Предварительный договор купли квартиры. Зачем нужен предварительный договор купли-продажи? Индивидуализирующие признаки объекта договора

Иногда случается так, что нужно срочно продать какой-то недвижимый объект, а право собственности ещё не зарегистрировано. А может вы наткнулись на объявление о продаже недвижимости, которую намерены приобрести, но выясняется, что продавец ещё не является собственником. Это может случиться, например, когда наследники уже заявили о принятии наследства, но ещё не приняли его документально. В этом случае вас выручит предварительный договор купли-продажи недвижимости ().

Законные основания предварительного договора

Предварительная сделка регулируется статьёй 429 Гражданского кодекса. По требованиям этой статьи продавец и покупатель между собой договариваются об условиях продажи недвижимости – оговаривают цену и день, когда должна совершиться основная сделка. Конечно, можно предварительный договор и не заключать, он не является обязательным. Однако бывают ситуации, при которых этот документ может оказать решающее влияние.

Такой документ должен быть оформлен по правилам:

• обязательно письменно;
• указываются данные продавца и покупателя (все данные паспорта и прописка);
• характеристики имущества (адрес, этажность, площадь, кадастровые номера);
• цена имущества, которую покупатель уплатит продавцу;
• срок, до которого должен быть заключён основной договор.

Когда срок предварительного соглашения заканчивается, а ваш контрагент отказывается скрепить своей подписью основной договор, по требованию 4 части 445 статьи Гражданского кодекса вы можете в суде требовать понудить виновника заключить договор на оговорённых и согласованных раньше условиях. Если предварительный договор составлен правильно, суды удовлетворяют подобные иски без проволочек.

Расторжение предварительного договора возможно только по согласию сторон. Соглашение может и не оформляться письменно – если продавец и покупатель не выполнили в срок условия предварительного договора, и ни один из них не направил другому предложение завизировать основной договор, обязательства их прекращаются.

Поэтому исковое заявление о расторжении договора купли-продажи или соглашение о расторжении договора купли-продажи, пусть и предварительного, в данном случае оформлять не требуется.

Кстати, если в предварительном договоре день совершения основной сделки вы не прописали, действовать он будет год.

Предварительная сделка не регистрируется в Росреестре, так как сделки по регистрации проводятся только на основании собственников объектов или их представителей по нотариальной доверенности.

Цели предварительной сделки

Заключив такой договор, вы будете уверены в том, что:

• продавец и покупатель, указанные в договоре, выступят сторонами основной сделки;
• цена дачи, квартиры, гаража или участка – фиксированная, то есть увеличиться или уменьшиться она не может без согласия сторон;
• дата совершения основной сделки без согласия сторон так же не меняется без согласия.

На что обратить внимание

При оформлении предварительного соглашения большое значение уделите нюансам.

Предварительный договор, согласно статье 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязует стороны заключить в определенный период основной договор, касающийся передачи имущества, оказания услуг, выполнения каких-либо работ на тех условиях, которые предусмотрены в предварительном договоре.
Предварительный договор составляют в случае, если речь идет о крупной сделке. Это может быть покупка квартиры, для которой покупатель берет кредит или ищет необходимые деньги в другом месте, ремонт или строительство дома, соглашение между двумя компаниями о сотрудничестве или совместной работе над каким-либо проектом. Договор позволяет избежать ситуаций, при которых одна компания или человек отказывается от ранее согласованных устных договоренностей, а другая, в связи с этим, несет убытки.

(Выписывайте документы без ошибок и в 2 раза быстрее за счет автоматического заполнения документов в программе Класс365)

Как упростить работу с документами и вести учет легко и непринужденно

Посмотреть как работает Бизнес.Ру
Вход в демо-версию

Как правильно составить предварительный договор

Согласно Гражданскому кодексу данный договор составляется в той же форме, что и основной, с указанием всех условий, по которым стороны пришли к консенсусу. В случае, если такая форма ещё не установлена, договор заключается в письменной форме, заверяется подписями.

