Subtilités de la réparation d'un appartement privatisé. Comment sont rénovés les appartements municipaux ? Comment réaliser des réparations dans un appartement municipal
Complexe d'habitation de la Fédération de Russie).
Pour financer les réparations en cours propriété commune dans les immeubles à appartements, les propriétaires et les locataires doivent payer des frais. Les frais pour les grosses réparations des biens communs ne sont pas facturés aux locataires, mais sont facturés aux propriétaires d'appartements (clause 5, partie 3, article 67, parties 1, 2, article 154, article 156 du Code du logement RF ; sec. III du Règlement , approuvé par la résolution du gouvernement de la Fédération de Russie du 13 août 2006 n° 491 ; Cour suprême de la Fédération de Russie le 26 juin 2015).
La principale charge du maintien en bon état des biens communs de l'immeuble et des réparations continues est supportée par la société de gestion élue par l'assemblée générale des propriétaires d'appartements, la HOA, la coopérative d'habitation ou le logement et les services communaux (DEZ) en municipalité bâtiments (article 65 du Code du logement de la Fédération de Russie) .
Référence. Entretien des biens communs dans l'immeuble
Dans le cadre du maintien des biens communs à immeuble d'appartements désigne un ensemble de travaux et de services visant à maintenir ce bien dans un état garantissant le respect des caractéristiques de fiabilité et de sécurité immeuble d'appartements, sécurité pour la vie et la santé des citoyens, sécurité de leurs biens, disponibilité d'usage de locaux résidentiels et (ou) non résidentiels, locaux usage public, et aussi terrain, sur lequel se trouve l'immeuble, la disponibilité constante des services publics, des compteurs et autres équipements inclus dans la propriété commune pour la fourniture de services publics ( article 10 Règles, approuvées. Décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 13 août 2006 N 491).
En conséquence, ces organismes sont tenus de réparer les biens appartenant à la propriété générale de l'immeuble sans paiement supplémentaire.
Propriété commune dans un immeuble sous réserve de réparations gratuites
La composition des biens communs comprend entre autres :
- systèmes d'ingénierie internes d'alimentation en eau froide et chaude, composés de colonnes montantes, de dérivations des colonnes montantes jusqu'au premier dispositif de déconnexion situé sur les dérivations des colonnes montantes, les dispositifs de déconnexion spécifiés, les compteurs d'eau collectifs (maison commune), le premier arrêt les vannes d'arrêt et de contrôle sur les dérivations du câblage intra-appartement à partir des colonnes montantes, ainsi que les équipements mécaniques, électriques, sanitaires et autres situés sur ces réseaux ;
- système interne d'approvisionnement en gaz d'ingénierie, composé de gazoducs posés à partir de la source de gaz ou du point de raccordement de ces gazoducs au réseau de distribution de gaz pour vannes d'arrêt(robinet) inclus, situé sur les dérivations (gouttes) de l'appartement équipement à gaz, équipement utilisant du gaz (à l'exception des équipements domestiques utilisant du gaz inclus dans l'appartement équipement à gaz), les dispositifs techniques sur les gazoducs, y compris les soupapes de régulation et de sécurité, les systèmes de contrôle du gaz pour les locaux, les compteurs de gaz collectifs (maison commune), ainsi que les compteurs de gaz qui enregistrent le volume de gaz utilisé dans la production de services publics pour le chauffage et ( ou) alimentation en eau chaude ;
- un système de chauffage intra-maison composé de colonnes montantes, d'éléments chauffants, de vannes de régulation et d'arrêt, de compteurs d'énergie thermique collective (maison commune), ainsi que d'autres équipements situés sur ces réseaux ;
- système d'alimentation électrique interne, composé d'armoires d'arrivée, de dispositifs de distribution d'entrée, d'équipements de protection, de surveillance et de contrôle, de compteurs collectifs (maison commune) énergie électrique, panneaux de sol et armoires, installations d'éclairage pour espaces communs, installations électriques systèmes de désenfumage, automatiques alarme incendie approvisionnement en eau interne pour la lutte contre l'incendie, ascenseurs de fret, de passagers et de lutte contre l'incendie, dispositifs de verrouillage automatique pour les portes d'entrée des immeubles d'habitation, réseaux (câbles) depuis la frontière extérieure jusqu'aux compteurs d'énergie électrique individuels, généraux (d'appartement), ainsi que d'autres équipement électrique situés sur ces réseaux (article 5 du Règlement n° 491).
Pour résoudre la question de savoir qui doit effectuer les réparations - le propriétaire et le locataire de l'appartement ou le service du logement et des services communaux, il est nécessaire de déterminer les limites internes des services communaux systèmes d'ingénierie, selon lequel leurs responsabilités opérationnelles seront délimitées.
Par exemple, les dérivations des colonnes montantes d'alimentation en eau chaude et froide après les vannes d'arrêt et de régulation, y compris les vannes d'arrêt et de régulation de l'appartement et les équipements de plomberie, ne sont pas incluses dans la responsabilité opérationnelle du service de l'habitat et des services communaux.
Dans ce cas, les limites de la responsabilité opérationnelle peuvent être documentées, par exemple, dans un accord avec la société de gestion ou dans une annexe à celui-ci (Lettre du ministère de la Construction de Russie du 01/04/2016 N 9506-АЧ/04 ).
En cas d'accident ou de panne de matériel situé dans l'appartement, mais lié aux équipements communs de la maison, la société de gestion (HOA, coopérative d'habitation) est tenue de le réparer réparations en cours gratuitement (voir, par exemple, la décision de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 30 novembre 2011 N GKPI11-1787).
De plus, si la nécessité de réparations à l'intérieur de l'appartement est causée par une mauvaise fourniture des services publics, il est possible d'exiger du service du logement et des services communaux le remboursement des dépenses engagées pour les réparations ou pour les réparations à effectuer aux frais du service. (article 149 du décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 6 mai 2011 N 354).
Matériel non réparable gratuitement
De la réglementation ci-dessus, nous pouvons conclure que la société de gestion de votre logement (HOA, coopérative d'habitation) ou DEZ n'est pas obligée d'effectuer réparation gratuite le matériel suivant :
- compteurs individuels pour l'eau, le gaz, l'électricité ;
- cuisinières à gaz et électriques;
- les équipements de plomberie situés dans l'appartement (robinets, robinets, baignoires, lavabos, toilettes, chauffe-eau et équipements similaires) ;
- les tuyaux et coudes situés sur les dérivations des colonnes montantes après le dispositif d'arrêt ou la vanne d'arrêt et de régulation ;
- interphones situés dans l'appartement ;
- câbles électriques, prises et autres éléments électriques situé à l'intérieur de l'appartement ;
- autres équipements et biens non liés aux biens communs et desservant un seul appartement.
Cas controversés
Le plus grand nombre de litiges avec le logement et les services communaux est dû au classement des radiateurs de chauffage intra-appartement comme propriété commune. Cela est dû au fait qu'il est difficile de définir clairement les limites internes de la responsabilité opérationnelle des réseaux de chaleur. La situation est donc ambiguë en ce qui concerne les radiateurs. Il existe une opinion, soutenue par certains tribunaux, selon laquelle les radiateurs intra-appartements appartiennent à la propriété commune (Lettre du ministère du Développement régional de Russie du 4 septembre 2007 N 16273-SK/07). Cependant, ce n’est pas le seul. Ainsi, la Cour suprême de la Fédération de Russie a indiqué que la propriété commune des propriétaires de locaux dans des immeubles d'habitation comprend uniquement les éléments chauffants du système de chauffage (radiateurs) qui desservent plus d'un appartement (situé à l'extérieur des appartements sur cages d'escalier, dans les sous-sols, etc.) (Décision de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 24 novembre 2009 N KAS09-547).
Il existe également une opinion selon laquelle les radiateurs n'appartiennent pas à la propriété commune s'ils sont équipés de dispositifs de déconnexion. L'absence de dispositif d'arrêt sur le radiateur confirme que appareil de chauffage dans un appartement (radiateur de chauffage) est un élément d'un système de chauffage unique à l'échelle du bâtiment.
Préparé sur la base du matériel
avocat Bogatkov S.A.
Paiement des grosses réparations dans une maison (8 appartements), dont 82 % de la superficie est louée. Comment obliger la municipalité ?
Sauleécrit le 04/04/2012 :
C'est la situation de ma sœur. La maison a 55 ans et a été rénovée. réparation Il y a 50 ans, lorsque les poêles ont été supprimés. Après un flot de plaintes concernant assemblée générale a décidé d'établir un devis pour le plafond. réparations et décider du montant à collecter. Ils collectent par an à raison de 6,18 * 319,06 m2 * 12 mois = 23 061 roubles. C'est un montant ridicule et vous savez ce qu'on peut en faire.
(1) Selon la résolution du 21 décembre 2011, 1077 ne peut pas augmenter le tarif des grosses réparations. pour la région de Léningrad plus de 6,9 roubles, est-ce que j'ai bien compris ?
