoti bendrą visų turimų paskolų kainą, buvo sukurta speciali koncepcija – vidutinė svertinė palūkanų norma (ATR). Tai visų bankinių organizacijų išduotų paskolų vidutinės palūkanų normos atspindys. 1 paveiksle parodyta ATP pokyčių dinamika nuo 2012 iki 2017 metų ir pateikiama 2018 metų prognozė.

1 pav. Vidutinė svertinė palūkanų norma už išduotas būsto paskolas 2012–2017 m. užsienio valiuta ir rubliais

Šaltinis: Rusijos Federacijos centrinio banko analitinė medžiaga „Dėl būsto paskolų hipotekos rinkos būklės“ 2014, 2015, 2016 m., 2017 m. I pusmetis

Kaip matyti iš grafiko, 2012 metais ATP rubliais siekė 12,3% (tai yra 0,4 punkto daugiau nei 2011 m.), o užsienio valiuta – 9,8% (0,1% padidėjimas). 2013 metais ATP reikšmingai nepasikeitė ir sudarė atitinkamai 12,4% rubliais ir 9,6% užsienio valiuta. 2014 metais pokyčiai buvo gana nežymūs – 12,45 ir 9,25 proc. 2015 m. padidėjo teikiamų HML tarifai – 13,35 ir 9,82%. 2016 metais buvo mažėjimo tendencijų, nes ATP rubliais sumažėjo 0,87 procentinio punkto, o užsienio valiuta - 1,17 ir siekė atitinkamai 12,48 ir 8,65 procento. 2017 m. pirmąjį pusmetį reikšmingai sumažėjo palūkanų normos už suteiktas HML rubliais ir užsienio valiuta, padidėjus skolinimo terminams – rubliais ir užsienio valiuta – 11,5 ir 6,75 %. Tuo pačiu metu jau lapkritį rublio rodiklis siekė 10,9%. Ingrado įmonių grupės Hipotekos departamento vadovės T. Vlasovos prognozėmis, 2018 metais ATP gali smukti iki rekordinių 8-8,5 proc.

Kiek hipotekos buvo išduota Rusijos Federacijos regionuose?

Volgos federalinė apygarda užima pirmaujančią vietą hipotekos paskolų gavimo srityje, kurioje buvo sudarytos 270 294 hipotekos paskolos už 403 282 000 rublių. Antrą vietą tarp rajonų užima Centrinė federalinė apygarda, kurioje buvo sudarytos 254 969 paskolos sutartys iš 1 086 940 visoje Rusijos Federacijoje. Tuo pačiu metu 62 505 HML yra Maskvoje ir 56 646 – Maskvos srityje, o tai yra rekordas tarp Rusijos Federaciją sudarančių subjektų. Trečią vietą rajone užima Voronežo sritis, kurioje buvo išduota 16 511 būsto paskolų. Mažiausiai būsto paskolų išduota Šiaurės Kaukazo federalinėje apygardoje – 24 281 vnt. 2 paveiksle parodytos Rusijos Federacijos federalinių rajonų pirminėje rinkoje išduotų būsto paskolų dalys 2017 m.

2 pav. – FD išduotų būsto paskolų dalis 2017 m

„Draudimo portalo“ apskaičiavimas pagal Rusijos Federacijos centrinio banko statistinius duomenis

Vidutinė svertinė palūkanų norma įvairiose apskrityse šiek tiek skiriasi. Taigi centrinėje federalinėje apygardoje jis yra 10,64%, Šiaurės vakarų federalinėje apygardoje - 10,65%, pietinėje federalinėje apygardoje - 10,7%, Šiaurės Kaukazo federalinėje apygardoje - 10,72%, Volgos federalinėje apygardoje - 10,6%. Urale - 10,65%, Sibire - 10,66%, Tolimuosiuose Rytuose - 10,57%. Tarp Rusijos Federaciją sudarančių vienetų galima išskirti 2 regionus su didžiausiomis ir mažiausiomis hipotekos palūkanų normomis - tai Krymo Respublika (11,24%) ir Chuvashia (10,42%).

