Comment calculer le coût au mètre carré des locaux construits. Une nouvelle façon d'acheter un appartement au prix coûtant Le coût d'un appartement dans un immeuble neuf

A la disposition de notre holding de construction, qui connaît du succès sur le marché de la construction de Novossibirsk depuis plus de 15 ans, il y a un terrain qui, selon le plan général de développement de Novossibirsk, approuvé par le bureau du maire, est destiné à la construction d'un immeuble résidentiel à plusieurs étages, où notre holding conçoit un immeuble résidentiel de 19 étages (1er étage magasin, 1er étage technique) et un parking sur deux niveaux pour 74 voitures/places. Début des travaux au plus tard le 1er juin 2015, achèvement - novembre-décembre 2017. Le projet est désormais au stade "P"

Le site de 0,6 hectares est situé dans un quartier résidentiel à l'intersection de la rue. Sacco et Vanzetti et Belinsky, à proximité du quartier résidentiel Shevchenkovsky, à 7 minutes à pied de la station de métro Oktyabrskaya. A proximité se trouvent trois établissements d'enseignement supérieur, deux établissements techniques secondaires ; commerces, pharmacies, crèches, écoles, marché d'octobre.

Superficie au sol : 436,85 m2

La superficie totale des appartements au sol est de 404,9 m2, dans l'ensemble du bâtiment - 6883,3 m2.

Locaux commerciaux et bureaux 1er étage - 408,0

La superficie des balcons à l'étage (à partir de la pièce 0,5) est de 117,95 m2, dans la maison - 2005,15 m2

Structure de la maison : ossature béton armé, brique, façades ventilées.

La cour de la maison est prévue pour être aménagée sous la forme d'un parc urbain : une fontaine en cascade, des aires de jeux pour enfants et des espaces de loisirs pour adultes.

Le coût de la construction d'un immeuble résidentiel s'élèvera à 285,8 millions de roubles.

Le coût de 1 m2 de logements et de locaux commerciaux s'élèvera à 39,2 mille roubles.

La valeur marchande des logements finis dans les nouveaux bâtiments les plus proches ou dans un emplacement similaire est d'environ 63 000 roubles. par mètre carré de logement vendu.

Le revenu attendu de la vente d'appartements sera donc (selon l'option pessimiste) de 459,35 millions de roubles ;

en plus balcons - 17,0 millions de roubles.

Locaux commerciaux au 1er étage - 25,7 millions de roubles. Total : 502,05 millions de roubles.

Bénéfice de la vente de toutes les surfaces de la maison - 216,25

Le coût du stationnement pour 74 voitures/places est de 29,7 millions de roubles.

Le coût de construction d'un véhicule/espace est de 401,05 mille roubles.

Le coût de vente d'un véhicule/siège est de 700 000 roubles. (minimum)

Le coût de vente de l'ensemble du parking est de 51,8 millions de roubles. (minimum)

Le bénéfice attendu de la vente de parkings est de 22,1 millions de roubles.

Le coût de l'ensemble du projet (revenus) est de 553,85 millions de roubles.

Le coût de l'ensemble du projet est de 315,5

Le bénéfice attendu de l'ensemble du projet est de 238,35 millions de roubles.

Avant le début de la construction, il est conseillé d'attirer des investissements d'un montant de 30 millions de roubles. en deux tranches : 15 millions de roubles. jusqu'au 8 mars et 15 millions de roubles - jusqu'au 31 mars pour réinstaller trois maisons aux bâtiments délabrés. Des options avec garantie sont possibles. Le premier investisseur se voit proposer des mètres carrés de construction au prix de 39,2 roubles/m2

L'investisseur peut augmenter le volume d'investissement à 100 millions de roubles et participer au capital de ce projet avec la répartition des bénéfices de la vente de la maison entière en fonction des actions investies.

D'autres options de partenariat sont possibles.

Combien coûte un mètre carré et combien exactement chaque constructeur facture-t-il ? Chaque acheteur de maison souhaite probablement entendre la réponse à cette question. Pavel Goryachkin, président de l'Union des ingénieurs devis, a répondu à ces questions spécialement pour BN dans le cadre du Congrès panrusse du logement.

– Alors, quel est le coût réel de la construction aujourd’hui ?

– Le prix commence à environ 14 000 roubles par mètre carré. Par exemple, pour les projets dans lesquels les principaux éléments muraux sont produits en usine puis installés, je n'ai pas vu de prix inférieur à 14 000 roubles par ensemble. Il ne faut pas se faire d'illusions : pour 8 000 personnes, nous n'aurons aucun logement.

