Nepriuštiva hipoteka. Tržište hipotekarnih kredita Prognoza razvoja tržišta

Tržište hipotekarnih kredita u Ruskoj Federaciji i Sankt Peterburgu (bez podataka za prosinac) pokazalo je značajan rast: od siječnja do studenog 2016. količina izdanih hipoteka porasla je za 38%. Takav rast najvećim su dijelom osigurale hipoteke uz državnu potporu. To je činilo 57% svih stambenih kredita izdanih u Sankt Peterburgu i Lenjingradskoj regiji. Također, uz pomoć ovog programa izdane su gotovo sve hipoteke za novogradnje.

Ozbiljni trendovi pada broja hipotekarnih transakcija u 2017. nisu uočeni čak ni u vezi s ukidanjem državnog programa hipoteka. No, na kraju 2017. godine neće biti lako postići rezultate kao u 2016. godini.

Hipoteke koje podupire država glavni su razlog rasta

Rast obujma izdavanja i udjela hipoteka na stanove u izgradnji osiguran je relativno niskom kamatnom stopom (do 11% godišnje) i povećanom medijskom pozornošću na hipoteke koje podupire država. Tako su u prvom tromjesečju 2016., zahvaljujući informacijskoj pozadini koju su stvorili mediji, potencijalni zajmoprimci saznali da se program hipotekarnih kredita uz podršku države ne može produžiti do 2016., što je potaknulo nagle potražnje za njim.

Hipoteke na sekundarnom tržištu pokazalo se manje atraktivnim za kupce. To je uglavnom zbog činjenice da su stope na njega pale na ugodnih 11,5-12,5% godišnje samo u 3.-4. kvartalu prošle godine.

Pokazatelji za izdane hipotekarne stambene kredite (prema Središnjoj banci Ruske Federacije)

Kao što gore navedeni podaci pokazuju, obujam hipotekarnih stambenih kredita izdanih u Sankt Peterburgu i Lenjingradskoj oblasti u razdoblju od siječnja do studenog 2016. približit će se rezultatima rekordne 2014. godine. Istovremeno, u 2016. godini, u usporedbi s 2014., došlo je do smanjenja prosječnog iznosa hipotekarnog kredita s 2,23 milijuna rubalja. do 2,07 milijuna rubalja Sukladno tome, može se konstatirati da je u 2016. godini izdan rekordan broj kredita za sve vrijeme postojanja hipotekarnog tržišta.

Promjene na kraju 2016. u odnosu na ista razdoblja 2014. i 2015. (siječanj-studeni)

U 2016. godini, u usporedbi s 2015. godinom, zamjetno će porasti ne samo ukupni obujam kredita (ranije spomenutih 38%), već i prosječni iznos kredita. Dakle, iznosio je 2,07 milijuna rubalja. u 2016. u odnosu na 2 milijuna rubalja. u 2015. godini.

Za pretpostaviti je da će u 2017. godini obujam kreditiranja ostati na razini 2016. godine, dok će prosječni iznos kredita ostati isti ili se čak smanjiti. U prilog ovoj pretpostavci govori i činjenica da ne postoje preduvjeti za rast cijena na tržištu stanova, a time ni iznosa transakcija i kredita. Istodobno, obujam izdavanja hipotekarnih kredita mogao bi ostati na razini 2016. ako se novi zajmoprimci koji se fokusiraju na jeftinije stanove uključe u stambeno kreditiranje u 2017. Pretpostavku da će se prosječni iznos kredita smanjiti potvrđuje i jasan trend pada prosječne površine stana u kućama ekonomske klase, čiji su kupci najaktivniji zajmoprimci.

Količina izdanih hipotekarnih kredita, siječanj-studeni 2014.-2016

Broj izdanih hipotekarnih kredita, siječanj-studeni 2014.-2016

(ukupno za St. Petersburg i Lenjingradsku regiju)

Broj izdanih hipotekarnih kredita, 2014.-2016

Prognoza hipotekarnih stopa za prvi kvartal 2017

Završetkom programa državne potpore na primarnom tržištu povećao se raspon kamatnih stopa. Sada najbolje ponudečine 11,5-13%, a raspon stopa je postao širi. Mnoge banke nisu žurile smanjiti vlastite stope na razinu od 12% koje su bile na snazi ​​uz državnu potporu. Oni. formalno, mnoge su banke u 2016. imale 2 vrste stopa: za državnu potporu 10,5-12% godišnje, a vlastite na razini od 13-14%. Sada radi samo naš vlastiti program, koji je skuplji za dužnika. Drugim riječima, znatan dio banaka napravio je pauzu u smanjenju vlastitih stopa za novogradnje, pomnije će pogledati kako će klijenti i konkurentske banke reagirati u novim uvjetima. Drugi dio banaka pokušao je predvidjeti ukidanje državne potpore i od početka godine kreditira novogradnje po 11,5-12,5%, no takvih je ponuda očito manje nego lani. Oni koji nisu smanjili stopu i ostavili je na 13% i više, počet će je smanjivati ​​sljedećih mjeseci, a čekamo niz vijesti o poboljšanju uvjeta kreditiranja.

Osim blagog rasta kamata, na rezultat prvog tromjesečja 2017. godine utjecat će i činjenica da su kupci novogradnji u 2016. već unaprijed odobrili kredite, uoči reženja državne potpore.