Hipotekos kaina naujuose pastatuose ir antrinėje rinkoje

Būsto hipotekos kreditavimo agentūros duomenimis, 2017 metais gyventojų, turinčių galimybę gauti būsto paskolą, dalis išaugo 6 procentiniais punktais ir siekė 43 proc. Pagrindiniai augimo veiksniai buvo tarifų ir nekilnojamojo turto kainų sumažėjimas, atėmus infliaciją. Palyginimui, dar 2012 metais tokia gyventojų dalis siekė tik 29 proc. Įkainių sumažinimas yra patrauklus piliečiams, nes taip pat sumažėja paskolos mėnesinės įmokos suma, o sutaupymas per visą laikotarpį gali siekti 45%. Brangaus būsto sąlygomis (tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje) šis faktas yra vienas iš lemiamų faktorių renkantis būsto paskolą. 3 paveiksle pateiktos vidutinės kainos už 1 kv. m antrinėje rinkoje ir naujuose pastatuose.

3 pav. Kainų dinamika Rusijos Federacijos nekilnojamojo turto rinkoje 2012-2017 m.

Banki.ru skaičiavimai pagal Rusijos banką ir Rosstat

Nekilnojamojo turto kainų augimą lėmė tai, kad statybų rinka dar neatsigavo ekonominė krizė. Būsto atidavimo į eksploataciją dinamika jau keletą kartų sulėtėjo Pastaraisiais metais, o tai galima paaiškinti tiek sumažėjusiais pardavimais 2015 m., tiek sumažėjusiu nuosavo kapitalo finansavimu ir kreditavimu plėtotojams. Pokrizinis laikotarpis parodė prasčiausius rezultatus investuojant į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą. Taigi pirmąjį 2016 m. pusmetį šis skaičius buvo lygus 239 milijardams rublių, o už tą patį 2017 m. laikotarpį – tik 194 milijardus rublių.

Pirmaujančių bankų išduotų paskolų apimtis 2017 m

Būsto paskolų dalis visame Rusijos bankų portfelyje viršija 11%. 2017 metų pabaigoje šis skaičius siekė 10,6 proc. Apie 90% viso portfelio sudaro paskolos (įskaitant mažmenines paskolas), kurias išdavė 30 didžiausių Rusijos bankų. Hipotekiniame kredite tradiciškai dominuoja 2 bankai – Sberbank ir VTB. Be to, pirmasis 2017 m. išdavė daugiau nei pusę visų hipotekos paskolų, kurių bendra suma viršijo 1 trilijoną rublių. „Sberbank“ būsto paskolų portfelis išaugo 17%.

VTB palyginti toli atsilieka nuo savo konkurento – būsto paskolų 2017 metais buvo išduota už daugiau nei 430 milijardų rublių, o paskolų portfelis augo tik 11%. Šie 2 bankai sudaro daugiau nei 70% visų hipotekų, tačiau yra ir kitų rinkos žaidėjų, kurie turi nemenką reikšmę jos plėtrai. Jų išduotų būsto paskolų apimtys parodytos 4 pav.

4 pav. Pirmaujančių Rusijos Federacijos bankų išduotų būsto paskolų apimtis 2017 m.

AHML tyrimo „Būsto paskolų ir būsto rinkos plėtros 2017 m. rezultatai“ duomenimis

2018 m. sausio 1 d. bankų hipotekos portfelio apimtis siekė 5,34 trilijono rublių, iš kurių 1,12 trilijono yra būsto paskolos būstui pirminėje rinkoje (naujų pastatų) įsigyti. 2017 m. Rusijos Federacijos piliečiai įsigijo 2,85 mln. butų (ar kitų gyvenamųjų patalpų), o tai atitinka 2016 m. būsto paklausą. Naujų pastatų paklausa taip pat išliko tame pačiame lygyje – 621 tūkst. sutarčių 2017 m., palyginti su 620 tūkst. 2016 m. Antrinėje rinkoje buvo sudaryta apie 2,23 mln. Hipotekos sandorių dalis antrinėje rinkoje sudarė 31%, pirminėje - 50%, pirmuoju atveju vidutinė būsto paskolos suma siekė 1,74 mln. rublių, antruoju - 2,12 mln.

Išvada

2017 metų pabaigoje jis lieka didelė koncentracija pasiūla ir paklausa, tai ypač pastebima 10 Rusijos Federacijos regionų: Maskvoje ir regione, Sankt Peterburge, Tiumenės srityje, Tatarstane, Sverdlovsko srityje, Baškirijoje, Krasnodaro srityje ir kituose regionuose. Didelės apimties būsto statybašiuose regionuose remiamas aukštesnis atlyginimai ir aktyvus vystymasis hipotekos paskolos. Šie regionai sudaro 48% visų išduotų hipotekų 2017 m.