Предварительный договор должен включать в себя:

Реквизиты сторон и подписи;
- условия предмета предварительного и основного договора.

Такой договор составляется для того, чтобы в последующем одна из сторон не отказалась от подписания основного договора и не отказалась от сделки. Поэтому начинаться он должен примерно с такой фразы: "Стороны данного соглашения обязуются подписать договор на следующих условиях..." После этого необходимо перечислить важнейшие условия основного договора, по которым было достигнуто соглашение. После подписания отказаться от будущей сделки стороны смогут только по обоюдному желанию.

Важным моментом при подписании договора является срок. В случае, если основное соглашение необходимо заключить в определенную дату, она прописывается в документе. Если срок не указан, основной договор следует заключить в течение одного года со дня подписания предварительного соглашения.

В случае, если одна из сторон отказывается заключать договор на основе предварительного соглашения или предъявляет не устраивающие другую сторону условия, вопрос можно решить через суд.

При составлении предварительного договора необходимо быть внимательным и указывать все важные моменты будущей сделки. Различные неточности или ошибки в формулировке могут в дальнейшем послужить поводом для изменения основного договора или признания предварительного не имеющим юридическую силу.

Начните работу с Бизнес.Ру прямо сейчас! Используйте современный подход к управлению бизнесом и увеличивайте доход.

Подключиться бесплатно к Бизнес.Ру

Сделка по приобретению жилья может быть отсрочена. Вне зависимости от причины, единственное верное и юридически правильное решение в такой ситуации – заключение предварительного договора, в котором рассматривается сделка купли-продажи дома. Наличие такого соглашения в дальнейшем гарантирует подписание основного договора на ранее установленных сторонами условиях и в указанный ими срок.

Суть договора

Для каждого из сторон данный документ имеет свою привлекательность:

• для покупателя это гарантия, что дом не будет продан еще кому-то, кто предложит лучшую цену, а сама цена не возрастет в разы к моменту заключения основного договора;
• для продавца это подтверждение того, что он нашел покупателя, а недвижимость будет продана в указанный в договоре срок.

Интересно то, что при оформлении ипотеки или выдаче кредита под покупку дома, Сбербанк требует от своих клиентов наличие предварительного договора. Таким образом, заемщик подтверждает, что он действительно берет кредит для покупки дома.

Что указывается в договоре?

• Паспортные данные сторон . При составлении договора важно сравнить указанные данные с паспортом. Если паспортные данные не будут совпадать, а лицо откажется заключать сделку, вы можете лишиться задатка. Указывается фамилия, имя и отчество сторон, адрес регистрации, серия и номер паспорта, дата выдачи.
• Срок выполнения обязательств . Желательно указать определенную дату, чтобы избежать двояких толкований. Если дата подписания основного договора не указана, то обязательства должны быть выполнены в течение года. Данный срок оговорен ГК РФ.
• Указание предмета сделки , то есть дома, обладающего определенными техническими и правовыми характеристиками. Указывается адрес строения, характеристики согласно проектной документации, указывается название и основные данные документа, подтверждающего право продавца распоряжаться предметом сделки.
• Стоимость имущества . Обязательно указывается стоимость покупки. Оговоренная в соглашении цена не может быть никоим образом изменена и считается конечной. Важно также указать, как именно будет проводиться оплата – наличным или безналичным расчетом. Также указывается валюта.

Стоит отметить, что договор не регистрируется в Государственном кадастре недвижимости и не требует присутствия нотариуса при заключении. Хотя, при желании, стороны могут обезопасить себя, нотариально заверив бумагу.

Структура документа и его составление

• Название документа, город и дата составления.
• Реквизиты сторон, как указывалось выше. К ним относятся паспортные данные. Если договор заключается с юридическим лицом – указываются реквизиты организации.
• Перечень пунктов и подпунктов договора. К основным пунктам относятся:

  Указание предмета договора;
  - сроки выполнения соглашения;
  - условия основной сделки;
  - ответственность сторон;
  - форс-мажорные обстоятельства и пути решения проблем, препятствующих выполнению договора. К примеру, в какой срок необходимо уведомить вторую сторону о форс-мажоре;
  - дополнительные условия соглашения.

• Бумага стандартно заканчивается подписями сторон с расшифровкой.

Если дом продается с земельным участком

В таком документе должно быть четко прописано, что дом продается вместе с земельным участком, который имеет ряд характеристик – адрес, площадь. Также в договоре указывается название и характеристики документа, подтверждающие право собственности продавца.

Данные положения обязательно прописываются в договоре отдельно. То есть, в одном пункте идет характеристика одного предмета сделки – дома, в следующем другого – земли.

• общая стоимость сделки;
• отдельно указывается стоимость дома;
• стоимость земельного участка без учета стоимости дома.

Задаток в предварительном договоре

Если сделка отменяется по вине покупателя, задаток не возвращается и остается у продавца как компенсация. Если отменяет сделку продавец, возвращает задаток покупателю в двойном размере.

На что обратить внимание?

• Внесенные сведения должны соответствовать тем, которые будут отражены в основном договоре. В противном случае, ваш договор будет признан недействительным. Тщательно сверяйте все данные.
• Стороны вправе оговорить и включить в договор данные о размере неустойки или штрафа при нарушении сроков. Желательно указать размер пени за просрочку. Например, 1% от стоимости сделки за каждый день просрочки.
• Возможен пункт о продлении действия договора на новый срок. Желательно оговорить сроки продления и их количество. В противном случае, стороны могут бесконечно продлять договор, не спеша заключать окончательную сделку.
• Перед заключением сделки важно проверить ее чистоту. Проверьте бумаги на дом у собственника. Они должны иметь все необходимые подписи и печати. Нелишним будет проверить чистоту дома с помощью Росреестра.
• Укажите в договоре, что с момента подписания договора продавец резервирует строение за покупателем и перестает рекламировать объект, продавать его третьим лицам.
• Желательно заранее прописать пункт о разрешении споров. Будут ли сначала вестись переговоры или же стороны могут сразу подавать в суд в случае нарушений.
• Если вы заключаете договор с доверенным лицом, нелишним будет проверить доверенность – не вышел ли срок ее действия.

Расторжение договора

• Если по истечении срока действия предварительного договора сделка не была заключена и при этом ни одна из сторон не собирается принуждать другую к выполнению обязательств, договор аннулируется автоматически.
• Если обе стороны пришли к взаимному согласию о расторжении договора.
• Условия расторжения сделки могут быть оговорены и в самом договоре. Это довольно редко практикуется, но все же случается.
• Наличие форс-мажоров также является веской причиной для расторжения сделки. К примеру, если продаваемый дом сгорел при пожаре, то продать его уже никак не получится, и договор автоматически расторгается.

Обычно до отчуждения жилплощади подписывается предварительный договор купли-продажи квартиры .

Его требования должны быть обязательно соблюдены при совершении основной сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры и как его составить? Рассмотрим подробнее в статье.

Этим соглашением фиксируются стремления участников затем заключить основной документ покупки-продажи на конкретных условиях. Оформляется такой документ в тех случаях, если на настоящий момент оформить нет возможности основной договор – например, у покупателя не имеется требуемой денежной суммы, или отсутствуют у продавца некие документы, требуемые для сделки.

Предварительным договором не предоставляется право собственности на жилье. Он лишь дает возможность сделку заключить на обозначенных условиях.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры (образец)?

Соглашение составляться должно по всем правилам, чтобы в случае возникновения разногласий можно было требовать выполнения обязательств (это касается штрафов за невыполнение условий или возвращения суммы задатка (см. ) или аванса).

В договоре должны быть указаны такие пункты:

• Участники соглашения, с указанием, кто из них выступает продавцом и покупателем. В данном пункте требуется указать паспортные данные, прописку в том числе.
• Цель составления договора. Здесь нужно указать, что в дальнейшем будет заключено основное соглашение купли-продажи конкретного жилья (адрес, номер квартиры, площадь, кол-во комнат, этаж, общая характеристика дома).
• Право собственности на жилье с указанием данных Свидетельства про государственную регистрацию.
• Условия сделки (стоимость жилья; сумма задатка; дата, до которой будет составлено основное соглашение купли-продажи; дата, до которой продавец обязан освободить жилплощадь в случае заключения сделки; кто несет расходы, связанные с передачей квартиры в собственность покупателю; штраф при невыполнении условий договора, порядок возмещения задатка; гарантии, что квартира не была заложена, не находится под арестом, не обременена другими факторами согласно закону; обязательно передать квартиру в должном состоянии, без задолженностей по коммунальным услугам).
• Указание, что договор подписан и составлен в двух экземплярах, для каждой стороны по одному.
• Основания для расторжения договора.

При составлении договора желательно прибегнуть к услугам юриста, поскольку существует масса тонкостей, касающихся конкретной ситуации и которые практически невозможно учесть людям без специального образования.

Что является предметом и объектом предварительного договора купли-продажи квартиры?

В данной сделке обязанности сторон выступают предметом.

Объект соглашения – это имущество, принадлежащее продавцу на момент совершения сделки и которое впоследствии будет передано покупателю в собственность.

Какие документы нужны для предварительного договора купли-продажи квартиры?

Во время сделки оба участника обязаны предоставить паспорта, а желательно – передать их ксерокопии. Также продавец обязан показать Свидетельство о государственной регистрации жилья – без него соглашаться на сделку не стоит.

Если собственниками квартиры является несколько лиц (или покупаемая недвижимости будет поделена между несколькими гражданами), то их данные должны быть указаны в предварительном документе. Таким образом, в документе указываются все участники сделки.

Обязательно следует указать все правомерные документы, лишь в этом случае соглашение станет считаться действительным.

Какие расчеты и сроки исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Срок устанавливается в течение 365 дней с даты оформления предварительного соглашения. В документе указываться должна дата оформления договора покупки-продажи жилья. Также следует обозначить срок, в который продавец обязуется вернуть при расторжении предварительного соглашения задаток в двойной сумме (или аванс в одинарной) (см. ).

В предварительном договоре купли-продажи квартиры должна быть указана точная сумма задатка, а также сумма, которую вернет продавец в случае аннулирования договора или невыполнения обязательств по его вине.

Гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Передача жилплощади покупателю в собственность данным договором не гарантируется, а лишь позволяет заключить основное соглашение на конкретных условиях, определенных в данном соглашении.

При покупке вторичного жилья покупатель практически ничем не рискует (см. ), поскольку при невыполнении продавцом обязательств он обязан вернуть аванс или задаток в двукратном размере. Однако при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель должен быть уверен в том, что он успеет к установленному сроку собрать требуемую сумму и документы. Если договор не выполнен по вине покупателя, то задаток ему не возвращаются.

Иначе обстоит дело с покупкой жилья в новостройке. В этом случае возможна ситуация, когда квартира будет передана третьему лицу. В лучшем случае удастся лишь добиться возврата вложенных средств. Фирма-застройщик будет обязана оформить основной договор лишь в том случае, если покупатель участвует в долевом строительстве. Чтобы не стать жертвой махинаций, рекомендуется посоветовать с юристом на предмет соответствия договора Федеральному закону о долевом строительстве.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Сделка может расторгаться по обоюдному согласию сторон, при этом все затраты должны быть возмещены.

Основаниями для одностороннего расторжения договора могут быть:

1. Признание жилья аварийным, ухудшение жилищных условий после подписания договора (это возможно лишь в том случае, если удастся доказать, что состояние квартиры изменилось уже после подписания документа);
2. Изменение стоимости покупки (например, в документе указана одна цена, а продавец затем хочет получить большую сумму, включив в нее и комиссионные);
3. Невыполнение другой стороной условий, указанных в договоре.

Если вторая сторона отказывается от расторжения соглашения, то все споры можно решить в суде, указав, что именно является причиной разногласий.

Если у вас остались вопросы по теме «Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры », задайте их в комментариях.