Dakle, hipoteke na primarnom stambenom tržištu će se izdavati u prvom kvartalu ove godine malo manje aktivno nego prošle godine. Doći će do preraspodjele izdavanja hipoteka u korist banaka koje su odmah snizile stopu.

Iako su nedavni razvoji doveli stope na primarnom i sekundarnom tržištu nekretnina u sumjerljivost, zbog čega sekundarno tržište izgleda privlačnije zajmoprimcima, još uvijek se čini malo vjerojatnim da će sekundarno tržište moći nadoknaditi privremeni pad obujma tržišta novogradnje.

Stoga se očekuje da će prvo tromjesečje 2017. biti bogato vijestima o promjenama stopa i uvjetima kreditiranja u bolja strana. Ponderirana prosječna hipotekarna stopa bit će nešto viša ili će ostati na razini s kraja prošle godine (12,47%), a potom će početi padati.

Glavni trendovi u 2017

Popis glavnih igrača na tržištu hipotekarnih kredita u Sankt Peterburgu i Lenjingradskoj regiji neće se mijenjati, iako su tijekom razdoblja dinamičnih promjena stopa moguće neke promjene u njihovim tržišnim udjelima. Banke sa sudjelovanjem državnog kapitala ostat će neosporni lideri: Sberbank, VTB24, Ruska poljoprivredna banka, Globex. Zapažene će biti velike privatne banke, poput Promsvyazbank, Raiffeisenbank, Absolut Bank, Otkritie Bank itd., kao i tradicionalno jake banke na našem tržištu Deltacredit i Bank St. Uz trenutnu stopu refinanciranja i predložene stope, hipoteke će ostati najatraktivnija vrsta kreditiranja stanovništva za banke.

Glavni igrači na hipotekarnom tržištu u Ruskoj Federaciji (prema AHML JSC):

U nedostatku tako snažnog mjerila za banke kao što su hipoteke s državnom potporom od 12%, raspon stopa na primarnom i sekundarnom tržištu trebao bi se povećati. Banke će se i dalje aktivno međusobno natjecati kako u pogledu kamatne stope tako iu pogledu dodatnih parametara i usluga kreditiranja. Djelomično, osim snižavanja minimalne stope hipoteke, banke će ponuditi pojedinačne stope za različite kategorije zajmoprimaca i programera. Na primjer, ovisno o veličini predujma, količini dokumenata koji potvrđuju prihod zajmoprimca itd. Razne marketinške (aukcijske) stope bit će još popularnije, kada će u okviru pojedinačnih sporazuma između banke i programera biti moguće dobiti sniženu stopu za prve 1-3 godine kreditiranja.

Čak i sada, a još više s daljnjim padom hipotekarne stope na sekundarnom tržištu postojat će i potražnja i ponuda banaka za refinanciranje kredita uzetih u razdoblju 2014.-2016. po stopi od 13% ili više.

Prema rezultatima iz 2017., bankama neće biti lako nadmašiti rezultate iz 2016. (oko 110 milijardi rubalja) u smislu količine izdanih hipotekarnih kredita u Sankt Peterburgu i Lenjingradskoj oblasti. Budući da banke neće imati snažan zaostatak u prvom kvartalu 2016. u obliku eksplozivnog rasta izdavanja hipoteka za nove zgrade. Međutim, trošak zaduživanja za banke u obliku ključne stope od 10,0% doprinosi aktivnom izdavanju kredita, snižavanju stopa na sekundarnom tržištu i vraćanju stope na tržištu novogradnje na razinu stopa uz državnu potporu 11%. Sve to zajedno daje temelj za dobar rezultat ako tržište dosegne konzervativan rast od 5-10% u 2017. godini.

Obujam izdavanja hipotekarnih stambenih kredita za razdoblje siječanj – veljača 2016. iznosio je 117.287 jedinica. za ukupni iznos od 204,4 milijarde rubalja, rast tržišta iznosio je 27,4% u kvantitativnom smislu i 36,2% u monetarnom smislu u usporedbi s istim razdobljem prošle godine. 99,99% svih izdanih kredita bilo je u rubljama.

Ključni tržišni pokazatelji:

U veljači 2016. obujam tržišta stambenih hipotekarnih kredita iznosio je 142,6 milijardi rubalja. (80.158 kredita), što je za 79,3% više u odnosu na veljaču 2015. godine. Pritom treba napomenuti da je od početka 2015. veljača 2016. bila prvi mjesec koji je pokazao pozitivna dinamika tržištu (u odnosu na isti mjesec prošle godine).

Prosječni iznos kredita izdanih od početka godine iznosio je 1,74 milijuna rubalja. Prosječni iznos hipotekarnog kredita u 2015. bio je 1,66 milijuna RUB.

Ponderirana prosječna stopa na kredite u rubljama izdane od početka godine iznosila je 12,22%, što je povećanje od 2,23 p.p. manje nego u razdoblju siječanj-veljača 2015.

U veljači 2016. ponderirana prosječna stopa na kredite u rubljama iznosila je 12,1%, što je najniža vrijednost od travnja 2014. Ovo smanjenje stope prvenstveno je posljedica utjecaja državne subvencije.