Il faut distinguer les concepts. Il existe un prix sur le marché immobilier primaire : c'est le prix que nous payons en tant qu'acheteurs de maison. Il existe un prix de revient, qui se divise en construction et investissement.

– Que comprennent ces prix ?

– Le coût de construction comprend les travaux et les coûts de construction et d’installation, qui sont formés selon l’estimation récapitulative. Le coût d'investissement est le coût total pour le promoteur, en tenant compte de toutes les charges existantes, en tenant compte du coût du terrain, des approbations, etc.

Si nous parlons de coûts de construction, en moyenne en Russie, ce couloir peut être désigné entre 15 000 et 25 000, si nous parlons d'immeubles d'appartements de classe économique utilisant des éléments de panneaux ou des systèmes monolithiques avec les solutions de conception les plus simples. En principe, c'est réel.

Plus le coût du terrain - ici, bien sûr, les chiffres sont différents. Moscou et Saint-Pétersbourg constituent un élément distinct, mais en moyenne en Russie, dans les grandes villes de plus de 500 000 habitants, le prix moyen est de 60 à 70 dollars, ce qui est assez important.

Une grande partie des coûts concerne également les infrastructures d’ingénierie. Y compris sur place. Je ne parle pas des réseaux fédérateurs - ce sont ces réseaux externes aux « lignes rouges », aux zones de connexion aux réseaux fédérateurs, qui, selon notre législation, sont inclus dans le prix de la propriété, pour un montant d'au moins 12% du coût.

De plus, il existe de nombreuses régions où il existe des problèmes de connexion à une alimentation électrique permanente. Bien que cela soit désormais réglementé, la différence de tarifs est très importante. Moscou et Saint-Pétersbourg sont une chose, mais dans les régions, pour une connexion de 1 kW, le prix varie de 6 000 à 16 000 roubles. C'est la moyenne pour la Russie. Vous pouvez estimer combien vous obtenez pour un appartement de 54 mètres carrés. mètres basés sur 8-12 kW. Je ne vois pas où vous pouvez économiser de l'argent.

Références

Pour préparer ce travail, des matériaux du site http:// ont été utilisés.

Le coût de construction d'un immeuble résidentiel dans le segment de masse à Moscou en 2016 varie de 28 000 à 35 000 roubles. par mètre carré, découle des données de la société RD Construction.

Nous parlons spécifiquement du coût des travaux de construction - les coûts du promoteur pour l'acquisition du site, le développement du projet, sa mise en œuvre et sa commercialisation ne sont pas pris en compte.

L'étude précise que l'utilisation de matériaux de construction nationaux dans les projets du segment de masse peut aujourd'hui atteindre 100 %. Les objets sont pour la plupart conçus et mis en œuvre conformément aux SNIP approuvés, qui nécessitent des coûts minimes.

Dans le même temps, dans la construction de complexes résidentiels technologiques individuels dans le segment à budget élevé, des matériaux modernes et principalement importés sont utilisés. À cet égard, le coût de la construction varie de 45 000 à 65 000 roubles. par m² m, et le prix n'a pas de limite supérieure. Le coût final dépend d'un certain nombre de facteurs : la superficie totale, la complexité de l'installation, la présence et le volume d'un parking souterrain, le niveau des systèmes d'ingénierie et des matériaux de finition. Ce sont ces deux derniers articles qui sont devenus plus chers en 2015 en raison de la dépréciation du rouble.

« Il est généralement admis que « soulever la boîte » se fait toujours de la même manière. En pratique, ce n'est pas le cas. Les projets de classe Business, Premium et Elite incluent toujours un parking souterrain. Selon la classe, le rapport appartements/places de stationnement augmente de 1 à 4. La construction d'un niveau de parking souterrain coûte 2 à 2,5 fois plus cher qu'un niveau de sol et augmente considérablement le coût des travaux de construction et d'installation », note le rapport.

Il est à noter que la différence de hauteur des plafonds entre les étages peut atteindre de 0,5 à 1 m, ce qui augmente encore le coût des travaux monolithiques dans les projets de luxe. Une façade complexe utilisant des matériaux de finition coûteux et souvent importés augmente également considérablement le coût de l'installation. Leur prix par rapport aux matériaux produits dans le pays peut être 3 à 4 fois plus élevé. Et le prix des équipements d'ingénierie complexes pour une installation de classe élite en termes de 1 m². m peut être comparable aux coûts de tous les travaux de construction et d'installation dans un projet typique en classe économique.

