Technologie pour obtenir un prêt sur gage. Prêt lombard et informations à ce sujet Prêt lombard garanti par des titres

Et décaissement des fonds. Une condition préalable à un prêt sur gage est la fourniture de garanties facilement réalisables. Par exemple, les produits en métaux et pierres précieux, les équipements, les valeurs mobilières. Dans le cas des valeurs mobilières, le délai d'émission de monnaie sur papier ne peut être antérieur à la fin du contrat de prêt sur gage.

Conditions

La durée de ces prêts est choisie par le client, la durée maximale du prêt est spécifiée par le prêteur. En d'autres termes, un contrat de prêt peut être valable pour une journée, une semaine ou un mois.

Les prêts lombards ont des taux d'intérêt moyens, d'une part en raison de la présence de garanties facilement liquides, d'autre part, à court terme et à émission express. La valeur estimée du gage est presque toujours nettement inférieure à la valeur réelle des biens, produits ou titres. Le montant maximum du prêt ne dépasse pas 50 à 80 % de la valeur d'expertise et dépend de la durée du prêt. Le montant des intérêts courus, des frais de stockage, etc. change. La différence entre la valeur estimée de la garantie et le prêt à émettre s'appelle la marge. Il comprend généralement toutes les dépenses: intérêts, paiement pour le stockage de la garantie, garantie pour la valeur estimée, etc. Souvent, le bénéficiaire, après un certain temps, peut "obtenir" le prêt au maximum possible. Ceci est disponible si au début il n'a pris qu'une partie du montant offert. Dans le même temps, un nouveau contrat est établi, automatiquement l'ancien.

Lorsque la durée du prêt établie par l'accord a expiré, la période dite de pénalité dure de 7 à 30 jours. Le retour de la caution est possible, mais, en plus de payer le montant requis, des amendes et (ou) des pénalités établies par l'accord sont facturées.

Si l'emprunteur manque à son obligation, le gage devient la propriété de l'établissement de crédit et peut être réalisé ou utilisé d'une autre manière au gré de l'établissement.

En outre, un prêt sur gage est souvent appelé un prêt bancaire garanti par des véhicules à moteur. Dans le même temps, la garantie est souvent située sur un site de pénalité spécial tout le temps. Et le propriétaire n'y a pas accès.

En plus des petits prêts «de détail», un prêt sur gage signifie également un prêt important d'une banque d'État à une banque commerciale. Il est émis sur la sécurité des titres, etc. Avec cette interprétation d'un prêt sur gage, le montant change. Le principe même du prêt est similaire à celui décrit ci-dessus.

Prévalence

La demande pour les services de prêteurs sur gages ne cesse de croître, car, comme un prêt sur gages, vous permet d'obtenir de l'argent pour des besoins urgents en quelques minutes, en commençant par de gros équipements et en terminant par de la nourriture et des biens essentiels, pour ainsi dire, jusqu'à au salaire. Il n'est pas nécessaire de collecter des paquets de documents, de venir plusieurs fois à la banque, d'indiquer sur quoi les fonds de prêt reçus seront dépensés.

Beaucoup se disputent quel prêt est le meilleur, prêteur sur gages ou. Chacun d'eux a ses propres avantages et inconvénients. Souvent aucune garantie n'est exigée pour contracter un prêt à la consommation. Lombard, d'autre part, peut être obtenu sans collecter de documents et sans tracas. La durée du prêt et le montant au prêteur sur gages dépendent directement de la garantie et peuvent soit dépasser de manière significative le montant maximum du consommateur, soit être un mini-montant au niveau. Le taux d'intérêt pour ces types de prêts est à peu près le même. Sauf si un prêt sur gage est pris jusqu'à 14 jours.

Les particuliers et les personnes morales essaient différentes options de prêt pour recevoir des fonds à des conditions optimales. Les banques proposent des prêts avec implication de garants, garantis par des biens, des prêts non ciblés et ciblés. Il est parfois difficile de déterminer quelles caractéristiques sont inhérentes à une forme particulière de prêt. Tout le monde sait que les prêteurs sur gage sont une alternative aux banques et aux sociétés de microfinance. Il s'agit d'organismes qui émettent des prêts à court terme garantis par des actifs matériels. Ensuite, les bijoux ou autres objets doivent être remboursés pour le montant avec les intérêts courus. En l'absence du montant requis le jour du remboursement, les valeurs sont réhypothéquées - l'emprunteur paie des intérêts et la période de remboursement est prolongée d'un mois supplémentaire. Certaines institutions bancaires qui émettent des prêts dits sur gages fonctionnent également selon le même schéma.

