Типы ипотечных кредитов. Виды ипотеки в россии

Ипотека уже прочно вошла в нашу жизнь, и это не секрет. Многие семьи, особенно молодые, прибегают к этой услуге, которая позволяет приобрести недвижимость по выгодным условиям. Главным преимуществом ипотеки является то, что стоимость квартиры вместе с процентами за своеобразный кредит разделяют на 15-20 лет, что позволяет вносить каждый месяц приемлемую сумму.

На сегодняшний день в России представлены различные виды ипотечного кредитования, которые отличаются своими условиями. Для начала необходимо рассмотреть понятие «ипотека»: что оно означает и откуда это слово к нам пришло?

Что такое ипотека?

Данный термин уходит своими корнями в VI век до н. э. В это время на территории Греции появилось понятие hypotheca, означающее ответственность должника перед кредитором, связанную с земельной собственностью. В римском праве ипотека являлась залогом недвижимости.

В нашей стране данный термин впервые появился в конце XIX века и был заимствован из Европы. Ипотека на тот момент была синонимом слова "залог". В советское время кредитовании не было, так как в нём никто не нуждался.

В 1998 году президентом РФ был подписан и введён в действие закон "Об ипотеке", который является первым призванным регулировать залоговую деятельность. В настоящее время термин "ипотека" означает договор залога имущества.

Объекты и субъекты ипотеки

Как уже было отмечено, ипотечное кредитование подразумевает, что купленное имущество будет находиться в залоге на время погашения кредита. Ипотека - это договор, сторонами которого являются объект и субъект правоотношений. Ниже представлены возможные объекты ипотечного кредитования:

• квартиры, дома, а также отдельные комнаты;
• земельный участок, который не принадлежит государству и не относится к муниципальной собственности, а также превышает минимально допустимую площадь;
• гаражи, дачи, а также другие строения и здания, предназначенные для потребительского использования;
• предприятия, которые находят применение в предпринимательстве;
• морские суда.

Важную роль в оформлении ипотеки играет кредитор. Это может быть банк или другое юридическое лицо, которое будет вести отчётность погашения кредита. Ипотечное кредитование физических лиц осуществляется только после внесения первоначального взноса.

Помимо кредиторов субъектом договора может выступать и инвестор, который покупает ценные бумаги, что обеспечены кредитами по ипотеке.

Устройство ипотечного кредитования

Для осуществления выпускают особые ценные бумаги, называющиеся залоговыми. Продажа банком этих бумаг даёт средства, необходимые для выдачи займов по ипотеке. Это очень надёжный вид ценных бумаг, который приносит твёрдые проценты. В залоговой бумаге отмечается то имущество, которое к ней относится.

В России становится всё более популярным, и люди, которые решаются на этот шаг, должны чётко знать, как устроена система ипотеки. В залоговой бумаге должна содержаться в обязательном порядке купонная книжка, которая отражает суммы и даты выплаты ипотечных процентов. Люди, которые воспользовались такого рода кредитом, сначала выплачивают проценты, а затем основной долг.

Тот факт, что ипотека берётся на долгий срок, значительно облегчает выплату кредита. Однако, если долг по кредиту не будет полностью оплачен, недвижимость перейдёт в собственность ипотечного банка. Именно таким образом в настоящее время работает механизм ипотечного кредитования.

Помощь государства

С 2009 года действует программа господдержки ипотеки, направленная на людей, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия в связи с маленькими доходами. Однако только в 2015 году данная программа стала популярной. Около 250 млрд рублей было выделено на граждан.

Господдержка ипотечного кредитования состоит в том, что выплату определённой части долга государство берёт на себя. Однако взять кредит по такой программе нелегко, так как далеко не все банки соглашаются на такие условия. Воспользоваться такой программой можно только в крупнейших банках страны.

Суть господдержки состоит в договоре между банком и государством. Банк снижает свою процентную ставку до 11 %, независимо от того, какой она была первоначально. Разницу между начальной ставкой и конечной (11 %) выплачивает государство. Чтобы стать участником данной программы, необязательно относиться к социальной категории населения. Любой человек может взять кредит на таких условиях.

Виды ипотечного кредитования

В настоящее время, в связи с тем, что количество такого рода кредитов растёт, существует множество различных В основном выдачей кредитов занимаются коммерческие банки, главной целью которых является получение прибыли.

Все виды отличаются между собой условиями кредитования, особенностями их получения. На данный момент ипотечное кредитование физических лиц можно разделить на два сегмента:

• приобретение на первичном рынке недвижимости;
• покупка на вторичном рынке недвижимости.

Всё разнообразие видов и типов ипотеки будет рассмотрено ниже.

Квартира в новом доме в кредит

Этот вид является особенно популярным на данный момент. Однако, несмотря на все видимые преимущества (новая квартира, никто до этого не жил), существует и ряд недостатков. Очень часто возникает ситуация, когда дом не сдаётся в срок или долго не регистрируется в определённом государственном органе.

Также одним из основных минусов новостройки является продолжительное оформление в собственность. Помимо этого, довольно непросто получить кредит на покупку новостройки, так как не все банки этим занимаются. Если всё же банк принял заявку, каждый случай рассматривается отдельно. Очень много факторов влияет на принятие окончательного решения, среди них и выяснение, кто является застройщиком, инвестором, каковы сроки сдачи дома и т. д. Квартиры в новостройках можно приобрести довольно недорого, и хорошим вариантом в таких условиях становится ипотека. Молодая семья при выборе квартиры практически всегда отдаёт предпочтение новому дому.

Квартира на вторичном рынке недвижимости

Особенности ипотечного кредитования этого вида включают в себя довольно быстрое оформление и сравнительную лёгкость получения. В этом вопросе необходимо обращаться в несколько банков, даже в случае отказа. Ведь причина, по которой произошёл отказ в одном банке, в другом не будет являться достаточно основательной.

Как уже было сказано, такой кредит получить легче, чем в новостройке, в частности из-за того, что мало оснований для отказа. Среди них:

• продавец произвёл перепланировку квартиры и не зарегистрировал этот факт;
• юридическая чистота дома, возможно, кто-то там жил с неблагоприятной историей.

Социальный вид ипотеки

Этот вид ипотечного кредитования предназначен для социально незащищённых слоёв населения, а также очередников, которые не имеют возможности купить недвижимость на обычных условиях. Есть два типа социальной ипотеки:

• предназначенный очередникам, когда первоначальный взнос предоставляется городом в виде субсидии;
• кредит предоставляется по ценам себестоимости строительства; через полгода получатель данного кредита может выплатить долг без каких-либо процентов.

В будущем планируется возможность приобретения недвижимости по социальной программе у самих застройщиков по рыночным ценам. Но очередники также смогут этим воспользоваться, заплатив за квартиру субсидиями. Чем дольше стоишь в очереди, тем больше размер субсидий. Также очередники способны покупать недвижимость, которая была построена не только городом.

Вид ипотеки для молодых семей

Проблема приобретения недвижимости для новоиспеченных супругов стоит особенно остро. Банки не хотят рисковать, и проценты довольно велики, так как будущее молодых специалистов непредсказуемо. Однако в последнее время некоторые банки идут навстречу молодым и создают новые программы.

В основном программы ипотечного кредитования такого вида направлены на уменьшение первоначального взноса и на максимальный срок выдачи кредита. Если одному из супругов нет 30 лет и в семье есть ребёнок, начальный взнос может составить 10 %. Если же молодые специалисты уже устроены на перспективную работу, первоначальный взнос становится и вовсе 5 %, а ипотека выдаётся на 25-30 лет.

Конечно, в современных условиях одним из наиболее реальных вариантов покупки жилья является ипотека. Молодая семья ищет различные пути для улучшения условий кредита. Основная проблема в том, чтобы доказать банку серьёзность намерений. Если это удастся сделать, банк не откажет.

Программа «Строим вместе»

Виды ипотечного кредитования очень разнообразны, и в каждом из них создаются определённые программы. Суть «Строим вместе» состоит в продолжительной рассрочке, которая погашается за счёт средств населения.

Задача человека, который собирается покупать жильё, - накопить около 40-50 % стоимости квартиры, а остальную часть добавляет кооператив. Как только приобретается недвижимость, она переходит в собственность того человека, но под залог. Ту часть, которую отдал кооператив, необходимо выплатить в течение максимум 20 лет. Затем залог снимается, и человек становится полноправным собственником.

Программа «Военная ипотека»

Все программы ипотечного кредитования направлены на улучшение условий кредита, и эта не исключение. Это накопительная система обеспечения жилья военнослужащим.

Особенности ипотечного кредитования данной программы состоят в том, что военный, который заключает первый контракт, имеет право на определённого рода отчисления. Ежегодно в среднем на счёт военнослужащего поступает около 250 тысяч рублей. Этой суммой он может воспользоваться по истечении старого контракта и при подписании нового. Сумма, которая накопилась за несколько лет, идёт как первоначальный взнос.

Остальную часть кредита выплачивает государство, пока военный служит по контракту в армии. Как только он перестаёт быть военным, государство перестаёт платить, и остальную часть кредита необходимо выплачивать самостоятельно.

Проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам РФ»

Целью данного проекта является повышение доступности ипотеки для жителей России. Всем известно, что для многих людей чуть ли не единственным шансом на приобретение жилья является ипотека. Молодые семьи не исключение. Им в основном отказывают в ипотечном кредите.

У участников проекта с этим не возникает проблем. Помимо этого, уменьшается процент ипотеки. Этот проект разработан в рамках социального вида ипотечного кредитования. Основное его отличие от коммерческого - особая (льготная) стоимость квадратного метра. В рамках социальной ипотеки банк обязуется застраховать заёмщика и саму жилищную площадь, а также сохранять определённую ставку до конца кредита.

Развитие возможно благодаря таким видам и программам, которые направлены на улучшение жилищных условий, как для молодых семей, так и для социально незащищённых слоёв населения.

Преимущества и недостатки ипотеки

Виды ипотечного кредитования вне зависимости друг от друга имеют свои плюсы и минусы. Это характерно не только в отношении ипотеки, но и в отношении любых кредитов. Итак, преимущества:

• для большого количества людей ипотека является единственным шансом для приобретения собственного жилья;
• ипотека выдаётся на продолжительный срок, и люди имеют возможность платить небольшие суммы;
• в квартире можно зарегистрировать своих родственников, а также делать ремонт на свой вкус, в общем, отдавать деньги за потенциально своё жильё.

К недостаткам можно отнести:

• формально квартира, взятая в ипотеку, принадлежит банку, и человек не может её продать или подарить;
• за время займа человек выплачивает стоимость 2 или даже 3 таких квартир, так как срок слишком большой;
• если человек перестаёт платить, банк забирает квартиру и выставляет на продажу, чтобы покрыть свои расходы, остальная сумма возвращается.

Большинство людей на том или ином этапе своей жизни задаются вопросом о том, брать ли квартиру в кредит. в России имеет множество недостатков, но всё же в современном мире это один из немногих шансов купить собственную жилплощадь. Главное - стабильная работа, которая поможет получить доверие банка, а также улучшить условия кредита. Государство в последнее время создаёт множество программ, которые призваны облегчить выплаты и помочь людям в приобретении жилья.

недвижимость ипотека кредит жилье

Виды ипотечного кредитования можно выделить в разрезе различных значений:

• · С точки зрения программ кредитования;
• · Экономические вида ипотек;
• · По целевому направлению
• · По видам залога.
• · Государственная поддержка.

С точки зрения программ кредитования ипотеки бывают:

1. При ипотеке первичного жилья до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика. В случае ипотеки первичного жилья чаще прибегают к безналичному переводу денег, что экономит средства при операции обналичивании, за которую многие банки берут комиссионные. За безналичные переводы некоторые банки тоже взимают комиссию, но она, как правило, меньше аналогичных сборов за операции с наличными деньгами.

В настоящее время не все российские банки работают по программам ипотеки первичного жилья. В частности, по программам первичной ипотеки работают Сибирский Банк Сбербанка России, Банк ВТБ 24, Газпромбанк, Банк Акцепт, Банк Алемар, АКБ Абсолют Банк, Хоум Кредит энд Финанс Банк, ОРГРЭСБАНК, Банк Левобережный, ТрансКредитБанк, Москоммерцбанк.

• 2. Ипотека вторичного жилья. При ипотеке вторичного жилья, после заключения договора требуется значительный первоначальный взнос, который обычно составляет до 30% от стоимости будущей квартиры. Сложность еще и в том, что сумма ипотеки вторичного жилья редко превышает 75-80% стоимости дома. Очень важно для российских покупателей то, что ипотека вторичного жилья отличается большей доступностью. Кроме того, при вторичной ипотеке будущий владелец дома въезжает в него сразу. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и «серый» доход. На этом рынке активно работают агентства недвижимости, которые анализируют возможности клиента и сопоставляют их с условиями различных ипотечных программ города.
• 3. Ипотека строящегося жилья. Преимущество ипотеки строящегося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки.
• 4. Ипотека элитного жилья получает все больше распространение в России. Рост цен на рынке недвижимости составляет сегодня в среднем 15-20% годовых.
• 5. Ипотека загородной недвижимости. Сегодня ипотеку можно оформить не только на городское жилье, но и на покупку дома в кредит или строительство загородной недвижимости.
• 6. Ипотека земли и земельных участков. Главное различие между ипотекой жилых помещений и ипотекой земельных участков заключается в том, что ипотека дома невозможна без одновременного залога и земельного участка под этим домом либо его части, функционально обеспечивающей дом.

Экономические виды ипотек:

• 1. Первичная ипотека - предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам.
• 2. Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.
• 3. Закрытая ипотека - договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором запрещается досрочное погашение и вторичное использование этого же обязательства.
• 4. Постоянная ипотека - договор залога, которым обеспечивается обязательство, предусматривающее, что в течение всего срока действия договора платятся только проценты, в то время как основная сумма выплачивается по истечении срока действия кредитного договора и договора ипотеки.
• 5. Принятая ипотека - подразумевает переход обязательства по ипотечному кредиту к приобретателю заложенного объекта недвижимости. При этом на покупателя недвижимости возлагается обязательство по непогашенному кредиту, в то время как прежний владелец несет вторичную ответственность.
• 6. «Пружинная» ипотека - это такой договор залога недвижимого имущества, согласно которому обязательство по возврату кредита состоит в осуществлении равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также процентных выплат. Таким образом, с осуществлением каждого платежа происходит снижение суммарного платежа.
• 7. Ролловерная ипотека (от англ. - Roll over - переворачивать) - это такой договор ипотечного кредитования, который предусматривает, что срок кредита делится на равные временные отрезки (как правило 3 месяца или 6 месяцев) и для каждого из этих отрезков устанавливается своя процентная ставка (то есть плавающая процентная ставка) в зависимости от той конъюнктуры, которая складывается на рынке. Разновидностью ролл-оверного ипотечного кредита является ипотека с пересматриваемой ставкой, то есть такой договор, по которому ставка процента изменяется с учетом преобладающих рыночных ставок через определенные интервалы времени.
• 8. Ипотека с обратным аннуитетом - договор, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. При этом остаток основной суммы кредита возрастает на всю сумму накапливаемых процентов и на величину производимых периодических выплат.
• 9. Ипотека с дифференцированными платежами - ипотечный кредит с фиксированной ставкой, платежи, в погашение которого увеличиваются; график погашения в целом не изменяется, но выплаты постепенно возрастают.

Ипотеки по целевому направлению:

• 1. кредит на недвижимость
• 2. ипотека на дом
• 3. ипотека на жилье
• 4. ипотека на загородный дом
• 5. ипотека на квартиру
• 6. ипотека на квартиру в новостройке
• 7. ипотека на комнату
• 8. ипотека на коттедж
• 9. ипотека на новостройки
• 10. ипотека на покупку квартиры в новостройке
• 11. кредит на покупку жилья
• 12. кредит на покупку квартиры.

Ипотеки по видам залога:

• 1. кредит под залог дома
• 2. кредит под залог имущества
• 3. кредит под залог квартиры
• 4. кредит под залог коттеджа
• 5. кредит под недвижимость.

Государственная поддержка

• · социальная ипотека для молодёжи
• · государственная поддержка молодой семьи
• · социальная ипотека для военных
• · социальная ипотека в регионах.

Решение проблемы обеспечения собственным жильем является первостепенным для многих людей, а получение ипотечного кредита одним из доступных способов, дающих возможность сделать это в кратчайшие сроки. Первым шагом, который предпринимают многие из нас, является либо обращение за консультацией в банк, либо самостоятельное изучения информации на их сайтах. Развитие данного вида банковских услуг с одной стороны существенно расширило возможности для выбора, с другой – затруднило процесс принятия решения заемщика о виде ипотеке, которым он хочет воспользоваться. Нередко встречаются случаи, когда обратившийся за информацией об условиях кредитования человек не имеет четкого представления о том, какая программа ему интересна и в чем их принципиальное различие между собой.

Существует множество вариантов классификации ипотечных кредитов, например, исходя из целей кредитования, наличия созаемщиков, валюты кредита, способов расчета ежемесячных платежей, вида недвижимости, которая будет приобретаться, и каждый из них имеет право на существование. Если же исходить из того что ипотека это залог недвижимости, то все ее многообразие можно разделить на две большие группы в зависимости от того, какая недвижимость будет передана в залог. Если вы обладаете собственным недвижимым имуществом и готовы использовать его в качестве обеспечения по кредиту, то банки предложат вам ипотеку под залог имеющейся недвижимости , если нет – под залог приобретаемой.

Заемщик, избравший первый вид ипотеки, имеет ряд преимуществ, которые заключаются в более привлекательной процентной ставке и в возможности использовать полученный займ на различные цели. Второй вариант, напротив, ограничивает область применения заемных денежных средств, сводя ее исключительно к приобретению заранее согласованной с кредитной организацией недвижимости. Несмотря на очевидное преимущество первого варианта, он все же имеет один существенный недостаток – если возникнут обстоятельства, в результате которых вы не сможет выплачивать долг, то можно лишиться не только вновь полученной недвижимости но и той, которая была заложена. Этот факт, а также отсутствие у большинства заемщиков собственной недвижимости, привели к тому, что ее популярность несколько ниже.

Стандартные ипотечные программы.

Конкуренция привела к тому, что почти каждый банк, работающий с ипотекой готов предложить несколько программ кредитования. Названия таких программ могут быть различны, но в большинстве своем их названия говорят либо о целях, на которые может быть использован заем, либо о способе ее получения. Последние из них носят в большинстве своем маркетинговый характер и направлены исключительно на привлечение новых клиентов. Примерами же так называемых целевых программ являются:

• Ипотека на строящееся жилье : данный вид ипотечного кредитования позволяет купить квартиру на этапе строительства, у застройщика, одобренного банком-кредитором. Данная программа является одной из наиболее затратных с точки зрения процентной ставки, но позволяет существенно сэкономить на самой приобретаемой квартире ввиду ее низкой стоимости.
• Ипотека на загородную недвижимость : в рамках такой программы можно рассчитывать на приобретение загородного дома, земли, коттеджа или таунхауса. При желании сегодня можно найти интересные предложения, разработанные банками совместно с застройщиками, позволяющие приобрести комфортное жилье по приемлемым ценам и в более благоприятной экологической обстановке.
• Ипотека под строительство дома : позволяет построить дом тем лицам, которые обладают собственным земельным участком и желают построить частный дом на его территории.
• Ипотека на вторичное жилье : является одним из наиболее распространенных сегодня видов ипотечного кредитования. Он отличается оптимальным размером процентной ставки, условиями предоставления, быстротой оформления, а также всевозможными подпрограммами, предлагающими ряд льгот для определенных категорий заемщиков.

Таким образом, для того, чтобы упростить для себя поиск ипотеки, в первую очередь необходимо решить, что вы планируете использовать в качестве залога. В дальнейшем достаточно обратится либо в банк, либо на его сайт в сети Интернет, для выбора той программы, которая наиболее полным образом соответствует поставленным вами целям, то есть тому, на что планируется использовать ипотечный кредит.

Банковские организации предоставляют множество программ для приобретения жилья в кредит.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Ошибкой многих клиентов банков является нежелание изучать программы ипотеки, принципиальные различия между видами кредитов. Это приводит к ситуации, когда человек несет дополнительные затраты.

Обращаясь к финансовому консультанту, а также изучая вопросы ипотеки самостоятельно большинство желающих взять ипотеку обращают внимание на условия предоставления займа, а не на аспекты программы. В огромном разнообразии предложений легко запутаться и обойти вниманием выгодный для себя вариант.

Правовые аспекты финансовых отношений между заемщиком и банком регулируются законодательством, основными законами являются:

Какой вид страхования сопровождает ипотечные займы

При оформлении договора ипотеки практикуется титульное страхование. Это страхование от утраты имущественного права на застрахованную недвижимость. Оно обеспечивает застрахованного субъекта финансовой поддержкой, в случае если право на владение собственностью будет оспорено другими субъектами.

Обязательными спутниками договора на покупку жилья путем ипотеки являются такие виды страхования:

• жизнь и здоровье заемщика;
• приобретенное имущество от повреждения;
• титульное страхование.

При наступлении случая предусмотренного страховым контрактом, убытки покрывает страховая компания. Указанные три вида страхования практикуются практически во всех коммерческих банках.

Страхование позволяет обезопасить заемщика от различного рода обстоятельств, которые могут привести к невозможности выплачивать заем дальше, а также ограничит банковское учреждение от риска не возврата денежных средства и как следствие убыточности деятельности.

Расходы, связанные с оформление страховки, возложены на заемщика.

Страховка актуальна и в случае поручительства и когда присутствует созаемщик. Это защищает поручителя, а также наследников застрахованного от непредвиденных конфликтов с банковским учреждением в случае смерти или утраты трудоспособности заемщика.

Виды ипотеки и ипотечного кредитования

Разновидности ипотеки и ипотечного кредитования отличаются исходя из различных условий. Программы предоставления ипотеки можно разделить исходя из набора некоторых условий.

Существует такой вариант классификации видов ипотечного кредитования в России:

• в зависимости от цели займа;
• в зависимости от валюты займа;
• исходя из присутствия поручителей;
• по способам расчета платежей;
• относительно видов приобретенной недвижимости;
• относительно наличия авансового платежа;
• исходя из возможности досрочного погашения

Основываясь на утверждении, что ипотека иными словами является залогом недвижимого имущества, можно выделить следующую классификацию – относительно залога недвижимости, на которую есть право собственности или относительно залога на приобретаемую недвижимость.

Использование в качестве залога уже имеющегося имущества имеет ряд преимуществ:

• возможность использовать полученные в долг средства на любые цели;
• возможность воспользоваться более низкой ставкой процента.

Однако при возникновении непредвиденных обстоятельств, клиент банка может лишиться и собственной недвижимости, и приобретаемой жилищной площади. Разнообразие программ для покупки жилья очень большое.

Каждая финансовая организация, стремясь привлечь клиентов, вносит в программы свои условия и льготные предложения. Название программы говорит либо о целевой предназначенности займа, либо о способе оформления договора.

Самыми основными программами предоставления ипотеки являются:

• кредит на вторичное жилье – самый популярный среди заемщиков вид ипотеки. Для него характерны: лояльная для клиента ставка процента, оптимальные условия получения, быстрое оформление займа. Обязательным для данной программы является страхование титула имущества.
• кредит на недвижимость в процессе постройки – приобретение жилья у агента, который сотрудничает с банком. Для программы характерны высокие ставки, однако, цена на саму недвижимость не высокая.
• заем для постройки частного жилья – строительство собственного жилья за счет банковских средств на приобретенном участке земли. Существенным недостатком такого вида ипотеки является то, что в залоге находится сама постройка и всё что находится непосредственно на застраиваемом участке.
• кредит на покупку участка земли – подразумевает заем под залог равного по цене приобретаемому участку имущества. До выплаты полной суммы долга банк имеет право собственности на все постройки находящиеся на участке, приобретаемом в ипотеку.
• заем на покупку загородной недвижимости – программа для приобретения недвижимости в экологически чистом месте. Как правило, программы такого вида разрабатываются совместно с застройщиками. В программу входит покупка коттеджа либо загородного дома. Для программы характерны приемлемые процентные ставки.

Кроме стандартных программ ипотеки имеют распространение и социальные . Социальные программы кредитования для приобретения недвижимости также имеют второе название льготных программ.

Суть льготной ипотеки заключается в сочетании коммерческого кредитования и государственной поддержки в приобретении жилья гражданами.

Для льготного кредитования характерными чертами являются:

• государственная поддержка в выполнении обязательств заемщика перед банком;
• низкая процентная ставка;

Механизм льготного оформления ипотеки призван улучшить жилищные условия граждан в пределах определенных социальных норм.

Льготы предназначены для поддержания социальных слоев, которые в этом нуждаются. Как правило, на неё могут рассчитывать:

• молодые специалисты различных профессий (при трудоустройстве не более чем через год после обучения на работу);
• военные и служащие (возможность получения напрямую зависит от даты заключения контракта на поступление на военную службу, служащим МВД при стаже работы от 10 лет);
• работники педагогической сферы (лица до 35 лет, могут приобрести жилье на льготных условиях в том регионе, где они работают по специальности);
• работники бюджетной сферы;
• работники железнодорожной отрасли (авансовый платеж для работника железной дороги составляет всего 10 %, при появлении в семье ребенка из бюджета выделяется единовременная выплата для погашения части долга);
• молодые семьи (пары до 35 лет с ребенком или без ребенка могут рассчитывать на субсидию в размере до 40% от стоимости ипотеки).

Местные власти в каждом регионе решают, как именно будет действовать механизм государственной поддержки льготного кредитования.

Основными механизмами внедрения социальных программ являются:

• приобретение жилья находящегося на балансе государственного бюджета по социальной (льготной цене);
• уменьшение процентной ставки по займу;
• выплата государством части стоимости ипотеки.

Прежде чем остановить свой выбор на банковском продукте ипотеки, нужно изучить информацию относительно льготного кредитования в своем регионе и возможности воспользоваться социальным займом.

Определяясь с выбором стандартной программы, первым делом необходимо подумать о залоге. Качество залога это первое, что влияет на выбор наиболее приемлемой для конкретного гражданина программы.

Предложения Сбербанка

Основные программы Сбербанка представлены на официальном сайте банковской структуры.

Таблица 1. Условия получения ипотеки в Сбербанке России

Плюсы предложений банка:

• до 15 млн. руб. без справки о доходах;
• лояльные ставки процентов;
• отсутствие дополнительных плат и комиссий;
• льготы и бонусы для молодых семей;
• внимание и индивидуальный подход к каждому клиенту;
• дополнительные бонусы для владельцев карт для зачисления заработной платы карт банка.

Виды залогового обеспечения ипотеки

На возможность возврата долга могут повлиять многочисленные жизненные обстоятельства. Существует большой риск не возврата ссуды даже самыми благонадежными клиентами.

Залог – это дополнительная гарантия сохранности и возврата денег банковскому учреждению. Предоставление кредита на приобретение или строительство недвижимости подразумевает наличие залога ввиду большой стоимости кредита.

Залог имеет свою форму, размер и порядок, согласно которому обеспечивается кредит. Все эти нюансы обязательно прописываются в кредитном договоре.

Неправомерно использовать в качестве залога собственность государства, будь то земля, природные ресурсы или специальные объекты. Залог рассматривают как первичный или вторичный.

Залогом может послужить движимое и недвижимое имущество, права собственности, ценные бумаги. Получить можно, при этом банк приобретает право на все, что находится на этом участке в случае не возврата долга.

На практике предмет залога может быть передан банку до погашения долга или остаться в распоряжении заемщика. Более распространенным является второй вариант, так как залог может быть источником получения прибыли заемщика. Заемщик должен обезопасить предмет залога от различного рода рисков, то есть застраховать его.

Обеспечение сохранности залога – это один из наиболее важных пунктов договора. Банк имеет право в любое время проверить сохранность и состояние залогового имущества. Утрата залогового имущества должником может повлечь, к законно обоснованному, требованию банка досрочно отдать долг.

Условия выдачи денег банками

Ипотека заняла свою надежную нишу в системе финансовых отношений. Несмотря на множество банков, и кредитных предложений, сопровождается стандартными условиями.

Список этих условий:

• долгосрочность ипотечного кредита (срок возврата долга достигает 30 лет по некоторым договорам);
• наличие авансового платежа (10-25%);
• невысокая ставка кредитования (приблизительно 15 % годовых);
• необходимость подтвердить наличие постоянного дохода;
• приобретаемый за счет заемных средств объект должен быть ликвидным;
• привлечение созаемщика;
• приобретаемый объект находится в собственности банковского учреждения до полного погашения долга.

Таблица 2. Сравнительная характеристика условий банков лидеров.

Уменьшенная ставка кредитования доступна лицам:

• участвующим в проекте зачисления заработной платы банковского учреждения;
• подписавшим договор страхования титула, страхования жизни и здоровья, имущества;
• возвращающим досрочно долг.

Оформлению ипотеки могут помешать темные пятна в кредитной истории, а также недостаточный уровень доходов.

Варианты погашения ипотеки

Все заемщики стремятся как можно скорее закрыть кредитныйный договор, стать независимыми от банка, использовать заработанные средства для других целей и как можно быстрее стать полноправным хозяином жилья. Быстрое погашение ипотеки избавляет от страхов и позволяет чувствовать себя более уверено в завтрашнем дне.

Ещё одна причина поскорее выплатить ипотеку — это желание обменять недвижимость в связи со сложившимися семейными обстоятельствами. Быстрое погашение ипотеки это возможность сэкономить на сопутствующих финансовых услугах, таких как страхование, оценка имущества и т.д. Выгодность погашения ипотеки определяется схемой подсчета процентов по кредиту.

Существует две схемы:

• аннуитетная схема предусматривает выплату долга равными частями. Однако сначала в сумму ежемесячного платежа входят по большей части проценты, и только потом погашается тело кредита. Это схема выгодна для банковских учреждений, как страхующая от убытков и располагающая к наибольшей прибыльности.
• дифференцированная схема характеризуется уменьшением обязательных платежей с каждым месяцем. При досрочном погашении для этой схемы характерно пересчет процентов.

Собственное жилье необходимо каждой семье, но уровень зарплат не позволяет подавляющему большинству населения найти огромную сумму наличными, чтобы купить его, не взяв денег в долг. Стоимость недвижимости всегда была высока. Для того чтобы жилье стало доступным практически для каждого, существует вид ипотечного кредитования. Об этом далее в статье.

Что такое ипотека?

Кредит - это заемные средства, которые банки предоставляют гражданам на определенных условиях с возвратом. Ипотечный кредит - это специфический подвид кредитования, выдаваемый на конкретную цель, то есть на покупку в собственность жилой недвижимости под залог. В последнее время он становится все более популярным, так как со временем конкуренция среди банков возрастает, они придумывают все более выгодные для жителей России программы кредитования, снижают процентные ставки. Поэтому виды ипотеки сегодня отличаются большим разнообразием условий и названий.

Залог недвижимости обеспечивает погашение обязательств по ипотеке. Что это значит? Зачастую встречается множество заблуждений о значении залога. Так заемщик может думать, что приобретаемое им жилье до окончания выплат по ипотеке принадлежит банку. На самом деле. это не так. Если заемщик не в состоянии погасить свои задолженности по ипотеке, банк не забирает недвижимость себе. Он продает залоговую недвижимость через специальные организации на основании решения суда, чтобы денежными средствами погасить образовавшиеся долговые обязательства.

Варианты залога недвижимости

Исходя из вариантов залога недвижимости, можно выделить всего два вида ипотеки:

• Под залог имеющейся недвижимости.
• Под залог приобретаемой недвижимости.

В первом случае при оформлении ипотеки заемщик предоставляет в залог имеющееся жилье, чтобы банк мог обратить на него взыскание в случае необходимости. Этот способ не является распространенным, так как владельцы собственного жилья, как правило, не часто нуждаются в ипотечном кредитовании. При залоге собственного жилья процентная ставка намного ниже, чем при залоге приобретаемого жилья. Но зато и риск потерять заложенное имущество вместе с приобретаемым намного серьезнее.

Второй случай наиболее популярен среди жителей России. Заемщик покупает недвижимость, одновременно оставляя ее в залоге у банка для обеспечения своих обязательств. Соответственно, полученный кредит он может потратить исключительно на приобретение жилья, процентная банковская ставка будет выше, чем в первом виде ипотеки. Заемщик до окончания ипотеки может только пользоваться недвижимостью, но не имеет права что-либо сделать с ней. Ему нельзя:

• дарить ипотечное жилье;
• продавать;
• менять;
• переоформлять на других лиц.

Кроме того, человек должен застраховать приобретаемое жилье до окончания ипотеки, что влечет за собой дополнительные расходы.

Классификация по объекту кредитования

Каждая кредитная организация предлагает свои целевые ипотечные программы. Виды ипотек на жилье можно классифицировать по объекту кредитования:

• на строящееся жилье;
• на загородное жилье;
• под строительство дома;
• на вторичное жилье.

Ипотека на строящееся жилье предполагает покупку квартиры на этапе строительства. Разумеется, застройщик должен быть предварительно одобрен банком-кредитором. Для этого заемщику придется собрать солидный пакет документов. Преимущество данного вида в том, что цена на строящееся жилье, как правило, ниже уже готовых площадей. Но процентная ставка, наоборот, будет выше.

Ипотека на загородное жилье предназначена для покупки дома и земли за городом в виде таунхауса или коттеджа в новых возводимых поселках. Стоимость такого жилья будет ниже по сравнению с домами в местах с давно развитой инфраструктурой, к тому же, свой дом - это дополнительный комфорт и благоприятная экологическая обстановка.

Ипотека под строительство дома используется владельцами собственных земельных участков, которые мечтают покинуть городские квартиры, чтобы переехать в собственный дом. Зачастую в таких случаях заемщики оставляют банку под залог собственное жилье, то есть упомянутые квартиры. Наличие дополнительного залога, помимо строящегося дома, обеспечивает более значительную сумму ипотечного кредита.

Кредит на вторичное жилье - наиболее востребованный среди видов ипотеки на квартиру. Вторичное жилье обладает рядом преимуществ. В отличие от строящегося жилья, в него можно сразу заселиться. Можно разведать обстановку в доме и во дворе, беседуя с потенциальными соседями. К тому же, процедура оформления вторичного жилья проще, а для заемщиков предусматриваются различные льготы наряду с более выгодной процентной банковской ставкой.

Влияют ли льготы на ипотеку?

Ответом на вопрос о том, какие виды ипотеки бывают в зависимости от льгот, будет следующим:

Коммерческая ипотека предоставляется юридическим и физическим лицам, которые не претендуют на получение каких-либо льгот. Для России это достаточно новое явление, но за рубежом оно распространено широко. Проценты по коммерческой ипотеке обычно довольно велики. К коммерческой ипотеке относятся сделки с залогом собственного жилья.

Социальная ипотека, напротив, пользуется большой популярностью среди жителей России, так как ее сущность - улучшение условий проживания незащищенных слоев населения. Социальная ипотека может быть предоставлена:

• молодым семьям;
• военным;
• малоимущим.

Главным условием социальной ипотеки является участие государства в поддержке программы. Так, молодая семья может получить от муниципалитета сертификат, который покрывает часть стоимости ипотеки. При этом семья должна вписываться в ряд условий для его получения. Право военнослужащих на жилье реализуется в виде ежегодных денежных перечислений от государства на расчетный счет. В дальнейшем эти денежные средства должны быть использованы на внесение первоначального взноса для покупки квартиры. Малоимущие слои населения, сначала доказав, что они являются таковыми, могут рассчитывать на более низкий процент по ипотеке или ссуду от государства.

Разделение по условиям получения кредита

Виды ипотеки могут также подразделяться в зависимости от условий получения кредита. Стандартная ипотека наиболее проста для понимания заемщика, так как условия типовые: заемщик получает денежные средства и ежемесячно равными долями гасит задолженность вместе с процентами. Ипотечный кредит с переменными выплатами предполагает отдельное погашение тела кредита и процентов, то есть сначала выплачивается сумма, которая была использована на покупку недвижимости, а потом уже проценты банка.

Ипотека с нарастающими платежами в первые годы выплат предусматривает более низкие платежи, чем в последующие годы. Такой вид условий обычно подходит для компенсации банковских затрат, так как с течением времени недвижимость становится дороже. Ролловерная ипотека отличается плавающей процентной ставкой в зависимости от временного периода, например, квартала. По истечении каждого из периодов банковская ставка может быть пересмотрена с учетом изменений на рынке недвижимости. Множество вариантов видов ипотек в РФ диктует свои правила.

Существует также ипотека без первоначального взноса. Она не слишком популярна в банковской среде, так как при этом увеличиваются расходы заимодателя. Такой кредит выдается под залог собственного жилья либо берется другой кредит в банке, чтобы обеспечить ипотеку.

Еще один из видов - «шаровая» ипотека, которая обязывает к периодической выплате только процентов. Основное тело долга заемщик может выплачивать по своему усмотрению, главное, чтобы к концу периода выплат размер оставшегося займа не оказался непосильным.

Ипотека в силу закона и договора

По основанию появления кредиты могут подразделяться на виды ипотеки в силу закона и по договору.

Ипотека в силу закона - кредит берется на покупку жилья собственником под залог приобретаемого жилья. Регистрация купли-продажи жилья при этом производится одновременно с регистрацией ипотеки, то есть на квартиру автоматически накладывается обременение.

Ипотека в силу договора предусматривает регистрацию купли-продажи жилья перед регистрацией кредитования. Юридически это означает отсутствие обременения на квартире. Заемщик собирает документы после покупки квартиры, чтобы получить ипотеку. Такой вариант, в основном, используется при залоге собственного жилья.

Условия ипотеки в Сбербанке

Охватить все виды ипотеки в банках тяжело, учитывая большую конкуренцию в этой сфере деятельности. Можно провести небольшой анализ в крупнейших банках России с долей государственной собственности:

• Сбербанк.
• "ВТБ 24".

Виды ипотеки в Сбербанке включают в себя участие в социальных программах. Сбербанк поддерживает программы социальной ипотеки, помогая молодым семьям, военным и малоимущим гражданам приобрести недвижимость. Также в банке можно реализовать программу материнского капитала, используя ее в качестве первоначального взноса по ипотеке либо для погашения задолженности. Интернет-банкинг позволяет подать заявку на ипотеку в электронном виде, освобождая время заемщиков, которое они потратили бы в офисе банка. Удобство мобильного сервиса расширяет клиентуру банка. Если заявка предварительно одобряется банком, то впоследствии заемщику только надо предоставить следующие документы:

• российский паспорт;
• второй документ на выбор (СНиЛС, военный билет, загранпаспорт, водительское удостоверение);
• копию трудовой книжки;
• справку 2-НДФЛ с места работы для подтверждения доходов.

Виды ипотеки в Сбербанке отличаются низкими процентными ставками от 10% годовых. Для держателей карт зарплатных проектов предусмотрена скидка 0,5% годовых. Для ипотеки под строящееся жилье процентная ставка еще ниже: 8% годовых. В Сбербанке ипотеку может получить даже неработающий пенсионер возрастом не более 75 лет. Этот момент существенно отличает политику банка от действий других кредитных организаций. Сроки ипотечного кредитования - до 30 лет.

Сбербанк - солидная финансовая организация, которая может позволить себе не обращать внимания на конкуренцию. Поэтому сотрудники банка тщательно проверяют документы на покупку жилья. Например, при покупке вторичного жилья служащие банка обращают внимание на его качество и могут отказать в ипотеке, если жилье непригодно для проживания, или если сделка купли-продажи представляется сомнительной. Первоначальный взнос под готовое или строящееся жилье составит 15%, на загородное и строительство дома 25%.

Ипотека в "ВТБ 24"

Виды ипотеки в "ВТБ 24" привлекательны для потенциальных заемщиков в силу лояльности банка к клиентам с хорошей кредитной историей. "ВТБ 24" также предоставляет систему онлайн-заявок, причем, рассматривает их очень оперативно - за 4-5 дней. На выбор и оформление жилья банк дает 122 дня. Срок ипотечного кредитования в "ВТБ 24" составляет 30 лет. Участникам зарплатных проектов допускается вносить первоначальный взнос в размере 10%, причем, им достаточно предъявить паспорт, СНиЛС и пластиковую карту. Прочие программы предусматривают первоначальный взнос от 20%. "ВТБ 24" может одобрить ипотеку всего по двум документам:

• российский паспорт;
• СНиЛС.

Но первоначальный взнос по условиям оформления подобной ипотеки составит 40%.

Виды ипотеки "ВТБ" включают в себя господдержку военных. Для них предусмотрена специальная тарифная ставка - 10,9% годовых, размер кредита может достигать 2,22 миллионов рублей, а первоначальный взнос будет 15%. Максимальный размер ссуды, которую может предоставить банк для получения ипотеки - 60 миллионов рублей.

Есть ли преимущества?

Виды ипотеки в России отличаются рядом преимуществ для граждан. Для многих людей ипотека - это единственный вариант получить собственное жилье. Заемщику не надо долгие годы накапливать денежные средства, чтобы к старости, наконец, приобрести свой дом или квартиру. Ипотечное кредитование предусматривает даже приобретение комнат и долей жилья, хоть они и не пользуются большой популярностью.

Любые виды ипотеки подразумевают передачу жилья в собственность заемщику сразу после приобретения. Он тут же может зарегистрировать в квартире себя и членов своей семьи. Длительный срок кредитования позволяет безболезненно рассчитывать свой финансовый бюджет.

Неприятные моменты

Конечно, ипотечное кредитование не лишено недостатков. Главным и самым болезненным из них является большая переплата стоимости недвижимости за счет процентов по кредиту. В некоторых программах сумма банковских процентов может превысить стоимость приобретаемого жилья. К тому же, в процессе кредитования заемщику придется нести ряд дополнительных расходов по следующим операциям:

Кроме того, накладываются ограничения на действия владельца недвижимости до окончания ипотеки, не говоря уже о риске потерять жилье в связи с финансовыми трудностями.