(2) Existe-t-il des lois qui stipulent que la commune doit apporter la part du lion de ce capital ? rénovation, puisqu'il s'agit essentiellement de leur maison. ???? Quels documents sont utilisés pour documenter cela ?
(3) Puisque rien n'était fait au quotidien. réparer, alors peuvent-ils récupérer leur argent pour 3 l'année dernière. après tout, ils se sont réglés sur le budget municipal (uniquement par l'intermédiaire du tribunal, n'est-ce pas ?) ou ils peuvent simplement exiger qu'ils soient inclus dans coût estimé? Merci pour vos réponses, je suis très satisfait du site et je le recommande à tous ceux que je connais.
Je réponds :
Je ne dirais pas que c'est un montant ridicule. Si vous l’utilisez à bon escient, vous pourrez bénéficier de ce montant. A noter qu'un immeuble à appartements est accepté en tenant compte des propositions de l'organisme de gestion sur la date de début des grosses réparations, le volume de travaux requis, le coût des matériaux, la procédure de financement des réparations et le calendrier de remboursement des dépenses. (Partie 2 de l'article 158 2 du Code du logement de la Fédération de Russie). Autrement dit, payer le nième montant par mois « pour rien » est contraire au Code du logement de la Fédération de Russie.
(3) Compte tenu de la partie 2 de l'art. 158, cela peut être considéré comme . Je recommande d'aller au tribunal. Le paiement des grosses réparations a probablement été versé à l'organisme de gestion - et il est nécessaire d'en exiger le remboursement.
Recommandation générale est la suivante : Établir un plan des grosses réparations et estimer leur coût. Il doit s'agir d'un véritable projet avec lequel les propriétaires eux-mêmes (y compris la municipalité, bien sûr) seront d'accord. Trouver une procédure locale pour financer la part de la commune dans rénovation majeure immeubles d'habitation(s'il y en a un). Préparez les documents conformément à celui-ci (décision de l'assemblée générale, devis) ou, à défaut, simplement une demande écrite à la commune accompagnée des pièces justificatives.
Avant de commencer les activités de réparation, tout d'abord Il faut faire la distinction entre les grosses réparations et les réparations esthétiques. Le premier comprend :
- rétablir le fonctionnement des ascenseurs défectueux ;
- remplacement complet ou partiel des systèmes d'eau, de chauffage, de gaz, d'électricité et d'assainissement ;
- rénovation de sous-sols et greniers;
- plâtrer les murs, etc.
Même si ces systèmes sont géographiquement situés à l'entrée, les travaux de réparation sont payés par le Fonds de réparation du capital, constitué dans chaque région de la Fédération de Russie à partir des contributions des propriétaires (article 166 du Code du logement de la Fédération de Russie).
Une rénovation majeure de l'entrée est en cours:
- simultanément à la refonte de l'ensemble de la maison, qui est réalisée selon le calendrier établi par l'Administration du district ;
- à la demande des résidents par la Société de Gestion.
Dans le premier cas Aucune contribution supplémentaire des propriétaires ne sera requise - il suffit de payer à temps les reçus des grosses réparations.
Dans le deuxième cas La procédure de collecte des fonds pour la restauration des entrées est régie par la loi fédérale n° 185 du 21 juillet 2007 « sur le Fonds d'aide à la réforme du logement et des services communaux », selon laquelle les propriétaires sont tenus de payer 5 % du coût de tous travail.
Réparations cosmétiques les espaces communs nécessitent bien plus souvent que du capital et impliquent :
La société de gestion devra réaliser ces travaux une fois tous les trois à cinq ans., tandis que les propriétaires d'appartements n'ont pas à apporter de fonds supplémentaires : tous les travaux sont payés par une contribution pour l'entretien et la réparation des locaux d'habitation.
Où contacter ? Pour mettre de l'ordre à l'entrée, les habitants présents en assemblée générale doivent dresser une liste travail nécessaire, joignez-le à la demande et soumettez les documents au Code criminel.
La réparation de l'entrée relève de la responsabilité de la société de gestion. L'entreprise est obligée d'établir un planning de travail pour l'année, de trouver des fonds(si les apports des propriétaires ne suffisent pas) et réparer l'entrée.
Les travaux seront effectués en stricte conformité avec la liste, donc il faut bien réfléchir.
Qui le fera ?
Après avoir reçu une demande accompagnée d'une liste, la société de gestion commence à établir un plan annuel et à élaborer un devis, qui comprend les coûts d'achat des matériaux de construction et de rémunération des travailleurs.
