Причины признания договора купли продажи недействительным. Когда сделку с недвижимостью могут признать недействительной? После смерти продавца

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ. В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле (п. 1 ст. 177 ГК РФ). Следовательно, имущество, отчужденное первоначальным собственником квартиры, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими, может быть истребовано от добросовестного приобретателя независимо от факта его вселения в спорное жилое помещение и других обстоятельств.

Какие требования предъявлять в суде

• о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным.
• о признании недействительной государственной регистрации права собственности на жилое помещение на имя ответчика, об аннулировании (признании недействительной) записи о регистрации права собственности на недвижимое имущество на имя ответчика;
• о признании недействительной доверенности, выданной продавцом жилого помещения третьему лицу для заключения договора купли-продажи жилого помещения;
• о признании права собственности ответчика на жилое помещение отсутствующим;
• о компенсации морального вреда;

если иск заявлен продавцом жилого помещения:

• об обязании покупателя жилого помещения возвратить его в собственность истца-продавца,
• о признании за истцом права собственности на жилое помещение;

если иск заявлен наследником продавца жилого помещения:

• о включении переданного по договору купли-продажи жилого помещения в наследственную массу и о признании за наследником продавца жилого помещения собственности на него в порядке наследования (по завещанию, по закону).

Из ч. 2 ст. 181 ГК РФ следует, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

При формулировании дополнительных исковых требований по этой категории споров необходимо учитывать следующее. В судебной практике существует позиция, согласно которой действующее законодательство не предусматривает возможность признания недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности.

В связи с этим в исковом заявлении рекомендуется оспаривать не само свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, выданное на имя ответчика (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Вместе с тем существуют правовые позиции судов, в которых отражено мнение, что действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как признание государственной регистрации недействительной, либо аннулирование соответствующей записи в ЕГРП, либо признание свидетельства о государственной регистрации права недействительным (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.06.2015 по делу N 33-14813).

Следует учитывать, что с 15.07.2016 проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверялась только выпиской из ЕГРП, а не свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП по выбору правообладателя, как предусматривалось ранее (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, признан утратившим силу с 01.01.2017 согласно Федеральному закону от 03.07.2016 N 361-ФЗ).

Обращаем внимание, что с 01.01.2017 действует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Он предусматривает ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в состав которого входят, в частности, реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), реестровые дела и кадастровые карты (ст. ст. 1, 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Договор купли-продажи жилого помещения не может быть признан недействительным только потому, что отсутствует государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение к покупателю по этому договору (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Нередко требования о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным заявляются на основании ст. 177 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими». В обоснование иска указывается, что при заключении договора продавец в силу определенных факторов (возраста, состояния здоровья, психических заболеваний, вредных привычек — злоупотребления алкоголем и т.д.) не был способен понимать значение своих действий (не мог отдавать отчет своим действиям) и руководить ими, хотя и являлся дееспособным лицом. Такой иск может заявить продавец жилого помещения или его наследники (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»). Ответчиком по иску выступает покупатель жилого помещения. Если покупатель передал жилое помещение, полученное от истца по договору купли-продажи, другому лицу (например, по другому договору купли-продажи или договору дарения), то в качестве второго ответчика указывается такое лицо (например, Определения Московского городского суда от 08.08.2016 N 4г-9316/2016, от 04.07.2016 N 4г-7689/2016) или его наследник (например, Определение Московского городского суда от 05.11.2014 N 4г/8-10557). При рассмотрении подобных исков суд может принять во внимание, что впоследствии, уже после заключения договора купли-продажи жилого помещения, продавец жилого помещения по решению суда признан недееспособным и над ним установлена опека (например, Определения Верховного Суда РФ от 15.04.2014 N 9-КГ13-14, Московского городского суда от 04.07.2016 N 4г-7689/2016).

Кроме того, если продавец продал свое единственное жилье, суд может рассмотреть данное обстоятельство как свидетельствующее о том, что продавец не мог в полной мере осознавать последствия заключения договора купли-продажи жилого помещения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.01.2016 по делу N 33-0381/2016). Неполучение истцом денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения не имеет правового значения при рассмотрении требований о признании этого договора недействительным на основании ст. 177 ГК РФ, однако может служить основанием для других исков (о взыскании денежных средств или о расторжении договора) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.04.2016 по делу N 33-14929/2016).

Требования о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения можно заявить на основании ст. 168 ГК РФ «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта».

Это возможно в ситуации, когда, например, подпись на договоре проставлена не продавцом, а третьим лицом (третьими лицами) (например, Определение Московского городского суда от 02.02.2016 N 4г-0633/2016), что подтверждается заключением судебной почерковедческой экспертизы (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 10.02.2016 по делу N 33-3832/2016, от 26.01.2016 по делу N 33-2631/2016).

Также заявить иск на основании ст. 168 ГК РФ возможно в случае, когда сделка совершена без согласия лиц, согласие которых на ее совершение требуется в силу закона.

Например, если супруг (бывший супруг) без согласия другого супруга продал квартиру, которую супруг-продавец (супруги) приобрел (приобрели) в период брака и которая является совместно нажитым имуществом (например, Кассационное определение Московского городского суда от 04.09.2015 N 4г/2-8994/15, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2016 по делу N 33-19851/2016). Или в ситуации, когда в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства, которое не было получено (например, Определения Верховного Суда РФ от 09.03.2010 N 3-В10-1, Московского городского суда от 17.11.2015 N 4г/8-12188/2015).

Также оспорить договор купли-продажи жилого помещения по ст. 168 ГК РФ можно при нарушении требований к оформлению доверенности, на основании которой заключается договор. К примеру, когда для отчуждения квартиры как единого объекта права совместной собственности продавцу выдана доверенность недееспособным лицом-участником общей совместной собственности (например, Определение Верховного Суда РФ от 25.06.2013 N 5-КГ13-52) или когда действие доверенности прекратилось на день заключения договора в связи со смертью доверителя (например, Определение Верховного Суда РФ от 31.01.2012 N 24-В11-6). Если суд установит, что продавец не выдавал доверенность на заключение договора купли-продажи квартиры, велика вероятность принятия решения в пользу истца. Кроме того, договор купли-продажи жилого помещения может быть признан недействительным, если одна из его сторон действовала на основании доверенности, которая была отозвана на момент заключения договора. Согласно ст. 188 ГК РФ одним из оснований прекращения доверенности является ее отмена (например, Определение Московского городского суда от 06.04.2015 N 4г/5-2759/2015). Обращаем внимание, что с 01.01.2017 отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, или в нотариальной форме (пп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 332-ФЗ).

Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 1 ст. 170 ГК РФ как мнимую сделку, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (например, Определение Верховного Суда РФ от 28.05.2013 N 5-КГ13-49, Определение Московского городского суда от 19.07.2016 N 4г-7750/2016). Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, фактически не исполняли и не желали исполнять сделку и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованная сторона должна представить суду доказательства, которые подтверждают отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих этому виду сделки.

Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 26.08.2015 по делу N 33-30339/2015, от 06.08.2015 по делу N 33-19604/2015). Однако если суд установит, что хотя бы у одной стороны сделки купли-продажи жилого помещения имелась воля на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, то в иске о признании такой сделки недействительной по основанию мнимости будет отказано (например, Определение Московского городского суда от 28.10.2013 N 4г/3-8006/13). Применительно к договору купли-продажи заключение мнимой сделки исключает намерение продавца прекратить принадлежащее ему право собственности на предмет продажи и получить от покупателя денежные средства, а покупатель не имеет намерения приобрести право собственности на предмет продажи и передать продавцу денежные средства за приобретаемый товар (например, Определение Московского городского суда от 19.07.2016 N 4г-7750/2016).

Отказывая в признании договора купли-продажи квартиры мнимой сделкой, суд пояснил, что неисполнение сторонами каких-либо условий договора (например, неоплата продавцу денежных средств) не является основанием для признания договора недействительным по основанию мнимости (Определение Московского городского суда от 14.04.2016 N 4г-2996/2016). В другом случае пояснено, что факты неуплаты истцу цены договора и непередачи ответчику квартиры по акту приема-передачи сами по себе не свидетельствуют о мнимости заключенной сделки (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 18.02.2016 по делу N 33-6060/2016, от 14.12.2015 по делу N 33-47019/2015).

Кроме того, оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 2 ст. 170 ГК РФ как притворную сделку, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Так, договор купли-продажи квартиры может заключаться в обеспечение возврата займа и прикрывать договор залога (например, Определение Московского городского суда от 06.10.2015 N 4г/9-10582/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.09.2015 по делу N 33-24961/2015).

Кроме того, договор купли-продажи квартиры может прикрывать договор займа, который стороны в действительности намеревались заключить (например, Определение Московского городского суда от 16.11.2015 N 4г/8-11190/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2014 по делу N 33-7798/2014).

При оспаривании договора купли-продажи жилого помещения как притворной сделки следует учитывать, что по основанию притворности может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2016 по делу N 33-5366/2016). Из существа притворной сделки следует, что стороны не собирались ее исполнить; квалифицирующим признаком притворной сделки является цель ее заключения. Обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Намерение одного участника сделки на совершение притворной сделки не является безусловным основанием для признания сделки недействительной (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 20.01.2016 по делу N 33-1989/2016, от 26.08.2015 по делу N 33-30483/2015). Более того, наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания сделки недействительной как притворной (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2015 по делу N 33-9985). Сам по себе факт оплаты денег по сделке другим лицом, равно как установленная в договоре цена имущества ниже рыночной, не является основанием для признания данной сделки притворной (например, Определения Верховного Суда РФ от 22.12.2009 N 18-В09-80, Московского городского суда от 16.06.2014 N 4г/6-5441, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2015 по делу N 33-16787/2015). Важно учитывать, что для признания сделки недействительной по основаниям притворности договорные отношения по сделке, которую прикрывала оспариваемая сделка, должны существовать между теми же сторонами, что и по заключенной (оспариваемой) сделке (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.05.2016 по делу N 33-13411/2016).

Кроме того, неисполнение сторонами каких-либо условий договора не является основанием для признания договора недействительным (ничтожным) по основанию притворности (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2015 по делу N 33-29120/2015). Притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка), и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются этой сделкой. Однако если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2014 по делу N 33-8479/2014).
— Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 3 ст. 179 ГК РФ как недействительную сделку, совершенную под влиянием неблагоприятных обстоятельств, то есть как кабальную сделку (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 18.02.2015 N 33-5367/2014, от 06.02.2015 по делу N 33-3904).

При оспаривании договора по этому основанию необходимо доказать, что он имеет все признаки кабальной сделки: продавец заключил договор под воздействием тяжелых обстоятельств (не одного, а нескольких), на крайне невыгодных для себя условиях (не просто невыгодных, а крайне невыгодных), между стечением тяжелых обстоятельств и заключением договора на крайне невыгодных условиях есть причинная связь, покупатель жилого помещения знал об этих обстоятельствах и сознательно использовал их в своей выгоде (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2015 по делу N 33-30675/2015). Фактически суду нужно представить доказательства, свидетельствующие о пороке воли продавца в момент заключения договора.

Следует учитывать, что несоответствие цены объекта, указанной в договоре, его рыночной цене само по себе не может означать крайне невыгодных условий договора для продавца (например, Определение Московского городского суда от 14.04.2016 N 4г-2996/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2015 по делу N 33-30675/2015). Так, отказывая в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи доли в квартире недействительным, суд исходил из отсутствия доказательств наличия тяжелых обстоятельств, вследствие которых истец был вынужден заключить сделку на крайне невыгодных для себя условиях, и пояснил, что истец заключал сделку добровольно и при несогласии с предлагаемыми ему условиями не был лишен возможности обратиться к другому физическому (юридическому) лицу с предложением заключить сделку на иных, более выгодных условиях или отказаться от ее заключения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.05.2015 по делу N 33-14362/15).

По этой категории споров возможно предъявление встречных исковых требований, круг которых достаточно широк. Так, возможно заявление встречного иска о признании ответчика добросовестным приобретателем жилого помещения (например, Определение Московского городского суда от 30.09.2016 N 4г-12073/2016), о прекращении у истца права пользования (о признании истца утратившим право пользования) жилым помещением и его снятии с регистрационного учета (например, Определение Московского городского суда от 30.09.2016 N 4г-12073/2016), о выселении истца из помещения (например, Определение Московского городского суда от 27.04.2015 N 4г/4-4500/15), об обязании вселить в помещение ответчика и не чинить ему препятствия в пользовании им (в доступе в помещение) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.11.2015 по делу N 33-43783/2015), об обязании определить порядок пользования квартирой (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.10.2015 по делу N 33-22192/2015), передать ключи от квартиры (например, Определение Московского городского суда от 09.10.2015 N 4г/1-9919/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2015 по делу N 33-4053/15).

Также возможно предъявление встречного иска о взыскании убытков и компенсации морального вреда (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.06.2015 по делу N 33-18662/2015). Кроме того, ответчик вправе требовать во встречном иске признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, признать отсутствующим право собственности на него (например, Определение Московского городского суда от 02.11.2015 N 4г/5-10874/2015).

Иск о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным нужно предъявлять по месту нахождения жилого дома, в котором располагается жилое помещение (квартира), по правилам исключительной подсудности (п. 1 ст. 30 ГПК РФ). В противном случае судья возвращает исковое заявление, установив, что дело неподсудно данному суду (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

При подаче искового заявления о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, ч. 1 ст. 91 ГПК РФ). Если имущественное положение истца не позволяет ему уплатить госпошлину единовременно, то, ссылаясь на это обстоятельство, истец может заявить суду ходатайство об отсрочке или рассрочке уплаты госпошлины (ст. 90 ГПК РФ, пп. 4 п. 2 ст. 64, п. 2 ст. 333.20, п. 1 ст. 333.41 НК РФ). К ходатайству нужно приложить подтверждающие документы (например, справку о доходах или заработной плате истца, выписки из банковского счета, удостоверение многодетной семьи).

Обращаем внимание, что с 01.01.2017 исковое заявление может быть подано в суд как на бумажном носителе, так и в электронном виде — в том числе в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, — посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети Интернет (ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 220-ФЗ).

По заявлению истца судья может принять меры по обеспечению иска (ст. ст. 139, 140 ГПК РФ). Наиболее распространенными обеспечительными мерами по рассматриваемой категории дел является наложение ареста на спорное жилое помещение (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 30.06.2016 по делу N 33-25139/2016, от 04.04.2016 по делу N 33-11144/2016) и запрещение ответчику совершать определенные действия в отношении помещения, например заключать сделки, направленные на отчуждение помещения, регистрировать в нем третьих лиц (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.03.2016 по делу N 33-4979/2016). Заявитель должен представить доказательства того, что непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда, к примеру подтвердить, что ответчики предпринимают действия по отчуждению спорной квартиры (ст. 139 ГПК РФ). В противном случае суд оставит заявление о принятии мер по обеспечению иска без удовлетворения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.12.2013 по делу N 11-39551/13). О принятии мер по обеспечению иска судья выносит определение (ст. 141 ГПК РФ).

В зависимости от обстоятельств, при которых была заключен договор, выделяют ничтожные и оспоримые сделки. Кроме того, от категории недействительности зависит необходимость обращения в суд.

Ничтожные сделки

Ничтожная сделка, согласно действующим нормам, недействительна с момента ее совершения. Для установления факта ничтожности не требуется судебное решение, судебное разбирательство может быть проведено только с целью восстановления наступивших в результате купли-продажи последствий - возврата всего полученного сторонами.

Признаками ничтожности могут быть:

1. Совершение покупки или продажи лицом, лишенным дееспособности в судебном порядке.
2. Несоответствие сделки требованиям закона. Так, ничтожными считаются сделки в случае, если в договоре купли-продажи не указаны существенные условия, нарушен порядок заключения сделки, например, не соблюден порядок обязательной государственной регистрации договора.
3. Мнимость сделки, то есть совершение ее без намерения исполнения условий договора. К таким сделкам может относиться купля-продажа недвижимости без фактической передачи имущества покупателю.
4. Притворность сделки, то есть заключение договора купли-продажи для прикрытия другой сделки. Примером такой купли-продажи может служить реализация покупателям зажигалки по завышенной цене с последующим дарением пачки сигарет.
5. Одна из сторон сделки не достигла возраста 14 лет (является малолетним).
6. Цель сделки противоречит нравственности и правопорядку.

Оспоримые сделки

Спецификой оспоримой сделки является обязательность установления судом ее недействительности. Признание сделки купли-продажи недействительной может быть осуществлено по следующим причинам:

• несовершеннолетие одного из участников;
• совершение сделки лицом, дееспособность которого ограничена в установленном порядке;
• участие в сделке лица, которое не могло осознавать последствий соглашения, руководить действиями и осознавать их;
• заблуждение одной из сторон;
• совершение сделки под влиянием угрозы, насилия, обмана и иных злонамеренных действий любого из участников.

Перечень оснований для признания недействительными оспоримых сделок не является исчерпывающим. Кроме того, каждое из них подлежит тщательному доказыванию в суде с привлечением документов, свидетельских показаний, аудио- и видеозаписей, экспертных заключений.

Порядок признания сделки недействительной

Для того чтобы установить факт недействительности необходимо направить в суд заявление о признании сделки недействительной. Как уже говорилось выше, такой иск может быть направлен только в рамках оспоримой сделки, недействительность ничтожной не требует судебного установления.

Заявителем по искам такого рода может выступать любое заинтересованное лицо, то есть как один из участников сделки, так и иные лица, чьи права или интересы в ходе сделки были нарушены, а также граждане, действующие во благо одной из сторон сделки. Так, иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным могут подать и родственники продавца или покупателя, в случае, если сторона такой сделки была ограничена судом в дееспособности.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным, кроме стандартных требований, предъявляемых к нему законом, должен содержать:

• сведения о предмете сделки;
• основания, по которым сделка должна быть признана недействительной со ссылкой на нормы закона;
• просьба к суду установить факт недействительности;
• предложение о восстановлении правовых последствий сделки (возврату всего полученного по договору или иные способы восстановления).

В рамках ничтожной сделки в тексте искового заявления могут быть изложены только основания, по которым сделка может считаться недействительной, а также просьба к суду о двусторонней реституции - то есть возврату сторонами всего приобретенного в ходе совершения сделки купли-продажи.

Процедура доказывания недействительности сделки в суде отличается определенной сложностью. Причины, по которым сделка подлежит признанию таковой, подлежат доказыванию заявителем с предъявлением соответствующих доказательств.

Для подбора доказательственной базы необходимо знать положения действующего законодательства, грамотно и правильно оформить все необходимые документы. В ряде случаев требуется и проведение экспертизы. Так, например, экспертиза может потребоваться в случае, если в рамках договора купли-продажи недвижимости под влиянием заблуждения была передана квартира с существенными недостатками, препятствующими для проживания в ней, которые не были оговорены в тексте договора.

Сроки исковой давности

Срок признания сделки недействительной зависит от того, по каким основаниям она не может быть действительна, то есть от ничтожности или оспоримости заключенного соглашения.

В соответствии с нормами гражданского законодательства, ничтожная сделка купли-продажи может быть признана недействительной в течение 3 лет со дня ее совершения. Срок для обращения в суд по оспоримым сделкам составляет 1 год с момента заключения.

Дополнительный срок установлен для лиц, которые не являются сторонами сделки - они вправе обращаться в суд в течение 3 лет с момента, когда они узнали о совершении недействительной сделки.

Последствия

Одно из основных последствий недействительности сделок - это полное восстановление прежнего состояния сторон, то есть возврат всего полученного ими в результате купли-продажи. В случае если приобретенную по договору вещь невозможно передать в первоначальном ее состоянии, покупатель вправе выплатить продавцу ее стоимость в денежном эквиваленте.

В ряде случаев, если сделка была совершена в нарушение установленных правил правопорядка, а также недобросовестной стороной при наличии умысла, все полученное виновным лицом по сделке может быть обращено в доход государства.

Признание договора купли-продажи недействительным имеет свою специфику в каждом конкретном случае. Любой такой прецедент требует детального правового анализа ситуации, профессионального взгляда на возможные последствия признания сделки недействительной, рекомендаций по сбору доказательственной базы и необходимости проведения экспертизы.

Отказ суда в иске об установлении факта недействительности сделки или ее последствий может быть обусловлен как неправильным составлением самого иска, так и недостаточным обоснованием нормами закона требований заявителя. Именно поэтому при разрешении вопросов такого рода рекомендуется заручиться поддержкой опытного юриста.

Наши юристы, имея опыт работы по всем отраслям права, могут ответить на любой вопрос, касающийся недействительности сделок. Кроме консультационной помощи, специалисты могут оказать содействие в составлении текста иска, анализе имеющихся документов и материалов. Онлайн консультация юриста доступна 24 часа в сутки.

Оспорить сделку купли-продажи квартиры может любой гражданин РФ в пределах установленных сроков давности и законных на то оснований.

Приобретение в собственность квартиры в результате сделки купли-продажи - это не только коммерческая сделка, но и юридический акт, который может быть оспорен при определенных обстоятельствах, изложенных в ГК РФ. Продавец квартиры и покупатель должны хорошо понимать, какие обстоятельства могут привести к расторжению сделки, а также к ее оспариванию в суде.

На каких основаниях может быть отменена купля-продажа

Сделка купли-продажи считается завершенной после того как стороны подпишут договор, произведут взаиморасчет, а также проведут перерегистрацию объекта недвижимости (квартиры), а точнее, зарегистрируют переход права собственности от прежнего владельца к новому в ЕГРП (Едином государственном реестре прав). Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРП, взамен выдаваемого ранее Свидетельства о праве собственности.

Если регистрация уже произведена, обратный ход можно дать только чрез суд. Однако, стороне, желающей отказаться от купли-продажи, не стоит затягивать с таким решением, так как на дела такого рода распространяется срок давности , зависящий от различных обстоятельств:

• 1 год - для оспоримых сделок (совершено нарушение любого из пунктов ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимостью). Отсчет следует вести от даты, когда истцу стало известно о том, что есть обстоятельства, в силу которых сделка может быть признана недействительной. Дату эту необходимо подтвердить документально.
• 3 года - для ничтожных сделок. Если сделка не прошла должную регистрацию, не были произведены взаиморасчеты, то есть стороны совершили куплю-продажу только на бумаге, тогда ее можно признать ничтожной. Отсчет срока давности нужно вести от даты подписания договора.
• 10 лет - срок оспаривания недействительных сделок третьими лицами, не входящими в число участников купли-продажи. Таковыми могут быть совладельцы, в обход которых была продана квартира, несовершеннолетние, зарегистрированные на данной жилплощади и т.д. Вести отсчет срока давности необходимо от момента, когда истец получил информацию об основаниях, в силу которых сделка признается недействительной.

Одного желания оспорить сделку недостаточно, поскольку подписав документ, вы тем самым заверили свое твердое намерение приобрести данную квартиру в собственность. Все основания, по которым суд вправе признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, изложены в ГК РФ:

1. Ст. 168 ГК РФ признает сделку недействительной, если она противоречит любому действующему закону и нормативному акту.
2. В отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер, что и отражено в ст. 166 ГК РФ.
3. Ограниченные в дееспособности лица, полностью недееспособные, а также недееспособные в момент подписания договора купли-продажи не вправе совершать сделки с недвижимостью, поэтому этого основания достаточно для признания такого договора недействительным.
4. Лица младше 18 лет и старше 14 лет вправе покупать недвижимость и продавать, но сделка будет признана действительной только в том случае, если хотя бы один из родителей поставить свою подпись в знак согласия на договоре. Отсутствие такой подписи - это основание для аннулирования купли-продажи.
5. Нельзя заключать сделки под действием угроз, насилия, шантажа, обмана, а также на заведомо кабальных условиях. Подтвердить такое основание сложнее всего, поэтому чаще к нему прибегают, когда выявляют недостатки в квартире, не обнаруженные до подписания договора, поскольку объективная экспертиза будет веским аргументом в суде.
6. Мошенничество. Продавец может злонамеренно сговориться с агентом недвижимости и ввести в заблуждение покупателя об истинной ценности квартиры, ее истинном техническом состоянии и других важных особенностях. Доказывать придется умышленный характер действий ответчика, а также подтверждать нарушение интересов истца.

Нельзя забывать и о том, что все третьи заинтересованные лица должны быть согласны на совершение купли-продажи . К числу таких лиц относятся супруги, несовершеннолетние дети. Нельзя продать квартиру, купленную супругами в годы брака, даже если они развелись, если второй бывший супруг не даст на то своего нотариально заверенного согласия. Также нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, ели предварительно не получено одобрение сделки органами опеки и попечительства.

Как подтверждают недействительность купли-продажи квартиры

Подтверждать основание, на которое истец ссылается для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, необходимо непременно документами :

• В случае, когда сделка была совершена противозаконно, необходимо доказать факт ее совершения и опереться на тот закон, который был в данном случае нарушен. Иное дело - ничтожность сделки, тут придется доказать отсутствие у сторон намерений совершать куплю-продажу, а именно, что передача денег не состоялась. Поскольку доступа к счету ответчика у истца нет, запрос о состоянии лицевого счета в банке и по операциям с ним может направить только судья по соответствующему ходатайству ответчика.
• Недееспособность любой из сторон сделки можно подтвердить только тогда, когда ранее в отношении данного лица было вынесено соответствующее решение суда. Придется приложить к иску копию этого решения. То же относится и к ограниченно дееспособным гражданам.
• Когда опротестовывается купля-продажа, совершенная от лица несовершеннолетнего, потребуется его паспорт, а также договор, в котором отсутствует подпись родителей ребенка.
• Доказать, что квартира продана незаконно без согласия супруга - проще простого, поскольку потребуется сравнить три даты: приобретения квартиры продавцом, заключения брака, расторжения брака.
• Переговоры с продавцом лучше вести под видеозапись, тогда в случае выявления факта мошенничества, угроз и других противоправных действий, запись станет доказательством в суде.

Куда обращаться

Когда есть все основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры, на руках имеются все документы, следует, не откладывая, обращаться в суд с исковым заявлением. Признать договор недействительным уполномочен только суд, поэтому так важно не упустить отведенный законом срок и вовремя подготовиться к процессу.

Решение суда, принятое в пользу истца, является тем документом, руководствуясь которым в ЕГРП можно внести запись о признании ранее совершенной сделки недействительной и отмене перехода права собственности. В результате квартира вновь станет собственностью продавца. До тех пор, пока решение суда не будет вынесено и в ЕГРП не будет внесена соответствующая запись, квартира будет находиться в собственности истца, а следовательно на его плечи ложатся все риски и обязанности по ее содержанию.

Подавать исковое заявление необходимо в городской или районный суд по адресу квартиры. При особых обстоятельствах иск можно подавать по месту проживания продавца или ответчика. А в случае мошенничества параллельно с исковым заявлением потребуется подать заявление в правоохранительные органы.

Что нужно указывать в исковом заявлении

Текст заявления лучше всего составить с помощью опытного юриста, чтобы избежать риска отклонения иска или решения в пользу ответчика. В документе должны содержаться следующие сведения:

1. Данные сторон, включая адреса проживания. Необходимо приложить копии паспортов обеих сторон.
2. Информация об объекте сделки, включая ее адрес, площадь, этаж, число комнат и другие данные.
3. Выписка из ЕГРП по состоянию на текущий момент (после регистрации договора купли-продажи).
4. Основания, руководствуясь которыми истец требует признания купли-продажи недействительной.
5. Данные всех тех лиц, которые могут подтвердить важные обстоятельства сделки (копии паспортов).

Самое главное - правильно сформулировать исковые требования. Чаще всего истцы желают вернуть все к исходному состоянию, то есть - квартиру ответчику, а деньги - истцу, но требования могут быть и другими. В том случае, когда истец выигрывает дело, он вправе требовать возмещения ответчиком всех понесенных в ходе разбирательства расходов (в том числе оплату услуг юриста, госпошлину). Копии всех упомянутых в иске документов обязательно прилагаются к нему.

Как происходит разбирательство

Обращаться в суд самостоятельно следует тогда, когда вы полностью уверены в своей правоте, имеете на руках все необходимые документы, убеждены, что сможете отстоять свои права в зале суда. В противном случае, переложить тяготы разбирательств лучше на плечи юриста.

Подготовка к процессу включает не только сбор документов, подтверждающих правоту истца. Необходимо подумать над встречными действиями ответчика и по возможности предусмотреть адекватный ответ. Так, при несогласии ответчика с решением суда, принятым не в его пользу, он вправе обратиться в высшую инстанцию с апелляцией. Пока не пройдет разбирательство в вышестоящем суде, сделка не будет расторгнута или признана недействительной.

Итогом рассмотрения всех обстоятельств дела станет решение, которое следует получить на руки в указанный срок. С этим документом необходимо обратиться в Регистрационную палату, чтобы внести соответствующие изменения в ЕГРП. Если в решении суда содержится постановление о взыскании с ответчика каких-либо сумм в пользу истца, тогда помимо решения суда на руки получают исполнительный лист. По этому листу деньги получает с ответчика истец самостоятельно, а в спорных ситуациях передает в Службу судебных приставов.

Регламентированы гражданским законодательством.

При не соблюдении требований в его составлении или ущемлении имущественных прав контрагента, договор не приобретает юридической силы или подлежит расторжению.

Документация контрактного характера, заключаемая сторонами, при определённых условиях допускает признания сделки не действительной, что приводит к ее оспоримости – ст. 166, 167 ГК РФ (см. ).

Иногда ошибки допускаются в составлении текста договора (ст.168 ГК РФ) или он противоречит нравственным установкам законодательства (ст.169).

Правовые характеристики определяются в соответствии с целями заключения сделок, которые предполагают сторонам оговоренные в положениях документа преимущества.

При условии неполучения желаемых преимуществ или при условии приобретения нежелательных последствий, правомочность и законность сделки допускает рассмотрения в судебном порядке.

Основой исправления процедуры или дома служит , составленного незаконно, недобросовестно или не исполненного сторонами. Критериями, допускающими определить подобное, служат законодательные источники гражданского права, изложенные в статьях 170-179 ГК РФ.

В них предусматривают нарушения:

• Покупки объекта недееспособным лицом или у владельца, признанного ограниченно дееспособным (недееспособным).
• Покупки квартиры у лица, не достигшего совершеннолетия, без согласия опекунов.
• Продажа, совершённая в связи с насилием, шантажом или обманом, а так же мотивированная неблагоприятными обстоятельствами.
• Кабальные сделки, заключённые под давлением, на крайне невыгодных условиях.
• Нарушение прав третьих лиц или детей, в результате продажи жилья или участка(см. ).
• , за которой скрываются иные намерения контрагента или обоих участников.
• Несоответствие положений, внесённых в текст, требованиям законодательства.
• Нарушения правил оформления, некорректно составленный договор.
• Иные недобросовестные действия продавца или покупателя и нарушения в оформлении.

Договор, составленный в условиях, нарушающих свободу волеизъявления контрагента или с юридическими нарушениями, допустимо расторгнуть через суд.

Недействительность договора купли-продажи недвижимости по безденежности

Законодательный регламент предусматривает, что , квартиры или земельного участка предусматривает выплату соразмерной суммы денежных средств. Она оговаривается заведомо и фиксируется официально в процессе предварительных договоров, допуская внесения аванса (см. ).

После подписания сторонами документации о переходе имущественных прав, предоставляется остаток денежных средств в обмен на и передачу приобретённого объекта актом приёма-передачи.

Деньги передаются под расписку или при помощи безналичного расчёта, предусматривая наличие доказательства их передачи покупателем.

Иногда купчая на недвижимость заключается сторонами, но взаиморасчётов не происходит. Если такие действия настораживают продавца, он может заподозрить недобросовестный умысел со стороны контрагента и обратиться в суд.

Нередко причиной подачи иска становится неправильно оформленный чек, предусматривающий безналичную оплату. Исключительны случаи расчета .

То есть ситуация, в которой продавец не получил оплату за проданную недвижимость, относится к данной категории дел. Оспоримость сделки – налицо, но главный вопрос заключается в добросовестном заблуждении покупателя, который попал в сети мошенников, оформивших заём, либо сам осуществил таковые.

От причины безденежности купли-продажи зависят юридические последствия, вменяемые судом покупателю.

Главный принцип – защита имущественных гарантий лица, которому должна возвращаться отчуждённая при сделке недвижимость.

Если факт безденежности возник по вине третьих лиц, гарантировавших инвестиции покупателю, но не исполнивших ответственность, в их сторону возбуждается отдельное исковое производство, допускающее уголовную ответственность.

Если виновным оказался покупатель – он может понести дополнительную ответственность за незаконное пользование деньгами и возместить компенсацию упущенной выгоды по сделке. Иногда допускается конфискация требуемой для расчёта суммы денег.

Признание договора купли-продажи недвижимости ничтожным

Продажа недвижимости несёт определённую долю риска, если стороны не воспользовались услугами страховых компаний (см. ). Иногда договор настолько не соответствует предъявляемым критериям, что не допускает перехода прав.

По преимуществу его заключение не подлежит , в силу допущенных ошибок или недопустимости заключения.

Такие контракты не вступают в силу, их юридические основания не получают признания (ст. 166 ГК РФ).

Они отличаются тем, что подтверждение их неправоспособности не требует вмешательства суда. Они не вступают в силу сами по себе, лишённые такого права изначально. Их аннулирование происходит простым не исполнением положений, не допускающим перехода имущественных прав контрагенту. В отличие от них, оспоримые договора купли-продажи определяются в качестве таковых только по решению суда.

Ничтожными считаются факты сбыта или не принадлежащего продавцу, объекта. Или сокрытие информации о невыплаченной ипотеке, залоге проданной недвижимости. То есть те причины, по которым квартира или надел не могут допускаться к имущественной сделке изначально.

Признание части договора купли-продали недвижимости недействительной

Иногда положения купчей соответствуют действительности и обеспечиваются полноценными юридическими основаниями. Но отдельные пункты или положения выражены некорректно с юридической точки зрения, что допускает интерпретацию контрагента в собственную пользу.

Такой документ допускается к регистрации и выглядит правомочным. Но, в прошествии времени, сторона не исполняет очевидных требований, апеллируя к тому, что они не были чётко прописаны в положениях купчей.

В их числе могут быть ситуации:

• отказа продавца от выписки (см.);
• отказ выселиться самому или проживающим третьим лицам (см. );
• изъятие при выселении сантехники, дверей и т.п.

Считая, что к составленному договору требуется внести законные дополнения, новый владелец вправе оспорить отдельные положения, с сохранением официального юридического статуса купли, в качестве состоявшегося гражданско-правового прецедента.

Главные трудности возникают, когда приобретается арестованное или залоговое имущество.

Подача и составление искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным

В арбитражный суд обращаются по месту расположения объекта, в отношении которого возник спор.

На основании имеющихся документальных подтверждений незаконности сделки или иных причин, допускающих её аннулирование, составляется исковое заявление. Его составление регламентировано статьёй 125 АПК РФ.

После указания наименования суда, сведений о мировом судье и сторонах спора, следует лаконично изложить обстоятельства дела, связанные с заключением сделки и указать:

• дату заключения;
• сведения о договоре;
• предмет договора.

В понятие предмета входят сведения об объекте недвижимости, с указанием места расположения капитального строения, земельного участка или иного.

Если акцент делается на часть договора, следует дополнительно выделить факт составления соглашения в отношении обозначенных пунктов.

Далее указывают факты, которые препятствуют признанию контрактного действия как законного гражданско-правового акта. На этом основании суду высказывается просьба о признании иска полностью и аннулировании последствий неправомерно составленной купчей.

К исковому заявлению прилагают документацию, которая послужит доказательной базой и договор купли-продажи, который оспаривается поданным иском.

Юридические последствия признания оспоримости

Оспоримость имущественной сделки признаётся только судебным решением.

На основании выписки из решения суда, которая выдаётся на руки, как ответчику, так и истцу, происходит аннулирование обозначенных частичных моментов соглашения или полное аннулирование её юридической силы.

Решение принимается на основании обращения к суду, заявленного в иске и доказательств, определяющих правомочность взыскания.

Главная позиция суда в подобных вопросах опирается на прекращение перехода имущественных прав, которое возникло на основании приобретения объекта (реституция).

То есть тенденции исправления возникшего нарушения сводятся к тому, чтобы вернуть имущественные позиции сторон к изначальному состоянию, которое присутствовало до составления и подписания документа сторонами. Но такая двусторонняя реституция допустима только при отсутствии виновного умысла у обеих сторон.

При наличии умысла, судебные разбирательства вправе применять меры, соразмерные совершённому незаконному или недобросовестному деянию, вплоть до конфискации имущества и вложенных средств (см. ).

Мошеннические действия приводят к вменению уголовной ответственности.

Односторонние умышленные нарушения предусматривают соответственно – одностороннюю реституцию. То есть покупатель (продавец) недвижимости, введённый в заблуждение контрагентом, получает возвращённое имущество, а в отношении нарушителя возбуждается отдельное исковое производство.

Иногда сбываются арестованные квартиры или иные обременённые объекты, без осведомления о допускающихся нарушениях, контрагента. Это приводит к тому, что покупатель получает возвращённые ему деньги, потраченные на покупку.

Если деньги невозможно вернуть, за покупателем арестованного или залогового имущества остаётся квартира (иной объект). А нарушитель закона обязан предоставить кредитной организации иную собственность и заменить соразмерным по стоимости объектом недвижимости.

Суть понятия состоит в том, что акт является документальным подтверждением совершения правового деяния связанного с передачей собственного имущества от одного гражданина (или юридического лица) другому (или организации).

Этот документ заключается между участниками соглашения: продавцом и покупателем. Продавец – это дееспособное лицо, достигшее совершеннолетнего возраста и владеющее передаваемым имуществом на правах собственности. В качестве покупателя может выступать совершеннолетний, дееспособный гражданин, который обладает достаточным количеством денежных средств для оплаты передаваемого имущества. В случае передачи аванса или задатка допускается составление .

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Правовые отношения, которые представляет договор купли-продажи, регламентируются ГК РФ , в части .

Основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры

Судебная практика признания договора купли-продажи недействительным рассказывает о том что, если существуют законные возражения относительно сделки, то соглашение может быть аннулировано. Подобная ситуация подпадает под действие . Все случаи, связанные с , решаются в судебной инстанции. Что касается причин, то договор может быть признан неправомочным по следующим основаниям:

1. Если содержание документа противоречит нормам закона, то сделка признается ничтожной и имущество подлежит конфискации.
2. В том случае, если сделка носит мнимый или притворный характер, скрывая волю остальных участников.
3. Если участник купли-продажи недееспособен или имеет какие-либо ограничения в дееспособности.
4. В ситуации, когда дееспособное лицо не осознавало своих действий по причине временного состояния недееспособности.
5. Договор, заключенный с несовершеннолетними гражданами.
6. Сделки, оформленные с участием несовершеннолетних детей, без необходимого согласия его законных представителей.
7. Акт, составленный при угрозе жизни и здоровью, а также в результате заблуждения.
8. Если покупателем является лицо, которое не имеет разрешения на такой вид деятельности, то сделка может быть признана недействительной.
9. При нарушении прав детей.
10. Признание договора купли-продажи квартиры недействительным возможно тогда, когда ранее продаваемая собственность была приватизирована незаконно.
11. Акт аннулируется, если условия составления не были выполнены, в частности, отсутствовала письменная форма документа.

Порядок признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Чтобы оспорить правовой статус акта, необходимо обратиться в Арбитражный суд и составить иск +о признании договора купли-продажи недействительным. С таким заявлением могут обратиться участники сделки, либо их официальные представители, чьи полномочия подтверждены нотариальной доверенностью.

Чтобы не получить в суде отказа по заявлению, необходимо соблюдать ряд рекомендаций по признанию акта недействительным:

1. Определить законность оснований для аннулирования сделки.
2. Доказать реальность своих претензий, путем предоставления фактических доказательств, а именно что эти основания имели место на момент сделки.
3. Подать правильно оформленный иск с соблюдением всех требований и сроков.
4. Доказать свою позицию в суде, призвав на помощь свидетелей и предоставив необходимые документы.
5. Ожидать решение суда. В случае отказа можно подать апелляцию.

Признать договор недействительным можно в течение года с момента открытия оснований для этого, если сделка является оспариваемой. В том случае, если сделка ничтожна, то срок исковой давности предусмотрен в виде трех лет . Для лиц, не являющихся сторонами сделки, однако заинтересованными в ее исходе установлен срок исковой давности также три года.

Список необходимых документов

Для того чтобы подать заявление в суд с целью аннулировать договор купли-продажи, потребуется следующий перечень документов:

1. Правильно оформленное исковое заявление (образец заявления можно посмотреть и скачать можно здесь: .
2. Паспорт или иной документ подтверждающий личность истца.
3. Договор купли-продажи.
4. Документы на недвижимость: вся техническая документация и свидетельство о собственности (если истец является продавцом).
5. Расписка в получении денег (если истец является покупателем).
6. Медицинская справка о физическом и психическом состоянии заявителя (если в этом есть необходимость).

Суд также может затребовать дополнительные документы, которые могут послужить положительному для истца исходу.

Последствия признания недействительным договора купли-продажи

Аннулирование договора может повлечь за собой серьезные последствия, в виде исправления сложившейся ситуации в отношении объекта сделки. Если обе стороны были введены в заблуждение, то исправить ситуацию можно очень просто: участники возвращают друг другу не принадлежащие им вещи.

В том случае, если вернуть переданное имущество не представляется возможным, то возмещение ущерба можно произвести путем выплаты денежной компенсации.

Если одна из сторон умышленно допустила совершение незаконной сделки, а ввернуть имущество не представляется возможным, то суд выносит решение о возмещении ущерба пострадавшей стороне за счет конфискации имущества ответчика .

Конфискация имущества обоих участников сделки в пользу государства производится в том случае, когда обе стороны умышленно нарушили закон.

В ряде случаев производится дополнительное покрытие убытков пострадавшей стороны сделки.

Пример по порядку признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Сергей Панин давно копил деньги на то, чтобы улучшить свои жилищные условия. Когда необходимая сумма была собрана, Сергей занялся продажей своей однокомнатной квартиры в центре города. Покупателей нашлось сразу несколько, и Панин выбрал наиболее подходящий вариант. Не став гнаться за высокой ценой, он отдал предпочтение клерку из конторы, находящейся по соседству.

Договор составил покупатель и Сергей, не особо вчитываясь, подписал бумагу в присутствии нотариуса. Когда дело дошло до передачи денежных средств, то выяснилось, что продавец не доплатил ему около 50 тысяч рублей . Возмутившись, Сергей потребовал недоданные деньги, на что покупатель ответил, что по договору задаток был включен в сумму стоимости квартиры, хотя Сергей с самого начала оговаривал, что задаток в общую цену не входит.

Ничего не добившись, Сергей обратился в суд, написав заявление о признании договора купли -продажи недействительным, поскольку он был введен в заблуждение продавцом.

К сожалению, суд вынес отрицательное решение по иску в связи с тем, что договор купли-продажи был составлен верно, и продавец был обязан ознакомиться с его содержанием перед подписанием.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Вопрос: Добрый день, меня зовут Влад. Сложилась не очень приятная ситуация, а я не знаю, обращаться ли за помощью к юристу или пустить все на самотек. Посоветуйте, как мне поступить. Дело в том, что несколько месяцев назад я приобрел жилье у своего коллеги. Квартира мне сразу понравилась, была чистой аккуратной с новым ремонтом. За ремонт продавец потребовал дополнительную оплату, но поскольку сумма была не очень большой, а жилье мне понравилось, то все оплатил. Сделка прошла удачно, договор был подписан у нотариуса, и я стал владельцем квартиры. Прожив в ней год, я обнаружил, что есть серьезная проблема с электрикой и водоснабжением, однако самое страшное было впереди. Вчера, придя с работы, я заметил, что в комнате отклеились обои и под ними что-то чернеет. Отодвинув бумагу, я ужаснулся. Все стены моего жилища покрыты черной плесенью. Переговорив с соседями, я выяснил, что квартира очень сырая и ее долго не могли продать из-за этого недостатка. Как теперь поступить я не знаю. Необходимо ли аннулировать сделку? Возможно ли это сделать? Могу ли я рассчитывать ан компенсацию?

Ответ: Уважаемый Влад. Согласно ст. 125 АПК РФ сделка может быть признана ничтожной в том случае, если одна из сторон была введена в заблуждение другой стороной умышлено, тем самым нарушив закон. В сложившейся ситуации таким образом поступил ваш коллега.

Вы можете обратиться в суд на признание договора купли-продажи квартиры недействительным и потребовать компенсации морального ущерба, а также вреда, причиненного вашему здоровью, поскольку черная плесень чрезвычайно опасна для здоровья. Сделать это вы можете только в суде, предоставив все доказательства и, желательно, оценку экспертов относительно состояния вашего жилья. Если эти повреждения имели место на момент совершения сделки, то договор будет аннулирован, а вы получите компенсацию.

Заключение

В заключение можно сделать следующие выводы:

1. Договор купли-продажи является подтверждением свершения сделки.
2. В законодательстве прописаны основания, согласно которым документ можно оспорить или аннулировать.
3. Существует определенный порядок, согласно которого выполняется признание договора купли-продажи недействительным.
4. Для того чтобы подать заявление в суд необходимо не только правильно составить заявление, но и подтвердить его фактическими доказательствами.
5. В случае признания акта недействительным, пострадавшая сторона получает компенсацию причиненного ей ущерба.
6. Большое внимание необходимо уделить оформлению договора.