Требования к апартаментам. Апартаменты — что это такое и чем они отличаются от квартиры

Алексей Жиров, практикующий юрист,руководитель LC «Business & Law »

Слово «апартаменты» уже давно вошло в наш обиход. Если сначала им обозначались шикарные номера в гостиницах либо просторные квартиры в элитных жилых комплексах или просто квартиры с панорамным остеклением, то сейчас под апартаментами понимается вполне конкретный вид недвижимости. Однако их правовой статус у некоторых специалистов до сих пор вызывает сомнения.

Разобраться в плюсах и минусах нового формата недвижимости, а также определить его статус и причины возникновения возможных судебных споров мы постараемся в данной статье.

Правовое определение апартаментов

С правовой точки зрения понятие «апартаменты» очень скудно расшифровывается и используется действующим законодательством.

Согласно ныне утратившему силу Приказу Ростуризма от 21.07.2005 № 86 «Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения» под апартаментом понимался номер площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий полный санузел и кухонное оборудование.

В настоящее время в соответствии с Приказом Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» (начало действия с 15.04.2011) апартамент - это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет) общей площадью не менее 40 кв. м.

Таким образом, согласно законодательству апартамент не рассматривается в качестве отдельного вида недвижимости, это всего лишь одна из высших категорий номеров средств размещения.

Данные выводы подтверждаются и судебной практикой.

Так, например, в решении Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 отмечено, что спорное помещение (апартаменты) «…не может рассматриваться судом как жилое ввиду того, что в соответствии с действующим законодательством РФ апартамент есть номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование. Понятием апартамента определяется не категория квартиры как таковой, а категория гостиничного номера в средстве размещения. Средства размещения представляют собой помещения, имеющие не менее пяти номеров и используемые организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для временного проживания туристов. Данный вывод суда основан на ныне действующих нормативных актах.

Таким образом, апартаменты не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, иначе говоря, квартиры, правовой статус которых определен пунктом 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Иными словами, апартаменты - это комфортабельные номера в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т.п.), оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания.

Но это с правовой точки зрения. На практике, по словам специалистов, можно выделить четыре основных вида апартаментов: апартаменты, апарт-отели, сервисные апартаменты и кондо-отели. Первые три вида этой недвижимости сдаются в аренду на разных условиях - как в краткосрочную, так и в долгосрочную. Всем проживающим вне зависимости от того, на какой срок арендованы номера, обеспечивается гостиничный сервис и возможность пользоваться инфраструктурой отеля. Единственным видом отелей, где недвижимость можно купить в собственность, являются кондо-отели. Обычно в таких отелях часть номеров сдается как в обычной гостинице, а часть продается в собственность.

Причины появления апартаментов в России

Основной причиной появления апартаментов в России, в частности в Москве, является дефицит площадок под жилую застройку, сложная транспортная ситуация в городе и не востановившийся после финансового кризиса спрос на офисные помещения. С одной стороны, наступивший «ледниковый период» на рынке офисной недвижимости, с другой - Постановление Правительства г. Москвы № 714-ПП, запрещающее точечное строительство, вынуждают застройщиков вместо возведения бизнес-центров искать обходные пути для сохранения инвестиций, вложенных в начатое строительство. Переход к формату апартаментов является для них своеобразным спасением. Девелоперы превращают офисное здание в небольшие блоки, оборудованные всеми необходимыми коммуникациями для комфортного проживания, и сдают их в аренду либо продают. Управляют зданием и предоставляют гостиничные услуги, как правило, специализированные организации - управляющие компании (Hyatt, Hines и др.).

Таким образом, в рамках одного проекта застройщикам удается сочетать офисные, торгово-развлекательные и жилые площади. Однако жилыми апартаменты могут называться только условно.

Отличие апартаментов от квартиры

Главное отличие апартаментов от квартиры - разный юридический статус.

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российский Федерации к жилым помещениям относятся жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) и комната. При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Необходимой характеристикой любого жилья (квартиры, дома, комнаты) служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Согласно нормам жилищного законодательства жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российский Федерации).

Гостиницы (апартаменты), санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение. Такие помещения используются для временного пребывания (место отдыха, лечения), в отличие от места жительства, под которым согласно статье 20 Гражданского кодекса Российский Федерации понимается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, инсоляции и прочее согласно Федеральному закону от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое согласно Федеральному закону от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Кроме того, благоустроенность жилого дома, придомовой территории и ближайших территорий (наличие магазинов, детских садов и другой социальной инфраструктуры, транспортная доступность) - существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения.

Судебная практика по поводу статуса гостиницы (апартаментов) также однозначна.

Так, ФАС Уральского округа (Постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2010 № Ф09-5956/10-С6 по делу № А50-3584/2010) была рассмотрена жалоба индивидуального предпринимателя о признании сделки (договора аренды) ничтожной. Между департаментом (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда, в соответствии с которым был передан объект муниципального нежилого фонда в виде встроенных нежилых помещений в цокольном этаже пятиэтажного панельного жилого дома. Целевое назначение объекта - гостиница.

Полагая, что указанный договор является ничтожной сделкой, поскольку использование арендованного помещения по целевому назначению (для размещения гостиницы) невозможно, предприниматель обратился в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском, ссылаясь на положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 23 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, в соответствии с которым размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

Принимая во внимание нормы статей 15, 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющие понятия жилых помещений и жилищного фонда, суд апелляционной инстанции указал, что гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения - к жилым помещениям, в связи с чем отсутствуют основания для применения в данном случае постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Поскольку истцом в настоящем деле не доказано несоответствие спорного договора закону или иным правовым актам, влекущее согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной (ничтожной), суды правомерно отказали в удовлетворении указанного искового требования.

Таким образом, юридически апартаменты являются нежилым объектом, несмотря на то что при строительстве застройщик может соблюдать все санитарные и технические нормы.

Минусы апартаментов

Такие минусы апартаментов, как статус нежилого помещения, а также отсутствие возможности постоянного проживания (возможности регистрации), вовсе не пугают потенциальных покупателей, поскольку они довольно специфичны: это сотрудники иностранных компаний, бизнесмены, которые большую часть времени проводят в командировках, топ-менеджеры крупных компаний, для которых особое значение имеет месторасположение комплекса и гостиничный сервис, а проблема прописки, напротив, не актуальна. Интерес к апартаментам проявляют также покупатели, у которых уже есть жилье, нередко даже не одно.

Одной из особенностей апартаментов при их приобретении является отсутствие прав на общее имущество, как в многоквартирном доме.

В вышеупомянутом решении Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 по делу о признании недействительным соглашения об отступном отмечено, что «…условиями рассматриваемого договора не было предусмотрено, что участник долевого строительства, наряду с причитающимся ему апартаментом, приобретает право общей долевой собственности на иные, отдельно стоящие объекты недвижимости, включая клубный дом. Напротив, пунктом 3.1 договора от 07.09.2007 было предусмотрено, что любые иные помещения, расположенные вне апартамента, в том числе технического, подсобного, вспомогательного и прочего назначения, а также вне иных апартаментов, не являются предметом данного договора, а право собственности на эти помещения приобретает застройщик.

Суд не находит, что данное условие договора противоречит требованиям жилищного законодательства РФ, а именно статьям 36–38 ЖК РФ, поскольку на момент заключения этой сделки между истцом и соответчиком апартамент не рассматривался ими как жилое помещение - квартира, а здание, в котором располагались апартаменты, - как многоквартирный дом. Вышеуказанные правовые нормы регламентируют правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и не могут применяться в отношении иных нежилых объектов недвижимости…».

Кроме того, минусом для владельца апартаментов является возможность обращения взыскания по исполнительному документу в соответствии с нормами Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» на нежилое помещение. Согласно статье 79 указанного закона взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Учитывая, что апартаменты жилым помещением не являются, правила указанной статьи на него не распространяются.

Плюсы апартаментов

Помимо минусов у апартаментов есть и свои плюсы. Владельцы недвижимости получают возможность жить в непосредственной близости от места работы, не тратя много времени на поездки, пользоваться услугами торгово-развлекательных заведений, которые могут быть частью многофункционального комплекса, а также полным гостиничным сервисом и всем спектром коммунальных услуг, которые берет на себя управляющая компания.

Еще один плюс - свобода в оформлении помещения. Порядок переустройства (перепланировки) не требует согласования уполномоченных органов в таких объемах, как с жилыми помещениями.

Кроме того, категория нежилого помещения позволяет владельцам апартаментов регистрировать юридические лица, что представляет для многих компаний отличную возможность организовать в них представительный фронт-офис с переговорной.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой. Например, в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-западного округа от 16.03.2004 № А05-9138/03-28 и Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2011 указывается, что «…Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрен обязательный перевод жилых помещений для их использования в предпринимательских целях». То есть офис можно организовать только в нежилых помещениях.

Особенность судебной системы

Отдельной строкой хотелось бы указать на одну особенность судебной системы России, с которой приходится сталкиваться истцам при подаче исковых требований о признании права собственности на апартаменты ввиду их статуса нежилых помещений.

На практике нередки случаи, когда арбитражные суды и суды общей юрисдикции отказывают истцам – физическим лицам в признании права собственности на нежилые помещения, ссылаясь на неподведомственность спора данному суду.

Так, например, гражданин Ф. обратился в Люблинский районный суд города Москвы с исковым заявлением о признании права собственности на нежилое помещение (апартаменты) и машино-место в офисно-деловом центре.

В определении о прекращении производства по делу суд указал, что из иска гражданина Ф. к ООО усматривается, что данный спор по своему характеру связан с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку заявлен о правах на нежилое помещение, которое не может использоваться в иных целях, что следует из условий самого инвестиционного контракта, заключенного между Правительством Москвы и фирмой, в рамках которого осуществлялось строительство именно офисно-делового центра с торговыми помещениями и апартаментами на земельном участке.

Президиум Московского городского суда (Постановление от 08.07.2011 № 44Г-126) отменил определение Люблинского районного суда города Москвы, отметив следующее: «…в соответствии со статьей 47 Конституции РФ никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

В надзорной жалобе гражданин Ф. ссылается на определение Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2011, которым производство по аналогичному делу по иску гражданина Д. о признании права собственности на нежилое прекращено в связи с тем, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

В ситуации, когда Арбитражный суд прекратил производство по аналогичному делу, следует исходить из того, что Европейский суд по правам человека, рассматривая дело «Безымянная (Bezymyannaya) против Российской Федерации», указав на факт нарушения в деле заявительницы пункта 1 статьи 6 Конвенции, отметил недопустимость ситуации, при которой национальные суды, отказываясь рассмотреть дело в силу предполагаемых ограничений их подведомственности, фактически оставляют заявителя без какой-либо вины с его стороны в судебном вакууме.

Таким образом, учитывая, что данное дело находилось в производстве Люблинского районного суда г. Москвы с октября 2010 года и прекращение производства по делу преградило доступ гражданину Ф. к правосудию и привело к нарушению его конституционных прав, Президиум Московского городского суда приходит к выводу о том, что определение суда нельзя признать соответствующим нормам гражданского процессуального права, в связи с чем указанное определение вместе с оставившим его без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.02.2011 подлежит отмене».

Таких случаев прекращения производства по делу среди судов общей юрисдикции очень много.

Комментирует Татьяна Бекренева, юрист

Следует согласиться с автором статьи в том, что в настоящий момент в действующем законодательстве понятие «апартаменты» четко не регламентировано. Несмотря на то что этот вид недвижимости существует в России давно, о его преимуществах и недостатках известно немного. Однако признать, что «согласно законодательству апартамент не рассматривается в качестве отдельного вида недвижимости, это всего лишь одна из высших категорий номеров средств размещения», вряд ли можно. Думается, что данный вывод автора несколько ошибочен и противоречит действующему законодательству РФ. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Автор, ссылаясь на Приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» (начало действия с 15.04.2011), подчеркивает, что апартамент - это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет) общей площадью не менее 40 кв. м. Термин «высшая категория номера» имеет отношение к характеристике номера в гостинице (отеле), исходя из системы классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения. То есть этот квалифицирующий признак степени качества для определения состояния классности гостиницы, отеля относится именно к определению класса гостиницы, но никак не к определению понятия недвижимости как объекта права. Допуская терминологическую путаницу в определениях недвижимости, автор вводит в заблуждение читателей, хотя признает, например, такой формат недвижимости, как кондо-отели, в которых апартаменты являются обособленным объектом недвижимости, поскольку могут находиться в собственности как юридических, так и физических лиц.

Кондо-отели, апарт-отели,представляющие собой смесь кондоминиума и отеля, популярны во многих странах. Подобно гостиницам, кондо-отель управляется оператором, однако принадлежит не только управляющей компании, но и частным лицам. Инвесторы приобретают не пакеты акций, а отдельные юниты - студии или квартиры из нескольких комнат с кухней (апартаменты), которые можно использовать в качестве временного жилья или сдавать в аренду. Развитие форматов апарт-отелей и сервисных апартаментов связано в том числе со спецификой и рисками гостиничного бизнеса. Сдача хотя бы части номеров в долгосрочную аренду (формат апарт-отеля) снижает риски недозагрузки номерного фонда, позволяет получать стабильный прогнозируемый доход, снизить фактор сезонности. Кроме того, апарт-отель не требует значительных общественных зон и помещений (ресторанов, конференц-залов), что необходимо для традиционных отелей. Для него не столь критично расположение на первой линии, а стандарты обслуживания, как правило, не такие жесткие. Но российским действующим законодательство такая классификация апартаментов не предусмотрена, нет действительно четкой правовой регламентации, что относить к апартаментам, следует ли признать данные объекты недвижимости нежилыми или жилыми объектами?

Что касается вопроса, относятся апартаменты к жилым помещениям или это все-таки нежилые помещения, следует отметить позицию налоговиков. Так, например, с точки зрения налогообложения в части права на получение налогоплательщиком в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогового вычета в сумме, израсходованной им на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них, налоговые органы придерживаются мнения о том, что апартаменты являются жилым помещением. В журнале «Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации» (№ 3, март 2011 года) опубликован ответ референта государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса И.В. Апарышева, который разъяснил, что налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение апартаментов в многоквартирном жилом доме, хотя в главе 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ нет определения понятия «апартаменты» (кстати, в переводе с французского языка это слово означает «квартира»). В связи с этим подлежит применению пункт 1 статьи 11 НК РФ, согласно которому институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.

Статьей 15 Жилищного кодекса РФ определено понятие «жилое помещение», к которому в том числе относятся жилой дом, его часть, квартира и комната. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, для целей применения положений подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ в части предоставления имущественного налогового вычета по расходам на приобретение апартаментов такое помещение должно фактически представлять собой квартиру или долю в жилом доме, пригодные для постоянного проживания граждан (должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам).

Статьей 15 ЖК РФ также установлено, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации. Во исполнение данного требования постановлением Правительства РФ от 28.01.06 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Судебная практика по поводу отнесения гостиниц (если, конечно, согласиться с автором статьи о равнозначности понятий «гостиница» и «апартаменты») к разряду жилых помещений или объектам недвижимости нежилого назначения тоже сложилась неоднозначная, хотя автор утверждает обратное.

Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 30.10.2008 № А56-5119/2008 по делу о взыскании недоплаты земельного налога с ОАО «Выборгский судостроительный завод» считает, что при исчислении налога по спорному земельному участку, занятому гостиницей, оно не имеет право в соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» и подпунктом 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ применять пониженную ставку налога, так как гостиницы не относятся к жилищному фонду, хотя суд первой инстанции согласился с доводами налогоплательщика, сославшись на статью 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, посчитав гостиницы относящимися к жилищному фонду коммерческого использования. Кассационная инстанция считает ошибочным, а потому подлежащим отмене решение суда о признании недействительным решения налогового органа в части доначисления земельного налога, соответствующей суммы пеней и привлечения указанного общества к ответственности по эпизоду, связанному с исчислением налога по земельному участку, на котором расположена гостиница, в размере свыше трех процентов от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа.

ФАС Северо-Западного округа указал, что гостиницы не отнесены к объектам жилищного фонда (кроме гостиниц-приютов) и поэтому общество не имеет права при исчислении налога за землю за 2004 год и земельного налога за 2005 год по земельному участку, на котором расположена гостиница, применять пониженную ставку налога. В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 01.03.2005, жилищным фондом признается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено разделение жилищного фонда в зависимости от целей использования, в частности, выделен жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование. Гостиницы имеют иное функциональное назначение, помещения в них используются для оказания услуг, связанных с временным пребыванием граждан.

А вот в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.09.2009 № КА-А40/6263-09 указано, что гостиницы согласно действующему законодательству относятся к жилищному фонду. Так, по мнению ИФНС, организация занижала налог на землю под зданием общежития. Как установлено судами, Постановлением главы города Каменск-Уральского от 17.12.1997 № 1710 налогоплательщику (ОАО «СУАЛ» в части филиала «УАЗ-СУАЛ») предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок по адресу: г. Каменск-Уральский, ул. Попова, 5, площадью 3048 кв. м, занимаемый зданием общежития. Указанное общежитие используется для временного проживания работников ОАО «СУАЛ» в период их работы, службы или обучения. Вопреки доводам налогового органа о том, что здание общежития не относится к жилищному фонду и используется для оказания гостиничных услуг, кассационная инстанция сделала вывод о том, что гостиницы согласно действующему законодательству относятся к жилищному фонду, и отклонила вывод налогового органа о неуплате обществом земельного налога.

Стоит признать, что действующим законодательством действительно недостаточно точно регламентирован вопрос о статусе апартаментов. Апартаменты могут располагаться не только в составе гостиниц, отелей, общежитий, но и в составе различных бизнес-центров, иных офисных зданиях ведомственного значения. Сегодня, например, в Москве они имеются в комплексе «Москва-Сити», в «Центре международной торговли» (Краснопресненская набережная, 12), в бизнес-центре «Парк Плейс», гостинице «Волга». Такой проект, как жилой дом «Коперник» (Б. Якиманка, 22), тоже представляет собой комплекс апартаментов. Как указано в пункте 2 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.1997 № 490, гостиница же представляет собой имущественный комплекс (здание, часть здания), предназначенный для предоставления услуг. То есть это имущественный комплекс, в составе которого могут находиться отдельные обособленные объекты в виде квартир - апартаментов. Так почему же законодательно не закрепить за апартаментами статус объекта недвижимости, предназначенного для самостоятельного использования? Вероятно, правоприменительная практика приведет к тому, что этот вопрос законодательно все-таки найдет разрешение и апартаменты будут официально признаны самостоятельными объектами недвижимости жилого назначения, которые могут располагаться в различных многофункциональных имущественных комплексах и обладать качеством оборотоспособности.

Есть много разных видов недвижимости - квартиры-распашонки, обычное жилье , апартаменты. В статье расскажем, что значит «апартаменты» , какими они бывают, в чем плюсы и минусы такой недвижимости.

Что такое апартаменты

Что такое апартаменты в жилом доме ? Это - одно или несколько помещений, предназначенные для проживания людей. В апартаментах есть сантехнический узел, кухня, одна или несколько жилых комнат. Они могут располагаться в жилых домах или коммерческих зданиях в зависимости от типа. За границей апартаментами называют большие роскошные комнаты. Например, в США популярно понятие «апартамент-отель». Это - комплекс номеров гостиничного типа с полным набором гостиничных услуг. Люди могут арендовать номер и жить в нем.

В России и других странах в понятие апартаментов вкладывают другое значение. Например, в словаре Ушакова понятие расшифровывается как «комната, преимущественно большая, покой». В нормативных документах понятие «апартаменты» используют крайне редко. Например, в Приказе Минкультуры №1215 дано определение термину. Согласно ему, юридический статус жилья - это номер в средстве размещения площадью от 40 квадратных метров из двух и более комнат с кухонным уголком. Документ ставит апартаменты в один ряд со студиями, люксами, джуниор сюитами, сюитами. Схожее определение есть в Постановлении Госстандарта РФ №82 . Согласно ему, апартаменты - номер в средстве размещения из нескольких комнат с кухонным оборудованием. Согласно ГОСТ Р 51185–2008 , апартамент - номер из нескольких комнат со спальным местом и кухонным оборудованием.

Правовой статус апартаментов точно не определен. Все имеющиеся в законодательстве определения относятся преимущественно к гостиничному бизнесу. Но российские риелторы и эксперты используют понятие, когда говорят и о других нежилых помещениях, пригодных для проживания .

Говоря условно, апартаменты - нежилые помещения, в которых созданы условия для проживания. В том числе гостиничные номера: по факту они относятся к коммерческим объектам, но в них можно жить.

В Казахстане несколько иное определение апартаментов. Согласно местному законодательству и юридическим определениям, апартаментами могут быть жилые и нежилые помещения. К такому типу недвижимости относятся квартиры с площадью от 20 м² с санузлом и кухней.

Какими бывают апартаменты

Есть несколько видов и классов жилья, которое называют апартаментами. Например, самые распространенные виды :

🔹 Апарт-отели. Это одно из самых бюджетных решений. Чаще всего количество жилых комнат - 2, реже - 3 и более. Номера больше стандартных гостиничных номеров, потому что разделены на комнаты. В них есть санузел и отдельная кухня либо оборудованный кухонный уголок со всем необходимым для приготовления пищи. Жильцы арендуют такие номера на короткий срок, при этом получают полный набор гостиничных услуг. Например, могут заказать еду в номер.

🔹 Доходные дома. Это - обычные многоквартирные дома, которые построены для получения дохода. В них может быть 1, 2, 3 этажа и более. Апартаменты в них - это несколько помещений с кухней и санузлом, отдельным входом. Жильцы снимают апартаменты на длительный срок и получают дополнительные услуги - например, охрану, уборку, приготовление еды.

🔹 Кондоминиум отели. Этот тип схож с апарт-отелями. Каждый житель тоже получает отдельные помещения с кухней и санузлом, комплекс гостиничных услуг. Единственная разница с апарт-отелями - то, что жильцы арендуют жилье на длительный срок, а часто впоследствии и выкупают его.

🔹 Апартаменты в многофункциональных комплексах. Они расположены не в гостиницах, отелях и доходных домах. Их размещают в других коммерческих помещениях, изначально не предназначенных для проживания. Например, в офисных зданиях. По статусу такая недвижимость ближе к обычным квартирам.

Также у апартаментов есть классы, всего их четыре:

▪ Класс A. Недвижимость похожа на студии. Это - жилая комната, совмещенная с кухней. В помещении также есть санузел. Площадь такого объекта редко превышает 40–50 квадратных метрах. Он подходит молодым парам или тем, кто предпочитает одиночество.

▪ Класс B. В квартире-апартаментах есть 2–3 жилые комнаты. Кухня может быть отдельной или находиться в одной из комнат, обязателен сантехнический узел.

▪ Класс C. Это - просторное жилье площадью более 100 квадратных метров с 3–5 комнатами. Его выбирают состоятельные люди, для которых главный приоритет - жить в престижном районе города.

▪ Класс «люкс». Чаще всего это - апартаменты из двух комнат, санузла, кухни. Они расположены в пентхаусах небоскребов, на берегу моря или в других престижных местах. Дополнительный параметр, который позволяет жилью относится к классу люкс - дорогая отделка.

В чем разница между апартаментами и квартирой

Разница между квартирой и апартаментами существенна. Мы создали сводную таблицу, чтобы вы могли наглядно увидеть ее.

Жилье в апартаментах часто выбирают люди, которые открыты для экспериментов и не боятся чего-то нового. Консерваторы предпочитают привычные квартиры, потому что не могут до конца ответить самим себе на вопрос: « апартаменты - это жилое или нежилое помещение? ».

Плюсы и минусы апартаментов

Преимущества и недостатки жилья appartement вытекают из их особенностей. Рассмотрим их подробнее.

Плюсы апартаментов

👍 Низкая стоимость. Один из самых главных плюсов, который перевешивает минусы - это низкая стоимость. Если сравнивать жилые апартаменты и квартиру в одном и том же районе одинаковой площади, с тем же функционалом, стоимость первого типа недвижимости будет ниже на 10, 15 или 20%. Это связано с тем, что к застройщикам не предъявляют строгих норм из-за того, что здание относится к разряду коммерческих. Поэтому апартаменты доступны практически всем слоям населения.

👍 Гостиничные услуги. Если выбрать апартаменты в отеле или гостинице, сможете пользоваться всеми гостиничными услугами. Например, сможете заказывать доставку еды в номер, смену постельного белья, уборку. Кроме того, территория будет постоянно под наблюдением.

👍 Выгодное местоположение. Апартаменты располагают в коммерческих зданиях, а их строят в выгодных местах, чаще всего - в центре города или за его пределами. Например, можно получить жилье в небоскребе в центре с шаговой доступностью ко многим важным объектам, или выбрать недвижимость в экологически чистом районе.

👍 Высокий спрос. Это - весомый плюс для инвесторов. Апартаменты, особенно в гостиницах, пользуются популярностью у приезжих студентов, командировочных, молодых семей. Можно инвестировать средства в покупку нескольких апартаментов и сдавать их за умеренную плату. Арендная плата за апартаменты обычно выше на 10–20% по сравнению с оплатой за квартиру, потому что первые расположены в престижных районах города. Вложения можно окупить с лихвой, особенно если потом продать недвижимость.

👍 Невозможность взыскания. Согласно законодательству, апартаменты не относятся к жилой недвижимости. Значит, их нельзя взыскать за неуплату долгов.

👍 Планировка. В большинстве случаев в апартаментах представлена свободная планировка. Их владельцы могут обустраивать быт так, как удобно им - например, выделить несколько рабочих зон и одну зону отдыха, обустроить несколько спальных мест, выделить место для большой столовой-гостиной.

Минусы апартаментов

👎 Невозможность прописаться. Если апартаменты расположены в офисном здании, промышленной зоне или на территории других коммерческих объектов, в них нельзя прописаться - ни постоянно, ни временно. Из-за этого возникнут проблемы с постановкой ребенка на очередь в детский сад, прикреплением к поликлинике, во многих других сферах. Временно прописаться можно только в апартаментах, расположенных в гостинице либо в отеле.

👎 Высокий налог. Налог на владение апартаментами составляет от 0,5 до 2% от стоимости имущества. Он выше, потому что жилье фактически не является жилым помещением, а относится к разряду коммерческих.

👎 Большие тарифы на ЖКХ. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги и ресурсы для коммерческих объектов выше. Вам придется больше платить за свет, воду, газ. А если вы откажетесь от счетчиков, будете платить по нормативам. Это очень дорого, особенно для больших помещений.

👎 Невозможность использовать льготы. Апартаменты по закону не являются жилым помещением. Невозможно использовать для их покупки материнский капитал, жилищные субсидии, другие льготы от государства. Также нельзя оформить субсидии на оплату коммунальных услуг, купить недвижимость в ипотеку.

👎 Нет защиты покупателей. Если приобретать апартаменты еще на этапе строительства, получите больше рисков по сравнению с теми, кто приобретает обычные квартиры. Законодательство защищает их от замораживания строительства и от банкротства застройщика. Покупателям коммерческих объектов такая защита практически не предусмотрена.

👎 Минимальная инфраструктура. Выбирая апартаменты, оцените инфраструктуру. Застройщики не обязаны заботиться о ней, поэтому заранее оцените свой комфорт. Для сравнения, застройщики многоквартирных домов обязаны продумывать социальную инфраструктуру - например, устанавливать детские площадки во дворе, строить неподалеку от детских садов, школ или возводить собственные образовательные учреждения.

👎 Сложная перепланировка. Перепланировка обычной квартиры легче по сравнению с перепланировкой апартаментов. В обоих случаях нужно получать разрешение в соответствующей инстанции, но к владельцам апартаментов применяют особые нормы, соответствующие перепланировке коммерческой недвижимости.

👎 Высокая стоимость обслуживания. Тарифы на ЖКХ в апартаментах выше, налог больше. А в отдельных случаях придется еще и каждый месяц платить за гостиничные услуги.

Что лучше - апартаменты или квартира - каждый решает сам для себя. Очевидных минусов у такого «нежилого» жилья больше, но плюсы тоже есть. Если вы хотите жить в центре города, но при этом сэкономить на покупке и получить гостиничные услуги - выбирайте апартаменты. Если важны льготы, прописка, инфраструктура и низкие налоги, обратите внимание на обычные квартиры.

Что еще нужно знать об апартаментов

Сколько придется платить в качестве налога

Налог на жилые помещения достигает 0,3% в год от кадастровой стоимости. То есть максимальная сумма налога за квартиру стоимостью 2 млн ₽ - 6000 ₽. А налог на апартаменты - 0,5–2% от кадастровой стоимости. Причем минимальную ставку - 0,5% - можно получить при соблюдении трех условий одновременно:

🔸 жилье должно располагаться в здании гостиницы;

🔸 кадастровая стоимость не должна превышать 300 000 ₽;

🔸 по документам назначение апартаментов не должно быть под магазины, общепит, офисы и так далее.

То есть если вы купите апартаменты по цене 250 000 ₽ в гостинице, по документам они будут проходить как помещения свободного назначения, будете платить 1 250 ₽ в год. За такие же апартаменты в офисном здании придется платить уже 2% в год, то есть 5 000 ₽. Для сравнения, за квартиру или другое жилое помещение той же стоимости придется заплатить всего 750 ₽ - почти в два раза меньше.

Есть нюанс. Владельцы крупных апартаментов площадью от 150 квадратов могут оплачивать первые 150 м² по льготной ставке 0,5%. А оставшиеся квадратные метры - по ставке 2%. Например, если вы владеете апартаментами площадью 200 м² и стоимостью 3 млн ₽, будете платить за 150 м² по ставке 0,5%, за остальные 50 м² - по ставке 2%.

Можно ли оформить постоянную регистрацию

Чем плохи апартаменты на производствах и в офисах? Тем, что в них нельзя прописаться. В апартаментах, которые расположены в гостиницах, можно оформить временную и постоянную регистрацию. Для этого придется предоставить уполномоченным органам документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость , и бумаги, которые докажут, что проживать в ней возможно.

Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд

Апартаменты можно по закону сделать помещением жилого назначения. Но для этого придется потратить много времени, нервов, денег. К жилым помещениям предъявляют множество требований по подведению коммуникаций, входу, планировке и многим другим параметрам, в том числе даже по прониканию солнечного света вовнутрь. Чтобы процедура прошла успешно, нужно сделать так, чтобы апартаменты соответствовали всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Есть нюанс. Если изначально помещение не предназначено для перевода в другой статус, оформить апартаменты как жилье не получится. Например, нельзя перевести в другой статус апартаменты на производстве или в промышленной зоне.

Апартаменты, которые раньше считались исключительно люксовым жильем и были достаточно дефицитны, сегодня продаются в новостройках разного класса и не только в центре Москвы. Можно сказать, они стали доступны широкому кругу покупателей. Но приобретение этой недвижимости неизменно вызывает множество вопросов.

Апартаменты, которые раньше считались исключительно люксовым жильем и были достаточно дефицитны, сегодня продаются в новостройках разного класса и не только в центре Москвы. Можно сказать, они стали доступны широкому кругу покупателей. Но приобретение этой недвижимости неизменно вызывает множество вопросов.

Жить или работать?

Самый первый вопрос, который возникает у потенциального покупателя, еще незнакомого с форматом апартаментов, - чем они отличаются от квартир? Многие до сих пор полагают, что только большими размерами и особой планировкой. Поэтому, сталкиваясь с предложением небольших апартаментов-студий, некоторые клиенты недоумевают, к какой категории относятся подобные помещения.

На самом деле апартаменты не являются жильем. «В свидетельстве о праве собственности такие объекты обозначены как нежилые помещения. Вид разрешенного использования обычно не указывают», - объясняет Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогрупп Недвижимость», партнер корпорации риэлторов «Мегаполис-сервис».

По данным S. A. Ricci, в отдельных случаях вид разрешенного использования недвижимости в документах прописывают. Например, в рамках реализации апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» в свидетельстве делают запись «апартаменты гостиничного типа».

Итак, фактически это коммерческая недвижимость. Именно подобное обстоятельство позволяет размещать апартаменты в составе многофункциональных центров наряду с офисами, а также переоборудовать под апарт-комплексы бывшие административные здания.

При этом истинным назначением апартаментов является именно проживание. По словам руководителя юридического департамента Cushman & Wakefield Владимира Желнина, российское законодательство пока не разработало официального определения для данного вида недвижимости, поэтому девелоперы пользуются приказом Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35, в котором апартамент определяется как помещение площадью свыше 40 кв. м, имеющее две и более жилые комнаты с кухней. На этом основании, считает Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, в апартаментах допускается временная регистрация по такому же принципу, как в гостиницах, на срок до пяти лет. Но и тут могут быть нюансы: как рассказали на условиях анонимности некоторые участники рынка, оформление прописки возможно только в случае, если все документы застройщика указывают на то, что строится именно гостиничный (или офисно-гостиничный) комплекс.

Впрочем, девелоперы и риэлторы, занимающиеся реализацией апартаментов, уверены: их покупатель четко представляет, что именно он собирается приобрести, и проблема регистрации его интересует крайне редко. Однако некоторые компании все же сулят своим клиентам перспективу перевода апартаментов в жилой фонд. «Такая возможность существует, при этом необходимы соответствие объекта всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и желание собственников этот перевод осуществить, - объясняет Инна Игнаткина, директор отделения на Пресне компании «МИЦ-Недвижимость». - Например, квартал Флотилия возводят, согласно заявлениям застройщика, по всем нормам жилья, и, скорее всего, перевод в жилой фонд может состояться по коллективному желанию владельцев апартаментов». При этом эксперт приводит пока единственный пример превращения апартаментов в жилье сразу после завершения строительства - это МФК «Легенда Цветного».

В то же время специалисты развеивают опасения, что часть апарт-комплексов, по документам значащихся как нежилые помещения, будут переоборудованы под офисы (и это станет мешать жильцам остальных апартаментов). Прежде всего покупать апартамент, предназначенный для проживания, а затем использовать его в качестве конторы, просто невыгодно: стоимость 1 кв. м в офисной зоне обычно ниже.

Побочные эффекты

Если регистрация по месту жительства (она же прописка) не всегда интересует покупателей, то вот размеры налога на недвижимость и расходы на эксплуатацию волнуют всех.

В элитном сегменте стоимость услуг управляющей компании, включая ЖКУ, составляет порядка 7 долл./кв. м/мес. Такой пример привела Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости компании Capital Group. Именно столько платят владельцы апартаментов в «Городе столиц». Например, содержание помещения в 150 кв. м потребует от владельца свыше 31 тыс. руб./мес. По словам эксперта, это далеко не предел. Так, эксплуатация некоторых квартир в сегменте люкс может превышать эту ставку и доходить до 10–13 долл./кв. м/мес.

В бизнес-классе все намного скромнее. Как рассказал директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков, затраты на эксплуатацию в данном сегменте не превысят 3–5 долл./кв. м/мес. Таким образом, апартаменты площадью 100 кв. м обойдутся владельцу в 15 тыс. руб./мес.

По экономклассу средневзвешенных данных пока нет, но если предположить, что ставка будет равна тем же 5 долл., то владельцам апартаментов площадью 45 кв. м придется выложить около 6 тыс. руб./мес. Достаточно высокие платежи связаны с тем, что тарифы ЖКХ для нежилых помещений выше, чем для квартир, в среднем на 10–15%. Но застройщики, консультанты и риэлторы считают, что покупатели готовы и к этому. «При работе с клиентом мы всегда информируем его о налоговой нагрузке, расходах на электроэнергию, горячую и холодную воду, отопление, которые также отличаются от тарифов на жилые помещения», - уверяют в S. A. Ricci.

Налоговое бремя

Налог на недвижимость - еще одна terra incognita для покупателя апартаментов. Многие, правда, имели опыт проживания в них за рубежом. И, кстати, в США ставка напрямую связана с рыночной стоимостью объекта. «В России же величина налога различается в зависимости от региона. В Москве до последнего времени ставка составляла 0,2 или 0,5% в зависимости от инвентаризационной стоимости актива», - рассказал Тимур Сухарев, коммерческий директор компании «Реставрация Н».

Большинство экспертов считают, что апартаменты в современных комплексах-новостройках будут облагаться налогом по ставке 0,5%, причем в ближайшее время она может быть повышена. Рассчитать сумму платежа (хотя бы приблизительно) сможет каждый, однако и здесь есть оговорки. «Сейчас апартаменты в основном оформляют в собственность как доли нежилых помещений, - подчеркивает независимый эксперт рынка недвижимости Юрий Кочетков. - То есть единый налог для них будет исчисляться по ставке 0,5%. Если в состав доли включены и помещения общего пользования (холлы, лестничные клетки), то это дополнительно увеличит расходы владельца».

Приветствуем вас на сайте сайт! В данной статье мы расскажем, чем апартаменты отличаются от квартиры.

Квартиры и апартаменты используются для проживания людей, однако, в их правовом статусе и правах собственников этих помещений, существуют значительные отличия.

В отличие от квартиры, апартаменты не относятся к жилым помещениям. Так, жилыми помещениями признаются изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан (то есть отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства).

Здесь есть одно примечание: порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе, по его приспособлению с учетом потребностей инвалидов, устанавливается законодательными актами.

К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната и т.д. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которое обеспечивает возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещения вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Жилой дом, квартира, комната или иное помещение является местом жительства гражданина, то есть местом, где гражданин постоянно или временно проживает.

Жилищное законодательство у нас в России не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем, данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям.

Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания.

Так, например, к местам временного пребывания граждан относится, в частности, гостиница. В соответствии с принятой классификацией гостиниц, установлена следующая высшая категория номеров: suite apartments, lux, junior seed и студия.

Кроме того, апартаменты могут быть расположены в административно-деловых и торговых центрах либо комплексах, в которых расположены, в том числе, офисы и торговые объекты.

С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что апартаменты – это нежилые помещения, которые относятся к местам временного размещения либо пребывания граждан, и они не предназначены для постоянного проживания.

В связи с этим, апартаменты относятся к категории нежилых помещений. В них, в отличие от квартиры, нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства.

Какие существуют права собственников квартир и апартаментов?

На владельцев же апартаментов, действие норм жилищного законодательства не распространяется никаким образом. В связи с этим, у собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где расположены данные апартаменты.

Кроме того, собственники жилых помещений самостоятельно выбирают способ управления многоквартирным домом, который должен обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан, также надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам для проживания в таком доме.

Управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, которую выбирает застройщик, а оплата коммунальных услуг по тарифам, установленным для коммерческих нежилых помещений, в соответствии с договором, заключенным с управляющей компанией.

Существуют особенности обращения взыскания на апартаменты и квартиры по исполнительным документам. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее должнику на праве собственности жилое помещение, если оно является для гражданина единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Исключение составляет случай, при котором жилое помещение является предметом ипотеки, и на него, в соответствии с законодательством об ипотеке, может быть обращено взыскание.

С учетом этого, апартаменты относятся к нежилым помещениям. Указанные выше правила к собственникам апартаментов применимы даже в том случае, когда данное помещение является для гражданина единственным.

В обычном представлении апартаменты – это элитное жилье с повышенным уровнем комфорта. Но с позиции права такое помещение не относится к жилому фонду. Что в 2019 году представляют собой апартаменты?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Понятие апартаменты на российском рынке недвижимости применяется сравнительно недавно. У большинства людей данный тип недвижимости ассоциируется с просторной роскошной квартирой.

В действительности это не совсем жилье, а скорее коммерческая недвижимость. Что такое апартаменты в 2019 году?

Основные аспекты

Всего несколько лет назад под апартаментами подразумевалось элитное жилье, доступное довольно ограниченному кругу населения.

В 2019 году приобретением апартаментов никого не удивишь. Купить их не сложнее, чем обычную квартиру.

С точки зрения обычных граждан апартаменты от обычного жилья отличаются незначительно. Главное различие – большая площадь помещения, повышенный комфорт.

К тому же если сравнивать стоимость квартиры в элитной новостройке и цену апартаментов, расположенных в том же районе, то при равном уровне оснащенности стоимость апартаментов окажется ниже.

Этот факт для покупателей становится существенным плюсом. Однако с правовой позиции уровень комфорта или количество квадратных метров не играют ровно никакой роли.

Апартаменты не признаются жилым помещением. Конечно, в них можно проживать, но все же юридически это коммерческая недвижимость.

По этой причине чаще всего апартаменты строят в элитных небоскребах и бизнес-центрах в центральной части крупных мегаполисов.

Многие инвесторы считают покупку апартаментов выгодным инвестированием средств, поскольку впоследствии помещение можно сдавать в .

Застройщиков возведение апартаментов привлекает тем, что на данный вид помещений не распространяются нормативы по возведению жилых объектов.

Потому основным требованием для такого жилья становится пригодность его для проживания и возможность использования как коммерческой недвижимости.

Другое дело, когда апартаменты находятся в здании, признанном коммерческой недвижимостью – бизнес-центре, офисном здании или торговом центре. В этом случае прописка невозможна совсем, даже временная.

Порядок перевода в жилое помещение

Допускает ли закон перевод апартаментов в жилой фонд? Судебная практика по этому вопросу недостаточна, чтобы делать однозначные выводы. Прецеденты есть.

Однако важным условием является получение согласия всех собственников здания, поскольку зачастую апартаменты являются .

Например, в Москве известны случаи, когда многоэтажные здания из апартаментов переводились в квартиры.

Но при этом положительный исход перевода был обусловлен грамотной работой опытных юристов в процессе судебного разбирательства.

На законодательном уровне пока не утвержден упрощенные порядок перевода апартаментов в жилые помещения без инициации судебного процесса.

Общий порядок перевода в 2019 году предполагает действие по следующей схеме:

Если Департамент примет положительное решение, то в

Сама процедура перевода – бесплатная, но придется платить за оформление различных технических документов и услуги нотариуса.

Налог на апартаменты

За обычную квартиру величина составляет 0,1 % . За апартаменты придется платить налог по ставке 0,5 %.

Однако такой размер налога платится, если апартаменты соответствуют следующим условиям:

Если хотя бы одно из этих условий не соблюдается, то ставка возрастает до 2 %. При этом нужно учесть, что если в состав недвижимости включены придомовая территория и места общего использования, то собственнику придется платить налог от общей площади.

Важно! Для владельцев апартаментов не предусмотрена возможность получения . Разница между апартаментами и квартирой довольно существенна.