Qui doit effectuer les réparations à l’entrée ? Les travaux peuvent être effectués:
- par le personnel de la société de gestion ;
- par un entrepreneur tiers.
Selon la loi, les deux options n'exigent pas de contributions supplémentaires de la part des résidents et, plus encore, la participation aux travaux.
En pratique, la société de gestion propose souvent aux résidents :
- laver les murs après avoir blanchi le plafond à la chaux ;
- recouvrez le sol de journaux lorsque vous peignez les murs, puis retirez le papier ;
- éliminer les déchets de construction ;
- laver les fenêtres et le sol une fois les travaux terminés.
Cependant, selon le décret du Comité national de la construction de la Fédération de Russie n° 170 du 27 septembre 2003. Le ménage après rénovation, ainsi que le maintien de la propreté tout au long de l'année, doivent être effectués par la société de gestion..
Il existe des cas où les résidents, estimant que le ménage assuré par la Société de Gestion est insuffisant, le refusent et nettoient eux-mêmes l'entrée. Le Code criminel pourrait y faire référence en invitant les propriétaires à nettoyer eux-mêmes après les réparations.
Mais le nettoyage des parties communes par les résidents n'a rien à voir avec le nettoyage après peinture/blanchiment à la chaux: la réparation est considérée comme terminée après démonstration de l'entrée rénovée et propre et signature du Certificat de Réception par les résidents.
Les sociétés de gestion réparent uniquement les espaces communs. Paliers d'escalier Aux étages, les couloirs communs et les vestibules doivent être entretenus en ordre par les résidents.
Réparation de votre propre initiative
Les résidents peuvent travailler de deux manières: engager un litige avec la société de gestion (cela prend généralement beaucoup de temps) ou organiser les travaux de manière indépendante : faites tout vous-même à vos frais ou engagez une équipe de construction.
La deuxième option vous permet de ranger rapidement l'espace à réparer et de tout choisir vous-même matériel nécessaire: de la qualité du plâtre à la couleur de la peinture.
Les résidents peuvent également déterminer eux-mêmes quelle partie du travail ils effectueront eux-mêmes et économiser sur les salaires des travailleurs embauchés.
Qui paie les réparations à l’entrée d’un immeuble dans ce cas ? Les résidents devront payer eux-mêmes toutes les dépenses., c'est l'inconvénient de cette solution au problème.
Vous pouvez récupérer une partie de l'argent dépensé après l'achèvement de la réparation. Pour ce faire, vous avez besoin de :
- établir un constat de l'état de la porte d'entrée avant le début des travaux ;
- faire une estimation;
- acheter du matériel en conservant tous les reçus ;
- effectuer des réparations ;
- délivrer un certificat d'acceptation ;
- rédiger une demande de remboursement de frais auprès du Bureau du Logement, en joignant tous les documents ;
- saisir le tribunal en cas de refus ;
- fournir la preuve de la nécessité du travail effectué.
Très probablement, il ne sera pas possible de rembourser intégralement les frais., surtout si des matériaux coûteux étaient achetés, les travaux visaient principalement à accroître la sécurité ou à améliorer apparence porte d'entrée (par exemple, carrelage au sol et sur les murs, installation de caméras vidéo, etc.).
L'administration, l'Inspection du logement et le tribunal tiendront compte de la nécessité de chaque procédure effectuée. Par conséquent, si vous souhaitez restituer intégralement l'argent dépensé, il vous suffit de réparer ce qui menace la vie et la santé des citoyens.
Personne ne peut obliger la société de gestion à payer pour peindre les escaliers « pour la beauté ».
Alors, résumons. Qui effectue les réparations dans les entrées des immeubles à appartements et les paie ? Selon la loi, les sociétés de gestion doivent surveiller de manière indépendante l'état des portes d'entrée et prendre des décisions concernant leur réparation. En pratique, une telle attitude responsable de la part de la société de gestion est extrêmement rare.
Très probablement pour ranger l'entrée les résidents eux-mêmes devront être actifs: de la collecte des signatures et de la rédaction des documents, à l'achat du matériel et à la réalisation des travaux.
Le Code du logement décrit assez clairement les droits et obligations fondamentaux du locataire et du propriétaire. Cependant, comme le montre la pratique, de nombreux citoyens vivant dans des appartements de type municipal connaissent mal leurs droits et leurs responsabilités. Cela conduit généralement à des situations controversées entre les propriétaires d'appartements municipaux et leurs locataires, notamment lorsque se pose la question des réparations.
Si auparavant il était possible de disposer assez librement d'un logement public, le consentement du propriétaire - le propriétaire des locaux d'habitation - est désormais requis dans de nombreux cas. Est-il possible d'aménager un réaménagement d'un appartement municipal ? Aux frais de qui sont-elles réalisées ? travaux de rénovation? Vaut-il la peine de traiter l'appartement « comme si c'était le vôtre » à cet égard ?
Tout d'abord, nous notons que la principale responsabilité du locataire (ici il n'est pas très différent du propriétaire) est le paiement en temps opportun du logement et des services publics. Mais il ne paie pas de taxes foncières.
Aussi, le locataire doit utiliser les locaux d'habitation aux fins prévues et dans les limites fixées par le Code du logement ; assurer la sécurité du lieu de vie et le maintenir en bon état. Cela comprend les réparations courantes, dont la personne habitant la chambre ou l'appartement est entièrement responsable. Ces réparations impliquent de blanchir à la chaux, de peindre et de coller les murs, de peindre le sol, le plafond, les portes et les appuis de fenêtres, ainsi que les cadres de fenêtres avec à l'intérieur et radiateurs.
Le locataire doit remplacer indépendamment les dispositifs de fenêtres et de portes s'ils ne conviennent pas, réparer le câblage électrique et autres réseaux de distribution. Bien sûr, avec l'aide de spécialistes. Le réaménagement de locaux d'habitation sans l'approbation appropriée du propriétaire est interdit. Cependant, il ne faut pas confondre la réparation actuelle d'une chambre/appartement avec un bien commun. Dans le second cas, elle doit être payée par le propriétaire, c'est-à-dire l'État.
L'État est également obligé d'effectuer de grosses réparations dans un appartement municipal. Le locataire peut demander à la commune d'effectuer de grosses réparations dans l'appartement, et la commune est tenue de les réaliser. Si le locataire se voit refuser d'effectuer de grosses réparations dans le logement, un examen de l'état technique des locaux d'habitation doit être effectué par des spécialistes indépendants, et procédure judiciaire nécessitent des réparations majeures. Si le locataire a dû effectuer de manière autonome des réparations majeures à son logement, il a le droit d'obtenir le remboursement des frais. Et enfin, vous n'êtes pas non plus tenu de payer des cotisations pour les grosses réparations de l'immeuble dans lequel se trouve votre logement communal. La municipalité doit s'occuper des recettes.
Article 676. Obligations du propriétaire de locaux d'habitation
1. Le propriétaire est tenu de remettre au locataire les locaux d'habitation vacants dans un état propice à l'habitation.
2. Le bailleur est tenu d'assurer le bon fonctionnement de l'immeuble d'habitation dans lequel se trouvent les locaux d'habitation loués, de fournir ou d'assurer la fourniture des services publics nécessaires au locataire contre rémunération, d'assurer la réparation des biens communs du immeuble d'habitation et dispositifs de fourniture de services publics situés dans les locaux d'habitation.
Commentaire de l'art. 676 Code civil de la Fédération de Russie
1. Formulant les obligations du bailleur, l'article commenté introduit, d'une part, les règles applicables à tout local d'habitation loué dans le cadre d'un contrat de location, et, d'autre part, met en avant la réglementation des locations, lorsque l'objet est appartements ou pièces isolées dans des immeubles à appartements. Les normes générales comprennent : premièrement, la réglementation de l'obligation de transférer au locataire des locaux d'habitation libres et, surtout, dans un état propice à l'habitation ; deuxièmement, la disposition selon laquelle, sauf disposition contraire du contrat, l’obligation du propriétaire est de remettre en état les locaux d’habitation loués (voir article 681 du Code civil et son commentaire).
2. Pour les propriétaires de locaux d'habitation situés dans des immeubles à appartements, une obligation est établie d'assurer le bon fonctionnement de l'immeuble d'habitation dans lequel se trouvent les locaux d'habitation loués, de fournir ou d'assurer la fourniture des services publics nécessaires au locataire moyennant des frais, assurer la réfection des biens communs de l'immeuble et des appareils situés dans un quartier résidentiel.
3. Les responsabilités du propriétaire de locaux d'habitation incluent également l'exécution de grosses réparations, tandis que dans un contrat de bail commercial, les parties peuvent convenir que ces réparations seront effectuées par le locataire (voir l'article 681 du Code civil et son commentaire). La reconstruction de la maison dans laquelle se trouvent les locaux d'habitation loués, si un tel rééquipement modifie de manière significative les conditions d'utilisation des locaux d'habitation, n'est pas autorisée sans le consentement du locataire (voir article 681 du Code civil et son commentaire ).
4. Nous pensons que la partie 2 de l'art. 66 du Code du logement de la Fédération de Russie, qui concerne un contrat de bail social, peut être utilisé par analogie en ce qui concerne le bail commercial. Sur la base de cette norme, en cas de manquement ou de mauvaise exécution par le propriétaire d'un local d'habitation en vertu d'un bail social des obligations d'effectuer dans les délais les grosses réparations des locaux d'habitation loués, des biens communs d'un immeuble et des appareils situés dans les locaux d'habitation et destinés à la fourniture de services publics, le locataire, à son choix, a le droit d'exiger une réduction des frais d'utilisation des locaux d'habitation occupés, des biens communs dans un immeuble à appartements, ou le remboursement de ses frais d'élimination les défauts des locaux d'habitation et (ou) des biens communs d'un immeuble à appartements, ou l'indemnisation des pertes causées par une mauvaise exécution ou le non-respect des obligations spécifiées du propriétaire.
Question au regard de la loi : si l'appartement n'est pas privatisé, dois-je payer des grosses réparations ? Qui finance la rénovation des appartements municipaux ?
La loi sur les tarifs des grosses réparations a été adoptée récemment et on ne peut pas dire qu'elle ait fait le bonheur des propriétaires d'appartements.
Certains obéirent sans plaisir, d’autres décidèrent de mener un combat manifestement voué à l’échec.
Mais qu’en est-il de ceux qui ne sont pas propriétaires ? Les résidents des appartements municipaux devraient-ils payer pour les grosses réparations ? Ou peuvent-ils vivre en paix et ne penser à rien ?
Question à la lumière de la législation
Vous ne pourrez penser à rien du tout - aucune chambre ne sera fournie gratuitement. Ainsi, au minimum, vous devrez payer un loyer et maintenir les biens communs en ordre (article 678 du Code civil de la Fédération de Russie).
Article 678 du Code civil de la Fédération de Russie
Responsabilités d'un locataire résidentiel
Le locataire est tenu d'utiliser les locaux d'habitation uniquement à des fins d'habitation, d'assurer la sécurité des locaux d'habitation et de les maintenir en bon état.
Le locataire n'a pas le droit de procéder à la reconstruction et à la reconstruction de locaux d'habitation sans l'accord du propriétaire.
Le locataire est tenu de payer le loyer des locaux à temps. Sauf indication contraire dans le contrat, le locataire est tenu d'effectuer les paiements des services publics de manière indépendante.
Dois-je payer des grosses réparations si l'appartement n'est pas privatisé ?
Selon la loi en vigueur, celui qui possède le logement en paie le prix (articles 158 ; 169 du Code du logement de la Fédération de Russie).
Les locataires doivent-ils payer pour les grosses réparations ?
Si l'appartement n'est pas la propriété d'une personne, c'est-à-dire qu'elle le loue ou qu'elle vit dans le cadre d'un bail social, le paiement des grosses réparations d'un appartement communal incombe soit à la commune, soit au propriétaire. Si ces récépissés arrivent à l'adresse où réside un locataire commercial, ils doivent être remis au propriétaire des lieux.
De plus, selon les normes actuelles, des cotisations doivent être payées pour tout - aussi bien habité que locaux non résidentiels bâtiment inclus dans le programme de rénovation.
Si l'appartement est municipal, alors qui paie les grosses réparations ?
Alors, qui paie les réparations majeures appartement municipal? Celui qui en est propriétaire est la municipalité. Le locataire doit-il payer pour les grosses réparations ? Cela ne le concerne pas (article 154 du code du logement). Les frais exigés des résidents des « places » de l'État comprennent le paiement de :
Pour l'embauche ;
Logement et services communaux (gaz, assainissement, chauffage et eau froide, enlèvement des déchets. Important : contrairement à l'opinion établie de certains citoyens peu alphabétisés, la catégorie des logements et services communaux ne comprend pas les grosses réparations ! Il s'agit d'une clause distincte qui peut s'appliquer exclusivement aux propriétaires des lieux. Certes, le problème est qu'en pratique, la différence entre les réparations en cours et les réparations majeures peut s'avérer purement arbitraire).
Le locataire doit-il payer pour les grosses réparations ?
Un non-propriétaire devrait-il payer pour les réparations majeures ? Non, tu ne devrais pas. Une personne vivant dans un appartement à louer commercial est tenue de payer le montant spécifié dans le contrat ainsi que le logement et les services communaux.
Si de tels reçus arrivent, ils doivent être envoyés au propriétaire de l'appartement. Si vous occupez un espace en bail social, vous pouvez tout simplement ignorer les quittances de grosses réparations. Mais il serait préférable que vous contactiez la société de gestion pour lui demander de résoudre le malentendu.
De là, nous pouvons conclure : le paiement des grosses réparations par les non-propriétaires ne leur incombe pas.
Cour suprême sur les réparations majeures des logements municipaux
Cour suprême Fédération de Russie a clarifié qui devrait payer pour les réparations majeures des logements municipaux.
En vertu de l'article 3, partie 2, art. 65 du Code du logement de la Fédération de Russie, le bailleur de locaux d'habitation dans le cadre d'un bail social est tenu d'effectuer de grosses réparations dans les locaux d'habitation.
Conformément au paragraphe 2 de l'art. 681 du Code civil de la Fédération de Russie, les grosses réparations des locaux d'habitation loués relèvent de la responsabilité du bailleur, sauf disposition contraire du contrat de location des locaux d'habitation.
Conformément à l'art. 676 du Code civil de la Fédération de Russie, le propriétaire est tenu d'assurer le bon fonctionnement de l'immeuble d'habitation, d'assurer la réparation des biens communs de l'immeuble et des dispositifs de fourniture de services publics situés dans les locaux d'habitation.
Selon le contrat de location sociale d'un local d'habitation conclu par un citoyen avec l'administration, le propriétaire est tenu d'effectuer de grosses réparations dans les locaux d'habitation. Si le propriétaire ne remplit pas ou ne remplit pas correctement ses obligations d'effectuer de grosses réparations dans les locaux d'habitation loués, le locataire a le droit d'exiger le remboursement de ses dépenses pour éliminer les défauts des locaux d'habitation. Le locataire, à son choix, a le droit d'exiger une réduction du loyer des locaux d'habitation ou le remboursement de ses dépenses pour éliminer les défauts des locaux d'habitation et (ou) des biens communs d'un immeuble à appartements, ou une indemnisation pour les pertes causées par une mauvaise exécution ou manquement à ces obligations par le propriétaire.
Conformément à l'art. 309 et 310 du Code civil de la Fédération de Russie, les obligations doivent être correctement remplies conformément aux termes de l'obligation et aux exigences de la loi. Le refus unilatéral de remplir une obligation et la modification unilatérale de ses termes ne sont pas autorisés.
Ainsi, dans le cas où des citoyens effectuent de manière indépendante des travaux de réparation majeure d'un immeuble résidentiel, ce qui est propriété municipale, les citoyens ont le droit d'exiger que le propriétaire des locaux d'habitation réduise le paiement des locaux d'habitation ou le remboursement de leurs dépenses pour éliminer les défauts des locaux d'habitation et (ou) des biens communs dans un immeuble à appartements, ou une indemnisation pour les pertes causées par une mauvaise exécution ou un manquement à ces obligations par le propriétaire.
La liste des travaux effectués lors des grosses réparations du parc de logements est inscrite à l'annexe n° 8 à la résolution du Comité d'État de la Fédération de Russie pour la construction et le logement et le secteur communal de la Fédération de Russie du 27 septembre 2003 n° 170. « Sur l'approbation des règles et normes opération technique parc immobilier."
La Cour suprême a rendu une décision importante pour un grand nombre de citoyens lorsqu'elle a résolu un conflit lié à la rénovation d'appartements. Maintenant, le coût des réparations sérieuses sur leur mètres carrés- l'un des sujets populaires et douloureux. La question de la rénovation d'un appartement est particulièrement aiguë si la maison n'est pas neuve.
Il existe encore de nombreux logements anciens et problématiques dans le pays. Et ce n’est un secret pour personne que les appartements situés dans des immeubles aussi « anciens » sont principalement habités par des citoyens pauvres, âgés et malades. En règle générale, les résidents d'un immeuble délabré ne sont plus en mesure de contracter une hypothèque et d'acheter quelque chose de nouveau. Selon les experts, c'est dans ces maisons que se trouvent la majorité des logements municipaux, c'est-à-dire ceux dont les propriétaires sont les autorités locales. Et les citoyens y vivent dans le cadre de baux sociaux. Notre procès de « réparation » concerne spécifiquement les anciens logements municipaux.
Ainsi, le procureur a déposé une plainte auprès du tribunal de district pour défendre un résident d'un appartement municipal, une personne handicapée du groupe 3. Le citoyen, selon le procureur, fatigué du froid dans les chambres, a fait de manière indépendante ce que les fonctionnaires étaient obligés de faire. Plus précisément, j'ai remplacé les anciennes fenêtres de tout l'appartement par des nouvelles, sans courant d'air, et j'ai isolé les murs extérieurs. Selon le procureur, l'employeur a dépensé de l'argent et les fonctionnaires sont désormais simplement obligés de lui restituer les frais des grosses réparations.
Le tribunal a souscrit à l'avis de l'autorité de contrôle. Administration locale municipalité Le tribunal a condamné le locataire au remboursement des frais. Les fonctionnaires ont été offensés et ont protesté contre cette décision de justice.
L'appel a annulé la décision du tribunal de district et a rendu une autre décision, selon laquelle la municipalité ne doit rien à la personne handicapée, car, selon le tribunal municipal, le remplacement des fenêtres est une réparation de routine et le locataire est obligé de le faire lui-même. Mais le procureur ne s'est pas calmé et a continué à protéger les intérêts du citoyen. L'affaire a donc été portée devant le Collège judiciaire le affaires civiles Cour suprême. Là, ils ont soutenu l’opinion du procureur et ont déclaré que ces réparations devraient être payées par le propriétaire.
Ce sont les normes juridiques sur lesquelles la Cour suprême s’est inspirée pour prendre sa décision. Le tribunal a estimé que l'appartement, dont la rénovation était devenue la cause de la réclamation, était municipal et nécessitait depuis longtemps des réparations majeures. En fin de compte, le locataire n'a pas pu le supporter et a tout remplacé de manière indépendante, et surtout - à ses frais. unités de fenêtre et réalisé une isolation extérieure des murs.
L'appel, en annulant la décision du tribunal de grande instance qui avait donné gain de cause à la personne handicapée, indiquait que l'appartement avait subi des réparations de routine. La Cour suprême a pris le relais Code du logement et a déclaré que selon l'article 65 de ce code, le « locataire des locaux d'habitation », c'est-à-dire la municipalité, est tenu d'effectuer des réparations majeures à la maison. Le Code civil (article 681) précise que les grosses réparations des logements loués relèvent de la responsabilité du propriétaire. Dans l'article suivant du même Code civil - 676ème, c'est écrit noir sur blanc - le propriétaire est tenu de : « assurer le bon fonctionnement de l'immeuble d'habitation, assurer la réparation des biens communs de la maison et les dispositifs permettant d'assurer services publics situés dans la maison. Du contrat de bail social que le locataire a signé avec l'administration, il résulte que le propriétaire est tenu d'effectuer de grosses réparations dans la maison. Et en cas de manquement ou de mauvaise exécution de ses obligations en matière de grosses réparations, un citoyen a le droit d'exiger le remboursement de ses dépenses pour « éliminer les déficiences des locaux d'habitation ».
Et voici un point important que la Cour suprême a souligné et que la plupart des citoyens ne connaissent pas. Il s'avère que le locataire peut, s'il le souhaite, non seulement exiger le remboursement des frais de réparation, mais peut également demander une réduction du loyer si le propriétaire du bien a rendu sa vie dans la maison de location inconfortable.
Pour confirmer la légalité d'une telle règle, la Cour suprême a cité les articles 309 et 310 du Code civil. Il indique que les obligations spécifiées dans le contrat « doivent être remplies correctement et que le refus unilatéral de remplir les obligations ou les modifications unilatérales des termes du contrat ne sont pas autorisés ».
La Cour suprême a cité le rapport d'enquête sur les maisons impliqué dans l'affaire. A en juger par ce document, le bâtiment était très ancien. Par conséquent, le toit, tous les blocs de fenêtres et les couronnes de bois sont tombés en ruine. mur extérieur pourri et les fondations de la maison doivent être renforcées.
Concernant la déclaration d’appel selon laquelle l’isolation des murs et le remplacement des fenêtres ne constituent pas des réparations majeures, la Cour suprême a cité la « Liste approximative des travaux effectués lors de réparations majeures dans bâtiments résidentiels". Cette liste est une annexe à la résolution spéciale du Comité national de la construction (du 27 septembre 2003, n° 170) « Sur l'approbation des règles et règlements pour le fonctionnement technique du parc de logements, sur la base de ces documents, les deux fenêtres. » et l'isolation des murs sont des réparations majeures.
La Cour suprême a précisé que l'employeur peut, s'il le souhaite, réclamer le remboursement des frais de réparation.
En conséquence, la Cour suprême de la Fédération de Russie a déclaré que la toute première décision du tribunal de district - selon laquelle les fonctionnaires devaient rembourser intégralement les frais de réparation - était correcte et qu'elle demeure.