Selon RD Construction, en 2015, les prix des matériaux de construction de base - béton et armatures - ont légèrement diminué. Cependant, il est impossible de dire que la construction est devenue sensiblement moins chère, puisque les prix d'autres matériaux et services ont simultanément augmenté : le coût du sable, les frais de transport, les prix des équipements d'ingénierie et des matériaux de finition.

Les prix des matériaux étrangers d’ingénierie et de finition ont augmenté début 2015. Au cours de l'année, leur prix a fluctué entre plus ou moins 20 et 30 %, en fonction du taux de change du rouble : au cours du premier semestre, les prix ont diminué, au cours du second ils ont augmenté.

Le coût standard d'un mètre carré est de 45 13343 374 roubles(pour le 2ème semestre 2019).
Par rapport au premier semestre 2019, la valeur de la norme a augmenté d'environ 2 000 roubles. (était de 43 374 roubles).

Indicateurs de valeur marchande moyenne par régions de Russie :
(tableau)

Indicateurs de la valeur marchande moyenne d'un mètre carré de surface résidentielle totale dans les entités constitutives de la Fédération de Russie pour le 3ème trimestre 2019 (en roubles)

Officiel norme de coût un mètre carré (superficie totale de la surface habitable) est établi par le ministère de la Construction, du Logement et des Services communaux de Russie. Pour le second semestre 2019, sa valeur était de 45 133 roubles.

Cet indicateur est une méthodologie de calcul de la valeur marchande moyenne de 1 m². espace vital. La norme elle-même est calculée tous les six mois et la valeur marchande moyenne par région est recalculée une fois par trimestre.

Indicateur de valeur marchande moyenne utilisé pour calculer le montant des subventions gratuites pour l'achat ou la construction de locaux d'habitation par les citoyens aux dépens des fonds du budget fédéral. C'est-à-dire calculer le montant des prestations sociales versées à certaines catégories de citoyens pour l'achat d'un logement à des conditions préférentielles.

Ces catégories comprennent les jeunes familles, les anciens combattants, les personnes handicapées, les militaires, les jeunes scientifiques, etc. C'est-à-dire les citoyens à qui l'État s'engage à fournir un logement dans le cadre de programmes de financement préférentiels. Dans différentes régions du pays, différents programmes peuvent fonctionner, avec des conditions partiellement différentes, et le cercle de personnes appartenant à des catégories préférentielles peut différer.

Lors de l'achat d'un appartement par des particuliers qui ne sollicitent pas de subventions gouvernementales, ces valeurs de prix ne jouent pratiquement aucun rôle. Cependant, ils sont très importants pour ceux qui ont le droit de compter sur l’aide gouvernementale pour l’achat d’un logement. Et aussi pour ceux qui participent à d'autres programmes de logement de l'État, par exemple, louent leur appartement à l'État et reçoivent une compensation pour cela (comme les citoyens quittant l'Extrême-Nord et les zones équivalentes). C’est sur la base de ces normes que sont calculés les paiements et indemnités dus.

De plus, ces valeurs sont acceptées comme prix de départ dans les appels d'offres pour l'achat de logements construits aux frais du budget de l'État. Les sociétés de construction et immobilières participant à l'appel d'offres ne peuvent pas acheter de logements à un prix inférieur, mais cela limite également la limite supérieure de prix pour les acheteurs finaux de logements. Ce qui limite et freine généralement la hausse des prix au mètre carré de surface habitable.

Dans le même temps, le « prix moyen du marché selon le ministère de la Construction » n'est que relativement lié à la valeur marchande réelle de l'espace de vie dans les grandes villes et régions, qui dépasse en pratique largement la norme officielle établie. Ainsi, à Moscou, le prix réel moyen du marché aux mêmes dates était d'environ 200 000 roubles. pour 1 m² mètre. C’est plus du double de la norme officielle.

Dans les régions, notamment dans l'arrière-pays, il est encore plus difficile de déterminer les prix et d'obtenir des compensations, car le montant des subventions peut y être calculé non seulement en tenant compte de l'indicateur de la région, mais également à l'aide de données spécifiques à ses différentes régions. . Il s'ensuit que dans certaines localités et agglomérations, les prix moyens du marché établis peuvent différer de ceux indiqués dans le tableau. Ils peuvent être découverts en contactant les organismes gouvernementaux agréés ou les banques participant au financement des programmes de logements sociaux.