Технология за получаване на кредит от заложна къща. Ломбарден кредит и информация за него Ломбарден кредит, обезпечен с ценни книжа

И изплащане на средства. Предпоставка за кредит в заложна къща е предоставянето на лесно реализируемо обезпечение. Например продукти от благородни метали и камъни, оборудване, ценни книжа. В случай на ценни книжа, срокът за издаване на пари на хартия не може да бъде по-рано от края на договора за заем на заложна къща.

Условия

Срокът на тези кредити се избира от клиента, максималният срок на кредита се определя от кредитора. С други думи, договорът за кредит може да бъде валиден за един ден, седмица или месец.

Ломбардните кредити са със средни лихвени проценти, от една страна поради наличието на лесноликвидни обезпечения, от друга кратки срокове и експресно издаване. Прогнозната стойност на залога почти винаги е значително по-ниска от реалната стойност на стоките, продуктите или ценните книжа. Максималният размер на кредита не надвишава 50-80% от оценката и зависи от срока на кредита. Промяна в размера на начислените лихви, такси за съхранение и др. Разликата между прогнозната стойност на обезпечението и заема, който ще бъде издаден, се нарича надбавка. Обикновено включва всички разходи: лихва, плащане за съхранение на обезпечение, обезпечение за прогнозната стойност и т.н. Често получателят след известно време може да "получи" заема до максимално възможния. Това е налице, ако първоначално е взел само част от предложената сума. В същото време се съставя нов договор, автоматично стария.

При изтичане на срока на кредита, определен в договора, така нареченият наказателен период продължава 7-30 дни. Връщането на обезпечението е възможно, но в допълнение към плащането на необходимата сума се начисляват глоби и (или) санкции, установени от споразумението.

Ако кредитополучателят не изпълни задължението си, залогът става собственост на кредитната институция и може да бъде реализиран или използван по друг начин по преценка на институцията.

Също така заложният заем често се нарича банков заем, обезпечен с моторни превозни средства. В същото време обезпечението често се намира на специален сайт за наказание през цялото време. И собственикът няма достъп до него.

В допълнение към малките заеми на дребно, заемът в заложна къща означава и голям заем от държавна банка към търговска. Издава се за обезпечение на ценни книжа и др. При това тълкуване на заем от заложна къща сумата се променя. Самият принцип на кредитиране е подобен на описания по-горе.

Разпространение

Търсенето на услуги на заложна къща непрекъснато нараства, тъй като, подобно на заем в заложна къща, можете да получите пари за спешни нужди за няколко минути, като започнете с голямо оборудване и завършите с храна и стоки от първа необходимост, така да се каже, до заплата. Не е необходимо да събирате пакети от документи, да идвате в банката няколко пъти, да посочвате за какво ще бъдат изразходвани получените средства по заема.

Мнозина спорят кой заем е по-добър, заложна къща или. Всеки от тях има своите предимства и недостатъци. Често за теглене на потребителски кредит не се изисква обезпечение. Lombard пък се получава без събиране на документи и караница. Срокът на заема и сумата в заложната къща пряко зависят от обезпечението и могат или значително да надвишават максималния размер на потребителския, или да бъдат мини-сума на ниво. Лихвеният процент за тези видове заеми е приблизително еднакъв. Освен ако се тегли кредит от заложна къща до 14 дни.

Физически и юридически лица изпробват различни варианти за кредитиране, за да получат средства при оптимални условия. Банките предлагат заеми с участието на поръчители, обезпечени с имущество, нецелеви и целеви заеми. Понякога е проблематично да се определи какви характеристики са присъщи на определена форма на кредитиране. Всеки знае, че заложните къщи са алтернатива на банките и компаниите за микрофинансиране. Това са организации, които издават краткосрочни заеми, обезпечени с материални активи. Тогава бижута или други неща трябва да бъдат изкупени за сумата с натрупаната лихва. При липса на необходимата сума в деня на обратно изкупуване, стойностите се ипотекират отново - кредитополучателят плаща лихва, а срокът за погасяване се удължава с още един месец. По същата схема работят и някои банкови институции, които издават т. нар. заложни заеми.

Как да решим финансовите проблеми: основните нюанси на обезпеченото кредитиране

Заложният кредит е форма на потребителски кредит, без да се уточнява предназначението му. Това е краткосрочен заем, който се издава срещу обезпечение на права на собственост или движимо имущество. Основната характеристика на тази възможност за финансиране е еднократно погасяване. Редовният потребителски кредит обикновено се изплаща на няколко вноски. При издаване на средства банката приема стойностите, които остават при кредитора, докато не бъде депозирана необходимата сума пари.

Размерът на кредита зависи от оценката на обезпечението и неговия номинал, който се определя от експерти по експертен път. Това се отнася не само за автентичността на бижутата, но и за други ценни неща, за които трябва да определите реална цена. Оценката на обезпечението означава максималната сума на кредита като процент от стойността на обезпечението. Един артикул може да бъде оценен на сума, варираща от четиридесет до сто процента от номиналната му стойност.

Издаването на заем в заложна къща има свои собствени характеристики. Тази форма на финансиране предвижда наличието на специално подготвени помещения за съхранение на материалните активи на кредитополучателя. Ето защо не всички банкови компании предлагат такива възможности за финансиране.

Физически лица и бизнесмени: кой може да получи заем?

Заемът от заложна къща е най-доброто решение за финансови проблеми, ако определена сума пари е необходима спешно и без излишни изисквания. Физически и юридически лица могат да кандидатстват в банкова организация и да предоставят движимо имущество за временно съхранение. Това е удобно, защото не са необходими допълнителни документи и доказателства за платежоспособност. Банката получава ценното имущество на клиента за известно време и го връща едва след изплащане на цялата натрупана сума, заедно с лихвата. Характеристиките на такова финансиране включват:

Минимални изисквания към клиентите (достатъчен е само паспорт) за издаване на заем.
Не се изисква гаранция. Възможно е да получите значителна сума само за няколко часа.
Извършва се експертиза за установяване на точната стойност на заложената вещ.

Тези нюанси правят заем от заложна къща за разлика от други форми на заеми.

Основните видове кредити, обезпечени с ценно имущество

Кредитите от ломбарден тип се делят на няколко вида. Нека разгледаме основните:

относно сигурността на стоките - когато се приемат ликвидни вещи, чиято оценка не надвишава 60 на сто. Тази форма на издаване на заеми е особено удобна за небанкови институции;
за предоставяне на благородни метали. Организация, която планира да се занимава с такова кредитиране, трябва да получи лиценз за продажба на благородни метали непременно. Оценката не може да бъде по-ниска от 95% от действителната стойност;
обезпечен с ценни книжа е опция за кредитиране, която се използва най-често от банките. Оценката на обезпечението на ценните книжа достига 80%, докато акциите и облигациите на предприятията не надвишават 60%. Банката може да приема само акции или други ценни книжа, които имат официална котировка на фондовата борса. Според котировката се определя номиналната стойност на документите. Ако кредитополучателят е доволен от всички условия за финансиране, той е длъжен да прехвърли акциите на банковата компания. В случай на неизпълнение на кредитните задължения, вещта на кредитополучателя преминава към заемодателя. Писменият договор задължително отразява основните моменти относно забавените плащания.

Много граждани смятат, че условията на такова финансиране са изключително неизгодни. В случай на нарушаване на условията и забавени плащания, заложеното ценно имущество остава собственост на кредитора. Но има и положителни аспекти, защото можете спешно да получите средства и в същото време да не се налага да се занимавате с дългата подготовка на необходимите документи и участието на поръчители.

Кредит в заложна къща в обикновения смисъл на думата са пари, които могат да бъдат получени в заложна къща, оставяйки лични вещи, които са на определена стойност от гледна точка на заложната къща като гаранция за рисковете от невръщане на заема.

Именно този вид заем взема кралица Изабела, залагайки личните си бижута, за да финансира морската експедиция на Колумб.

В банкирането заемът от заложна къща се разбира като строго фиксирана сума, предоставена от финансова институция (заемодател) на клиент (заемополучател), който заема пари за определен период от време, прехвърляйки обезпечение под формата на материални ценности на заемодателя като обезпечение на кредита. Това могат да бъдат документи за разпореждане със стоки, стоки, ценни книжа, благородни метали и други неща, които от гледна точка на финансова институция са с ликвидна стойност.