Comment résoudre les problèmes financiers: les principales nuances du prêt garanti

Le prêt sur gage est une forme de prêt à la consommation, sans en préciser l'objet. Il s'agit d'un prêt à court terme qui est émis contre la garantie d'un droit de propriété ou d'un bien meuble. La principale caractéristique de cette option de financement est un remboursement unique. Un prêt à la consommation ordinaire est généralement remboursé en plusieurs versements. Lors de l'émission de fonds, la banque accepte les valeurs qui restent avec le créancier jusqu'à ce que la somme d'argent requise soit déposée.

Le montant du prêt dépend de l'évaluation de la garantie et de sa valeur nominale, qui est déterminée par des experts de manière experte. Cela s'applique non seulement à l'authenticité des bijoux, mais également à d'autres objets de valeur pour lesquels vous devez fixer un prix réel. L'évaluation de la garantie signifie le montant maximal du prêt en pourcentage de la valeur de la garantie. Un article peut être évalué à un montant allant de quarante à cent pour cent de sa valeur nominale.

L'émission d'un prêt sur gage a ses propres caractéristiques. Cette forme de financement prévoit la mise à disposition de locaux spécialement aménagés pour le stockage des biens matériels de l'emprunteur. Par conséquent, toutes les sociétés bancaires n'offrent pas de telles options de financement.

Particuliers et entrepreneurs : qui peut obtenir un prêt ?

Un prêt sur gage est la meilleure solution aux problèmes financiers si une certaine somme d'argent est nécessaire de toute urgence et sans exigences inutiles. Les personnes physiques et morales peuvent s'adresser à un organisme bancaire et mettre à disposition des biens mobiliers en dépôt temporaire. Ceci est pratique car aucun document supplémentaire ni preuve de solvabilité n'est requis. La banque reçoit les biens de valeur du client pendant un certain temps et ne les restitue qu'après avoir payé la totalité du montant accumulé, ainsi que les intérêts. Les caractéristiques d'un tel financement comprennent :

• Exigences minimales pour les clients (seul un passeport suffit) pour l'octroi d'un prêt.
• Aucune garantie requise. Il est possible d'obtenir une quantité considérable en seulement quelques heures.
• Un examen est effectué pour indiquer la valeur exacte de l'objet mis en gage.

Ces nuances font un prêt sur gage contrairement à d'autres formes de prêts.

Les principaux types de prêts garantis par des biens de valeur

Les prêts de type lombard sont divisés en plusieurs types. Considérons les principaux:

• sur la sécurité des biens - lorsque des choses liquides sont acceptées, dont l'évaluation ne dépasse pas 60%. Cette forme d'émission de prêts est particulièrement pratique pour les institutions non bancaires ;
• pour la fourniture de métaux précieux. Une organisation qui envisage de s'engager dans de tels prêts doit obtenir une licence pour vendre des métaux précieux sans faute. L'expertise ne peut être inférieure à 95 % de la valeur réelle ;
• garanti par des titres est une option de prêt qui est le plus souvent utilisée par les banques. La valorisation collatérale des titres atteint 80%, tandis que les actions et obligations des entreprises ne dépassent pas 60%. La banque ne peut accepter que des actions ou d'autres titres qui ont une cote officielle en bourse. Selon le devis, la valeur nominale des documents est déterminée. Si l'emprunteur est satisfait de toutes les conditions de financement, il est obligé de transférer les actions de la société bancaire. En cas de non-respect des obligations de crédit, la chose de l'emprunteur passe au prêteur. Le contrat écrit reprend nécessairement les principaux points concernant les retards de paiement.

De nombreux citoyens estiment que les conditions d'un tel financement sont extrêmement désavantageuses. En cas de violation des conditions et de retard de paiement, les biens de valeur mis en gage restent la propriété du créancier. Mais il y a aussi des aspects positifs, car vous pouvez recevoir des fonds de toute urgence et en même temps ne pas avoir à faire face à la longue préparation des documents nécessaires et à l'implication des garants.

Un prêt sur gage au sens ordinaire est de l'argent qui peut être obtenu auprès d'un prêteur sur gages, en laissant des effets personnels d'une certaine valeur du point de vue du prêteur sur gages en garantie des risques de non-remboursement du prêt.

C'est ce type de prêt que la reine Isabelle a contracté, mettant en gage ses bijoux personnels pour financer l'expédition maritime de Christophe Colomb.

Dans le secteur bancaire, un prêt sur gage est compris comme un montant strictement fixe fourni par une institution financière (prêteur) à un client (emprunteur) empruntant de l'argent pour une période de temps spécifiée, transférant une garantie sous forme d'actifs matériels au prêteur en garantie de un emprunt. Il peut s'agir de documents de cession de biens, de biens, de titres, de métaux précieux et d'autres choses qui, du point de vue d'une institution financière, ont une valeur liquide.

La principale différence entre un prêt sur gage réside dans sa structure. Il se compose de 2 parties - le contrat de prêt lui-même, qui détermine l'aspect quantitatif du prêt, les modalités de remboursement, le taux d'intérêt et le contrat de privilège, c'est-à-dire la définition des actifs matériels qui sont transférés au prêteur pour assurer ses risques en cas de non-remboursement du prêt ou d'autres violations des conditions créditées des contrats en les revendant. De plus, ce droit de vente est inconditionnel, c'est-à-dire que le créancier a le droit de le vendre sans recours aux tribunaux, à l'arbitrage, etc.

En règle générale, un prêt sur gage est un peu plus cher que d'habitude, car le remboursement comprend les frais de stockage, de collecte, etc. Aujourd'hui, dans le secteur financier, il existe deux types de prêts sur gage.

Emprunt lombard net

Un prêt soumis à remboursement dans un délai court (de trois mois à un an). Elle est pratiquée par les banques qui acceptent des titres en garantie. Avec un tel prêt, non seulement le droit de disposer des titres est transféré au créancier en cas de non-respect des obligations contractuelles par le crédité, mais également les titres eux-mêmes.

Les banques n'acceptent que des titres qui ne sont pas seulement officiellement cotés en bourse, mais qui sont également acceptés comme garantie par la Banque centrale. Ce:

• titres d'État;
• effets de commerce de première classe ;
• les actions qui ont passé l'introduction en bourse et sont négociées en bourse ;
• papiers avec garanties d'État;
• certificats de fonds d'investissement;
• certificats de dépôt de banques de premier ordre ;
• bons de caisse de banques de premier ordre.

Le montant maximal d'un prêt sur gage net est de quatre-vingts pour cent de la valeur marchande des titres. Si pendant le prêt leur prix baisse, l'emprunteur est obligé de déposer le montant manquant à la banque ou d'augmenter leur nombre.

Les prêts lombards purs, dans lesquels les biens sont des garanties, sont émis par les banques en équivalents de trésorerie, en règle générale, à cinquante pour cent de leur valeur marchande.

Prêt lombard auprès d'organismes non bancaires

Cela comprend les prêts émis par des établissements de crédit spécialisés. En garantie, ces sociétés de prêt, appelées prêteurs sur gages, acceptent divers biens mobiliers. Les prêteurs sur gages opèrent dans le cadre juridique déterminé par la loi fédérale, qui s'appelle "Sur les prêteurs sur gages"

Puisque tout ce qui n'est pas interdit par la loi est autorisé dans un État démocratique légal, nous énumérons ce que les prêteurs sur gages ne peuvent pas faire :

• s'engager dans d'autres activités commerciales - uniquement l'octroi de prêts aux citoyens pour une courte période, accompagnés d'un gage de biens meubles;
• il est interdit d'utiliser des objets acceptés en garantie et stockés dans un prêteur sur gages;
• violer les règles de stockage des choses mises en gage, à la suite de quoi leurs dommages peuvent survenir;
• conserver les gages et les biens non hypothéqués en un seul endroit

Un peu d'histoire

Le prêteur sur gages tire son nom du nom des premiers financiers qui ont obtenu des privilèges de monopole de l'État en la personne du roi de France Louis XI au XVe siècle pour fournir le service de recevoir de l'argent en échange de la propriété laissée en gage - Lombard usuriers. Pour la première fois, dans le cadre des privilèges accordés, des obligations ont également été établies pour les propriétaires de prêteurs sur gages - l'intérêt pour l'utilisation du prêt ne doit pas dépasser les intérêts légaux.

Il est intéressant de noter que les premiers bureaux financiers - bureaux de prêt du moine franciscain Bernardin Feltre n'empruntaient pas pour l'usage de l'argent.

Au fil du temps, des prêteurs sur gages sont apparus, accordant des prêts au nom de l'État. Aujourd'hui, par exemple, il existe 12 prêteurs sur gage appartenant à l'État et quarante-cinq entreprises privées de ce profil.

Contrairement aux prêteurs sur gages privés, les prêteurs publics ont des restrictions sur les montants émis - pas plus d'un demi-million de roubles. Par conséquent, si une chose coûte beaucoup plus cher, vous devez contacter les prêteurs sur gages d'entreprises privées.

Comment la garantie est-elle évaluée ?

Sur la base de la loi de la Fédération de Russie "sur les prêteurs sur gages", l'évaluation des biens transférés en garantie est effectuée par un agent évaluateur spécial. Le coût est fixé par lui sur la base des prix en vigueur au moment de la demande au prêteur sur gages pour des biens similaires dans le commerce. Dans le même temps, l'expert, à l'aide de normes spéciales, détermine la qualité de la chose, son usure et, conformément à celles-ci, forme la valeur marchande réelle du gage.

La principale norme d'évaluation de la chose mise en gage est la liste de prix de l'entreprise centrale d'achat de l'État. Du prix indiqué, les dépenses du prêteur sur gages pour le maintien du gage et la commission sont immédiatement déduites en faveur du prêteur sur gages. Des intérêts sont facturés sur le montant restant en faveur du prêteur sur gages en récompense de l'utilisation de son argent.

L'évaluation est basée sur le principe de l'accord entre les parties. Autrement dit, le prêteur sur gages a le droit d'offrir au client un prêt d'un montant proportionnel à sa compréhension de la valeur de la chose, et le client a le droit d'accepter ou de refuser le prêt.

Afin de ne pas avoir de problèmes à l'avenir, lors du choix d'un prêteur sur gages, vous devez demander s'il dispose des permis appropriés - une licence de la chambre d'enregistrement locale, un certificat d'enregistrement délivré par le Comité de la Fédération de Russie pour les métaux précieux et précieux Des pierres.

Enregistrement légal d'un prêt sur gage

La réception d'argent dans un prêteur sur gages est formalisée par un accord de prêt bilatéral spécial. En tant que prêteur, c'est-à-dire fournissant de l'argent, une personne morale agit - un prêteur sur gages. En même temps, le prêteur sur gages est aussi un créancier hypothécaire. D'autre part, la partie au contrat est le client, un particulier. Par conséquent, les contrats de prêt sur gage dans un prêteur sur gages sont des actes juridiques de type mixte.

La base juridique de l'accord de prêt est la loi fédérale, qui s'appelle «sur les prêteurs sur gages.

La relation contractuelle entre le prêteur sur gages et le client est formalisée par un billet de gage - un document de responsabilité stricte.

Comment choisir un prêteur sur gages de manière rentable, ce à quoi vous devez faire attention - vous pouvez apprendre de la vidéo

Parmi les nombreux programmes hypothécaires qui existent actuellement en Russie, le prêt dit sur gage, ou prêt garanti par le bien immobilier de l'emprunteur, se développe également.

Dans la compréhension de l'Occidental, tout bien immobilier non hypothécaire signifie de l'argent gelé. "Tout bien immobilier peut rapporter de l'argent à son propriétaire, et les gens préfèrent profiter de cette opportunité", explique Alexander Chernyak, directeur général d'ATTA Ipoteka. Les citoyens de la Russie moderne ne sont pas pressés d'hypothéquer leur propriété "dans un prêteur sur gages". Et toutes les banques ne sont pas prêtes à fournir des services de prêt sur gage. Néanmoins, les experts notent une augmentation du nombre de ces transactions sur le marché immobilier russe. Par exemple, à la City Mortgage Bank, la part de ces prêts est aujourd'hui d'environ 20%. Et la banque DeltaCredit note que "l'hypothèque lombarde est déjà activement utilisée sur le marché des constructions neuves".

Selon Anita Berzina, responsable du département Crédits à la consommation et hypothécaires de Hansabank, la part de ce segment dans le marché des prêts par rapport aux prêts hypothécaires conventionnels est d'environ 30 %.

circuits simples

Le schéma du prêt sur gage est simple. "J'ai donné ma propriété en garantie au créancier - j'ai reçu de l'argent pour cela, j'ai rendu l'argent - j'ai récupéré la propriété, je n'ai pas payé - le gage reste avec le créancier", explique Natalia Kirpichenko, directrice générale de Miel Courtage.

Les propriétaires de mètres carrés métropolitains s'enrichissent chaque année, mais pour beaucoup, cela ne facilite pas la résolution de problèmes de logement et d'autres problèmes urgents, même avec l'aide d'une hypothèque classique, même si cela pourrait être le cas. Après tout, l'emprunteur potentiel possède déjà un bien immobilier. Et cet immobilier, selon l'attachée de presse de la City Mortgage Bank, Ekaterina Pravdina, est en fait de l'argent gelé.

Le système de prêt sur gage vous permet de débloquer de l'argent - sur la sécurité de votre propre bien immobilier, l'emprunteur reçoit une certaine somme d'argent qu'il peut dépenser pour ses besoins, en payant progressivement au prêteur le montant du gage et des intérêts. Le plus souvent, l'objet du prêt est négocié avec la banque.

Que dépenser ?

Vasily Belov, PDG de Fosborne Home, identifie deux types de prêts garantis par des biens immobiliers, qui diffèrent considérablement en termes de risque pour la banque. "Le moins risqué d'entre eux concerne les dépenses non ciblées garanties par un bien immobilier existant : dans ce cas, l'emprunteur contracte un prêt, en règle générale, pour un faible pourcentage de la valeur de son bien, par exemple 20-30 % , afin de le dépenser pour l'un de ses objectifs », explique l'expert.

Un autre type de prêt est l'émission d'un prêt important garanti par un bien immobilier (jusqu'à 100% de la valeur du gage) "pour l'établissement ou le développement de l'entreprise du propriétaire du bien". Dans ce cas, la banque prête dans une certaine mesure aux risques entrepreneuriaux, car il n'y a aucune garantie que l'entreprise ira. En cas d'échec d'un homme d'affaires, la banque sera confrontée au problème de la vente d'un bien immobilier pour recouvrer un prêt. Et selon Maria Bazyaeva, responsable du département de traitement des prêts chez Contact - Elite Real Estate, le processus de "rejet" de l'immobilier n'est en aucun cas l'objectif de la banque. "Le but de la banque est de tirer profit des remboursements de prêts", précise-t-elle. En raison du degré de risque élevé, rares sont les banques qui optent pour des prêts sur gage aux entreprises.

Fondamentalement, en Russie, le prêt sur gage s'étend soit à des dépenses non ciblées (vacances, études), soit à l'achat d'un nouvel appartement, à la réparation d'un ancien et à la construction d'un bien immobilier de banlieue. "Par exemple, vous pouvez hypothéquer un appartement et aller jouer dans un casino, ou vous pouvez acheter un autre appartement", explique Natalia Kirpichenko. Selon Natalya Vetlugina, responsable du service analytique de la société Novy Gorod, ils ont principalement recours à un prêt sur gage pour acheter un deuxième appartement sans se séparer du premier.

Avez-vous besoin de contrôle

Il existe des entreprises dont les programmes limitent clairement l'utilisation prévue du prêt. Par exemple, la société de refinancement ATTA Ipoteka, qui travaille avec plus de 100 banques, est entrée sur le marché russe en 2005 avec le produit hypothécaire Remontny. "Les particuliers reçoivent de l'argent sur la sécurité de leur logement, qu'ils peuvent utiliser pour réparer à la fois l'appartement hypothéqué et tout autre local résidentiel", explique Alexander Chernyak sur l'essence de la proposition. Et un autre produit de la société - "New Apartment - 2" permet aux banques d'émettre des prêts uniquement pour l'achat d'un nouvel appartement. "L'utilisation abusive du montant émis est totalement exclue", déclare Chernyak.

"La banque peut vérifier l'utilisation prévue des fonds de crédit en obligeant le client à fournir un accord avec un entrepreneur pour la prestation de services, un contrat d'achat et de vente immobilier, un accord de prise de participation dans la construction de logements, etc.", confirme Anita Berzina.

Si, par exemple, un client hypothèque un appartement pour acheter un autre bien immobilier et le stipule clairement avec la banque, la banque peut demander de présenter les documents pertinents. "Par exemple, pour acheter un nouveau bâtiment, vous devez présenter un contrat d'investissement ou un contrat de vente et d'achat", explique Maria Bazyaeva. - Mais, à mon avis, le contrôle n'est pas toujours nécessaire. Après tout, si la banque a un appartement liquide en gage, dans lequel personne n'est enregistré et avec la mise en œuvre duquel la banque n'a aucun problème, il est inutile de contrôler les documents.

Par exemple, dans la banque DeltaCredit, selon Alla Tsytovich, vice-présidente de DeltaCredit, "lors de l'émission d'un prêt sur gage, l'emprunteur n'a pas besoin de confirmer l'utilisation prévue des ressources de crédit". Il en va de même dans de nombreuses autres banques: l'immobilier hypothéqué est une garantie que d'une manière ou d'une autre les fonds du prêt seront restitués. Toutefois, le prêteur conserve toujours le droit de vérifier l'utilisation prévue du prêt.

Le cercle se resserre

Il existe un certain nombre d'exigences pour les biens hypothéqués. Tout d'abord, la propriété doit appartenir à l'emprunteur - c'est une condition préalable pour toutes les banques. Une autre condition est le nombre de personnes inscrites dans l'appartement. Certaines banques (par exemple, la Sberbank de la Fédération de Russie) ne prennent en garantie qu'un appartement «propre», c'est-à-dire un appartement dans lequel personne n'est enregistré. D'autres banques autorisent l'enregistrement dans l'appartement hypothéqué de l'emprunteur, mais n'autorisent pas l'enregistrement des enfants mineurs. Comme on dit dans la société "Contact - Elite Real Estate", vous pouvez trouver un programme de prêt lorsque l'enregistrement des enfants mineurs est autorisé, mais sans droit de propriété.

De nombreux experts notent la tendance générale à l'assouplissement des exigences de l'objet collatéral face à une concurrence féroce. "Contact - Elite Real Estate", selon Maria Bazyaeva, "travaille avec des banques qui hypothèquent un appartement où non seulement des enfants, mais aussi des petits-enfants sont enregistrés, il y a un réaménagement illégal, les anciens propriétaires ne sont pas écrits".

Une autre condition est l'emplacement de la propriété. L'acceptabilité de l'emplacement est déterminée par les prêteurs. Contact - Elite Real Estate considère comme garantie des biens immobiliers situés sur le territoire de Moscou et de la région de Moscou, à moins de 50 km du périphérique de Moscou. DeltaCredit Bank propose un prêt garanti par un appartement situé à Moscou et dans la région de Moscou, à Saint-Pétersbourg et dans la région de Leningrad, à Nizhny Novgorod, à Samara, à Togliatti et dans plusieurs autres villes où les programmes de la banque sont mis en œuvre. Certaines banques permettent le gage d'un bien situé sur le lieu de travail ou de résidence du client dans une autre ville, s'il y a leurs succursales.

Quant à l'objet mis en gage lui-même, il peut s'agir de n'importe quel bien immobilier : un appartement dans un immeuble collectif, une maison de ville ou un chalet, un terrain. Mais il faut que la valeur marchande de l'objet soit relativement élevée, et l'objet lui-même doit être liquide.

De plus, étant donné que le montant du prêt ne dépasse pas 70% de la valeur de la garantie (il existe des taux d'intérêt et plus, mais principalement dans les banques qui travaillent avec l'immobilier d'élite), lors de l'hypothèque d'un petit appartement, le montant reçu est juste assez pour le réparer.

Par conséquent, il est logique d'hypothéquer un bien immobilier qui intéressera la banque.

Comme le dit Natalya Kirpichenko, "en pratique, il est plus facile d'hypothéquer l'immobilier urbain résidentiel". Selon Alla Tsytovich, peu de banques accordent des prêts garantis par l'immobilier commercial (bureaux, entrepôts) et l'immobilier de banlieue (maisons, chalets, terrains). "Dans le cas de l'immobilier de banlieue, la banque peut avoir ses propres idées sur la valeur de l'objet, qui ne correspondront pas toujours aux réalités du marché", explique Natalya Kirpichenko.

Selon Oleg Repchenko, responsable du centre d'analyse IRN.ru, «lors de l'évaluation de l'immobilier de banlieue, de nombreux autres paramètres peuvent rendre l'immobilier illiquide. Cela est dû à un nombre beaucoup plus important de critères d'évaluation que, par exemple, lors de l'évaluation d'un appartement.

Les principaux critères d'évaluation de l'immobilier de banlieue sont l'emplacement, les communications, les infrastructures, la disponibilité de tous les documents nécessaires, ainsi que les paramètres des maisons elles-mêmes, qui, contrairement aux appartements, sont plus individuelles et donc moins liquides. Si, par exemple, une maison est en cours de construction sur une zone suburbaine appartenant à l'emprunteur, le terrain peut faire l'objet d'une garantie. Mais peu de banques optent pour des prêts garantis par un terrain.

"Jusqu'à présent, la législation dans ce domaine n'a pas été suffisamment développée et les banques ne prêtent pratiquement pas de construction sur la sécurité du terrain", expliquent les analystes du groupe Mirax. Bien que la mise en circulation de terrains appartenant à des citoyens devrait pousser, en premier lieu, la construction de maisons privées.

Cependant, Fosborne Home a lancé le programme Country Offer pour la saison - de 9% par an pendant 20 ans avec des paiements supplémentaires réduits dans le cadre des préférences bancaires, selon un communiqué de presse. Le courtier en prêts "Fosborne Home" coopère avec 27 banques, dont la plupart lui offrent des préférences. Le prêt est garanti non seulement par un appartement (jusqu'à 90% de la valeur marchande), mais également par un terrain (jusqu'à 65% de la valeur marchande). Selon la société, le programme est également conçu pour les développeurs privés.

Hansabank rappelle que "conformément à l'article 5 de la loi fédérale N 102-FZ "Sur l'hypothèque (nantissement de biens immobiliers)", un terrain dont les droits sont enregistrés de la manière établie pour l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec celui-ci, peut faire l'objet d'une hypothèque, notamment sur la parcelle du jardin en partenariat.

Les banques sont aussi plutôt méfiantes vis-à-vis des objets en construction. Par exemple, toutes les banques ne s'engageront pas à émettre un prêt pour un appartement dans un nouveau bâtiment (en phase de construction inachevée).

"La difficulté réside dans le fait que l'objet de construction ne peut être considéré comme un gage tant qu'il n'est pas légalement enregistré comme existant", explique Kirpichenko. Comme on dit dans "Contact - Elite Real Estate", "un immeuble neuf ne peut pas faire l'objet d'un gage, car dans ce cas il n'y a pas de documents sur le droit de propriété".

Si l'emprunteur ne possède pas un, mais, par exemple, deux appartements, il a le droit de fournir les deux en garantie, augmentant ainsi le montant du prêt. Miel Brokerage dit que le client peut mettre en gage "n'importe quoi, car tous les risques lui incombent". Par conséquent, la fourniture non pas d'un, mais, par exemple, de deux appartements en garantie d'un prêt n'est pas interdite, mais seulement bienvenue. Bien entendu, à condition que le client soit propriétaire des deux appartements.

Un mot aux évaluateurs

L'évaluation des objets de garantie est effectuée par des évaluateurs indépendants agréés par la banque, qui disposent de certificats leur donnant le droit de procéder à une évaluation professionnelle de tout bien immobilier. La banque fournit au client une liste d'entreprises accréditées, et le client détermine celle avec laquelle il est le plus pratique de travailler. Selon Oleg Repchenko, l'évaluation d'un appartement coûtera 100 dollars à l'emprunteur, tandis qu'une maison de campagne ou un appartement de plusieurs millions de dollars coûtera 500 dollars.

En plus de déterminer la valeur actuelle d'un bien immobilier, les évaluateurs fournissent leur prévision de la valeur de l'objet pour au moins l'année prochaine, ce qui est particulièrement important dans une situation de hausse des prix. L'entreprise explique que "c'est précisément sur cette base que la banque fixe un certain coefficient, c'est-à-dire qu'elle ne prête pas à 100%, mais pour un montant moindre".

Mais la banque peut sous-estimer la valeur de l'immobilier. Dans ce cas, conseille Natalya Vetlugina, vous devez contacter des agents immobiliers. « Cependant, il faut bien comprendre qu'aucune banque ne donnera 100 % de sa valeur et même 90 % pour un appartement. Le chiffre habituel ici est de 60 à 70 % », prévient-elle.

C'est convenu

Après la procédure d'évaluation, un accord est conclu entre la banque et le client. Tout d'abord, le montant maximum d'un prêt possible est déterminé. D'après l'expérience de la société "Contact - Elite Real Estate", dont le domaine d'activité est l'immobilier d'élite urbain et suburbain, le montant maximum du prêt peut être de 85% de la valeur d'expertise. Et à la banque DeltaCredit, selon le programme Delta Invest pour les prêts sur gage, le montant maximum du prêt est de 70% du coût de l'appartement, s'il est utilisé comme logement principal. Et si l'appartement existant est utilisé pour la location, le prêt maximum sera de 50% de sa valeur. Étant donné que le prêt est accordé pour 10 ans, l'emprunteur a le droit de louer à la fois le bien hypothéqué et le bien acheté, couvrant partiellement les coûts des mensualités.

La prochaine étape consiste à discuter des conditions de prêt. Dans DeltaCredit, la durée maximale est de 10 ans, dans la City Mortgage Bank - 25 ans. « Les termes sont différents partout. Ils dépendent de l'âge de l'emprunteur et de ses souhaits », explique Bazyaeva. Plus la durée du prêt est longue, plus la mensualité est faible. Par conséquent, par exemple, les clients à l'âge de la retraite sont intéressés par des périodes de remboursement de prêt plus longues. "Il est plus pratique de contracter un prêt pour le nombre maximum d'années, même s'il est prévu de le rembourser en un an, car les mensualités seront moins élevées", conseille Maria Bazyaeva.

Le taux d'intérêt pour toutes les banques varie de 9% à 15% par an en roubles. Chez DeltaCredit, le taux d'intérêt est de 11,25 % si le prêt est émis en dollars américains, et si le prêt est en roubles, il est de 12,5 %. À la City Mortgage Bank, le taux d'intérêt minimum sur les prêts en dollars est de 9,9% et en roubles de 12,25%. Chez Fosborne Home, qui travaille avec plus de 30 banques, dont Alfa-Bank, le taux d'intérêt minimum sur un prêt sur 10 ans (pour l'achat d'un appartement ou d'un bien immobilier de banlieue) est de 9 %. De plus, le taux d'intérêt dépend du certificat fourni par l'emprunteur - sous la forme de 2-NDFL ou sous la forme d'une banque.

Toutes les banques exigent que le client confirme ses revenus avec un certificat du lieu de travail sous la forme de 2-NDFL ou un certificat du lieu de travail sous la forme d'une banque. "Il s'agit d'une procédure obligatoire, car même si la banque a un objet immobilier en gage, elle doit s'assurer de la solvabilité du client", précise-t-on dans la société Contact - Elite Real Estate.

Situations inattendues

La City Mortgage Bank conseille: «S'il y a des difficultés temporaires avec le remboursement du prêt, vous devez immédiatement contacter la banque pour convenir d'une solution mutuellement acceptable au problème. Il peut s'agir d'une révision de l'échéancier de remboursement du prêt ou de la vente d'un appartement hypothéqué.

« Désormais, de nombreuses banques, répondant aux besoins de l'emprunteur, proposent de choisir un appartement alternatif à moindre coût. Dans ce cas, un acheteur recherche un appartement mis en gage à la banque. Dans la transaction, l'argent est placé dans deux cellules: dans l'une - le montant de la dette, dans l'autre - le montant restant qui revient à l'emprunteur. Souvent, les banques effectuent des versements temporaires. Il y a des cas où, avec l'émergence de graves problèmes pour l'emprunteur, la banque, à la demande de l'emprunteur, a procédé à un report et n'a pas encaissé les paiements pendant plusieurs mois », explique Bazyaeva.

DeltaCredit confirme : « Si l'emprunteur avertit la banque de la détérioration de sa situation financière ou de la survenance d'autres circonstances défavorables qui empêchent le remboursement dans les délais de la dette, la banque rencontre le client à mi-chemin et propose diverses solutions pour éliminer les impayés à l'amiable. (par exemple, via un nouveau calendrier de paiement). Dans tous les cas, il est plus avantageux pour le client de s'entendre et de tout coordonner dans un premier temps avec la banque sur une base individuelle que de perdre encore plus à la suite de procédures judiciaires ultérieures.

L'emprunteur a également un certain risque, bien que peu probable, que la banque soit déjà en difficulté et que le bien hypothéqué puisse, selon Natalia Kirpichenko, «suspendre» pour une durée indéterminée. Par conséquent, de nombreuses banques conseillent immédiatement à leurs clients de ne plus prendre de risques et de ne pas mettre en gage un seul appartement.

Qui en a besoin

Selon Alla Tsytovich, "les prêts lombards sont contractés par les propriétaires d'appartements liquides qui souhaitent acheter un deuxième appartement, par exemple, pour les parents ou les enfants". Miel Brokerage précise que "les emprunteurs sont majoritairement des gens de la classe moyenne qui ont décidé de se lancer en affaires et qui manquent de fonds propres et de fonds de partenaires".

Soho Realty ajoute que pour acheter un bien immobilier supplémentaire, le prêt sur gage est utilisé dans deux cas : "Le premier est lorsque l'acheteur n'est pas prêt à retirer des fonds de l'entreprise (le coût d'un appartement cher est toujours un montant très impressionnant ) et il est plus avantageux pour lui de recourir à des fonds empruntés en enregistrant un gage d'appartement. Compte tenu du rythme de croissance des prix des logements chers, l'achat à crédit améliore significativement la rentabilité de l'opération. Le deuxième cas, c'est quand il n'y a pas assez d'argent pour l'appartement souhaité.

Mais dans la plupart des cas, les gens ont tout simplement peur de recourir à ce type de prêt. Comme l'explique DeltaCredit, « il y a peu de transactions jusqu'à présent. Tout d'abord, cela est dû à la barrière psychologique que les emprunteurs ont. Pourtant, il est difficile d'hypothéquer sa seule maison.

La City Mortgage Bank note une augmentation progressive des transactions sur les prêts sur gage. Alexander Chernyak, à son tour, est convaincu que les prêts sur gages en Russie, ainsi que le marché des prêts en général, vont croître. Les taux de prêt diminueront, ses conditions augmenteront, le nombre de créanciers principaux fournissant un tel produit augmentera. "Les stéréotypes publics sur tout type de dette seront également surmontés", ajoute-t-il.

« En Occident, l'immobilier a été hypothéqué et réhypothéqué. Dans la Russie moderne, une telle pratique n'existe pas encore en raison de l'absence de cadre juridique. Lorsqu'il apparaît, les promesses de dons peuvent devenir un marché colossal, prédit Natalya Kirpichenko. - Cela donnera aux gens un plus grand degré de liberté et facilitera la sortie de diverses situations de la vie. Après tout, les circonstances sont différentes - pas nécessairement un défaut.

"Pour une raison quelconque, les banques contournent jusqu'à présent ce créneau, et ce malgré l'augmentation actuelle des prix de l'immobilier ! - dit l'expert. - Imaginons une situation où une personne a acheté un appartement il y a deux ans pour 100 000 $ avec un prêt de 60 000 $. Maintenant, son appartement coûte au moins 300 000 $. Supposons qu'il a déjà payé 10 000 $ et qu'il reste une dette de 50 000 $. Est-ce que cette personne accorde un autre prêt ? Après tout, il sera fourni par le prix actuel de l'immobilier. Je pense qu'un tel produit devrait apparaître dans un avenir prévisible.

Natalya Vetlugina dit également que "toutes les banques ne sont pas intéressées par cela". Parce que c'est une chose lorsqu'un prêt ciblé est émis pour l'achat d'un bien immobilier, et c'en est une autre - le prêt sur gage : il y a un risque élevé que l'emprunteur dépense l'argent pour autre chose. "Bien qu'il y ait un sentiment très clair que ce marché est en croissance", a-t-elle déclaré.

Diana ROMANOVSKAYA