Hipotekos paskolos - tikroji kryptis Rusijos rinka banko paslaugas daugiau nei dešimt metų. Remiantis 2016 m. statistika, tik 10% mūsų piliečių turi nekilnojamojo turto. Už sukauptus grynuosius gali nusipirkti tik 1 proc. Kokia bus rinkos dinamika per artimiausius 2-3 metus, labai priklauso nuo politinės ir ekonominės situacijos.

Rusijos hipotekos rinkos plėtra

Devintojo dešimtmečio pirmoje pusėje bankai paskolų būstui įsigyti gyventojams praktiškai nedavė. Vartojimo paskolų nebuvo. Jei taip atsitiko, jie skolinosi ne ilgiau kaip metams, 36 proc. Tačiau net 1998 m. priimtas federalinis įstatymas „Dėl hipotekos“ neturėjo įtakos skolininkų paklausos tokiam produktui padidėjimui. Maksimalus paskolos panaudojimo terminas – 3 metai su 40% palūkanomis daugumai skolininkų nebuvo įdomus.

Hipotekos paskolos Rusijoje: kaip padidėjo apimtys

Tuo tarpu gerinant būsto sąlygas ir įsigyjant nuosavus butus reikėjo daugiau nei pusės gyventojų. Siekdama aprūpinti piliečius nuosavu būstu ir plėtoti būsto paskolą Rusijoje, 2004 m. vyriausybė įgyvendina specialų nacionalinį projektą. Pirmas lygmuo valstybine programa 2005-2008 metais buvo numatytas nekilnojamojo turto pagal valstybės garantijas prieinamumo didėjimas ir būsto statybos didinimas. Tam buvo skirta 212,9 mlrd.

Ši programa, iš pradžių sukurta 6 metams, suaktyvino sandorius dėl nekilnojamojo turto įsigijimo. Piliečiai tapo labiau linkę imti paskolas. Palyginimui, jei 2005 m. būsto paskolų dalis sudarė 3,5% visų paskolų, tai 2008 m. šis skaičius išaugo iki 9%.

Iki 2008 m. susiformavo nuolatiniai būsto paskolų rinkos dalyviai. Į grupę įėjo AHML su 100% valstybės kapitalu, Sberbank, dideli ir vidutinio dydžio komerciniai bankai, būsto kooperatyvai, statybos ir investicinės bendrovės. Tačiau prasidėjusi krizė pristabdė plėtrą. Daugelis bankų apribojo skolinimą. Skolininkai atsidūrė keblioje situacijoje, dėl kurios skolintojai buvo priversti kurti finansinės naštos mažinimo mechanizmus (restruktūrizavimas, paskolų atostogos). Būsto paskolų apimtys 2008-2010 m. laikotarpiu:

2011 metų pradžia atnešė teigiamą dinamiką. Išėjus iš krizės sumažėjo bankų palūkanų normos. Vien per antrąjį pusmetį buvo išduota paskolų už 397 mlrd. Valstybė toliau rėmė būsto paskolas. Socialiniai atskaitymai pradinei veiklai buvo pritaikyti, pavyzdžiui, programose „Mažo aukšto būstas“, „Naujas pastatas“, mažinant paskolų palūkanų normą. Vienas iš hipotekos variklių buvo VEB investicijos į būsto statybą 2010–2013 m.

Iki 2015 metų situacija periodiškai keitėsi. Kainos kilo ir mažėjo. Kartu su jais keitėsi būsto paskolų paklausa. Taigi, jei 2012 metais paskolų apimtis pasiekė rekordinį trilijoną rublių ir toliau augo dar 2 metus, tai po 3 metų sumažėjo iki 765 milijardų rublių.

Hipotekos apimtis 2016 m

Šie metai buvo lūžis hipotekos paskolų srityje. Kadangi valstybė, vadovaudamasi koncepcija, subsidijuodavo būsto pirkimo tarifus, piliečiai galėjo pasinaudoti paskolomis. Išmokėtų sumų suma siekė 40% viso vartojimo paskolų skaičiaus. Iš jų pagal valstybinę programą 2016 m. buvo išduota 304 tūkst. paskolų, kurių suma siekė 556 mlrd. rublių. Paskolų apimtys, palyginti su 2015 m., išaugo 29,86 proc. Išduodamų paskolų dydis didėjo, jos pradėtos teikti ilgesniam nei 15 metų laikotarpiui. Valstybine programa pasinaudojo 304 tūkstančiai ją gavusių skolininkų. Visa hipotekos paskolų apimtis 2016 m. siekė 1 288 531 mln. rublių, o jų skaičius – 753 064 (pagal duomenis).

