تقنية الحصول على قرض مرهن. قرض لومبارد ومعلومات عنه قرض لومبارد بضمان الأوراق المالية

وصرف الأموال. الشرط الأساسي للحصول على قرض محل الرهن هو توفير ضمانات يمكن تحقيقها بسهولة. على سبيل المثال ، المنتجات المصنوعة من المعادن والأحجار الكريمة والمعدات والأوراق المالية. في حالة الأوراق المالية ، لا يمكن أن تكون مدة إصدار الأموال على الورق قبل نهاية اتفاقية قرض محل الرهن.

شروط

يتم اختيار مدة هذه القروض من قبل العميل ، ويتم تحديد الحد الأقصى لمدة القرض من قبل المقرض. بمعنى آخر ، يمكن أن تكون اتفاقية القرض صالحة لمدة يوم واحد أو أسبوع أو شهر.

تتمتع قروض لومبارد بمتوسط ​​أسعار الفائدة ، من ناحية ، بسبب وجود ضمانات سائلة بسهولة ، من ناحية أخرى ، ومدد قصيرة وإصدار سريع. دائمًا ما تكون القيمة المقدرة للرهن أقل بكثير من القيمة الحقيقية للسلع أو المنتجات أو الأوراق المالية. لا يتجاوز الحد الأقصى لمبلغ القرض 50-80٪ من القيمة المقدرة ويعتمد على مدة القرض. تغيير مقدار الفائدة المتراكمة ورسوم التخزين وما إلى ذلك. يسمى الفرق بين القيمة المقدرة للضمان والقرض الذي سيتم إصداره بالهامش. وعادة ما يشمل جميع النفقات: الفائدة ، والدفع مقابل تخزين الضمانات ، والضمانات للقيمة المقدرة ، وما إلى ذلك في كثير من الأحيان ، يمكن للمتلقي ، بعد فترة من الوقت ، "الحصول" على القرض إلى أقصى حد ممكن. هذا متاح إذا أخذ في البداية جزءًا فقط من المبلغ المعروض. في الوقت نفسه ، يتم وضع عقد جديد ، العقد القديم تلقائيًا.

عندما تنتهي مدة القرض المحددة بموجب الاتفاقية ، تستمر فترة العقوبة المزعومة لمدة 7-30 يومًا. يمكن إعادة الضمان ، ولكن بالإضافة إلى دفع المبلغ المطلوب ، يتم فرض الغرامات و (أو) العقوبات المنصوص عليها في الاتفاقية.

إذا فشل المقترض في الوفاء بالتزامه ، يصبح الرهن ملكية أو مؤسسة ائتمانية ويمكن تحقيقه أو استخدامه بطريقة أخرى وفقًا لتقدير المؤسسة.

أيضًا ، غالبًا ما يُطلق على قرض الرهن اسم قرض بنكي بضمان السيارات. في الوقت نفسه ، غالبًا ما توجد الضمانات في موقع عقوبة خاص طوال الوقت. والمالك ليس لديه حق الوصول إليه.

بالإضافة إلى قروض التجزئة الصغيرة ، فإن قرض الرهن يعني أيضًا قرضًا كبيرًا من بنك حكومي إلى بنك تجاري. يتم إصداره على ضمان الأوراق المالية ، وما إلى ذلك. مع هذا التفسير لقرض الرهن ، يتغير المبلغ. مبدأ الإقراض مشابه للمبدأ الموضح أعلاه.

انتشار

يتزايد الطلب على خدمات مكاتب الرهونات باستمرار ، لأنه ، على سبيل المثال ، يتيح لك قرض محل الرهونات الحصول على أموال لتلبية الاحتياجات العاجلة في غضون دقائق ، بدءًا من المعدات الكبيرة ، وانتهاءً بالطعام والسلع الأساسية ، إذا جاز التعبير ، إلى الراتب. لا يلزم جمع حزم من المستندات ، للمجيء إلى البنك عدة مرات ، للإشارة إلى ما سيتم إنفاق أموال القرض المستلمة.

يجادل الكثير أي القرض أفضل ، مرهن أم. كل واحد منهم له مزاياه وعيوبه. في كثير من الأحيان لا تكون هناك حاجة إلى ضمانات للحصول على قرض استهلاكي. من ناحية أخرى ، يمكن الحصول على لومبارد دون جمع المستندات والمشاحنات. تعتمد مدة القرض ومبلغه في متجر الرهن بشكل مباشر على الضمان ويمكن أن يتجاوز بشكل كبير الحد الأقصى لمبلغ المستهلك ، أو أن يكون مبلغًا صغيرًا على المستوى. سعر الفائدة لهذه الأنواع من القروض هو نفسه تقريبا. إلا إذا تم أخذ قرض محل الرهن لمدة تصل إلى 14 يومًا.

يحاول الأفراد والكيانات القانونية خيارات إقراض مختلفة لتلقي الأموال بالشروط المثلى. تقدم البنوك قروضاً بمشاركة ضامنين ، بضمان عقاري وقروض غير هادفة وموجهة. في بعض الأحيان يكون من الصعب تحديد الميزات المتأصلة في شكل معين من أشكال الإقراض. يعلم الجميع أن مكاتب الرهونات هي بديل للبنوك وشركات التمويل الأصغر. هذه هي المنظمات التي تصدر قروضًا قصيرة الأجل بضمان الأصول المادية. ثم يجب استبدال المجوهرات أو الأشياء الأخرى بالمبلغ مع الفوائد المتراكمة. في حالة عدم وجود المبلغ المطلوب في يوم الاسترداد ، يتم إعادة رهن القيم - يدفع المقترض فائدة ، ويتم تمديد فترة السداد لشهر آخر. تعمل بعض المؤسسات المصرفية التي تصدر ما يسمى بقروض الرهن وفقًا لنفس المخطط.