Основната разлика между заема в заложна къща е в неговата структура. Състои се от 2 части - самият договор за заем, който определя количествената страна на заема, условията за погасяване, лихвения процент и договора за залог, тоест определението на материалните активи, които се прехвърлят на заемодателя, за да се гарантира неговото рискове в случай на неизпълнение на кредита или други нарушения на условията, които се кредитират, договори чрез продажбата им. Освен това това право на продажба е безусловно, тоест кредиторът има право да го продаде без прибягване до съд, арбитраж и други подобни.

По правило заемът в заложна къща е малко по-скъп от обикновено, тъй като възстановяването включва разходи, причинени от съхранение, събиране и т.н. Днес във финансовия сектор има два вида кредити в заложни къщи.

Нетен ломбарден заем

Кредит, подлежащ на погасяване в кратки срокове (от три месеца до една година). Практикува се от банки, които приемат ценни книжа като обезпечение. При такъв заем на кредитора се прехвърля не само правото на разпореждане с ценни книжа в случай на неизпълнение на договорните задължения от кредитирания, но и самите ценни книжа.

Банките приемат само ценни книжа, които не само са официално регистрирани на борсите, но и се приемат като обезпечение от Централната банка. То:

държавни ценни книжа;
първокласни търговски сметки;
акции, които са преминали IPO и се търгуват на фондовите борси;
книжа с държавни гаранции;
сертификати на инвестиционни фондове;
депозитни сертификати на първокласни банки;
спестовни сертификати на първокласни банки.

Максималният размер на нетен заем е осемдесет процента от пазарната стойност на ценните книжа. Ако по време на кредита цената им падне, кредитополучателят е длъжен да внесе в банката липсващата сума или да увеличи броя им.

Чистите ломбардни заеми, при които стоките са обезпечение, се издават от банките в парични еквиваленти, като правило, на петдесет процента от тяхната пазарна стойност.

Ломбардни кредити от небанкови организации

Това включва заеми, издадени от специализирани кредитни институции. Като обезпечение такива кредитни компании, наречени заложни къщи, приемат различни движими вещи. Заложните къщи работят в правната рамка, определена от Федералния закон, който се нарича „За заложните къщи“.

Тъй като всичко, което не е забранено от закона, е разрешено в една правова демократична държава, ние изброяваме какво не могат да правят заложните къщи:

извършват друга търговска дейност - само предоставяне на заеми на граждани за кратко време, придружени със залог на движимо имущество;
забранено е използването на вещи, които са приети като обезпечение и се съхраняват в заложна къща;
нарушават правилата за съхранение на заложени вещи, в резултат на което може да настъпи тяхното увреждане;
съхранявайте залог и неипотекирано имущество на едно място

Малко история

Името си заложната къща получава от името на първите финансисти, постигнали монополни привилегии от държавата в лицето на френския крал Луи XI през 15 век, предоставяйки услугата за получаване на пари срещу оставеното като залог имущество - Lombard лихвари. За първи път в рамките на предоставените привилегии бяха установени и задължения за собствениците на заложни къщи - лихвите за ползване на кредита да не надвишават законовите.

Интересно е да се отбележи, че първите финансови служби - заемни служби на францисканския монах Бернардин Фелтре не са вземали заеми за използване на пари.

С течение на времето се появиха заложни къщи, които дават заеми от името на държавата. Днес например има 12 държавни заложни къщи и четиридесет и пет частни фирми от този профил.

За разлика от частните заложни къщи, публичните имат ограничения върху издаваните суми - не повече от половин милион рубли. Ето защо, ако нещо струва много повече, трябва да се свържете с заложни къщи на частни компании.

Как се оценява обезпечението?

Въз основа на закона на Руската федерация "За заложните къщи" оценката на имуществото, прехвърлено като обезпечение, се извършва от специален оценител. Цената се определя от него на базата на цените, преобладаващи към момента на кандидатстване в заложната къща за подобен имот в търговията. В същото време оценителят, използвайки специални стандарти, определя качеството на вещта, нейното износване и в съответствие с тях формира реалната стокова стойност на залога.