„Sberbank“ ir „VTB Group“ tapo aktyviausiais būsto paskolų rinkos žaidėjais. Tačiau konkurencija sustiprėjo. Dėl to vėl buvo galima imti paskolą be pajamų patvirtinimo ir be pradinio įnašo, todėl paskolos tapo prieinamos įvairiems besiskolinantiems asmenims. Pristatytos naujovės:

• padavimai internetinės programos;
• nuotolinė valstybinė nekilnojamojo turto registracija (bendra „Sberbank“ ir „Rosreestr“ programa);
• skolintojai pradėjo bendrauti su klientais ir rinkti informaciją apie juos per socialinius tinklus.

Jei ankstesniais metais pagrindinis dėmesys buvo skiriamas pirminiam turtui, tai nuo šio laikotarpio antrinė nekilnojamojo turto rinka atgijo. To priežastis – pagerėjusios skolinimo sąlygos ir skolintojų įvestos naujos taisyklės. Apskritai hipoteka tapo patikima finansine priemone. Ji garantavo grąžą ir stabilią grąžą bankams, supaprastino paskolos gavimo ir nekilnojamojo turto pirkimo procesą skolininkui.

Būsto paskolų teikimo dinamika 2017 m. ir prognozės 2018 m

2017 metais situacija buvo stabili. Pirminėje rinkoje:

Iš jų tik 22 paskolos buvo suteiktos užsienio valiuta. Jų suma buvo 802 milijonai rublių.

Rusijos Federacijos centrinio banko duomenimis, 2018 m. pradžioje paskolų skaičiaus ir apimties rodikliai sudarė atitinkamai 1 092 315 ir 2 057 559 mln. Ekspertų teigimu, 2018 metais tarifai bus rekordiškai žemi. Tačiau išoriniai veiksniai, galintys pakeisti situaciją, gali tapti pavojumi Rusijos ekonomikai.

Hipotekos palūkanų normų dinamika

1998 m. liepos mėn. priėmus įstatymą, reglamentuojantį hipotekos mechanizmą, paskolos būstui įsigyti buvo išduodamos daugiausia užsienio valiuta, po 10-11% per metus. Esant pastovioms pajamoms ir rublio stabilumui, tai buvo pats pelningiausias pasirinkimas, nes paskolos rubliais buvo įskaitytos vidutiniškai 14–15%.

2006 m. pradžioje skolininkai suaktyvėjo. Be to, jie vienodai noriai imdavo paskolas rubliais ir užsienio valiuta.

Prasidėjus krizei, 10 metų kursų dinamika keitėsi abiem kryptimis. Jei iki 2008 m. vasaros buvo mažėjimo tendencija užsienio valiuta (iki 10,8%) ir rubliais (iki 12,4%), tai 2009 m. gegužės mėn. užsienio valiuta jie pakilo iki 13,8%, rubliais – iki 14,9%. Dėl šios situacijos smarkiai sumažėjo hipotekos paskolos:

• 2008 m. - 349 tūkst. paskolų, iš jų 4,9% užsienio valiuta;
• 2009 - 130 tūkst. paskolų, iš jų 1,5% užsienio valiuta.

Įveikus krizės pasekmes, 2012 m. rodikliai pradėjo mažėti. Tačiau išsigandę piliečiai nustojo imti paskolas užsienio valiuta, nors palūkanos už jas nukrito žemiau 10 per metus.

Didžiausias tarifų sumažinimas buvo pastebėtas nuo 2016-01-01. Dinamiką galima atsekti pagal pagrindines centrinio banko normas:

Tuo remdamiesi bankai sumažino būsto paskolų kainą.

Hipotekos skolininkų demografija

Regioninių struktūrų kontekste skirtingi metai Tradiciškai Maskva ir Maskvos sritis buvo tarp pirmaujančių hipotekos paskolų srityje. Toliau sekė Sankt Peterburgas. Trečdalis paskolų buvo išduota pagal bendras pastatas. Pirmenybė teikiama pirminei rinkai.

2017 metais dėmesys kiek pasikeitė. Autonominių regionų gyventojams atsivėrė galimybės įsigyti būstą kreditu, tai prisidėjo geri atlyginimai, žemos kainos nekilnojamojo turto ir būtinybės gerinti gyvenimo sąlygas. Anot RIA Novosti, pirkinys buvo prieinamas daugeliui šeimų: