Hayat kesmek: geliştirici bir teknisyenin daireyi incelemesine izin vermezse ne yapılmalı? Geliştirici daireyi zamanında kiraya vermezse ne yapmalı Geliştirici evi inşa etmezse ne yapmalı

Hisse senedi sahiplerinin avukatlarımıza sorduğu soruların büyük çoğunluğu, bir apartmanın teslimine ilişkin son teslim tarihlerinin ihlaliyle ilgilidir. Geliştirici daireyi teslim etmekte gecikirse hissedar ne yapmalıdır? Haklarınızı nasıl korursunuz? Dikkat! Bu madde yalnızca ortak inşaatlara katılım sözleşmeleri için geçerli olup, konut kooperatiflerinden daire satın alınması durumları için uygun değildir. 214-FZ kapsamındaki ceza, konut kooperatifine katılım yoluyla satın alınan daireler için geçerli değildir.

Daire teslim tarihi nasıl belirlenir?

Bitmiş hisse inşaatının devri için son tarih, ortak inşaata katılıma ilişkin yazılı anlaşmanın şartlarında her zaman belirtilir. Kanunda bu sürenin nasıl belirleneceği düzenlenmemiştir. Önemli olan, belirli bir apartmanın veya blok bölümünün tüm hissedarları için aynı olmasıdır.

Hisse katılımı sözleşmeleri genellikle 2 ana son tarihi içerir - evin işletmeye alınması süresi (işletmeye alma izninin verilmesi) ve dairenin hissedarlara devredilmesi süresi. Yasaya göre, yerel yönetim evi kabul edip geliştiriciye giriş izni verene kadar geliştiricinin daireleri hissedarlara devretme hakkı bulunmuyor. Yani önce ev işletmeye alınıyor, ardından tamamlanan daireler özsermaye sahiplerine devrediliyor. Bu nedenle, bir sözleşme imzalarken hissedarın aşağıdaki hususlara dikkat etmesi gerekir: dairenin devri süresince.

Bir dairenin devri için son tarih farklı şekillerde belirlenebilir:

• kesin tarih - örneğin, “En geç 31 Aralık 2014 tarihine kadar”. Bu seçenekle, dairenin transferindeki gecikme ertesi günden itibaren, yani 01/01/2015 tarihinden itibaren dikkate alınır;
• blok tanımı - örneğin, "2014'ün 3. çeyreğinde." 2014 yılının 3. çeyreği 07.01.2014 ile 30.09.2014 tarihleri ​​arasında sürecektir. Bu nedenle gecikme, çeyreğin bitiminden sonraki ertesi gün, yani 10/01/2014 tarihinden itibaren başlayacaktır;
• işletmeye alma izninin alınma süresine bağlı olarak - örneğin, “İşletme izni almak için tahmini son tarih 2015 yılının 1. çeyreğidir. Daire, işletmeye alma izninin alındığı tarihten itibaren 30 gün içerisinde pay sahibine devredilir.”. Bu seçenekle öncelikle taşınma izni almak için son tarihi belirleyeceğiz (31 Mart 2015 dahil) ve dairenin devri için 30 gün ekleyeceğiz (30 Nisan 2015 dahil). Toplamda gecikme 05/01/2015 tarihinden itibaren başlayacaktır.

Planlanan (geliştirici tarafından garanti edilmeyen) şartlar hakkında

Kurnaz geliştiriciler genellikle hisse katılım sözleşmelerinde dairenin devri için son tarihin "gösterge niteliğinde", "planlanmış", "geliştirici tarafından garanti edilmediğini" ve değişebileceğini yazar. Adli pratiğimiz, geliştiricinin tek taraflı olarak tamamlanma tarihini erteleyemeyeceği için bu tür hükümlerin mahkeme tarafından dikkate alınmadığını doğrulamaktadır.

Daire teslim süresi kaçırılırsa ne olur?

“Ortak inşaata katılım” yasasına göre geliştirici, pay sahibine yazılı olarak bildirmek evin inşaatının sözleşmede belirtilen sürelere uymaması. Geliştiricinin bu bildirimi size imza karşılığında vermesi veya bildirimli taahhütlü posta yoluyla göndermesi gerekir. Kanun ayrıca, bu tür bir bildirimin gönderilmesi için son tarihi de belirler - sözleşmede belirlenen son tarihten en az 2 ay önce. Uygulamada, yeniden planlama bildirimi her zaman gönderilmez.

Yasa gereği, geliştiricinin size yeniden planlama bildirimiyle birlikte bir bildirim göndermesi gerekir. sözleşmeyi değiştirme teklifi. Uygulamada geliştirici, dairenin transferini ertelemek için size sözleşmeye ek bir sözleşme imzalamanızı teklif edebilir.

Hissedarın dairenin devir süresini değiştirmek için sözleşme imzalaması zorunlu mu?

Hayır, buna mecbur değilim. “Ortak İnşaata Katılım Hakkında Kanun”, ortak katılım sözleşmesinin değiştirilmesi konusunun Rusya Federasyonu Medeni Kanunu (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu) tarafından düzenlendiğini belirtmektedir. Ve Medeni Kanun, sözleşmede değişiklik yapılmasının öncelikle tarafların mutabakatı ile mümkün olduğunu söylüyor. Hissedar olarak siz de sözleşmede eşit taraf olduğunuz için, daire teslim tarihinin ertelenmesi yönünde sözleşmeyi değiştirmenin sizin için yararlı olup olmadığına kendiniz karar verebilirsiniz.

Elbette bazen bir dairenin devri için son tarihin ertelenmesi hissedar için uygun olabilir. Örneğin, taksitli bir daire satın aldıysanız ve devredildiğinde dairenin son ödemesini ödemeniz gerekiyorsa, ancak henüz gerekli tutara sahip değilseniz. Her ne kadar çoğu zaman tam tersi olsa da: hissedar dairenin hızlı teslimi ile ilgileniyor çünkü akrabalarıyla birlikte kiralık bir dairede yaşamaya ve diğer zorluklara katlanmaya zorlandı. Bu durumda sözleşmeye ek bir sözleşme imzalanmasına gerek yoktur.

Hissedar yine de dairenin transferini ertelemek için bir anlaşma imzalarsa ne olur?

Geliştirici, ek sözleşmede belirtilen yeni süre içerisinde daireyi size devretme hakkına sahip olacaktır. Yani asıl sözleşmedeki süre dikkate alınmayacaktır. Bu, dairenin geç teslimi için ceza talep edemeyeceğiniz anlamına gelir (tabii ki geliştirici yeni son teslim tarihini ihlal etmedikçe).

Geliştiricinin evi teslim etmekte geciktiği nasıl kanıtlanır?

Ek hisselerin devri için son tarihlerin ihlali, daire kabul belgesi ile kanıtlanır:

• seçenek 1 - henüz böyle bir eyleminiz yok. Bu, dairenin henüz size teslim edilmediği ve geliştiricinin yükümlülüklerini yerine getirmediği anlamına gelir;
• seçenek 2 - Hisse katılım sözleşmesinde belirtilen tarihten daha sonraki bir tarihe sahip bir devir ve kabul belgeniz var.

Lütfen bu durumda daireyi devretme yükümlülüklerinin zamanında yerine getirildiğinin geliştirici tarafından kanıtlanması gerektiğini unutmayın.

Henüz giriş izni yoksa ancak geliştirici sizi zaten bir transfer ve kabul sertifikası imzalamaya zorluyorsa ne yapmalısınız?

Uygulamada, geliştiriciler, evin genel olarak teslime hazır olması ve giriş izninin alınmasındaki sorunların yerel alanın peyzajı ve benzeri eksikliklerle ilgili olması durumunda bu tür sözleşmeleri imzalamayı teklif edebilir. Geliştirici size anahtarları verebilir ve daireye erişime izin verebilir.

Ancak böyle bir işlem hukuka aykırı olduğundan geçersiz sayılacaktır: Giriş izniniz olmadan bir daireyi devredemezsiniz. Tapu imzalansa bile, mülkiyet haklarını esas alarak tescil ettiremeyecek ve dairenizin tam sahibi olamayacaksınız. Bu yasada, büyük olasılıkla, daire alanındaki olası bir değişiklikle ilgili olarak geliştiriciyle nihai ortak anlaşmalarınız hakkında yazılmayacaktır, çünkü BTI henüz dairelerin ölçümlerini alamayacaktır ve onlar için teknik planlar yazın.

Yine de böyle bir devir ve kabul belgesini imzaladıysanız, evin teslimindeki gecikmeyle ilgili olarak müteahhit aleyhindeki iddianızı değerlendirirken mahkemede bunun geçerliliğine itiraz edebilir ve mahkemeden nihai belgenin imzalandığı tarihte bir ceza tahsil etmesini isteyebilirsiniz. .

Geliştirici daireyi teslim etmekte gecikirse ne yapmalı?

1. Geliştiriciye bir şikayet yazın.

Talebinizde dairenin devredilmesini, dairenin geç devredilmesi nedeniyle ceza ödenmesini ve ayrıca zararlarınızın tazmin edilmesini (örneğin kiralık bir dairenin kiralanması masrafları) talep edebilirsiniz. Lütfen tüm kayıplarınızın belgelenmesi gerektiğini unutmayın. Kiralık bir dairenin masraflarının geri ödenmesini istiyorsanız, talebinize kira sözleşmesinin ve ödeme belgelerinin (ödeme emirleri, makbuzlar vb.) bir kopyasını eklediğinizden emin olun. Mümkünse başka bir daire veya odaya sahip olmadığınızı veya kullanmadığınızı gösteren kanıtları da hazırlayın.

2. Hak talebini geliştiriciye devredin.

İddia, iddianın sizin kopyanızdaki imza karşılığında teslim edilir veya geliştiriciye bildirimli taahhütlü posta yoluyla gönderilir. Talebi ve posta bildirimini göndermek için geliştiricinin makbuz damgasını veya posta makbuzunu içeren hak talebinin kopyasını kaydettiğinizden emin olun.

Ne zaman hak talebinde bulunmalıyım?
Devir ve kabul belgesinin imzalanmasından önce de mümkündür, sonrasında da mümkündür. Dairenin tapuya devredilmesinden önce hak talebinde bulunursanız, 1 günlük gecikme cezasının tutarını belirtiniz, cezayı başvurunun yapıldığı gün referans olarak hesaplayınız ve cezanın 1 gün sonra ödenmesini isteyiniz. dairenin tapuya devredildiği gün. Kanun imzalandıktan sonra bir talepte bulunursanız, fiili gecikmeye bağlı olarak derhal sabit bir miktar belirtin.

3. Mahkemeye gidin.

Geliştirici şikayetinize yanıt vermediyse veya anlaşmazlığı çözmek için kabul edilebilir bir yol önermediyse, tüketicinin korunması talebiyle derhal mahkemeye gitmenizi öneririz. Şikayette belirtilen şartlara ek olarak, isteğe bağlı olarak uyulmaması nedeniyle manevi zarar tazminatı (miktarını kendi takdirinize göre belirleyin) ve “Tüketici Haklarının Korunması Hakkında Kanun”un 13. Maddesinin 6. Kısmı uyarınca para cezası ekleyebilirsiniz. Tüketici gereksinimlerini karşılama prosedürü.

Geliştirici, gecikmesi nedeniyle, evin işletmeye alınması için yapılan ekstra sayaç veya %3'e kadar masraflar için yaptığım ek ödemeyi iptal edebilir mi?

Olabilir ama bunu yapmak zorunda değilsin. Evin tesliminde gecikme olması durumunda bu tür ek ödemeler otomatik olarak iptal edilmez. Ne yazık ki geliştiricinin sözlü güvenceleri yeterli değil. Bu nedenle geliştiriciyi sözleşmeye ek bir anlaşma imzalamaya ikna etmeniz gerekecektir. Böyle bir sözleşmede, yer değişikliği karşılığında ek ödeme yapılması ve geliştiricinin masraflarının karşılanması şartının, pay katılma sözleşmesinden hariç tutulmasına ilişkin bir hükmün yer alması gerekmektedir.

Geliştiriciyi ikna edemediyseniz ek ödemelere ilişkin madde uygulanmaya devam edecektir. Bu, geliştiriciye gerekli tutarları ödemeniz gerektiği anlamına gelir. Ödeme yapılmaması durumunda mahkemede bunları sizden geri alabilecektir. Geliştiriciye yapılan bu ek ödemelerden bağımsız olarak tüketicinin korunmasına ilişkin talebinizi iletebilirsiniz.

Devir ve kabul belgesinde, hissedarın dairenin devir zamanına ilişkin herhangi bir iddiasının bulunmadığına dair bir not yer alıyorsa ne yapmalı?

Aşağıdaki eylem planını önerebiliriz:

1. Devir ve kabul belgesi metninde değişiklik talep eden geliştiriciye yazılı bir beyan yazın,Çünkü evin tesliminin zamanlaması konusunda şikayetleriniz var. Bu şartı ayrıca cezanın ödenmesine ilişkin talebe de dahil edebilirsiniz. Bu beyan/iddianın, kopyanızdaki imza karşılığında geliştiriciye teslim edilmesi gerekmektedir.
2. Geliştiricinin tepkisini bekleyin. Transfer ve kabul sertifikasını imzalamak için son tarihi unutmayın - bu, geliştiricinin nesnenin transfere hazır olduğuna ilişkin mesajının alındığı tarihten itibaren 7 iş günüdür (ortak inşaata katılım hakkındaki Federal Kanunun 8. Maddesine göre) veya başka bir (DDU sözleşmenizin şartlarına göre).
3. Rezervasyonlu dairenin kabul belgesini imzalayın, geliştiricinin transfer ve kabul sertifikasında değişiklik yapmaması ve imzalamayı reddetmek için herhangi bir gerekçenizin olmaması (örneğin çözülmemiş kusurlar) durumunda.

Rezervasyon, imzanızdan sonra yasanın tüm kopyalarında yapılır:
“Dairenin ___ ile _____ arasındaki süre boyunca geç devredilmesi nedeniyle ceza ödenmesine ilişkin talepler var. İmza, Soyadı, I.O., tarih.”

Böyle bir tapu ile mülkiyet haklarının tescilinde herhangi bir sorun yaşar mıyım?

Devletin gayrimenkul haklarının tesciline ilişkin Federal Kanun, üzerinde silintiler veya eklemeler bulunan, üzeri çizili kelimeler ve bunlarda belirtilmeyen diğer düzeltmeler içeren belgelerin, kurşun kalemle yapılmış belgelerin ve ayrıca ciddi hasara sahip olan ve bunların açık bir şekilde yorumlanmasına izin vermeyen belgeler olduğunu belirtir. içerik (18. maddenin 3. kısmı).

Rusya Federasyonu Adalet Bakanlığı'nın 1 Temmuz 2002 tarih ve 184 sayılı Emri (Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemlere ilişkin metodolojik tavsiyeler), eklemelerin, silmelerin, üstü çizili kelimelerin ve diğer düzeltmelerin belgeler belirtilmelidir (Yasanın 18. maddesinin 3. fıkrası), kişilerin (kişilerin), örneğin belgeyi imzalayan işleme katılanların imzasıyla onaylanması da dahil.

Yani, tescil kabul edilmiş ve imzanız ile teyit edilmişse, işlemin kabul edilmesi gerekir.

Geliştiriciden sizi tamamlanmış daireyi incelemeye davet eden bir çağrı veya mektup alırsınız. Geriye sadece devir ve kabul belgesini imzalamak kalıyor ve uzun zamandır beklenen daire aslında sizin oluyor. Şampanyayı açmak ve yeni eve taşınma partinize misafir davet etmek için acele etmeyin. Daireyi kabul etmek için kritik an geldi. Sabırlı olun ve kendinizi bilgiyle donatın.

Yeni binalarda kusurlara bile izin veriyorlar. Bu gibi durumlarda nereye şikayette bulunulmalı ve ne talep edilmelidir?

Bir apartman dairesindeki kusurlar nasıl tanınır?

Yasa, geliştiricinin DDU'da belirtilen daireyi size devretmesini zorunlu kılmaktadır. Sadece sözleşmeye değil, aynı zamanda başta 214-FZ “Apartman binalarının ortak sermaye inşaatına katılım hakkında…” olmak üzere yasanın gereklerine de uyması gerekir.

İnşaat sırasında kusurlar ortaya çıkabilir - bu, toplu inşaatlarda yaygın bir durumdur. Kanun kusurları iki türe ayırmaktadır: önemli ve önemsiz.

Önemli dezavantajlar, bir apartman dairesinde yaşamayı imkansız hale getirenleri içerir. Olabilirler:

• Kırık cam;
• Elektrik kablo hatası;
• Çalışmayan kanalizasyon sistemi;
• Havalandırmada taslak eksikliği.

Önemsiz olanlar ise sayısız diğer kusurlardır. Popüler olanlar arasında:

• Duvarların, tavanların ve diğer yüzeylerin düzgünsüzlüğü;
• Çift camlı pencerelerde veya balkon kapılarında küçük çatlaklar;
• Cam, kapı, seramik fayans veya sıhhi tesisat üzerindeki talaşlar, çatlaklar, çizikler;
• Kirli, yırtık duvar kağıdı.

Kanun, yeni bir apartman dairesinde belirli eksikliklerin bir listesini oluşturmamaktadır. Avukatlar ve uygulamadaki uzmanlar tarafından yaklaşık bir liste geliştirilmiştir. Geliştiriciden talepte bulunmak için birini diğerinden ayırmanız gerekir.

Zaman kaybetmek ve yasaları anlamak istemiyor musunuz? Muayene için yanınızda bir uzmanı davet edin. Hizmet size yaklaşık 2000 rubleye mal olacak. Uzman, özel araçlar kullanarak eksiklikleri tespit edecek ve bunları doğru bir şekilde tanımlayacaktır.

Geliştiriciyi dairedeki kusurları ortadan kaldırmaya nasıl zorlayabilirim?

Siz kendiniz veya bir uzmanla birlikte mülkü incelediniz ve eksiklikleri tespit ettiniz. Önünüzde iki seçenek var:

1. Kusurlar önemsizse, kabul sertifikasını imzalar ve ona kusurları açıklayan bir denetim raporu veya bir denetim sayfası (farklı olarak da adlandırılabilir) eklersiniz.
2. Eksiklikler önemli ise kabul belgesini imzalayıp eksiklikleri açıklayan bir muayene raporu düzenlemezsiniz.

Denetim raporu geliştiriciye eksiklikler için yapılan bir iddiadır. Tapu formu bizzat geliştirici tarafından siteye getirilebileceği gibi 2 nüsha halinde serbest formda da düzenlenebilir. Bu durumda kabul belgesine bir muayene raporunun varlığını belirten bir yazı yazılır.

Denetim raporu şunları içermelidir:

• Daire numarası ve adresi;
• Hisse katılımı sözleşmesinin numarası ve tarihi;
• Eksikliklerin ayrıntılı bir açıklaması (önemliyse bunu belirtin);
• Tam adınız ve geliştirici temsilcisinin adı ile tarafların imzaları;
• Derleme tarihi;
• Son teslim tarihlerine sahip geliştirici için gereksinimler.

Eksikliklerin listesinin, gerekli gereksinimlerin belirtildiği SNiP'lere bağlantılarla belirtilmesi daha iyidir. Bu durumda bir uzmanın yardımı işinize yarayacaktır.

Temsilcinin geliştiriciden bir vekaletname alması gerekir. Lütfen imza yetkisini ve son kullanma tarihini not edin.

Geliştiricinin temsilcisi çeşitli mazeretler üretip denetim raporunu imzalamaktan kaçınırsa ne yapmalısınız? Belgeyi, alındı ​​bildirimi ve eklerin bir listesiyle birlikte mektupla geliştiriciye gönderin. Bu daha sonra geliştiricinin evinizdeki kusurları bildiğini kanıtlamaya yardımcı olacaktır.

214-FZ uyarınca geliştiriciden talepte bulunabilirsiniz:

• eksiklikleri ücretsiz olarak gidermek;
• sözleşme fiyatını düşürmek;
• kendi kendini iyileştirme masraflarını size geri ödeyeceğiz.

İlk seçenek uygundur ancak uzun zaman alabilir.

Eksiklikler önemliyse, geliştiricinin izni olmadan paranın geri ödenmesini ve fon kullanımına ilişkin faizi talep edebilirsiniz.

Geliştirici eksiklikleri gidermezse ne yapmalı?

Bir inceleme raporu hazırladınız ve geliştiricinin eksiklikleri gidermesini bekliyorsunuz. Denetim raporunda eleme süresinin belirtilmesi daha iyidir. Diğer durumlarda kanun “makul bir süre” öngörmektedir.

Kural olarak, geliştiricinin küçük kusurları düzeltmesi için birkaç ay yeterlidir.

Mahkemeye ne zaman gitmelisiniz?

• Bir son tarih üzerinde anlaşmaya varmadınız ve geliştirici açıkça eksikliklerin düzeltilmesini geciktiriyor;
• Geliştirici, kararlaştırılan süre içerisinde hiçbir şeyi düzeltmedi;
• Geliştirici yalnızca bazı eksiklikleri düzeltti.

Geliştirici eksiklikleri gidermezse, bağımsız bir inceleme yapın ve eksiklikleri masrafları size ait olmak üzere düzeltin. Tüm makbuzları kaydedin ve iş maliyetinin hesaplanmasıyla hareket edin. Bu yöntem, mahkeme kararını beklemeye hazır olmayan ve tadilatlara başlamak veya yeni bir daireye taşınmak için acelesi olanlar için uygundur.

Onarımlar tamamlandıktan sonra bir taleple mahkemeye gidin:

1. Eksiklikleri bağımsız olarak ortadan kaldırmak için geliştiriciden zararları toplamak;
2. Kusurların düzeltilmesinde gecikme nedeniyle ceza almak.
3. Manevi zararın tazminini isteyin.

Gecikme cezası (cezası), geliştiricinin eksiklikleri gidermekle yükümlü olduğu günü takip eden günden başlamak üzere her gün için hesaplanır. Bu gereklilik “Tüketici Haklarının Korunması Hakkında Kanun”da yer almaktadır.

Manevi zararın telafisi, ciddi derecede acı çektiğinin kanıtlanmasını gerektirir. Örneğin, son teslim tarihlerine uyulmamasının sağlıkta bozulmaya neden olması durumunda hastalık izni. Ne yazık ki mahkemeler, manevi zarara ilişkin tazminat miktarını çoğu zaman birkaç kez azaltmaktadır; zira bu tazminat, hakimin iç kanaatine dayanmaktadır.

Geliştirici yerine getirmeyi bıraktığında kendinizi zor bir durumda buluyorsunuz özsermaye katılımı? Ne yapacağınızı ve sorunu başarıyla çözme şansınız olup olmadığını bilmiyor musunuz? Stereum size böyle zor bir durumda ne yapacağınızı söyleyecektir.

Ev inşaatı durduruldu mu yoksa askıya mı alındı?

Başlangıç ​​​​olarak, tam olarak ne tür bir davadan bahsettiğimizi anlamak önemlidir. İnşaatın tamamen durdurulması ve evin faaliyete geçmesinin planlanmaması veya teslim tarihlerinin belirli (belirsiz) bir süre ertelenmesi. Durumu açıklığa kavuşturmak için inşaat organizasyonuna yazılı bir talep göndermenizi öneririz. Varlığı gelecekte faydalı olacaktır (eğer dava mahkemeye giderse).

Mevcut mevzuata göre, geliştirme şirketi, ortak inşaat katılımcılarına, işin tamamlanma tarihinin başlangıçta kararlaştırılan ve sözleşmede belirtilen tarihten farklı olacağını yazılı olarak bildirmek zorundadır. Hissedarlar bu değişikliklere katılabilir veya katılmayabilir; buna göre sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptirler.

Sözleşme - beklemek mi yoksa sonlandırmak mı?

Geliştiricinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeye dayalı anlaşmaların feshedilmesi durumunda, hissedar geri ödemeye güvenebilir ve cezaların yanı sıra (her durumda miktar ayrı ayrı belirlenir). Ödeme yapma süresi genellikle üç iş haftasından fazla değildir.

Geliştirici ödeme yapmazsa hissedarın tek seçeneği vardır: mahkemeye gitmek. Mahkeme karar verdikten sonra bağımsız olarak veya icra memurunun yardımıyla paranın iadesini talep edebilirsiniz.

Mahkemeye gitmeden önce aşağıdaki belgeleri hazırlayın:

• özsermaye katılım sözleşmesi
• geliştirici şirketin hizmet maliyetinin ödenmesine ilişkin makbuzlar
• Tesisin zamanında işletmeye alınmaması veya varsa inşaatın durdurulması bildirimi
• inşaat firmasına yazılı talepler
• özsermaye katılım sözleşmesinin feshi başvurusu
• Uygulamayı geliştiriciye gönderme bildiriminin bir kopyası (teslimat bildirimi ile birlikte kayıtlı, değerli bir posta ücreti vermelisiniz)

Mümkün olduğu kadar toplamaya çalışın geliştiricinin yükümlülüklerini uygunsuz şekilde yerine getirmesiyle sonuçlanan durum hakkında. Sorunun ne olduğunu öğrendikten sonra olası sonuçları ve riskleri dikkatli bir şekilde analiz ederek belirli sonuçlara varabilirsiniz.

Aşağıdaki hususları anlamak özellikle yararlı olacaktır:

1. Geliştirici şirkette kendi yatırımlarının geri dönüşünün mümkün olacağı aktif finansal kaynakların mevcudiyeti
2. Dava gerekçeleri (Yüklenici açısından DDU'nun içeriğini, koşullarını ve mücbir sebeplere ilişkin olası maddeleri dikkatlice inceliyoruz)
3. Geliştiricinin iflas etme olasılığı nedir?

Bir inşaat şirketinin yalnızca geçici zorluklar yaşadığını anladığınız takdirde, belki de bekle-gör politikası daha makul olacaktır. Ek olarak, sizinle aynı hissedarlar olan "talihsiz arkadaşlar" bulmak ve geliştirici ile ortaklaşa pazarlık yapmaya çalışmak faydalı olacaktır.

Lütfen ek anlaşmalar yapmanın davanın başarılı bir sonucunu garanti etmediğini unutmayın. Sonuçta, sözleşmeler gibi anlaşmalar da yerine getirilmeyebilir.

En az tercih edilen sonuç ise geliştiricinin iflasının ilan edilmesidir. Bu durumda hissedarların güvenebileceği en iyi şey ortak bir konut kooperatifinin oluşturulmasıdır. Ve inşaat çalışmalarının ortak çabalarla tamamlanması.

Yukarıda toplanan bilgilerin faydalı olacağını umuyoruz. Ve umut bitmemiş bir daire seni atlayacak.

Uzun zamandır beklenen bir dairenin anahtarlarını almak keyifli bir olaydır. Ancak geliştiricinin yaptığı eksiklikler nedeniyle gölgede kalabilir. Şirketi nasıl etkileyebilirim ve onarım maliyetlerini nasıl telafi edebilirim?

Okuma süresi: 9 dakika

Uzun zamandır beklenen bir dairenin anahtarlarını almak, bir insanın hayatında alışılmadık bir olaydır. Ancak tüm çatlaklardan hava estiğinde ve kapı tek menteşede asılı kaldığında aile ocağı yanmayı reddedebilir. İnşaat kusurları ve kusurları, kendi evinize taşınmanın keyfini ciddi şekilde gölgeleyebilecek şeylerdir. Durum tatsız ama ne yazık ki nadir değil. Yeni sakinler, sızıntı yapan musluklar ve radyatörlerle, yükselen zeminlerle ve çatlak duvarlarla karşılaşabilir. Doğal olarak şu sorular ortaya çıkıyor: Eksiklikler ne zaman ve nasıl giderilecek ve geliştiriciyi inşaat kusurlarını ortadan kaldırmaya nasıl zorlayacak?

Bir dairenin kabulü - dikkat etmeniz gerekenler. Bitişli ve bitişsiz daireler

Nelere dikkat etmelisiniz?

Yatırımcıların çıkarları, geliştiriciler ve yeni bina alıcıları arasındaki ilişkileri düzenleyen yasalarla korunmaktadır. Özellikle, bu, bir daireyi kabul etme prosedürünü sağlayan Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 30. Bölümünün 1. ve 7. paragraflarında yer alan “Tüketici Haklarının Korunması Hakkında” yasanın yanı sıra konulara ilişkin federal yasadır. ortak sermayeli inşaat.

Dairenin devri, hissedarın, geliştiricinin bir temsilcisinin ve eğer o zamana kadar oluşturulmuşsa HOA'nın bir temsilcisinin yer aldığı bir komisyonun huzurunda gerçekleşir. Devir senedini imzalamadan önce hissedarın, tespit edilen ve giderilmesi gereken tüm inşaat kusurlarını incelemesi ve beyan etmesi gerekir.

Olası kusurların listesi oldukça kapsamlı olabilir ve içeriği büyük ölçüde dairenin bitirmeli veya bitirmesiz kiralanmasına bağlıdır.

Burada her şey “görünürde” olduğundan inşaat işinin kalitesini değerlendirmek daha kolaydır. Ön kapı, pencere ve balkon çift camlı pencerelerinin doğru takıldığından, duvarlarda ve tavanlarda çatlak veya eğrilik olmadığından, havalandırma, kanalizasyon, su temini ve ısıtma radyatörlerinin çalıştığından emin olunması tavsiye edilir. Elektrik kablolarının doğru şekilde takıldığından ve elektrik sayacına bağlı olup olmadığından emin olmak da önemlidir.

Mobilyalı bir daireyi incelerken, onun tamamen taşınmaya hazır olması gerektiğini unutmamalısınız. Her şeyden önce, banyo ve mutfakta fayans döşemenin, duvarları duvar kağıdıyla kaplamanın, iç kapıların takılmasının, sıhhi tesisatın çalıştırılmasının vb. kalitesine dikkat edin.

Emlak piyasası uzmanları, hisse senedi sahiplerine bir daireyi kabul ederken son derece sorumlu davranmalarını tavsiye ediyor. Transfer anının yakınlığından gelen coşku durumu, olası inşaat kusurlarını fark etmenizi engellememelidir. Elbette geliştirici, müşterinin eksikliklere dikkat etmemesi veya bunları önemsiz görmemesiyle ilgileniyor. Bir daireyi denetlerken, hissedarlara genellikle psikolojik baskı yöntemleri uygulanır - aceleye getirilir, dikkatleri dağılır ve evliliğin bir evlilik olmadığı, ancak "böyle olması gerektiği" konusunda güvence verilir.

Alıcı, inşaat kusurlarını bağımsız olarak tespit etmek için gerekli niteliklere sahip değilse, gizli kusurları bile tespit edebilecek ve geliştiriciye karşı iddiaları mevcut standartlara göre profesyonelce kanıtlayabilecek bağımsız bir uzmanı davet etmek daha iyidir. Eksiklikler daha sonra "ortaya çıkarsa", inşaatçıların suçunu kanıtlamak daha zor olacaktır.

Kusurların “gecikmesi” - kusurların olaydan sonra ortadan kaldırılması

214 sayılı Federal Kanuna göre, masrafları geliştiriciye ait olmak üzere eksikliklerin düzeltilmesine ilişkin zaman aşımı süresi 5 yıldır.

Ancak yüzeysel bir inceleme sırasında tüm kusurlar tespit edilemez. Sızdıran çatı ve döşeme aralarındaki dikişler, ısıtma sistemindeki eksiklikler ancak sonbahar yağmurlarının gelmesi ve ısıtma mevsiminin başlamasıyla ortaya çıkar. Ancak bu durumda dahi firma arızayı ücretsiz gidermekle yükümlüdür. Her ürün gibi yeni bir binanın da kusurların ücretsiz olarak giderildiği bir garanti süresi vardır. Federal Kanun-214'e göre inşa edilen tesislerde bu süre 5 yıldır.

Bu sadece daireler için değil aynı zamanda ortak mülkler için de geçerlidir - cepheler, çatı kaplamaları, merdivenler, giriş lobileri. Öte yandan geliştirici, mülkün doğal aşınma ve yıpranması veya mal sahibi tarafından onarılması sonucu ortaya çıkan kusurlardan sorumlu değildir. Kusurun inşaatçıların ihmalinden kaynaklandığını kanıtlamak için yetkili kuruluşlardan (onarım hizmetleri, yönetim şirketleri, bağımsız uzmanlar vb.) resmi görüş almanız gerekir.

Kusurları gideriyoruz

İnşaat ve mühendislik sistemlerinin kurulumunun kalitesi hissedarın uygun görmesi halinde, devir senedine imza atarak dairenin anahtarlarını alır. Bir kusur tespit edilirse, tüm eksikliklerin kaydedildiği kusurlu bir beyan veya başka bir işlem hazırlanır. Geliştirici şirketin bir temsilcisi tarafından imzalanmalıdır.

Çoğu zaman hissedarlardan önceden bir kabul belgesi imzalamaları istenir ve bunun karşılığında kendilerine tüm kusurları gidereceklerini taahhüt ettikleri bir teminat mektubu verilir. Uygulama, bu yükümlülüklerin her zaman yerine getirilmediğini ve yerine getirilmesi durumunda son derece isteksiz olduğunu göstermektedir.

Eksiklikleri gidermenin yolları. "Makul süre" nedir?

214-FZ sayılı Kanuna göre, hissedarın kendi takdirine bağlı olarak şirketten talep etme hakkı vardır:

• kusurları makul bir süre içinde ücretsiz olarak ortadan kaldırmak;
• sözleşmenin maliyetini orantılı bir miktarda azaltmak;
• Pay sahibinin uğradığı eksikliklerin giderilmesine ilişkin masrafların karşılanması.

DDU'da atıfta bulunulan "makul zaman çerçevesi" oldukça gevşek bir kavramdır, bu nedenle kusurların düzeltilme tarihinin keşif anında derhal açıklığa kavuşturulması ve belgelenmesi daha iyidir. Genellikle inşaatçıların kusurun niteliğine bağlı olarak bunu tamamlamak için iki haftadan bir aya kadar süreleri vardır. Ancak son tarihler yazılı olarak kaydedilmemiş olsa bile, inşaat eksikliklerinin giderilmesi için kanunla belirlenmiş bir süre vardır - 45 gün. Bu süre içerisinde kusurlar giderilmezse inşaatçıları taciz etmeye ve yasal işlem başlatmakla tehdit etmeye başlayabilirsiniz. Her gecikme günü için geliştirici, 214 sayılı Federal Kanuna göre daire maliyetinin %1'i oranında ceza alabilir. Doğru, mahkemeler çoğu zaman bu miktarı aşırı buluyor ve hafife alıyor.

Eksikliklerin geliştirici tarafından giderilmesi diğer iki noktaya tercih edilir ve bu da tarafları neredeyse kesin olarak mahkemeye götürecektir.

Sorumlu geliştiriciler konuyu mahkemeye taşımamaya çalışırlar - davalar şirketin itibarı üzerinde kötü bir etkiye sahiptir, bu nedenle kusuru gönüllü olarak ortadan kaldırmaları tercih edilir.

Geliştiriciyi nasıl etkileyebilirim?

Alıcı, inşaat hatasına neden olan şirketten maddi tazminat alacağına güvenebilir

Ancak birçok şirket, hissedarın zamanını ve sinirlerini boşa harcamak istemeyeceğini ve onarımları kendi başına gerçekleştireceğini umarak yapıcı olmayan bir pozisyon alıyor ve zamana oynamayı tercih ediyor. Teslim olmak istemiyorsanız ve konuyu sonuna kadar götürmeye kararlıysanız, davaya hazırlıklı olmalısınız. Bu nedenle, geliştiricinin temsilcileriyle iletişim ve yazışma geçmişini dikkatlice belgelemeniz gerekir, böylece mahkemede konumunuzu ikna edici bir şekilde tartışabilirsiniz.

214-FZ sayılı Kanun, şirketlerin kusurların giderilmesini süresiz olarak geciktirmesine izin vermeyen bir hüküm içermektedir. Geliştirici, konutu en geç DDU'da belirtilen tarihe kadar hissedarlara devretmekle yükümlüdür. Genellikle şirket, evin işletmeye alındığı tarihten itibaren anahtarların alıcılara teslim edilmesi için altı ay süre tanır. Ancak hissedarın eksiklikleri olan bir daireyi kabul etmeyi reddetmesi ve geliştiricinin sorunun çözümünü geciktirmesi durumunda durum kararlaştırılan sürenin ötesine geçebilir. Bu durumda alıcı, şirketten maddi tazminat alacağına güvenebilir. Geliştiriciye yazılı bir talep hazırlayıp göndermeniz gerekiyor ve inşaatçılar buna bir ay içinde yanıt vermezse davaya hazırlanın. Davaya başlamadan önce davalıdan tahsil edilecek cezanın miktarını hesaplamalısınız. Bu önlem sorumsuz inşaatçıları oldukça etkili bir şekilde disipline eder.

Bir hissedarın, eksiklikleri giderme yükümlülüğünü yerine getirmemesi veya kararlaştırılan süre içinde onarım masraflarını karşılamaması durumunda geliştiriciden talep edebileceği en fazla, daire için ödenen paranın ve bunların kullanım faizinin iade edilmesidir. . Tazminat miktarı kanunla Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın yeniden finansman oranının 1/300'ü olarak belirlenir. Ancak elbette böyle bir sonuç çatışmanın her iki tarafı için de arzu edilmez. Bu, müzakere etmemiz gerektiği anlamına geliyor.