كيفية حل المشاكل المالية: الفروق الدقيقة في الإقراض المضمون

ائتمان محل الرهن هو شكل من أشكال القروض الاستهلاكية ، دون تحديد الغرض منه. هو قرض قصير الأجل يتم إصداره مقابل ضمان حقوق الملكية أو الممتلكات المنقولة. الميزة الرئيسية لخيار التمويل هذا هي السداد لمرة واحدة. عادة ما يتم سداد القرض الاستهلاكي العادي على عدة أقساط. عند إصدار الأموال ، يقبل البنك القيم التي تبقى لدى الدائن حتى يتم إيداع المبلغ المطلوب من المال.

يعتمد مبلغ القرض على تقييم الضمان وقيمته الاسمية ، والتي يتم تحديدها من قبل الخبراء بطريقة الخبراء. هذا لا ينطبق فقط على أصالة المجوهرات ، ولكن أيضًا على الأشياء القيمة الأخرى التي تحتاج إلى تحديد سعر حقيقي لها. يعني تقييم الضمان الحد الأقصى لمبلغ القرض كنسبة مئوية من قيمة الضمان. يمكن تقييم أي عنصر بمبلغ يتراوح من أربعين إلى مائة بالمائة من قيمته الاسمية.

إصدار قرض الرهن له خصائصه الخاصة. يوفر هذا الشكل من التمويل توافر أماكن معدة خصيصًا لتخزين الأصول المادية للمقترض. لذلك ، لا تقدم جميع الشركات المصرفية خيارات التمويل هذه.

الأفراد ورجال الأعمال: من يحصل على القرض؟

قرض محل الرهن هو أفضل حل للمشاكل المالية إذا كانت هناك حاجة ملحة إلى مبلغ معين من المال وبدون متطلبات غير ضرورية. يمكن للأفراد والكيانات القانونية التقدم بطلب إلى مؤسسة مصرفية وتوفير ممتلكات منقولة للتخزين المؤقت. هذا مناسب لأنه لا توجد مستندات إضافية وإثبات الملاءة مطلوبة. يتلقى البنك الممتلكات القيمة للعميل لفترة من الوقت ويعيدها فقط بعد دفع المبلغ المستحق بالكامل مع الفائدة. تشمل ميزات هذا التمويل ما يلي:

• الحد الأدنى من المتطلبات للعملاء (يكفي جواز السفر فقط) لإصدار القرض.
• لا يوجد ضمان مطلوب. من الممكن الحصول على كمية كبيرة في غضون ساعتين فقط.
• يتم إجراء فحص لتحديد القيمة الدقيقة للشيء المرهون.

هذه الفروق الدقيقة تجعل قرض الرهن على عكس أشكال القروض الأخرى.

الأنواع الرئيسية للقروض المضمونة بممتلكات ثمينة

قروض نوع لومبارد مقسمة إلى عدة أنواع. دعونا ننظر في أهمها:

• على أمن البضائع - عند قبول الأشياء السائلة ، والتي لا يتجاوز تقييمها 60 في المائة. هذا الشكل من أشكال إصدار القروض مناسب بشكل خاص للمؤسسات غير المصرفية ؛
• لتوفير المعادن النفيسة. يجب على المنظمة التي تخطط للانخراط في مثل هذا الإقراض الحصول على ترخيص لبيع المعادن الثمينة دون أن تفشل. لا يمكن أن يكون التقييم أقل من 95٪ من القيمة الفعلية ؛
• بضمان الأوراق المالية هو خيار إقراض تستخدمه البنوك غالبًا. يصل تقييم الضمانات للأوراق المالية إلى 80٪ ، بينما لا تتجاوز أسهم وسندات الشركات 60٪. يمكن للبنك أن يقبل فقط الأسهم أو الأوراق المالية الأخرى التي لها عرض أسعار رسمي في البورصة. وفقًا للاقتباس ، يتم تحديد القيمة الاسمية للوثائق. إذا اقتنع المقترض بجميع شروط التمويل ، فإنه ملزم بتحويل أسهم الشركة المصرفية. في حالة عدم الوفاء بالتزامات الائتمان ، ينتقل شيء المقترض إلى المقرض. يعكس العقد المكتوب بالضرورة النقاط الرئيسية المتعلقة بالدفعات المتأخرة.

يعتقد العديد من المواطنين أن شروط هذا التمويل غير مواتية للغاية. في حالة مخالفة الشروط والتأخر في السداد ، تظل الممتلكات الثمينة المرهونة ملكًا للدائن. ولكن هناك أيضًا جوانب إيجابية ، لأنه يمكنك الحصول على الأموال بشكل عاجل وفي نفس الوقت لا يتعين عليك التعامل مع الإعداد الطويل للوثائق اللازمة وإشراك الضامنين.

قرض الرهن بالمعنى العادي هو المال الذي يمكن الحصول عليه من متجر الرهونات ، مع ترك المتعلقات الشخصية ذات القيمة المعينة من وجهة نظر محل الرهن كضمان لمخاطر عدم سداد القرض.

كان هذا النوع من القروض هو الذي حصلت عليه الملكة إيزابيلا ، ورهن جواهرها الشخصية لتمويل رحلة كولومبوس البحرية.

في الأعمال المصرفية ، يُفهم قرض محل الرهن على أنه مبلغ ثابت بشكل صارم تقدمه مؤسسة مالية (مُقرض) إلى عميل (مقترض) يقترض الأموال لفترة زمنية محددة ، وتحويل ضمانات في شكل أصول مادية إلى المقرض كضمان لـ القرض. يمكن أن تكون هذه المستندات الخاصة بالتصرف في السلع والبضائع والأوراق المالية والمعادن الثمينة وأشياء أخرى ذات قيمة سائلة من وجهة نظر مؤسسة مالية.

يكمن الاختلاف الرئيسي بين قرض محل الرهن في هيكله. يتكون من جزأين - اتفاقية القرض نفسها ، والتي تحدد الجانب الكمي للقرض ، وشروط السداد ، وسعر الفائدة وعقد الرهن ، أي تعريف الأصول المادية التي يتم نقلها إلى المقرض لضمان مخاطره في حالة عدم إعادة القرض أو المخالفات الأخرى لعقود الشروط الائتمانية عن طريق بيعها. كما أن حق البيع هذا غير مشروط ، أي أن للدائن حق بيعه دون الرجوع إلى القضاء والتحكيم ونحوهما.

كقاعدة عامة ، يكون قرض محل الرهن أغلى إلى حد ما من المعتاد ، لأن السداد يشمل التكاليف الناتجة عن التخزين والتحصيل وما إلى ذلك. يوجد اليوم في القطاع المالي نوعان من قروض الرهن.

قرض صافي لومبارد

قرض قابل للسداد في وقت قصير (من ثلاثة أشهر إلى سنة). تمارس من قبل البنوك التي تقبل الأوراق المالية كضمان. مع هذا القرض ، لا يتم تحويل حق التصرف في الأوراق المالية إلى الدائن فقط في حالة عدم وفاء الدائن بالالتزامات التعاقدية ، ولكن أيضًا الأوراق المالية نفسها.

تقبل البنوك فقط الأوراق المالية التي لم يتم إدراجها رسميًا في البورصات فحسب ، بل يتم قبولها أيضًا كضمان من قبل البنك المركزي. هو - هي:

• ضمانات حكومية؛
• فواتير تجارية من الدرجة الأولى ؛
• الأسهم التي اجتازت الاكتتاب العام ويتم تداولها في البورصات ؛
• أوراق بضمانات من الدولة ؛
• شهادات صناديق الاستثمار.
• شهادات الإيداع للبنوك من الدرجة الأولى ؛
• شهادات ادخار بنوك من الدرجة الأولى.

الحد الأقصى لمبلغ صافي قرض البيدق هو ثمانون بالمائة من القيمة السوقية للأوراق المالية. إذا انخفض سعرها أثناء القرض ، يكون المقترض ملزمًا بإيداع المبلغ المفقود في البنك أو زيادة عددها.

القروض اللومباردية الخالصة ، التي تكون فيها البضائع ضمانًا ، تصدرها البنوك في صورة نقدية معادلة ، كقاعدة عامة ، بنسبة خمسين بالمائة من قيمتها السوقية.

قرض لومبارد من مؤسسات غير مصرفية

ويشمل ذلك القروض الصادرة عن مؤسسات الإقراض المتخصصة. كضمان ، تقبل شركات القروض ، التي تسمى مكاتب الرهونات ، العديد من الممتلكات المنقولة. تعمل مكاتب الرهونات ضمن الإطار القانوني الذي يحدده القانون الاتحادي ، والذي يسمى "في مكاتب الرهونات"

نظرًا لأن كل ما لا يحظره القانون مسموح به في دولة ديمقراطية قانونية ، فإننا ندرج ما لا تستطيع مكاتب الرهونات فعله:

• الانخراط في أنشطة تجارية أخرى - فقط تقديم قروض للمواطنين لفترة قصيرة ، مصحوبة برهن على الممتلكات المنقولة ؛
• يحظر استخدام الأشياء التي يتم قبولها كضمان وتخزينها في متجر الرهونات ؛
• انتهاك قواعد تخزين الأشياء المرهونة ، مما قد يؤدي إلى تلفها ؛
• الاحتفاظ بالتعهدات والممتلكات التي لم يتم رهنها في مكان واحد

القليل من التاريخ

حصل الرهن على اسمه من اسم الممولين الأوائل الذين حصلوا على امتيازات احتكارية من الدولة في شخص الملك الفرنسي لويس الحادي عشر في القرن الخامس عشر لتقديم خدمة استلام الأموال مقابل العقار المتبقي كتعهد - لومبارد المرابون. ولأول مرة ، في إطار الامتيازات الممنوحة ، تم تحديد التزامات لأصحاب مكاتب الرهونات - يجب ألا تتجاوز الفائدة على استخدام القرض الالتزامات القانونية.

من المثير للاهتمام أن نلاحظ أن المكاتب المالية الأولى - مكاتب القروض للراهب الفرنسيسكاني برناردين فيلتر لم تقترض من أجل استخدام المال.

مع مرور الوقت ، ظهرت مكاتب الرهونات ، التي تقدم القروض نيابة عن الدولة. اليوم ، على سبيل المثال ، هناك 12 مكتب رهونات مملوكة للدولة وخمس وأربعون شركة خاصة بهذا الملف الشخصي.

على عكس مكاتب الرهونات الخاصة ، فإن المكاتب العامة لديها قيود على المبالغ المصدرة - لا تزيد عن نصف مليون روبل. لذلك ، إذا كان الشيء يكلف أكثر بكثير ، يجب عليك الاتصال بمكاتب الرهونات في الشركات الخاصة.

كيف يتم تقييم الضمان؟

على أساس قانون الاتحاد الروسي "في مكاتب الرهونات" ، يتم تقييم الممتلكات المنقولة كضمان بواسطة وكيل مثمن خاص. يتم تحديد التكلفة من قبله على أساس الأسعار السائدة وقت التقديم على مرهن لممتلكات مماثلة في التجارة. في الوقت نفسه ، يحدد المثمن ، باستخدام معايير خاصة ، جودة الشيء ، وتآكله ، ويشكل ، وفقًا لها ، القيمة الحقيقية للسلعة للتعهد.

المعيار الرئيسي لتقييم الشيء الذي تم التعهد به هو قائمة أسعار مؤسسة شراء الدولة المركزية. من السعر المشار إليه ، يتم خصم مصاريف محل الرهن للحفاظ على الرهن والعمولة على الفور لصالح محل الرهن. يتم احتساب الفائدة على المبلغ المتبقي لصالح محل الرهن كمكافأة على استخدام أمواله.

يعتمد التقييم على مبدأ الاتفاق بين الطرفين. أي أن لمحل الرهونات أن يعرض على العميل كقرض مبلغًا يتناسب مع فهمه لقيمة الشيء ، ويحق للعميل الموافقة على القرض أو رفضه.

حتى لا تواجهك مشاكل في المستقبل ، عند اختيار محل رهن ، عليك أن تسأل عما إذا كان لديه التصاريح المناسبة - ترخيص من غرفة التسجيل المحلية ، وشهادة تسجيل صادرة عن لجنة الاتحاد الروسي للمعادن الثمينة والثمينة الحجارة.

التسجيل القانوني لقرض الرهن

يتم إضفاء الطابع الرسمي على استلام الأموال في محل الرهن بموجب اتفاقية قرض ثنائية خاصة. بصفتك مُقرضًا ، أي توفير المال ، يتصرف كيان قانوني - محل رهن. في الوقت نفسه ، فإن محل الرهن هو أيضًا مرهن. من ناحية أخرى ، فإن طرف العقد هو العميل ، فرد. لذلك ، فإن اتفاقيات قروض الرهن في محل الرهن هي أفعال قانونية من نوع مختلط.

الأساس القانوني لاتفاقية القرض هو القانون الاتحادي ، والذي يسمى "في مكاتب الرهونات.

يتم إضفاء الطابع الرسمي على العلاقة التعاقدية بين محل الرهن والعميل من خلال بطاقة تعهد - وهي وثيقة مساءلة صارمة.

كيفية اختيار محل رهن مربح ، ما يجب الانتباه إليه - يمكنك التعلم من الفيديو

من بين العديد من برامج الرهن العقاري الموجودة حاليًا في روسيا ، يتطور أيضًا ما يسمى بإقراض البيدق ، أو الإقراض المضمون من قبل عقارات المقترض.

حسب فهم الغربيين ، فإن أي عقار غير مهر يعني الأموال المجمدة. يقول ألكسندر تشيرنياك ، المدير العام لـ ATTA Ipoteka: "يمكن لأي عقار أن يجلب المال لمالكه ، ويفضل الناس استغلال هذه الفرصة". مواطنو روسيا الحديثة ليسوا في عجلة من أمرهم لرهن ممتلكاتهم "في مرهن". وليست كل البنوك مستعدة لتقديم خدمات إقراض الرهن. ومع ذلك ، يلاحظ الخبراء زيادة في عدد هذه المعاملات في سوق العقارات الروسي. على سبيل المثال ، في City Mortgage Bank ، تبلغ حصة هذه القروض اليوم حوالي 20٪. ويشير بنك DeltaCredit إلى أن "الرهن العقاري اللومباردي يستخدم بالفعل بنشاط في سوق المباني الجديدة."

وفقًا لأنيتا بيرزينا ، رئيس قسم إقراض المستهلك والرهن العقاري في Hansabank ، فإن حصة هذا القطاع في سوق الإقراض مقارنة بالرهون العقارية التقليدية تبلغ حوالي 30٪.

دارة بسيطة

نظام إقراض الرهن بسيط. توضح ناتاليا كيربيتشينكو ، المديرة العامة لشركة Miel: "لقد قدمت ممتلكاتي كضمان للدائن - تلقيت المال مقابل ذلك ، وأعدت المال - لقد استردت العقار ، ولم أدفع - ظل التعهد مع الدائن" السمسرة.

يزداد أصحاب الأمتار المربعة ثراءً كل عام ، لكن بالنسبة للكثيرين ، لا يجعل ذلك من السهل جدًا حل قضايا الإسكان وغيرها من القضايا الملحة ، حتى بمساعدة الرهن العقاري الكلاسيكي ، على الرغم من أنه يمكن ذلك. بعد كل شيء ، فإن المقترض المحتمل لديه بالفعل عقارات. وهذه العقارات ، وفقًا للسكرتيرة الصحفية لبنك الرهن العقاري في المدينة ، إيكاترينا برافدينا ، هي في الواقع أموال مجمدة.

يتيح لك نظام الإقراض في محل الرهن إلغاء تجميد الأموال - فيما يتعلق بأمن عقارك ، يتلقى المقترض مبلغًا معينًا من المال يمكنه إنفاقه على احتياجاته ، ويدفع للمقرض تدريجياً مبلغ التعهد والفائدة. في أغلب الأحيان ، يتم التفاوض على الغرض من القرض مع البنك.

ماذا تنفق؟

يحدد فاسيلي بيلوف ، الرئيس التنفيذي لشركة Fosborne Home ، نوعين من القروض المضمونة بالعقارات ، والتي تختلف اختلافًا كبيرًا في مخاطرها بالنسبة للبنك. "أقلها خطورة هي النفقات غير المستهدفة المضمونة بعقار قائم: في هذه الحالة ، يأخذ المقترض قرضًا ، كقاعدة عامة ، لنسبة صغيرة من قيمة ممتلكاته ، على سبيل المثال ، 20-30٪ من أجل إنفاقها على أي من أهدافه "، كما يقول الخبير.

نوع آخر من القروض هو إصدار قرض كبير بضمان عقاري (يصل إلى 100٪ من قيمة الرهن) "لإنشاء أو تطوير أعمال مالك العقار". في هذه الحالة ، يقرض البنك مخاطر تنظيم المشاريع إلى حد ما ، لأنه لا يوجد ضمان بأن العمل سوف يستمر. في حالة فشل رجل الأعمال ، سيواجه البنك قضية بيع العقارات لتحصيل القرض. ووفقًا لماريا بازيايفا ، رئيسة قسم معالجة القروض في Contact - Elite Real Estate ، فإن عملية "رفض" العقارات ليست بأي حال من الأحوال هدف البنك. وأوضحت أن "الغرض من البنك هو تحقيق ربح من مدفوعات القروض". بسبب درجة المخاطر العالية ، تذهب البنوك النادرة لإقراض الشركات المرهونة.

في الأساس ، في روسيا ، يمتد إقراض الرهن إما إلى النفقات غير المستهدفة (الإجازة ، التعليم) ، أو لشراء شقة جديدة ، وإصلاح شقة قديمة ، وبناء عقارات في الضواحي. تقول ناتاليا كيربيتشينكو: "على سبيل المثال ، يمكنك رهن شقة والذهاب للعب في كازينو ، أو يمكنك شراء شقة أخرى". وفقًا لـ Natalya Vetlugina ، رئيس الخدمات التحليلية لشركة Novy Gorod ، فإنهم يلجأون بشكل أساسي إلى قرض مرهن من أجل شراء شقة ثانية دون الانفصال عن الأولى.

هل تريد السيطرة

هناك شركات تحد برامجها بوضوح من الاستخدام المقصود للقرض. على سبيل المثال ، دخلت شركة إعادة التمويل ATTA Ipoteka ، التي تعمل مع أكثر من 100 بنك ، السوق الروسية في عام 2005 بمنتج الرهن العقاري Remontny. يوضح ألكسندر تشيرنياك جوهر الاقتراح: "يحصل الأفراد على أموال مقابل تأمين مساكنهم ، والتي يمكنهم استخدامها لإصلاح كل من الشقة المرهونة وأي مبنى سكني آخر". ومنتج آخر للشركة - "شقة جديدة - 2" يسمح للبنوك بإصدار قروض فقط لشراء شقة جديدة. يقول تشيرنياك: "يتم استبعاد إساءة استخدام المبلغ المُصدر تمامًا".

"يمكن للبنك التحقق من الاستخدام المقصود لأموال الائتمان من خلال إلزام العميل بتقديم اتفاقية مع مقاول لتوفير الخدمات ، واتفاقية شراء وبيع العقارات ، واتفاقية بشأن المشاركة في رأس المال في بناء المساكن ، وما إلى ذلك" ، يؤكد أنيتا بيرزينا.

إذا قام العميل ، على سبيل المثال ، برهن شقة من أجل شراء عقار آخر واشترط ذلك بوضوح مع البنك ، فيجوز للبنك أن يطلب تقديم المستندات ذات الصلة. توضح Maria Bazyaeva ، "على سبيل المثال ، لشراء مبنى جديد ، تحتاج إلى تقديم اتفاقية استثمار أو اتفاقية بيع وشراء". - لكن ، في رأيي ، ليست هناك حاجة دائمًا للسيطرة. بعد كل شيء ، إذا كان لدى البنك شقة سائلة كتعهد ، لا يتم تسجيل أي شخص فيها ولا يواجه البنك أي مشاكل في تنفيذها ، فلا فائدة من التحكم في المستندات.

على سبيل المثال ، في بنك DeltaCredit ، وفقًا لما قاله Alla Tsytovich ، نائب رئيس DeltaCredit ، "عند إصدار قرض مرهن ، لا يحتاج المقترض إلى تأكيد الاستخدام المقصود لموارد الائتمان". هذا هو الحال في العديد من البنوك الأخرى: العقارات المرهونة هي ضمان لإعادة أموال القروض بطريقة أو بأخرى. ومع ذلك ، يحتفظ المُقرض دائمًا بالحق في التحقق من الاستخدام المقصود للقرض.

الدائرة تضيق

هناك عدد من المتطلبات الخاصة بالممتلكات المرهونة. بادئ ذي بدء ، يجب أن يكون العقار مملوكًا للمقترض - وهذا شرط أساسي لجميع البنوك. شرط آخر هو عدد الأشخاص المسجلين في الشقة. بعض البنوك (على سبيل المثال ، سبيربنك في الاتحاد الروسي) تأخذ كضمان فقط شقة "نظيفة" ، أي تلك التي لم يتم تسجيل أي شخص فيها. تسمح البنوك الأخرى بالتسجيل في الشقة المرهونة للمقترض ، لكنها لا تسمح بتسجيل الأطفال القصر. كما يقولون في شركة "Contact - Elite Real Estate" ، يمكنك العثور على برنامج قروض عندما يُسمح بتسجيل الأطفال القصر ، ولكن بدون حق الملكية.

يلاحظ العديد من الخبراء الاتجاه العام لتخفيف متطلبات الكائن الجانبي في مواجهة المنافسة الشرسة. "Contact - Elite Real Estate" ، وفقًا لماريا Bazyaeva ، "تعمل مع البنوك التي ترهن شقة حيث يتم تسجيل ليس فقط الأطفال ، ولكن أيضًا الأحفاد ، وهناك إعادة تطوير غير قانونية ، لم يتم كتابة المالكين السابقين".

شرط آخر هو موقع الممتلكات. يتم تحديد مقبولية الموقع من قبل المقرضين. الاتصال - تعتبر Elite Real Estate كائنات عقارية جانبية تقع على أراضي موسكو ومنطقة موسكو ، على بعد 50 كم من طريق موسكو الدائري. يقدم بنك دلتا كريديت قرضًا مضمونًا بشقة تقع في موسكو ومنطقة موسكو وسانت بطرسبرغ ومنطقة لينينغراد ونيجني نوفغورود وسمارا وتولياتي وعدد من المدن الأخرى حيث يتم تنفيذ برامج البنك. تسمح بعض البنوك برهن شيء موجود في مكان عمل أو إقامة العميل في مدينة أخرى إذا كانت هناك فروع لها هناك.

أما الشيء المرهون نفسه فيمكن أن يكون أي عقار: شقة في مبنى سكني أو منزل ريفي أو كوخ أو قطعة أرض. لكن من الضروري أن تكون القيمة السوقية للكائن مرتفعة نسبيًا ، ويجب أن يكون الشيء نفسه سائلًا.

بالإضافة إلى ذلك ، نظرًا لأن مبلغ القرض لا يزيد عن 70٪ من قيمة الضمان (توجد معدلات فائدة وأعلى ، ولكن بشكل أساسي في البنوك التي تعمل مع عقارات النخبة) ، عند رهن شقة صغيرة ، يكون المبلغ المستلم هو يكفي فقط لإصلاحه.

لذلك ، من المنطقي أن يتم رهن العقارات التي ستكون ذات فائدة للبنك.

كما تقول ناتاليا كيربيتشينكو ، "من الناحية العملية ، من الأسهل رهن العقارات السكنية في المناطق الحضرية". وفقًا لآلا تسيتوفيتش ، هناك عدد قليل من البنوك التي تقدم قروضًا بضمان العقارات التجارية (المكاتب والمستودعات) وعقارات الضواحي (المنازل والبيوت وقطع الأراضي). تقول ناتاليا كيربيتشينكو: "في حالة العقارات في الضواحي ، قد يكون للبنك أفكاره الخاصة حول قيمة الشيء ، والتي لن تتوافق دائمًا مع حقائق السوق".

وفقًا لأوليج ريبتشينكو ، رئيس المركز التحليلي IRN.ru ، "عند تقييم العقارات في الضواحي ، هناك العديد من المعايير التي يمكن أن تجعل العقارات غير سائلة. ويرجع ذلك إلى وجود عدد أكبر بكثير من معايير التقييم مقارنةً ، على سبيل المثال ، عند تقييم الشقة ".

المعايير الرئيسية التي يتم من خلالها تقييم العقارات في الضواحي هي الموقع ، والاتصالات ، والبنية التحتية ، وتوافر جميع الوثائق الضرورية ، بالإضافة إلى معايير المنازل نفسها ، والتي ، على عكس الشقق ، أكثر فردية وبالتالي أقل سيولة. على سبيل المثال ، إذا تم بناء منزل في منطقة ضواحي يملكها المقترض ، فيمكن أن تصبح قطعة الأرض موضوع ضمان. لكن قلة من البنوك تذهب للإقراض بضمان قطعة أرض.

يوضح محللو مجموعة ميراكس: "حتى الآن ، لم يتم تطوير التشريعات في هذا المجال بشكل كافٍ ، ولا تقرض البنوك عمليًا البناء على أمن الأرض". على الرغم من أن إدخال قطع الأراضي المملوكة للمواطنين في التداول يجب أن يدفع ، أولاً وقبل كل شيء ، إلى بناء منازل خاصة.

ومع ذلك ، أطلقت Fosborne Home برنامج العرض القطري للموسم - من 9٪ سنويًا لمدة 20 عامًا مع مدفوعات إضافية مخفضة في إطار التفضيلات المصرفية ، وفقًا لبيان صحفي. يتعاون وسيط القروض "Fosborne Home" مع 27 بنكًا ، معظمها يوفر له التفضيلات. القرض مضمون ليس فقط بشقة (تصل إلى 90٪ من القيمة السوقية) ، ولكن أيضاً بقطعة أرض (تصل إلى 65٪ من القيمة السوقية). وفقًا للشركة ، تم تصميم البرنامج أيضًا للمطورين من القطاع الخاص.

يذكر Hansabank أنه "وفقًا للمادة 5 من القانون الاتحادي N 102-FZ" بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات) "، قطعة أرض ، يتم تسجيل الحقوق فيها بالطريقة المحددة لتسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات مع ذلك ، قد يكون موضوع الرهن العقاري ، بما في ذلك قطعة أرض شراكة الحديقة.

البنوك أيضًا حذرة إلى حد ما من الأشياء قيد الإنشاء. على سبيل المثال ، لن تتعهد جميع البنوك بإصدار قرض لشقة في مبنى جديد (في مرحلة غير مكتملة من البناء).

"تكمن الصعوبة في حقيقة أن كائن البناء لا يمكن اعتباره تعهدًا حتى يتم تسجيله قانونًا على أنه موجود" ، يوضح كيربيشينكو. كما يقولون في "Contact - Elite Real Estate" ، "لا يمكن أن يكون المبنى الجديد موضوع رهن ، لأنه في هذه الحالة لا توجد مستندات بشأن حق الملكية".

إذا لم يكن المقترض يمتلك شقة واحدة ، بل شقتين على سبيل المثال ، فيحق له توفيرهما كضمان ، وبالتالي زيادة مبلغ القرض. تقول شركة Miel Brokerage أنه يمكن للعميل رهن "أي شيء ، لأن جميع المخاطر تقع عليه". لذلك ، لا يُحظر تقديم شقتين ، ولكن على سبيل المثال ، كضمان للحصول على قرض ، ولكنه مرحب به فقط. طبعا بشرط ان يكون العميل مالك الشقتين.

كلمة للمثمنين

يتم تقييم الأشياء الجانبية من قبل مقيمين مستقلين معتمدين من قبل البنك ، ولديهم شهادات تمنحهم الحق في إجراء تقييم احترافي لأي عقار. يزود البنك العميل بقائمة الشركات المعتمدة ، ويحدد العميل الشركة الأكثر ملاءمة له للعمل معها. وفقًا لأوليج ريبتشينكو ، فإن تقييم الشقة سيكلف المقترض 100 دولار ، بينما سيكلف المنزل الريفي أو الشقة التي تبلغ تكلفتها عدة ملايين من الدولارات 500 دولار.

بالإضافة إلى تحديد القيمة الحالية للعقار ، يقدم المثمنون توقعاتهم لقيمة الكائن للعام المقبل على الأقل ، وهو أمر مهم بشكل خاص في حالة ارتفاع الأسعار. توضح الشركة أنه "على هذا الأساس تحديدًا يضع البنك معاملاً معينًا ، أي أنه لا يقرض بنسبة 100٪ ، ولكن بمبلغ أقل".

لكن البنك قد يقلل من قيمة العقارات. في هذه الحالة ، تنصح ناتاليا فيتلوجينا ، أنك بحاجة إلى الاتصال بأصحاب العقارات. ومع ذلك ، يجب أن يكون مفهوماً أنه لن يقدم أي بنك 100٪ من قيمته وحتى 90٪ للشقة. الرقم المعتاد هنا هو 60-70٪ ، "كما تحذر.

هذا متفق عليه

بعد إجراء التقييم ، يتم إبرام اتفاقية بين البنك والعميل. بادئ ذي بدء ، يتم تحديد الحد الأقصى لمبلغ القرض المحتمل. من تجربة شركة "Contact - Elite Real Estate" ، التي يكون مجال نشاطها هو عقارات النخبة الحضرية والضواحي ، يمكن أن يكون الحد الأقصى لمبلغ القرض 85٪ من القيمة المقدرة. وفي بنك DeltaCredit ، وفقًا لبرنامج Delta Invest لإقراض الرهن ، يبلغ الحد الأقصى لمبلغ القرض 70 ٪ من تكلفة الشقة ، إذا تم استخدامها كمسكن رئيسي. وفي حالة استخدام الشقة القائمة للتأجير يكون الحد الأقصى للقرض 50٪ من قيمتها. بالنظر إلى أن القرض مُنح لمدة 10 سنوات ، يحق للمقترض تأجير كل من العقار المرهون والمشتراة ، مع تغطية جزئية لتكاليف الدفعات الشهرية.

الخطوة التالية هي مناقشة شروط القرض. الحد الأقصى في DeltaCredit هو 10 سنوات ، في City Mortgage Bank - 25 عامًا. "تختلف الشروط في كل مكان. إنهم يعتمدون على عمر المقترض وعلى رغباته. كلما طالت مدة القرض ، انخفضت الدفعة الشهرية. لذلك ، على سبيل المثال ، يهتم العملاء في سن التقاعد بالحصول على فترات سداد أطول للقرض. تنصح ماريا بازيفا: "من الأنسب الحصول على قرض لأقصى عدد من السنوات ، حتى لو كان من المخطط سداده في غضون عام ، لأن الأقساط الشهرية ستكون أقل".

يتراوح سعر الفائدة لجميع البنوك من 9٪ إلى 15٪ سنويًا بالروبل. في DeltaCredit ، يكون سعر الفائدة 11.25٪ إذا كان القرض بالدولار الأمريكي ، وإذا كان القرض بالروبل ، فإن 12.5٪. في City Mortgage Bank ، يبلغ الحد الأدنى لسعر الفائدة على القروض بالدولار 9.9 ٪ ، وفي روبل - 12.25 ٪. في Fosborne Home ، التي تعمل مع أكثر من 30 بنكًا ، بما في ذلك Alfa-Bank ، يبلغ الحد الأدنى لسعر الفائدة على قرض لمدة 10 سنوات (لشراء شقة أو عقار في الضواحي) 9٪. بالإضافة إلى ذلك ، يعتمد سعر الفائدة على الشهادة المقدمة من قبل المقترض - في شكل 2-NDFL أو في شكل بنك.

تطلب جميع البنوك من العميل تأكيد الدخل بشهادة من مكان العمل على شكل 2-NDFL أو شهادة من مكان العمل في شكل بنك. "هذا إجراء إلزامي ، لأنه حتى لو كان لدى البنك غرض عقاري كرهن ، يجب أن يكون متأكدًا من ملاءة العميل" ، كما يقولون في جهة الاتصال - شركة Elite Real Estate.

مواقف غير متوقعة

ينصح City Mortgage Bank بما يلي: "إذا كانت هناك صعوبات مؤقتة في سداد القرض ، يجب عليك الاتصال بالبنك على الفور للاتفاق على حل مقبول للطرفين لهذه المشكلة. قد يكون هذا مراجعة لجدول سداد القرض أو بيع شقة مرهونة ".

الآن العديد من البنوك ، التي تلبي احتياجات المقترض ، تعرض اختيار شقة بديلة بتكلفة أقل. في هذه الحالة ، يبحث المشتري عن شقة مرهونة للبنك. في المعاملة ، يتم وضع الأموال في خليتين: في واحدة - مبلغ الدين ، وفي الأخرى - المبلغ المتبقي الذي يذهب للمقترض. غالبًا ما تقوم البنوك بأقساط مؤقتة. هناك حالات عندما ، مع ظهور مشاكل خطيرة للمقترض ، قام البنك ، بناءً على طلب المقترض ، بتأجيل ولم يقم بتحصيل المدفوعات لعدة أشهر "، كما يقول بازيفا.

تؤكد DeltaCredit: "إذا حذر المقترض البنك من تدهور وضعه المالي أو حدوث ظروف غير مواتية أخرى تمنع سداد الدين في الوقت المناسب ، فإن البنك يلتقي بالعميل في منتصف الطريق ويقدم طرقًا مختلفة لإزالة الديون المتأخرة خارج المحكمة (على سبيل المثال ، من خلال جدول دفع جديد). على أي حال ، من المربح أن يوافق العميل في البداية وينسق كل شيء مع البنك على أساس فردي بدلاً من أن يخسر أكثر نتيجة للإجراءات القضائية لاحقًا ".

كما أن لدى المقترض خطرًا معينًا ، وإن كان غير مرجح ، يتمثل في أن البنك قد يكون بالفعل في مأزق ، ومن ثم قد "يعلق" العقار المرهون ، وفقًا لناتاليا كيربيتشينكو ، لفترة غير محددة. لذلك ، تنصح العديد من البنوك العملاء على الفور بعدم المخاطرة مرة أخرى وعدم التعهد بشقة واحدة.

من يحتاجها

وفقًا لآلا تسيتوفيتش ، "يتم الحصول على قروض لومبارد من قبل مالكي الشقق ذات السيولة النقدية الذين يرغبون في شراء شقة ثانية ، على سبيل المثال ، للآباء أو الأطفال." تقول شركة Miel Brokerage أن "المقترضين هم في الغالب من الطبقة الوسطى الذين قرروا الدخول في مجال الأعمال ويفتقرون إلى أموالهم الخاصة وصناديق الشركاء".

يضيف Soho Realty أنه من أجل شراء عقارات إضافية ، يتم اللجوء إلى الإقراض في محل الرهن في حالتين: "الأولى هي عندما لا يكون المشتري مستعدًا لسحب الأموال من الشركة (تكلفة الشقة باهظة الثمن دائمًا ما تكون مبلغًا مثيرًا للإعجاب ) والأكثر ربحية بالنسبة له أن يلجأ إلى الأموال المقترضة بتسجيل تعهد الشقة. بالنظر إلى معدل النمو في أسعار المساكن باهظة الثمن ، فإن الشراء بالائتمان يحسن بشكل كبير ربحية الصفقة. الحالة الثانية هي عندما لا يكون هناك ما يكفي من المال للشقة المطلوبة ".

لكن في معظم الحالات ، يخشى الناس ببساطة اللجوء إلى هذا النوع من الإقراض. كما أوضحت شركة DeltaCredit ، "هناك عدد قليل من الصفقات حتى الآن. بادئ ذي بدء ، يرجع هذا إلى الحاجز النفسي الذي يعاني منه المقترضون. ومع ذلك ، من الصعب رهن منزلك الوحيد ".

يلاحظ بنك المدينة للرهن العقاري زيادة تدريجية في المعاملات على قروض الرهن. ألكسندر تشيرنياك ، بدوره ، على يقين من أن إقراض الرهن في روسيا ، وكذلك سوق الإقراض بشكل عام ، سوف ينمو. ستنخفض معدلات الإقراض ، وستزيد شروطه ، وسيزداد عدد الدائنين الأساسيين الذين يقدمون مثل هذا المنتج. ويضيف: "سيتم أيضًا التغلب على الصور النمطية العامة حول أي نوع من التزامات الديون".

في الغرب ، تم رهن العقارات وإعادة رهنها. في روسيا الحديثة ، لا توجد مثل هذه الممارسة حتى الآن بسبب عدم وجود إطار قانوني. عندما تظهر ، يمكن أن تصبح التعهدات سوقًا ضخمة - تتنبأ ناتاليا كيربيتشينكو. - هذا سيمنح الناس درجة أكبر من الحرية ويسهل الخروج من مواقف الحياة المختلفة. بعد كل شيء ، الظروف مختلفة - وليس بالضرورة تقصير.

"لسبب ما ، تتجاوز البنوك هذا المكانة حتى الآن ، وهذا على الرغم من الزيادة الحالية في أسعار العقارات! - يقول الخبير. - لنتخيل حالة قام فيها شخص بشراء شقة قبل عامين بمبلغ 100000 دولار بقرض قدره 60.000 دولار. الآن تبلغ تكلفة شقته 300000 دولار على الأقل. لنفترض أنه قد دفع بالفعل 10000 دولار ، وهناك دين بقيمة 50000 دولار متبقي. لماذا يجب أن " ر هذا الشخص يعطي قرضا آخر؟ بعد كل شيء ، سيتم توفيره من خلال السعر الحالي للعقار. أعتقد أن مثل هذا المنتج يجب أن يظهر في المستقبل المنظور ".

تقول ناتاليا فيتلوجينا أيضًا "ليست كل البنوك مهتمة بهذا". لأنه شيء عندما يتم إصدار قرض موجه لشراء عقار ، وآخر تمامًا - إقراض مرهن: هناك مخاطرة كبيرة أن ينفق المقترض المال على شيء آخر. وقالت: "على الرغم من وجود شعور واضح جدًا بأن هذا السوق ينمو".

ديانا رومانوفسكايا