Ponderirani prosječni rok kredita za kredite u rubljama izdane u razdoblju siječanj-veljača 2016. ostao je na razini od 15 godina, praktički se nije promijenio u posljednjih nekoliko godina.

Regionalna struktura izdavanja kredita na kraju godine bila je sljedeća: 21,1% volumena svih izdanih hipotekarnih kredita palo je na Moskovsku regiju, 9,9% - na Sankt Peterburg i Lenjingradsku regiju (prije godinu dana, isto brojke su bile 20,3% odnosno 7,6%).

Ukupan dug po hipotekarnim stambenim kreditima od 1. ožujka 2016. premašio je 4 trilijuna RUB. i iznosio je 4.063,1 milijardi rubalja, što je povećanje od 14,0% tijekom godine.

Razina dospjelog duga (na temelju podataka obrasca izvješća kreditne organizacije 0409115 „Informacija o kvaliteti imovine kreditne institucije”) s kašnjenjem u plaćanju od 91 dan ili više na dan 1. ožujka 2016. godine iznosio je 3,21% (na početku godine pokazatelj je bio 3,03%, od 1. ožujka , 2015. - 2,31%).

Značajnu ulogu u razdoblju siječanj-veljača 2016. odigrala je državna potpora hipotekarnom kreditiranju:

Prema podacima Ministarstva financija, obujam izdanih kredita uz državne subvencije za razdoblje siječanj – veljača 2016. iznosio je 59.951 kredita. u iznosu od 110,5 milijardi rubalja, što je jednako 51,1% ukupnog broja kredita izdanih od početka godine, 54,0% volumena izdanih kredita.

U isto vrijeme, veljača je bila rekordan mjesec za izdavanje od početka pokretanja subvencije - obujam izdavanja iznosio je 42.951 kredita u iznosu od 79,6 milijardi rubalja.

Ukupni obujam izdavanja pod državnom subvencijom od ožujka 2015. do veljače 2016. iznosio je 270.590 kredita u iznosu od 484,7 milijardi rubalja. (37,7% svih izdanih kredita, 40,3% ukupno u novčanom iznosu).

Očekuje se da će u 2016. godini, uz zadržavanje sadašnje gospodarske situacije, obujam tržišta ostati na razini 2015. godine.

Stručnjaci Metrium grupe saželi su rezultate 2016. godine na tržištu hipotekarnih kredita. U 2015. godini hipoteke su postale "slamka spasa" za nekoliko sektora gospodarstva odjednom. U 2016. godini nastavila je svoju misiju, ne dosegnuvši pokazatelje uspješne 2014. godine.

Cijelu prošlu godinu hipoteke su išle naprijed, podržane "štakama" države u obliku programa subvencioniranja kamata. U ožujku je odlučeno o nastavku rada programa koji je, nakon kraćih razgovora između ministarstava financija i graditeljstva, produljen do kraja godine. Za 11 mjeseci 2016. 40% stambenih kredita izdano je zahvaljujući državnoj potpori. Opseg izdavanja u rubljama iznosio je 37,7% svih izdanih hipoteka za ovo razdoblje. Međutim, do kraja godine, kada je ključna stopa smanjena na 10%, program subvencioniranja izgubio je na važnosti.

Podaci o izdavanju hipotekarnih kredita u Ruskoj Federaciji

Prema analitičarima Metrium Groupa, do prosinca 2016. hipoteke su dosegle sljedeće brojke. U odnosu na 2015. broj izdanih kredita veći je za 24,94%, a obujam kreditiranja u novčanom iznosu za 29,86%. Pritom je prosječna ponderirana stopa smanjena za 0,82 postotna boda. do 12,62 posto. Prosječni iznos kredita porastao je za 64 tisuće rubalja. Prosječna ročnost kredita nastavlja rasti: u 11 mjeseci porasla je za gotovo 8 mjeseci, premašivši prag od 15 godina, što ukazuje na oprezniju procjenu financijskih mogućnosti zajmoprimaca. No, usprkos svim naporima, kreditno zaostatak za pokazateljima iz 2014. iznosio je 17,76%, a novčano 17,79%.

"U 2016. Središnja banka Rusije nastavila je s čišćenjem bankarskog sektora: 97 zajmodavaca je opozvano licencama, ali među njima nije bilo značajnih igrača na tržištu hipotekarnih kredita", komentira Maria Litinetskaya, direktorica Metrium Group. - Tako je, prema podacima Centralne banke, od 1. srpnja 2016. broj banaka emitinata hipotekarni krediti, iznosio je 499, što je 13% manje nego na isti dan prethodne godine, bez oduzetih dozvola u drugom polugodištu.

Lideri u hipotekarnim kreditima su 12 banaka s preko 1% tržišnog udjela: Sberbank, VTB24, Rosselkhozbank, Gazprombank, DeltaCredit, VTB Bank of Moscow, Raiffeisenbank, Absolut Bank, Bank Vozrozhdenie, Bank St. Petersburg, Svyaz-Bank, Transcapitalbank . Među njima su i banke s državnim sudjelovanjem i privatne banke, sve one već dugo rade s hipotekama i postavljaju “pravila igre” na tržištu.

“Prošle godine povećana konkurencija između banaka oživjela je zaboravljene proizvode kao što su “hipoteka na dva dokumenta” (bez dokaza o prihodu) i “hipoteka bez predujma”, kaže Maria Litinetskaya. – Jedan program namijenjen je onima koji imaju značajnu ušteđevinu za kupnju stana, a iz raznih razloga ne procjenjuje se njihova financijska situacija. Drugi je, naprotiv, upućen onima koji nisu uštedjeli za kupnju, ali primaju dobar i stabilan prihod (nije tajna da je odabir zajmoprimaca u ovom programu još teži nego u standardnom). Time je hipoteka ponovno postala dostupna širem krugu kupaca nego u razdoblju trajanja programa državne potpore.”

Osim toga, na tržištu su se pojavile prave inovacije, ističu stručnjaci Metrium Grupe. Prvo, podnošenje dokumenata za dobivanje kredita banci putem online aplikacije. Do sada je na ovaj način bilo moguće poslati samo preliminarni zahtjev, odnosno saznati okvirni iznos odobrenog kredita i uvjete. Za konačno odobrenje bilo je potrebno doći s paketom dokumenata u ured vjerovnika. Drugo, Sberbank je zajedno s Rosreestrom pokrenula pilot projekt daljinskog podnošenja dokumenata za državnu registraciju, koji klijentima omogućuje podnošenje dokumenata za registraciju odmah nakon potpisivanja ugovora u podružnici, zaobilazeći redove u Rosreestru ili Multifunkcionalnom centru. Treće, banke su ušle društveni mediji i ne samo da provjeravaju svoje potencijalne kupce putem objavljenih podataka o sebi, već i komuniciraju uživo, rješavaju problematična pitanja i nude pomoć u postizanju financijskih ciljeva.

"Stoga vidimo trend prema radu na daljinu s klijentima", primjećuje Maria Litinetskaya. "Kreditori koji se prilagođavaju brže od drugih i dobro su upućeni u novu digitalnu stvarnost imaju priliku zadržati "stare" kupce i osvojiti novu generaciju."

Održavanje ravnoteže naprednih pristupa korisničkoj službi i konzervativne procjene financijskih mogućnosti zajmoprimaca omogućilo je smanjenje kašnjenja po hipotekama u rubljama na 1,112% do studenog. U posljednja tri mjeseca ovaj pokazatelj je u stalnom padu, što znači da se nakon dvije godine rasta trend preokrenuo na donju stranu. To se, nažalost, ne može reći za devizne kredite, kod kojih relativni udio kašnjenja i dalje raste i iznosi 31,3% hipoteke izdane u stranoj valuti. Podsjetimo da je za stambene kredite - najmanji udio dospjelih dugova u usporedbi sa svim ostalim vrstama kreditiranja.

Tako se hipoteka u 2016. pokazala pouzdanim financijskim instrumentom kako za zajmodavce (mala otplata i stabilan prinos), tako i za kupce (češće su je koristili za kupnju stana nego čak 2014.). Broj transakcija u Moskovskoj regiji koje uključuju hipoteke u 2016. godini iznosio je 43.876 jedinica, što je 32,64% više nego 2015. godine i 3,25% više nego 2014. godine. I ako se u 2015. udio hipoteka zadržao na razini od 30% svih upisanih prijenosa vlasničkih prava, onda je u 2016. njegova prosječna godišnja stopa porasla na 34,8%, au pojedinim mjesecima dosegla je i 50%.

Po segmentima nekretnina udjeli hipotekarnih poslova raspoređeni su kako slijedi. U Moskvi je prosječni godišnji udio hipoteka u masovnom segmentu bio 54%, što je približno isto kao i 2015. Takva visoka stopa u glavnom gradu održava se zahvaljujući puštanju novih projekata koji su potpadali pod uvjete programa subvencioniranja stopa i postali vrlo dostupni općem potrošaču, uključujući i putem kredita. Udio hipoteka u segmentu poslovne klase je stabilan i iznosi 5% u 2016. godini.

U moskovskim stanovima udio hipoteka bio je 34%, što je za 14 p.p. veći nego prošle godine. Taj rast je posljedica činjenice da su vlastiti programi banaka tijekom godine postali atraktivniji zbog nižih stopa. Štoviše, uvjeti za kupnju stanova maksimalno su slični uvjetima za kupnju stana - isti predujam i standardna cijena.

U masovnom segmentu Moskovske regije prosječni godišnji udio hipoteka iznosio je 72%, što je 3,5 p.p. više nego prošle godine i to za 3 boda. veći nego u 2014.

Prema stručnjacima Metrium grupe, jedno od glavnih postignuća 2016. godine bio je početak "oživljavanja" sekundarnog tržišta nekretnina. Razlog tome su poboljšani uvjeti kreditiranja i prihvaćanje novih tržišnih pravila od strane prodavatelja stanova. Prema Rosreestru, u 2016. godini u kapitalu je registrirano 56.000 transakcija na sekundarnom tržištu, pa je njihov udio bio 44,44%. O potpunom povratku vodećih pozicija "sekundarnog" stambenog prostora ne treba govoriti, u skoroj budućnosti očekuje nas korekcija i preraspodjela tržišnih udjela između stambenih objekata u izgradnji i gotovih stanova. Uključujući i zbog dodatnog obujma ponude od investitora, vlasnika novih zgrada, koji će nakon stjecanja vlasništva nad stambenim prostorom početi prodavati zbog povećanja poreza na imovinu. Ovi i drugi neizravni čimbenici sigurno će oduzeti lovorike lidera primarnom tržištu, ali udio sekundarnog tržišta vjerojatno neće biti iznad 55%.

“2016. postala je lakmus test za igrače na hipotekarnom tržištu, pokazala je profesionalce i inovatore, iskorijenila amatere. Na građevinskom tržištu spojilo se nekoliko velikih developera, jedan od najstarijih developera prošao je reorganizaciju - sažima Maria Litinetskaya. - A ako su prošle godine zajmodavci pokušali vratiti prethodni pad, tada će glavni cilj u nadolazećim godinama biti postići izdavanje hipoteka u iznosu od 1,9 trilijuna rubalja do 2018., planirano u "Strategiji razvoja hipotekarnog kreditiranja u Ruska Federacija do 2020." I to izgleda sasvim realno, pod uvjetom da će u 2017. stambeno kreditiranje, odbacivši “štake” državne potpore, dosegnuti rekord iz 2014. (1,76 trilijuna rubalja).”

Za većinu građana Ruske Federacije hipoteke su postale najpristupačniji alat za stjecanje vlastitog stana. Pad hipotekarnih stopa u kontekstu stabilizacije cijena nekretnina privlači sve više ljudi i osigurava povećanje dostupnosti ove usluge stanovništvu. Zašto hipoteka postaje sve popularniji način poboljšanja stambenih uvjeta? Koji su trendovi tipični za HML tržište? Kakva je dinamika razvoja hipotekarnog tržišta? Pokušat ćemo detaljno odgovoriti na ova i druga pitanja u ovom članku.

Ključni tržišni pokazatelji za 2014.-2017

Prema podacima Središnje banke, 1. srpnja 2017. u Ruskoj Federaciji poslovalo je 589 kreditnih institucija, od kojih su 423 davale hipotekarne stambene kredite građanima. Za usporedbu, u 2014. bilo je 635 takvih organizacija, u 2015. - 574, u 2016. - 499. Takav pad broja organizacija koje pružaju HML ne objašnjava se toliko gospodarskom situacijom u zemlji ili smanjenjem potražnje za takvim usluge, već prestankom djelatnosti samih kreditnih institucija kao rezultat stečaja ili likvidacije iz drugog razloga. Upravo u 2014. godini pojavio se trend pada upravo u 2014. godini, budući da je u prethodnim razdobljima tržište hipotekarnih stanova karakterizirao porast broja takvih organizacija - 2009. godine bilo ih je 571, a do 2013. ta se brojka povećala na 665. Tablica u nastavku prikazuje glavne pokazatelje koji karakteriziraju dinamiku tržišta hipotekarnih kredita posljednjih godina.

Tablica - Trendovi specifični za HML tržište 2014.-2017

Izvor: CBR

Dakle, u nedostatku rasta dohodaka građana i smanjenju investicijske potražnje u 2015. godini došlo je do pada apsolutnih pokazatelja HML-a. Ali već u 2016. situacija se počela mijenjati i ovaj se pokazatelj približio razini iz 2014., unatoč smanjenju broja banaka. Za prvih 6 mjeseci 2017. pokazatelj je porastao za 16,3% u usporedbi s istim razdobljem 2016. U 2014. došlo je do povećanja broja hipotekarnih kredita izdanih u rubljama, a HML-ovi u stranoj valuti smanjili su se 2,5 puta u odnosu na pozadini slabljenja rublje. Istodobno, u 2015. broj se smanjio za 1,4 puta zbog smanjenja kreditiranja za 34%. U 2016. godini zabilježen je rast od 1,2 puta uz rast kreditiranja od 27,2%, dok su HML u stranoj valuti ponovno smanjeni za 2,7 puta. U 2017. nastavljeni su trendovi iz prethodne godine. Tijekom promatranog razdoblja dug po stambenim hipotekarnim kreditima u rubljama znatno je porastao, a smanjen u stranoj valuti.

Dinamika ponderirane prosječne stope u 2012.-2017

Kreditni portfelj svake banke sastoji se od nekoliko vrsta kredita, koji mogu biti dugoročni i kratkoročni i drugi. Stope takvih kredita često se međusobno razlikuju, a kako bi se znala ukupna cijena svih dostupnih kredita, razvijen je poseban koncept - ponderirana prosječna kamatna stopa (ATR). To je odraz prosječne kamatne stope na sve kredite koje izdaju bankarske organizacije. Slika 1 prikazuje dinamiku promjena ATP-a od 2012. do 2017. godine i daje prognozu za 2018. godinu.

Slika 1 - Prosječna vagana kamatna stopa na izdane hipotekarne kredite 2012.-2017. u stranoj valuti i rubljima

Izvor: analitički materijali Središnje banke Ruske Federacije „O stanju tržišta stambenih hipotekarnih kredita” za 2014., 2015., 2016., prvu polovicu 2017.

Kao što se može vidjeti iz grafikona, u 2012. godini ATP u rubljama iznosio je 12,3% (što je za 0,4 boda više nego u 2011.), au stranoj valuti - 9,8% (porast od 0,1%). U 2013. ATP se nije značajno promijenio i iznosio je 12,4% u rubljama i 9,6% u stranoj valuti. U 2014. godini promjene su bile prilično neznatne - 12,45 i 9,25%. U 2015. godini došlo je do povećanja stopa na pružene HML-ove - 13,35 i 9,82%. U 2016. godini zabilježeni su silazni trendovi, jer je ATP u rubljama smanjen za 0,87 postotnih bodova, au stranoj valuti - za 1,17 i iznosio je 12,48 odnosno 8,65%. U prvoj polovici 2017. godine došlo je do značajnog smanjenja kamatnih stopa na pružene HML-ove u rubljama i stranoj valuti uz povećanje uvjeta kreditiranja - 11,5 i 6,75% u rubljama i stranoj valuti. Istodobno, već u studenom pokazatelj rublje iznosio je 10,9%. Prema prognozi T. Vlasova, voditelja hipotekarnog odjela grupe tvrtki Ingrad, u 2018. ATP bi mogao pasti na rekordnih 8-8,5%.

Koliko je hipoteka izdano u regijama Ruske Federacije?

Povolški savezni okrug zauzima vodeće mjesto u dobivanju hipotekarnih kredita, gdje je sklopljeno 270.294 hipotekarnih kredita na 403.282.000 rubalja. Drugo mjesto među okruzima zauzima Središnji federalni okrug, gdje je sklopljeno 254.969 kreditnih ugovora od 1.086.940 u cijeloj Ruskoj Federaciji. U isto vrijeme, 62.505 HML-a nalazi se u Moskvi, a 56.646 u Moskovskoj oblasti, što je rekord među sastavnim entitetima Ruske Federacije. Treće mjesto u okrugu zauzima regija Voronjež, gdje je izdano 16.511 hipotekarnih kredita. Najmanje svih hipotekarnih kredita izdano je u Sjevernokavkaskom saveznom okrugu - 24.281 jedinica. Slika 2 prikazuje udjele hipotekarnih kredita izdanih na primarnom tržištu po saveznim okruzima Ruske Federacije u 2017.

Slika 2 - Udio izdanih hipotekarnih kredita po FD u 2017. godini

Izračun "Portala osiguranja" prema statističkim podacima Središnje banke Ruske Federacije

Ponderirana prosječna kamatna stopa malo se razlikuje po županiji. Tako u Središnjem federalnom okrugu iznosi 10,64%, u Sjeverozapadnom federalnom okrugu - 10,65%, u Južnom federalnom okrugu - 10,7%, u Sjevernokavkaskom federalnom okrugu - 10,72%, u Povolškom federalnom okrugu - 10,6%, u na Uralu - 10,65%, u Sibiru - 10,66%, na Dalekom istoku - 10,57%. Među sastavnim entitetima Ruske Federacije mogu se razlikovati 2 regije s najvišim i najnižim kamatnim stopama na hipoteke - to su Republika Krim (11,24%) i Čuvašija (10,42%).

Trošak hipoteka u novim zgradama i na sekundarnom tržištu

Prema podacima Agencije za hipotekarno stambeno kreditiranje, u 2017. godini udio stanovništva koje ima pristup hipoteci porastao je za 6 postotnih bodova i iznosio je 43%. Glavni čimbenici rasta bili su smanjenje stopa i realnih cijena nekretnina nakon odbitka inflacije. Usporedbe radi, još 2012. godine taj je udio stanovništva iznosio samo 29%. Smanjenje stopa privlačno je građanima, jer se smanjuje i iznos mjesečne otplate kredita, a ušteda tijekom cijelog razdoblja može doseći 45%. U uvjetima skupog stanovanja (i na primarnom i na sekundarnom tržištu), ova je činjenica jedan od odlučujućih čimbenika u odabiru hipotekarnog kreditiranja. Slika 3 prikazuje prosječne cijene po 1 m2. m. na sekundarnom tržištu iu novim zgradama.

Slika 3 - Dinamika cijena na tržištu nekretnina Ruske Federacije u razdoblju 2012.-2017.

Izračuni Banki.ru prema Banci Rusije i Rosstatu

Porast cijena nekretnina posljedica je činjenice da se građevinsko tržište još nije oporavilo ekonomska kriza. Dinamika puštanja u pogon stanova usporava se već nekoliko godina zadnjih godina, što se može objasniti kako padom prodaje u 2015. tako i smanjenjem vlasničkog financiranja i kreditiranja developera. Postkrizno razdoblje pokazalo je najlošije rezultate kod ulaganja u stambene nekretnine. Dakle, u prvoj polovici 2016. godine ta je brojka iznosila 239 milijardi rubalja, a za isto razdoblje 2017. godine - samo 194 milijarde rubalja.

Obujam izdanih kredita vodećih banaka u 2017

Udio hipotekarnih kredita u ukupnom portfelju ruskih banaka prelazi 11%. Na kraju 2017. ta je brojka iznosila 10,6%. Otprilike 90% ukupnog portfelja čine zajmovi (uključujući zajmove građanima) koje je izdalo 30 najvećih ruskih banaka. Hipotekarnim kreditiranjem tradicionalno dominiraju 2 banke - Sberbank i VTB. Štoviše, prvi je u 2017. izdao više od polovice svih hipotekarnih kredita u ukupnom iznosu većem od 1 trilijuna rubalja. Hipotekarni portfelj Sberbanke porastao je za 17%.