Основният стандарт за оценка на заложената вещ е ценовата листа на централното държавно предприятие за покупки. От посочената цена веднага се приспадат разходите на заложната къща за поддържане на залога и комисионната в полза на заложната къща. Върху останалата сума се начислява лихва в полза на заложната къща като възнаграждение за използването на нейните пари.

Оценката е на принципа на съгласие между страните. Тоест заложната къща има право да предложи на клиента като заем сума, съобразена с разбирането му за стойността на вещта, а клиентът има право да се съгласи или да откаже заема.

За да нямате проблеми в бъдеще, когато избирате заложна къща, трябва да попитате дали има съответните разрешителни - лиценз от местната регистрационна камара, удостоверение за регистрация, издадено от Комитета на Руската федерация за благородни метали и благородни камъни.

Правна регистрация на заем в заложна къща

Получаването на пари в заложна къща се формализира със специално двустранно споразумение за заем. Като заемодател, тоест предоставящ пари, действа юридическо лице - заложна къща. В същото време заложната къща е и ипотекарен кредитор. От друга страна, страна по договора е клиентът, физическо лице. Следователно договорите за заем в заложна къща са правни актове от смесен тип.

Правното основание на договора за заем е Федералният закон, който се нарича „За заложните къщи.

Договорните отношения между заложната къща и клиента се оформят със залог - документ за строга отчетност.

Как да изберете изгодно заложна къща, на какво трябва да обърнете внимание - можете да научите от видеото

Сред многото ипотечни програми, които в момента съществуват в Русия, се развива и така нареченото кредитиране в заложни къщи или кредитиране, обезпечено с недвижими имоти на кредитополучателя.

В разбирането на западняка всеки неипотекиран имот означава замразени пари. „Всеки недвижим имот може да донесе пари на собственика си и хората предпочитат да използват тази възможност“, казва Александър Черняк, генерален директор на ATTA Ipoteka. Гражданите на съвременна Русия не бързат да ипотекират имуществото си "в заложна къща". И не всички банки са готови да предоставят услуги за отпускане на заеми. Въпреки това експертите отбелязват увеличение на броя на подобни сделки на руския пазар на недвижими имоти. Например в City Mortgage Bank днес делът на такива заеми е около 20%. А банката DeltaCredit отбелязва, че „ломбардната ипотека вече се използва активно на пазара на нови сгради“.

Според Анита Берзина, ръководител на отдел „Потребителско и ипотечно кредитиране“ в Hansabank, делът на този сегмент на пазара на кредитиране в сравнение с конвенционалните ипотечни кредити е приблизително 30%.

проста схема

Схемата за кредитиране на заложна къща е проста. „Дадох имота си като обезпечение на кредитора – получих пари за него, върнах парите – получих имота обратно, не платих – залогът остава при кредитора“, обяснява Наталия Кирпиченко, генерален директор на Миел Посредничество.

Собствениците на столични квадратни метри стават все по-богати всяка година, но за мнозина това не улеснява решаването на жилищни и други неотложни проблеми, дори с помощта на класическа ипотека, въпреки че може. В крайна сметка потенциалният кредитополучател вече има недвижим имот. И този недвижим имот, според прессекретаря на City Mortgage Bank Екатерина Правдина, всъщност са замразени пари.

Системата за кредитиране в заложната къща ви позволява да размразите пари - за сигурността на вашия собствен недвижим имот кредитополучателят получава определена сума пари, която може да похарчи за своите нужди, като постепенно изплаща на кредитора сумата на залога и лихвите. Най-често целта на кредита се договаря с банката.

Какво да похарча?

Василий Белов, главен изпълнителен директор на Fosborne Home, идентифицира два вида заеми, обезпечени с недвижими имоти, които се различават значително по отношение на риска за банката. „Най-малко рисковият от тях е за нецелеви разходи, обезпечени със съществуващ недвижим имот: в този случай кредитополучателят взема заем, като правило, за малък процент от стойността на имота си, например 20-30% , за да ги похарчи за някоя от целите си“, казва експертът.

Друг вид заем е издаването на голям заем, обезпечен с недвижими имоти (до 100% от стойността на залога) „за установяване или развитие на бизнеса на собственика на имота“. В този случай банката до известна степен кредитира предприемачески рискове, защото няма гаранция, че бизнесът ще върви. В случай на провал на бизнесмен, банката ще се сблъска с въпроса за продажба на недвижим имот за събиране на заем. И според Мария Базяева, ръководител на отдела за обработка на кредити в Contact - Elite Real Estate, процесът на "отхвърляне" на недвижими имоти в никакъв случай не е целта на банката. „Целта на банката е да печели от плащания по кредити“, пояснява тя. Поради високата степен на риск редки банки отиват в заложни къщи за кредитиране на бизнеса.

По принцип в Русия кредитирането на заложни къщи се простира или до нецелеви разходи (ваканция, образование), или до закупуване на нов апартамент, ремонт на стар и строителство на крайградски недвижими имоти. „Например можете да ипотекирате апартамент и да отидете да играете в казино или можете да си купите друг апартамент“, казва Наталия Кирпиченко. Според Наталия Ветлугина, ръководител на аналитичната служба на компанията Novy Gorod, те прибягват главно до заем от заложна къща, за да купят втори апартамент, без да се разделят с първия.

Имате ли нужда от контрол

Има компании, чиито програми ясно ограничават предназначението на заема. Например, рефинансиращата компания ATTA Ipoteka, която работи с повече от 100 банки, навлезе на руския пазар през 2005 г. с ипотечния продукт Remontny. „Лица получават пари за сигурността на съществуващото си жилище, което могат да използват за ремонт както на ипотекирания апартамент, така и на всякакви други жилищни помещения“, обяснява Александър Черняк същността на предложението. И друг продукт на компанията - "Нов апартамент - 2" позволява на банките да издават кредити само за закупуване на нов апартамент. „Злоупотребата с издадената сума е напълно изключена“, казва Черняк.

„Банката може да провери целевото използване на кредитните средства, като задължи клиента да предостави споразумение с изпълнител за предоставяне на услуги, договор за продажба на недвижим имот, споразумение за дялово участие в жилищното строителство и др.“, потвърждава Анита Берзина.

Ако например клиент ипотекира апартамент, за да закупи друг недвижим имот и ясно го уговори с банката, банката може да поиска да представи съответните документи. „Например, за да закупите нова сграда, трябва да представите инвестиционен договор или договор за покупко-продажба“, обяснява Мария Базяева. - Но, според мен, контролът не винаги е необходим. В крайна сметка, ако банката има ликвиден апартамент като залог, в който никой не е регистриран и с чието изпълнение банката няма проблеми, тогава няма смисъл да се контролират документи.

Например в банка DeltaCredit, според Алла Цитович, вицепрезидент на DeltaCredit, „при издаване на заем от заложна къща не е необходимо кредитополучателят да потвърждава предназначението на кредитните ресурси“. Така е и в много други банки: ипотекираните недвижими имоти са гаранция, че по един или друг начин средствата по заема ще бъдат върнати. Заемодателят обаче винаги си запазва правото да провери предназначението на заема.

Кръгът се стеснява

Към ипотекирания имот има редица изисквания. На първо място имотът трябва да е собственост на кредитополучателя – това е задължително условие за всички банки. Друго условие е броят на регистрираните в апартамента. Някои банки (например Сбербанк на Руската федерация) вземат като обезпечение само „чист“ апартамент, тоест такъв, в който никой не е регистриран. Други банки позволяват регистрация в ипотекирания апартамент на кредитополучателя, но не позволяват регистрация на непълнолетни деца. Както казват в компанията "Контакт - Елитни недвижими имоти", можете да намерите програма за заем, когато е разрешена регистрация на непълнолетни деца, но без право на собственост.

Много експерти отбелязват общата тенденция за смекчаване на изискванията към обекта на обезпечение в условията на ожесточена конкуренция. "Контакт - Elite Real Estate", според Мария Базяева, "работи с банки, които ипотекират апартамент, в който са регистрирани не само деца, но и внуци, има незаконно преустройство, предишните собственици не са изписани."

Друго условие е местоположението на имота. Приемливостта на местоположението се определя от кредиторите. Контакт - Elite Real Estate разглежда като обезпечение недвижими имоти, разположени на територията на Москва и Московска област, не по-далеч от 50 км от Московския околовръстен път. DeltaCredit Bank предоставя заем, обезпечен с апартамент, разположен в Москва и Московска област, Санкт Петербург и Ленинградска област, Нижни Новгород, Самара, Толиати и редица други градове, където се изпълняват програмите на банката. Някои банки позволяват залог на обект, който се намира на мястото на работа или пребиваване на клиента в друг град, ако там има техни клонове.

Що се отнася до самия заложен обект, той може да бъде всеки недвижим имот: апартамент в жилищна сграда, градска къща или вила, парцел. Но е необходимо пазарната стойност на обекта да е относително висока, а самият обект да е ликвиден.

Освен това, като се има предвид, че размерът на кредита е не повече от 70% от стойността на обезпечението (има лихви и по-високи, но основно в банките, които работят с елитни имоти), при ипотекиране на малък апартамент, получената сума е достатъчно само за ремонт.

Следователно има смисъл да се ипотекират недвижими имоти, които ще представляват интерес за банката.

Както казва Наталия Кирпиченко, „на практика най-лесно е да се ипотекират жилищни градски имоти“. Според Алла Цитович малко банки предоставят заеми, обезпечени с търговски недвижими имоти (офиси, складове) и крайградски недвижими имоти (къщи, вили, парцели). „В случай на крайградски недвижими имоти, банката може да има свои собствени идеи за стойността на обекта, които не винаги ще отговарят на реалностите на пазара“, казва Наталия Кирпиченко.

Според Олег Репченко, ръководител на аналитичния център IRN.ru, „при оценката на крайградските недвижими имоти има много повече параметри, които могат да направят недвижимите имоти неликвидни. Това се дължи на много по-големия брой критерии за оценка, отколкото например при оценката на апартамент.”

Основните критерии, по които се оценяват крайградските недвижими имоти, са местоположението, комуникациите, инфраструктурата, наличието на всички необходими документи, както и параметрите на самите къщи, които за разлика от апартаментите са по-индивидуални и следователно по-малко ликвидни. Ако например се строи къща в крайградска зона, собственост на кредитополучателя, тогава парцелът може да стане обект на обезпечение. Но малко банки отиват за кредитиране, обезпечено с парцел.

„Засега законодателството в тази област не е достатъчно развито и банките практически не кредитират строителство срещу сигурност на земята“, обясняват анализаторите на Mirax Group. Въпреки че въвеждането в обращение на поземлени имоти, собственост на граждани, трябва да тласне на първо място изграждането на частни къщи.

Въпреки това Fosborne Home стартира програмата Summer Offer за сезона - от 9% годишно за 20 години с намалени допълнителни плащания като част от банковите преференции, според прессъобщение. Кредитният брокер "Fosborne Home" си сътрудничи с 27 банки, повечето от които му предоставят преференции. Заемът е обезпечен не само с апартамент (до 90% от пазарната стойност), но и с парцел (до 65% от пазарната стойност). Според компанията програмата е предназначена и за частни разработчици.

Hansabank напомня, че „съгласно член 5 от Федералния закон N 102-FZ „За ипотека (залог на недвижимо имущество)“, поземлен имот, правата върху който са регистрирани по начина, установен за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него, може да бъде предмет на ипотека, включително парцела на градината партньорство.

Банките също са доста предпазливи към обекти в строеж. Например, не всички банки ще се ангажират да издадат заем за апартамент в нова сграда (в незавършен етап на строителство).

„Трудността се състои в това, че строителният обект не може да се счита за залог, докато не бъде законно регистриран като съществуващ“, обяснява Кирпиченко. Както казват в „Контакт – Елитни имоти“, „нова сграда не може да бъде обект на залог, тъй като в случая няма документи за право на собственост“.

Ако кредитополучателят притежава не един, а например два апартамента, тогава той има право да предостави и двата като обезпечение, като по този начин увеличи размера на кредита. Miel Brokerage казва, че клиентът може да заложи „всичко, защото всички рискове падат върху него“. Следователно предоставянето не на един, а например на два апартамента като обезпечение за заем не е забранено, а само приветствано. Разбира се, при условие, че клиентът е собственик и на двата апартамента.

Няколко думи на оценителите

Оценката на обектите на обезпечение се извършва от независими оценители, акредитирани от банката, които притежават сертификати, които им дават право да извършват професионална оценка на всякакви недвижими имоти. Банката предоставя на клиента списък с акредитирани фирми, а клиентът определя с коя му е по-удобно да работи. Според Олег Репченко оценката на апартамент ще струва на кредитополучателя 100 долара, докато селска къща или апартамент за няколко милиона долара ще струва 500 долара.

В допълнение към определянето на текущата стойност на недвижимите имоти, оценителите предоставят своята прогноза за стойността на обекта поне за следващата година, което е особено важно в ситуация на нарастващи цени. От компанията обясняват, че "именно на тази база банката определя определен коефициент, тоест не кредитира за 100%, а за по-малка сума".

Но банката може да подценява стойността на недвижимите имоти. В този случай, съветва Наталия Ветлугина, трябва да се свържете с брокери. „Трябва обаче да се разбере, че никоя банка няма да даде 100% от стойността му и дори 90% за апартамент. Обичайната цифра тук е 60-70%“, предупреждава тя.

Това е договорено

След процедурата по оценка се сключва договор между банката и клиента. На първо място се определя максималният размер на възможния заем. От опита на фирма "Контакт - Елитни недвижими имоти", чиято сфера на дейност са елитни градски и крайградски имоти, максималният размер на кредита може да бъде 85% от оценената стойност. А в банка DeltaCredit, според програмата Delta Invest за заложно кредитиране, максималният размер на кредита е 70% от цената на апартамента, ако се използва като основно жилище. А ако съществуващият апартамент се използва за отдаване под наем, максималният кредит ще бъде 50% от стойността му. Като се има предвид, че заемът е даден за 10 години, кредитополучателят има право да отдава под наем както ипотекирания, така и закупения имот, като частично покрива разходите за месечни плащания.

Следващата стъпка е да обсъдите условията на кредита. В ДелтаКредит максималният срок е 10 години, в Градската ипотечна банка - 25 години. „Условията са различни навсякъде. Те зависят от възрастта на кредитополучателя и от неговите желания”, казва Базяева. Колкото по-дълъг е срокът на заема, толкова по-ниска е месечната вноска. Ето защо, например, клиентите в пенсионна възраст се интересуват от по-дълги срокове за погасяване на кредита. „По-удобно е да вземете заем за максимален брой години, дори ако се планира да го изплатите за една година, тъй като месечните плащания ще бъдат по-ниски“, съветва Мария Базяева.

Лихвеният процент за всички банки варира от 9% до 15% годишно в рубли. В DeltaCredit лихвеният процент е 11,25%, ако заемът е издаден в щатски долари, а ако заемът е в рубли, тогава 12,5%. В City Mortgage Bank минималният лихвен процент по кредитите в долари е 9,9%, а в рубли - 12,25%. Във Fosborne Home, който работи с повече от 30 банки, включително Alfa-Bank, минималният лихвен процент по заем за 10 години (за закупуване на апартамент или крайградски имот) е 9%. В допълнение, лихвеният процент зависи от сертификата, предоставен от кредитополучателя - под формата на 2-NDFL или под формата на банка.

Всички банки изискват от клиента да потвърди дохода с удостоверение от мястото на работа под формата на 2-NDFL или удостоверение от мястото на работа под формата на банка. „Това е задължителна процедура, тъй като дори и банката да има в залог недвижим имот, тя трябва да е сигурна в платежоспособността на клиента“, казват в компанията „Контакт – Елит Недвижими имоти“.

Неочаквани ситуации

City Mortgage Bank съветва: „Ако възникнат временни затруднения с изплащането на кредита, трябва незабавно да се свържете с банката, за да се договорите за взаимно приемливо решение на проблема. Това може да бъде преразглеждане на погасителния график на кредита или продажба на ипотекиран апартамент.

„Сега много банки, отговарящи на нуждите на кредитополучателя, предлагат да изберат алтернативен апартамент с по-ниска цена. В този случай купувач търси апартамент, който е заложен в банката. При транзакцията парите се поставят в две клетки: в едната - сумата на дълга, в другата - останалата сума, която отива на кредитополучателя. Често банките отиват на временни вноски. Има случаи, когато с появата на сериозни проблеми за кредитополучателя, банката, по искане на кредитополучателя, отиде на отсрочка и не събира плащания в продължение на няколко месеца “, казва Базяева.

DeltaCredit потвърждава: „Ако кредитополучателят предупреди банката за влошаване на финансовото му състояние или за настъпване на други неблагоприятни обстоятелства, които възпрепятстват навременното изплащане на дълга, банката посреща клиента и предлага различни начини за елиминиране на просрочения дълг извънсъдебно ( например чрез нов график на плащане). Във всеки случай за клиента е по-изгодно първоначално да съгласува и съгласува всичко с банката на индивидуална основа, отколкото да загуби още повече в резултат на съдебни процедури по-късно.

Кредитополучателят също има определен, макар и малко вероятен, риск, че банката може вече да е в затруднение и тогава ипотекираният имот може, според Наталия Кирпиченко, да „суспендира“ за неопределен период от време. Затова много банки веднага съветват клиентите да не поемат рискове отново и да не залагат нито един апартамент.

Кому трябва

Според Алла Цитович „ломбардни заеми се вземат от собственици на ликвидни апартаменти, които биха искали да закупят втори апартамент, например за родители или деца“. Miel Brokerage казва, че „кредитополучателите са предимно хора от средната класа, които са решили да започнат бизнес и нямат собствени средства и средства на партньори“.

Soho Realty добавя, че за закупуване на допълнителен недвижим имот, кредитирането в заложна къща се прибягва в два случая: „Първият е, когато купувачът не е готов да тегли средства от бизнеса (цената на скъп апартамент винаги е много впечатляваща сума ) и за него е по-изгодно да прибегне до заемни средства, като регистрира залог на апартамент. Като се има предвид темпът на растеж на цените на скъпите жилища, покупката на кредит значително подобрява доходността на сделката. Вторият случай е, когато няма достатъчно пари за желания апартамент.”

Но в повечето случаи хората просто се страхуват да прибягнат до този вид кредитиране. Както обясняват от DeltaCredit, „засега има малко сделки. На първо място, това се дължи на психологическата бариера, която кредитополучателите имат. Все пак е трудно да ипотекирате единствения си дом.“

City Mortgage Bank отбелязва постепенно нарастване на сделките по заложни кредити. Александър Черняк от своя страна е сигурен, че кредитирането в заложните къщи в Русия, както и пазарът на кредитиране като цяло ще расте. Лихвите по кредитите ще намалеят, условията му ще се увеличат, броят на основните кредитори, предоставящи такъв продукт, ще се увеличи. „Ще бъдат преодолени и обществените стереотипи за всякакъв вид дългови задължения“, добавя той.

„На Запад недвижимите имоти са били ипотекирани и преипотекирани. В съвременна Русия все още няма такава практика поради липса на правна рамка. Когато се появи, тогава обещанията могат да се превърнат в колосален пазар, - прогнозира Наталия Кирпиченко. - Това ще даде на хората по-голяма степен на свобода и по-лесно излизане от различни житейски ситуации. В крайна сметка обстоятелствата са различни - не непременно неизпълнение.

„По някаква причина банките заобикалят тази ниша досега и това е въпреки съществуващото увеличение на цените на недвижимите имоти! - казва експертът. - Нека си представим ситуация, в която човек е купил апартамент преди две години за $100 000 със заем от $60 000. Сега апартаментът му струва поне $300 000. Да предположим, че той вече е платил $10 000 и има дълг от $50 000. Защо да не дали този човек ще даде друг заем? В крайна сметка това ще бъде осигурено от текущата цена на недвижимите имоти. Мисля, че такъв продукт трябва да се появи в обозримо бъдеще.”

Наталия Ветлугина също казва, че „не всички банки се интересуват от това“. Защото едно нещо е, когато се издава целеви заем за закупуване на недвижим имот, а съвсем друго - кредитиране в заложна къща: има голям риск кредитополучателят да похарчи парите за нещо друго. „Въпреки че има много ясно усещане, че този пазар расте“, каза тя.

Диана РОМАНОВСКАЯ