VTB relativno daleko zaostaje za svojim konkurentom - hipotekarni krediti u 2017. izdani su za više od 430 milijardi rubalja, a kreditni portfelj porastao je samo 11%. Više od 70% svih hipoteka otpada na ove 2 banke, ali postoje i drugi igrači na tržištu koji su od nemale važnosti za njegov razvoj. Količine hipotekarnih kredita koje su izdali prikazane su na slici 4.

Slika 4 - Količina hipotekarnih kredita koje su izdale vodeće banke Ruske Federacije u 2017.

Prema istraživanju AHML-a „Rezultati razvoja hipotekarnog i stambenog tržišta u 2017.

Od 1. siječnja 2018. obujam hipotekarnog portfelja banaka dosegao je 5,34 bilijuna rubalja, od čega su 1,12 bilijuna hipotekarni krediti za kupnju stanova na primarnom tržištu (u novim zgradama). U 2017. građani Ruske Federacije kupili su 2,85 milijuna stanova (ili drugih stambenih prostora), što odgovara potražnji za stanovima u 2016. godini. Potražnja za novogradnjama također je ostala na istoj razini - 621 tisuća ugovora u 2017. prema 620 tisuća u 2016. Na sekundarnom tržištu ostvareno je oko 2,23 milijuna transakcija. Udio hipotekarnih transakcija na sekundarnom tržištu bio je 31%, na primarnom tržištu - 50%, u prvom slučaju prosječna veličina hipotekarnog kredita bila je 1,74 milijuna rubalja, u drugom - 2,12 milijuna.

Zaključak

Na kraju 2017. ostaje visoka koncentracija ponude i potražnje, to je posebno vidljivo u 10 regija Ruske Federacije: Moskva i regija, Sankt Peterburg, Tjumenjska regija, Tatarstan, Sverdlovska regija, Baškortostan, Krasnodarski kraj i drugim područjima. Velike količine stambena izgradnja u tim regijama podržava viši plaće I aktivni razvoj hipotekarno kreditiranje. Ove regije činile su 48% svih izdanih hipoteka u 2017.

Hipotekarni krediti - stvarni smjer rusko tržište bankarske usluge više od deset godina. Prema statistici za 2016. godinu samo 10% naših građana posjeduje nekretnine. Samo 1% može kupiti za akumulirani novac. Kakva će biti dinamika tržišta u sljedeće 2-3 godine, uvelike ovisi o političkoj i gospodarskoj situaciji.

Razvoj ruskog hipotekarnog tržišta

U prvoj polovici devedesetih godina banke praktički nisu izdavale stanovništvu kredite za kupnju stanova. Nije bilo potrošačkih kredita. Ako se i dogodilo, onda su se zaduživali ne više od godinu dana, po 36%. Međutim, čak ni uvođenje Saveznog zakona "O hipoteci" 1998. godine nije utjecalo na povećanje potražnje zajmoprimaca za takvim proizvodom. Maksimalni rok korištenja kredita - 3 godine uz kamatu od 40% većini zajmoprimaca nije bio zanimljiv.

Hipotekarni krediti u Rusiji: kako su se povećale količine

U međuvremenu, u poboljšanju uvjeta stanovanja iu stjecanju vlastite stanove potrebno više od polovice stanovništva. Kako bi se građanima osiguralo vlastito stanovanje i razvilo hipotekarno kreditiranje u Rusiji, 2004. godine vlada provodi poseban nacionalni projekt. Prva razina državni program 2005. – 2008. omogućio je povećanje dostupnosti nekretnina pod državnim jamstvom i povećanje stambene izgradnje. Za to je izdvojeno 212,9 milijardi rubalja.

Ovaj program, izvorno osmišljen na 6 godina, intenzivirao je transakcije kupnje nekretnina. Građani su postali spremniji uzimati kredite. Za usporedbu, ako je 2005. godine udio hipotekarnih kredita iznosio 3,5 posto ukupnih kredita, 2008. godine taj je udio porastao na 9 posto.

Do 2008. formirani su stalni igrači na hipotekarnom tržištu. Grupa je uključivala AHML sa 100% udjelom države, Sberbank, velike i srednje poslovne banke, stambene zadruge, građevinske i investicijske tvrtke. Međutim, početak krize usporio je razvoj. Mnoge banke su ograničile kreditiranje. Zajmoprimci su se našli u teškoj situaciji, zbog čega su zajmodavci morali razviti mehanizme za smanjenje financijskih opterećenja (restrukturiranje, godišnji odmor). Obujam stambenog kreditiranja za razdoblje 2008.-2010.

Početak 2011. godine donio je pozitivnu dinamiku. Izlazak iz krize uzrokovao je pad kamatnih stopa banaka. Samo u drugoj polovici godine izdano je kredita u vrijednosti od 397 milijardi rubalja. Država je nastavila podupirati hipoteke. Socijalni odbici su stavljeni u praksu za primarne, na primjer, u programima "Nisko stanovanje", "Nova zgrada", snižavajući kamatnu stopu. Jedan od pokretača hipoteke bilo je ulaganje VEB-a u stambenu izgradnju 2010.-2013.

Do 2015. situacija se povremeno mijenjala. Tečaji su išli gore-dolje. S njima se mijenjala i potražnja za hipotekarnim kreditima. Dakle, ako je 2012. obujam kredita dosegao rekordnih trilijun rubalja i nastavio rasti još 2 godine, onda se nakon 3 godine smanjio na 765 milijardi rubalja.

Obim hipoteka u 2016

Ova je godina bila veliki napredak u hipotekarnom kreditiranju. Budući da je država, prema konceptu, subvencionirala cijene za kupnju stanova, građani su mogli koristiti kredite. Iznos isplaćenih iznosa iznosio je 40% ukupnog broja potrošačkih kredita. Od toga je u okviru državnog programa 2016. godine izdano 304 tisuće kredita u iznosu od 556 milijardi rubalja. Obujam kreditiranja u odnosu na 2015. godinu veći je za 29,86%. Veličina izdanih kredita se povećala, počeli su se davati na razdoblje dulje od 15 godina. Državni program koristilo je 304 tisuće zajmoprimaca koji su ga primili. Cjelokupni obujam hipotekarnih kredita u 2016. dosegnuo je 1.288.531 milijuna rubalja, a njihov broj je 753.064 (prema podacima).

Sberbank i VTB grupa postali su najaktivniji igrači na hipotekarnom tržištu. Međutim, konkurencija se pojačala. Time je ponovno omogućeno podizanje kredita bez potvrde o primanjima i bez učešća, čime su krediti postali dostupni širokom krugu dužnika. Uvedene inovacije:

• izmjene online aplikacije;
• daljinska državna registracija nekretnina (zajednički program Sberbank i Rosreestra);
• zajmodavci su počeli komunicirati s klijentima i prikupljati informacije o njima putem društvenih mreža.

Ako je prethodnih godina glavni fokus bio na primarnoj nekretnini, onda je od ovog razdoblja oživjelo sekundarno tržište nekretnina. Razlog tome je poboljšanje uvjeta kreditiranja i uvođenje novih pravila od strane kreditora. Općenito, hipoteke su postale pouzdan financijski instrument. Bankama je zajamčila prinose i stabilne povrate, a zajmoprimcu je pojednostavila proces dobivanja kredita i kupnje nekretnine.

Dinamika hipotekarnog kreditiranja u 2017. godini i predviđanja za 2018. godinu

U 2017. godini stanje je bilo stabilno. Na primarnom tržištu:

Od toga su samo 22 kredita bila u stranoj valuti. Njihov iznos iznosio je 802 milijuna rubalja.

Prema podacima Središnje banke Ruske Federacije, početkom 2018. godine pokazatelji u pogledu broja i količine izdanih kredita iznosili su 1.092.315 odnosno 2.057.559 milijuna rubalja. Prema riječima stručnjaka, stope u 2018 će biti rekordno niske. Međutim, opasnost za rusko gospodarstvo bi mogla biti vanjski faktori koji može preokrenuti situaciju.

Dinamika hipotekarnih stopa

Nakon usvajanja u srpnju 1998. zakona kojim se regulira hipotekarni mehanizam, krediti za kupnju stanova izdavani su uglavnom u stranoj valuti, po stopi od 10-11% godišnje. Uz stalni prihod i stabilnost rublje, ovo je bila najprofitabilnija opcija, budući da su krediti u rubljama kreditirani u prosjeku od 14-15%.

Početkom 2006. zajmoprimci su postali aktivniji. Štoviše, bili su podjednako spremni uzeti kredite u rubljama i u stranoj valuti.

Nakon početka krize, dinamika stopa za 10 godina promijenila se u oba smjera. Ako je do ljeta 2008. postojao trend pada stopa u stranoj valuti (do 10,8%) i rublja (do 12,4%), tada su u svibnju 2009. porasle na 13,8% u stranoj valuti, 14,9% u rubljama. Ova situacija dovela je do oštrog smanjenja hipotekarnih kredita:

• 2008. - 349 tisuća kredita, od čega 4,9% u stranoj valuti;
• 2009. - 130 tisuća kredita, uključujući 1,5% u stranoj valuti.

Kako su posljedice krize prevladane, do 2012. godine stope su počele padati. No, uplašeni građani prestali su uzimati devizne kredite, iako su kamate na njih pale ispod 10 godišnje.

Maksimalno smanjenje stopa zabilježeno je od 01.01.2016. Dinamika se može pratiti ključne stope CB:

Na temelju toga banke su smanjile troškove hipoteka.

Demografija hipotekarnih zajmoprimaca

U kontekstu regionalnih struktura u različite godine Tradicionalno, Moskva i Moskovska regija bile su među vodećima u hipotekarnim kreditima. Slijedio je Sankt Peterburg. Jedna trećina kredita izdana je pod dionička zgrada. Prioritet je primarno tržište.

U 2017. fokus se donekle pomaknuo. Stanovnicima autonomnih pokrajina otvorile su se mogućnosti kupnje stanova na kredit, čemu su pridonijele dobre plaće, niske cijene nekretnine i potreba poboljšanja životnih uvjeta. Prema RIA Novostima, kupnja je bila pristupačna za mnoge obitelji: