Comment bien vendre une chambre dans un appartement communal aux voisins. Vendre une chambre dans un appartement communal et accord des voisins : comment l'obtenir ? Quelle est la procédure et quels sont les documents nécessaires à la transaction ? Comment vendre une chambre dans un appartement

Vendre une chambre dans un appartement communal en 2018 est l'une des questions les plus difficiles en matière d'immobilier.

Chers lecteurs ! L'article parle des moyens typiques de résoudre les problèmes juridiques, mais chaque cas est individuel. Si tu veux savoir comment résoudre exactement votre problème- contacter un conseiller :

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Lors de la réalisation de cette transaction, vous devrez faire face à des problèmes tels que la complexité de l'aliénation et de la documentation.

Il est important de connaître l'état du bien et de respecter le droit de préemption institué par la législation en vigueur.

Termes

L'une des principales conditions pour vendre une chambre dans un appartement communal est le droit de propriété du bien.

Un autre est la nécessité de respecter le droit de préemption d’achat dont disposent les autres résidents de l’appartement.

Droit préférentiel d'achat

Vendre une chambre dans un appartement communal sur le marché extérieur est compliqué par le droit de préemption dont disposent les autres résidents.

L'essence de ce droit est qu'avant d'aliéner un bien à un tiers, il est nécessaire de faire une offre d'achat à vos voisins. Il est important que les conditions de vente soient similaires.

L'offre est faite par écrit ; il est recommandé de l'envoyer par courrier avec une liste des pièces jointes.

Les voisins, après avoir reçu la proposition, doivent :

donner un refus par écrit ;
prendre la décision d'acheter une propriété;
ne donnez pas de réponse pendant un mois.

S'il n'y a pas de réponse, cela permettra de réaliser une transaction avec des acheteurs sur le marché étranger.

Est-il possible de se déplacer ?

Il est possible de contourner le droit de préemption pour acheter un bien immobilier.

Deux schémas peuvent être utilisés pour cela :

Faire don d'une partie de la pièce à l'acheteur, puis de la décoration.
Donation de la totalité de la chambre à l'acheteur, sans indiquer le transfert de fonds (ils seront reçus avec consentement).

La deuxième méthode est beaucoup plus simple, mais la première est plus sûre.

Après avoir émis un acte de donation, l'ancien propriétaire de la chambre ne sera plus considéré comme son propriétaire, et l'acheteur pourra le tromper en ne transférant pas les fonds.

Le premier schéma permet de contourner simplement le droit de préemption, puisque le propriétaire du local consentira à son achat.

Vendre une chambre dans un appartement communal

Un appartement communal, en tant que bien immobilier à part entière, présente les caractéristiques suivantes :

plusieurs familles y vivent, contribuant séparément aux fonds pour payer les factures de services publics ;
une famille ou un locataire possède une chambre personnelle (en propriété ou en bail social), il y a des espaces communs - cuisine, salle de bain, toilettes, couloir et couloir ;
Chaque famille ou locataire acquiert une chambre de manière indépendante des autres personnes vivant dans l'appartement (contrat de location, achat, échange, etc.).

Vendre une chambre dans un tel appartement nécessite la connaissance de la législation en vigueur, le respect du droit de préemption et l'envoi de notifications appropriées aux voisins.

Les voisins ont-ils besoin du consentement ?

Le consentement des voisins pour la vente d’un bien immobilier n’est pas requis. Ils doivent seulement formaliser un refus (accord) d'achat de la chambre, ou ne pas donner de réponse dans un délai d'un mois.

Il est important de considérer que seuls les voisins disposant d'un certificat de propriété du bien ont un droit de priorité.

Il n'est pas délivré à ceux qui louent un appartement sur la base d'un prêt hypothécaire ou d'un contrat de location.

Notification

La notification de la vente d'une chambre doit être faite par écrit.

Il contient les informations suivantes :

Nom complet du voisin à qui l'avis est envoyé ;
termes de la transaction – contenu du droit de préemption ;
coût de la chambre ;
date de préparation de l’avis et signature du vendeur.

Que faire s'ils interfèrent ?

L'aliénation d'une chambre dans un appartement communal peut s'éterniser pour des raisons directement liées aux voisins :

ils ne reçoivent pas spécifiquement d'avis indiquant que la propriété est vendue ;
reçu un avis mais garde le silence sur le refus ou l'accord ;
on ne sait pas où se trouve le propriétaire d'une ou plusieurs chambres.

Tous les problèmes ci-dessus peuvent être résolus sur la base de la législation en vigueur.

Si les voisins refusent de recevoir la lettre, elle sera restituée. La poste russe apposera un cachet sur l'enveloppe indiquant que le destinataire ne l'a pas acceptée.

Cette enveloppe doit être soumise aux autorités de Rosreestr lors de la finalisation de la transaction. Cela confirmera que l'avis a été envoyé, mais que les autres résidents ne l'ont pas accepté.

Si les voisins ont reçu un avis mais ne répondent pas à son contenu, vous devez alors contacter un notaire. Le notaire renverra l'avis après l'avoir certifié avec sa propre signature.

Si le voisin reste à nouveau silencieux, le notaire rédigera un papier selon lequel il sera confirmé que l'avis a été envoyé et reçu, mais qu'il n'y a pas eu de réponse. Ce certificat doit être fourni lors de la soumission du contrat d'aliénation immobilière à Rosreestr.

Si la localisation d'un voisin ne peut pas être établie, vous pouvez alors essayer de l'établir comme personne disparue devant les tribunaux.

Cela nécessitera l'absence d'informations sur le citoyen pendant un an. Lors de la rédaction d'une déclaration concernant une personne disparue, il est important d'indiquer que le fondement du recours au tribunal est la nécessité de respecter le droit de préemption sur l'achat d'une chambre.

La preuve sera un extrait dressé du registre de la maison, des décisions des bureaux d'adresse, etc.

Le tribunal tentera de retrouver le citoyen et enverra des notifications de recherche aux endroits où il peut se trouver.

Si l'emplacement ne peut être déterminé, le tribunal désignera une personne pour gérer ses biens et un avis de vente de la chambre lui sera envoyé.

Procédure

L'aliénation d'une chambre dans un appartement collectif s'effectue par étapes :

Déterminer les conditions de vente d'un bien immobilier.
Respect du droit de préemption – envoi des avis de vente aux voisins.
Recevoir un refus, un consentement ou un silence pendant un mois indique le respect de l'une des principales conditions.
Trouver un acheteur extérieur.
Rédaction d'un contrat de vente.
Enregistrement des droits de propriété.
et de l'immobilier.
Documents requis.

Pour vendre une chambre, vous devrez réunir les éléments suivants :

passeports des deux parties aux relations juridiques;
certificat d'absence de dette de service public;
avis envoyé aux voisins pour exercer leur droit de préemption ;
renonciation au droit de priorité des voisins, certifiée par un notaire ;
certificat du RTC;
papiers de titre pour la pièce ;
si l'un des propriétaires de la chambre est

La demande de chambres est stable – le prix est nettement inférieur à celui d’un appartement à part entière. Mais entre le vendeur et l’acheteur il y a des propriétaires voisins. Comment négocier avec eux ?

Documents requis pour la transaction

Avant de conclure la transaction, vous devez vous assurer que le vendeur peut confirmer qu'il est propriétaire de la chambre. "En plus des documents de propriété, le vendeur doit fournir un passeport cadastral et technique de la propriété, un certificat d'absence de dettes sur les factures de services publics", a déclaré au CIAN Zemfira Karimova, avocate du cabinet d'avocats Afina.

La procédure de vente d'une chambre dans un appartement communal prévoit également que le vendeur doit informer les voisins (autres propriétaires de l'appartement) de la vente de la chambre en leur indiquant le prix. Un avis de vente d'une chambre est établi par écrit avec toutes les précisions nécessaires : le nom complet et l'adresse de la chambre du destinataire, le nom complet de l'expéditeur avec l'adresse de la chambre, un message concernant la vente.

Le consentement des autorités de tutelle et de tutelle sera également requis si d'autres propriétaires d'appartements comprennent des citoyens incapables ou des mineurs.

Comment vendre une chambre sans le consentement des voisins

Parfois, d'autres propriétaires de locaux dans l'appartement évitent de recevoir des notifications. Comment alors amener vos voisins à renoncer à leur droit de préemption sur l’achat ?

"L'évasion" des copropriétaires de "l'appartement commun" n'affectera en rien la possibilité de vendre la pièce, car le vendeur est seulement obligé de notifier la vente et de recevoir les notifications envoyées par courrier. La date de dépôt de l'avis sera considérée comme la date de réception du courrier au bureau de poste du propriétaire. Selon la loi, le silence du voisin sera considéré comme un refus d'achat, il faut donc compter 30 jours à compter de cette date et formaliser hardiment la vente.

Il arrive que le vendeur ne sache pas où habitent actuellement ses voisins. Dans ce cas, vous devez également envoyer une notification à l'adresse de l'appartement communal. Et comptez 30 jours à compter de la date de réception de la correspondance au bureau de poste du propriétaire, puis vendez. Les reçus d'envoi de la correspondance devront être fournis au greffe.

« NOUS AVONS TRÈS CHANCE »

« Fatigués de payer des étrangers pour un logement loué, en 2014, mon mari et moi avons finalement décidé d'acheter une chambre dans un appartement communal à Moscou. Heureusement, dans ma ville natale, j'avais mon propre appartement d'une pièce. L'argent de la vente était juste suffisant pour acheter une chambre dans un appartement de deux pièces. Des proches ont longtemps tenté de me dissuader d'un tel achat et m'ont conseillé de contracter un crédit immobilier. Mais nous avons insisté par nous-mêmes et nous avons eu beaucoup de chance - après des formalités administratives avec des documents, nous nous sommes finalement installés avec un couple de retraités qui se rendaient souvent dans leur datcha. Au fil du temps, nos économies ont augmenté et nous avons réussi à les convaincre de vendre la deuxième chambre.

Valéria, Moscou.

Avez-vous besoin d'un notaire ?

Les transactions avec les chambres sont effectuées par l'intermédiaire d'un notaire. Les parties signent le contrat d'achat et de vente, tous les documents sont certifiés. Ensuite, l'acheteur dépose l'argent pour la chambre dans le dépôt. Ensuite, tous les documents sont envoyés à Rosreestr pour l'enregistrement de la propriété. Et seulement après que l'acheteur ait reçu un accord de Rosreestr avec une note sur le transfert des droits, le vendeur peut retirer son argent de la cellule.

2-3 MILLIONS DE RUBLES PAR CHAMBRE

Le seuil minimum pour l'achat de chambres « propres » à Moscou (avec un seul propriétaire, refusées par les voisins, etc.) commence entre 1,6 et 1,7 million de roubles, l'essentiel de l'offre est concentré dans le budget de 2 à 3 millions de roubles.

Pour l'acheteur : avantages et inconvénients

Une chambre est une bonne option pour ceux qui n’ont pas économisé d’argent pour une maison séparée et qui ne veulent pas avoir à faire face à un prêt hypothécaire. Un tel achat permet d'obtenir une inscription permanente, de visiter une clinique et d'inscrire les enfants à l'école. Cependant, acheter une chambre et acheter un appartement ne sont pas la même chose.

L'avantage le plus important des chambres est le prix. Selon la société Best-Novostroy, le seuil minimum pour l'achat de chambres « propres » à Moscou (avec un seul propriétaire, refus des voisins, etc.) commence entre 1,6 et 1,7 million de roubles, tandis que l'essentiel de l'offre est concentré dans le budget de 2 à 3 millions de roubles. Le prix moyen par mètre carré de pièce est d'environ 178,5 mille roubles. A titre de comparaison : sur le marché secondaire, il existe un petit appartement d'une superficie allant jusqu'à 20 mètres carrés. m coûte 3,8 millions de roubles. Le prix moyen au mètre carré (hors régions du district administratif central) est de 196 632 roubles.

De plus, si vous disposez d'une pièce de moins de 20 m². m, et c'est la seule propriété, une déduction fiscale lui sera appliquée et il n'y aura pas besoin de payer d'impôt.

Cependant, un accord aussi lucratif a aussi ses inconvénients. En plus de l'évidence : vivre avec des inconnus et des personnes parfois pas toujours agréables, il y a aussi des aspects juridiques. En particulier, si vous achetez une chambre dans le but de la louer, il convient de considérer que vous ne pouvez pas y emménager de locataires sans le consentement des autres propriétaires. Pour la même raison, vendre des chambres devient de plus en plus difficile.

L'une des questions pratiques difficiles dans le domaine du chiffre d'affaires immobilier est la vente d'une chambre dans un appartement communal. Outre les difficultés liées à la vente d'un objet qui n'est pas des plus intéressants sur le marché immobilier, le vendeur doit faire face aux problèmes de préparation des documents pour la vente d'une chambre dans un appartement communal : clarification du statut de l'appartement, en respectant le droit préférentiel d'achat.

Qu'est-ce qu'un appartement communal : compréhension pratique et juridique

Nous avons hérité des appartements collectifs de la « réinstallation » des années 20 et 30. Ensuite, les citoyens vivant dans des appartements spacieux se sont vu retirer leur espace supplémentaire : différentes familles ont été transférées dans des chambres dans le même appartement. Les appartements collectifs pouvaient exister à l’époque soviétique, lorsque les logements appartenaient principalement aux citoyens sur la base d’un loyer social. Ils s’intègrent difficilement dans la réalité russe.

Aujourd'hui, la législation fédérale ne contient pas de définition d'un appartement communal. Une idée à ce sujet peut être donnée par un acte réglementaire régional - le programme cible "Réinstallation d'appartements communaux à Saint-Pétersbourg". Selon ce programme, un appartement communal multi-pièces est un appartement composé de cinq locaux d'habitation (pièces) ou plus appartenant sur la base d'accords séparés, de transactions, d'autres actions prévues par la loi, de cinq utilisateurs ou plus et (ou) propriétaires qui ne sont pas membres de la même famille.

Par ailleurs, il faut distinguer un appartement communal d'un appartement en copropriété commune : contrairement à ce dernier, dans un « appartement communal » chaque résident a droit à une chambre spécifique, et la copropriété uniquement aux parties communes (cuisine, salle de bain). ). Le droit de copropriété de la partie commune de l'appartement suit le sort de la pièce : chaque acquéreur ultérieur recevra la même part du droit aux locaux communs que possédait le vendeur.

Ainsi, un appartement communal est un appartement caractérisé par les caractéristiques suivantes :

différentes familles y vivent, qui paient séparément les services publics (différents comptes personnels dans les organismes de services) ;
chaque résident ou famille possède une pièce séparée (propriété ou bail social), les parties communes de tous les résidents sont en propriété partagée ou sont utilisées par certains au titre du droit au bail social ;
chaque locataire a acquis le droit à une chambre sur une base juridique distincte (contrat, ordonnance) indépendante des autres locataires.

Quelles pièces peut-il y avoir dans un appartement communal, la vente est-elle toujours possible ?

Il existe aujourd’hui à la fois des « appartements collectifs » entièrement privatisés et des appartements dans lesquels se trouvent des chambres privatisées, et certains en loyer social.

La vente représente l'exercice du pouvoir de disposition, l'un des pouvoirs les plus importants dont dispose le propriétaire. Ainsi, seul le propriétaire ou une personne autorisée par lui peut vendre une chambre dans un appartement communal. Autrement dit, si un citoyen souhaite vendre une chambre, celle-ci doit être privatisée par lui (en option - achetée ou héritée, donnée).

La vente d'une chambre non privatisée dans un « appartement commun » s'effectue uniquement en l'échangeant contre le même logement non privatisé. L'échange est un accord spécifique entre locataires d'appartements, prévu par le Code du logement de la Fédération de Russie. Bien que le contrat soit signé par les locataires, le rôle le plus important y est joué par les propriétaires-propriétaires de logements (organismes administratifs locaux qui gèrent les biens municipaux). Sans l'accord des deux propriétaires, il est impossible d'échanger une chambre non privatisée dans un appartement communal contre un autre logement non privatisé.

Droit de préemption d'achat pour un appartement communal

La vente d'une chambre privatisée dans un appartement communal à un acheteur extérieur est compliquée par la nécessité de respecter le droit de préemption d'achat des voisins de l'appartement. Les voisins peuvent décider d'acheter, écrire un refus ou garder le silence pendant un mois à partir du moment où ils reçoivent l'offre. La présence d’un refus écrit ou d’une confirmation du silence des voisins dans un délai d’un mois permet de réaliser une transaction avec un tiers.

Cela signifie qu’avant de vendre votre maison à un tiers acheteur, vous devez la proposer à vos voisins au même prix et dans des conditions similaires. Il est nécessaire de proposer uniquement par écrit (il s'agit d'une exigence obligatoire du Code civil de la Fédération de Russie), de préférence par courrier, en envoyant une lettre avec une liste du contenu et un avis de livraison.

Malheureusement, il arrive souvent que des voisins tentent de retarder la vente d'une chambre, dans l'espoir de réduire le prix ou même de laisser la pièce vide pour une durée indéterminée. Ou les voisins n'habitent pas dans « l'appartement commun » : on ne sait pas où les chercher et comment déclarer la vente de la chambre. Il ne faut cependant pas avoir peur d’une telle situation.

Qui dois-je avertir de la vente d’un appartement ?

Tout d'abord, il vaut la peine de déterminer lequel de vos voisins a le droit de préemption pour acheter une chambre (peut-être que certains d'entre eux vivent sur la base d'un loyer social, de contrats de prêt, d'un loyer - vous n'avez pas besoin de coordonner la vente avec ces voisins ).

Les informations de Rosreestr y contribueront : un extrait sur tous les droits sur une propriété spécifique et sur tous les titulaires de droits d'auteur. Les notifications sont envoyées uniquement aux propriétaires des chambres de l'appartement commun. S'il s'avère qu'il y a des pièces non privatisées dans l'appartement, alors un avis de vente doit être adressé à l'organisme communal de gestion immobilière.

Il convient de prêter attention à la situation du propriétaire mineur de la pièce. La loi divise les mineurs en deux catégories. Les premiers, les enfants de moins de 14 ans, n'ont pas la capacité civile, ce qui signifie que la décision d'acheter ou de refuser une chambre doit être signée par les parents, les parents adoptifs ou les tuteurs. Les enfants âgés de 14 à 18 ans ont une capacité juridique tronquée : ils exprimeront eux-mêmes leur volonté, mais avec le consentement de leurs parents. Ainsi, la réponse au nom de l'enfant à votre avis de vente contiendra une signature (du parent de l'enfant) si l'enfant a moins de 14 ans ; et deux signatures (de l'enfant et du parent) si l'enfant a plus de 14 ans. Par ailleurs, la mise en œuvre des droits de propriété des mineurs est contrôlée par les autorités de tutelle et de tutelle : elles nécessiteront également une autorisation écrite.

Vous ne connaissez pas vos droits ?

Comment gérer la vente d'un local en cas de problèmes avec les voisins ?

La vente d'une chambre peut être retardée pour les raisons suivantes liées aux voisins :

les voisins refusent de recevoir un avis de vente,
les voisins reçoivent l'avis de vente, mais gardent le silence,
la localisation du propriétaire de la pièce voisine est inconnue,
le propriétaire de la pièce voisine habite dans une autre ville.

Tous ces problèmes peuvent être résolus.

Désactiver la réception des notifications

Si vos voisins refusent de recevoir votre lettre, elle vous sera restituée. L’enveloppe portera un timbre postal russe indiquant que le destinataire « a refusé de la recevoir ». En présentant cette enveloppe à Rosreestr lors de l'enregistrement de la transaction, vous pourrez confirmer que la notification a été envoyée, ainsi que si le voisin l'a ignorée.

Les voisins ignorent les notifications

Si un voisin reçoit un avis de vente, mais n’y réagit d’aucune façon, vous devriez demander l’aide d’un notaire. Le notaire certifiera et renverra la notification. Si votre voisin se tait, vous pourrez obtenir auprès d'un notaire un document (certificat) confirmant qu'une notification d'un certain contenu a été envoyée, que le voisin l'a reçue, ou qu'il n'a pas répondu. Et vous irez soumettre le contrat de vente de la chambre à Rosreestr avec ce certificat.

Manque de voisins et d’informations sur leur localisation

Vous devrez bricoler le voisin disparu. Il est nécessaire de le reconnaître disparu devant le tribunal. La base en est l'absence d'informations sur le voisin pendant 1 an.

Dans la demande de reconnaissance de disparu, il est nécessaire d'indiquer que le motif du recours au tribunal était la nécessité de respecter le droit de préemption sur l'achat d'une chambre (sinon le tribunal n'examinera pas la demande). Comme preuve, vous pouvez joindre à la demande un extrait du registre de la maison et les réponses des bureaux d'adresses. Le tribunal interrogera les témoins (voisins et proches du citoyen absent) et enverra des enquêtes sur les lieux de sa localisation probable.

Si le voisin disparu n'est jamais retrouvé, le tribunal désignera un syndic pour ses biens, y compris l'appartement. Et puis vous pouvez envoyer une notification au responsable et recevoir une réponse de sa part.

Le propriétaire de la chambre voisine habite dans une autre ville

Si le propriétaire de la pièce voisine ne craint pas de recevoir un avis de vente et est prêt à y répondre (acheter la pièce ou refuser de l'acheter), mais habite loin, vous devrez passer par un notaire. Laissez-le, après avoir reçu votre mise en demeure, faire certifier sa réponse par un notaire et vous l'envoyer par courrier. Une renonciation notariée vous permettra d'effectuer une transaction avec un acheteur tiers.

Le propriétaire de la pièce voisine est décédé et l'héritier n'entre pas dans l'héritage

C'est la situation la plus problématique. Si vous le rencontrez, vous devez soit prendre des solutions de contournement (nous en parlons ci-dessous), soit prendre une décision originale : déposer une plainte auprès du tribunal pour reconnaître la chambre du défunt comme bien en déshérence et obliger les autorités locales à l'inscrire dans leur bilan.

À l'issue du procès, l'héritier qui a effectivement hérité sera déterminé (ou les biens seront reconnus en déshérence et appartenant à l'État). Cela signifie qu'il y aura quelqu'un à qui envoyer l'avis de vente de la chambre (aux héritiers ou à l'administration). Lors de la remise des documents de vente d'un local à l'inscription, il faudra y joindre non seulement une notification et une renonciation des héritiers, mais également la décision de justice précisée.

Comment contourner le droit de premier refus

Une situation peut survenir lorsque le vendeur de l'action a conclu un accord et que les délais sont écoulés, il n'y a pas de temps pour rechercher les voisins et les reconnaître comme disparus. Ensuite, vous pouvez essayer une solution de contournement.
La tâche est de faire de l'acheteur trouvé le même propriétaire d'une chambre dans un appartement communal. Cela se fait au moyen d'un acte de donation. Le vendeur de la chambre cède à l'acheteur une petite part du droit sur sa chambre. Après l'avoir reçu, l'acheteur devient un tiers, un étranger, un voisin de copropriété comme les autres. Cela signifie que pour lui vendre une chambre, vous n'avez pas besoin de respecter le droit de premier refus.

Bien entendu, comme d’autres « schémas gris », cette option nécessite de la prudence et la participation uniquement de personnes de confiance. Sinon, vous risquez de vous retrouver avec un bien magnifique : non seulement la chambre se trouve dans un appartement commun, mais elle sera également en copropriété.

Il existe aussi, à première vue, une méthode plus simple : il suffit de donner la chambre à un tiers, de réaliser effectivement la vente, mais de ne formaliser en aucune manière le transfert d'argent. Cependant, cette option présente un sérieux inconvénient par rapport à la précédente. Une fausse transaction de donation d'une chambre, dissimulant un achat et une vente, peut être contestée par un voisin d'un appartement commun et exiger que les droits de cette transaction lui soient transférés. L'accord de donation d'une part du droit à une chambre n'affecte formellement en rien les droits et obligations des voisins d'un appartement commun.

Une autre façon d’éviter le droit de premier refus est d’exercer le droit de privilège. C’est l’un des moyens dont disposent les prêteurs pour récupérer votre argent. Il est nécessaire de préparer un contrat de prêt avec un acheteur potentiel et un contrat de garantie (le remboursement du prêt fictif est garanti par la garantie bien réelle d'une chambre dans un appartement communal). Le vendeur de la chambre manque intentionnellement le délai de remboursement du prêt, ce qui donne à l'acheteur le droit de saisir le bien hypothéqué. Et le droit de premier refus ne fonctionnera pas dans ce cas.

En plus c'est bon investir de l'argent. Pour que cette acquisition soit rentable, vous devez bien réfléchir à tout et prendre certaines mesures. Nous en parlerons plus en détail.

Avez-vous besoin d'un agent immobilier ?

Tout d'abord, vous devez décider OMS sélectionnera une chambre, vérifiera les documents et finalisera la transaction.

C'est possible de faire ça se ou contacter agence immobilière.

Il vaut la peine d’évaluer si vous disposez de suffisamment de connaissances et de temps pour mener à bien ce processus.

IMPORTANT! Il ne faut pas oublier que l’agent immobilier du vendeur est pas votre agent immobilier. Il ne protège que les intérêts de son client, et ceux-ci sont souvent contraires à vos intérêts.

Lorsque vous travaillez avec une agence immobilière important Discutez de vos besoins pour la propriété sélectionnée avec l'agent de manière aussi détaillée que possible.

De cette façon, votre coopération sera des plus fructueuses.

Lorsque vous faites votre propre sélection, vous devez consulter en temps opportun toutes les plateformes publicitaires de la ville. Ne négligez pas et l'aide éventuelle d'amis. Peut-être que l’un d’eux ou ses amis vend exactement ce dont vous avez besoin. De plus, vous pouvez publier des annonces sur l'achat d'un appartement.

Choisir une chambre

L'un des principaux critères de choix d'une chambre est adéquation des futurs voisins. Lors de l’inspection de la propriété que vous achetez, il est conseillé de communiquer avec eux et de discuter des règles de cohabitation. S'ils n'entrent pas en contact ou ne se comportent pas de manière agressive, il vaut mieux choisir une autre possibilité pour l'achat.

Non moins important est infrastructures du quartier.

Une courte distance des arrêts de transports en commun, la présence d'une école, d'un hôpital et de commerces accessibles à pied, une cour bien entretenue - tout cela ne fera pas que rendre votre séjour ici plus confortable, mais aidera également si nécessaire rapidement et de manière rentable vendre la chambre.

De plus, vous devriez examiner attentivement la maison, l'appartement et la pièce elle-même. Les odeurs désagréables et les boîtes aux lettres cassées dans l'entrée peuvent dégrader considérablement la qualité de vie et devenir un obstacle au succès de la vente ou de la location d'un local.

L'appartement a besoin évaluer l'état des communications dans les espaces communs.

Comment forcer pratiquement les voisins à participer aux réparations impossible, et vous devrez peut-être tout refaire à vos propres frais, ou vivre parmi des étincelles de câblage et des fuites de plomberie.

Liste des documents requis

Avant d'acheter une chambre, vous avez besoin lire les documents que le vendeur doit présenter pour finaliser la transaction. Pour conclure un contrat d'achat et de vente, vous avez besoin de :

Pour éviter les mauvaises surprises Vous pouvez consulter les certificats d'absence de dette sur les taxes, les frais et les factures de services publics.

Si le vendeur est très âgé ou que son comportement est douteux, vous pouvez demander à voir certificat d'une clinique psychoneurologique et de toxicomanie.

Bien entendu, personne n'est obligé de présenter ces attestations, mais un refus catégorique de les présenter devrait alerter.

Pour enregistrer le contrat d'achat et de vente, des documents sont également requis de la part de l'acheteur. Ce passeport valide(pour les moins de 14 ans - acte de naissance) et consentement notarié de votre conjoint (si vous êtes marié).

A quoi faut-il faire attention ?

Tout d'abord, vous devez faire attention à la présence de documents dans le colis refus notarié du droit d'achat des copropriétaires de l'appartement.
Il convient de garder à l'esprit que si la pièce voisine non privatisé, alors son propriétaire est la ville, le refus doit donc émaner de la commune concernée.

De plus, vous devez vous assurer que le prix auquel vous achetez la chambre est pas plus bas précisé dans le refus.

Sous réserve de disponibilité copropriétaire mineur l'autorisation des autorités de tutelle est requise pour effectuer la transaction.

IMPORTANT! A défaut de refus correctement exécuté, l'organisme habilité peut enregistrer la transaction, et l'acheteur recevra un certificat d'enregistrement de propriété, et le vendeur recevra l'argent qui lui est dû.

Mais plus tard, les parties intéressées pourront contester l'accord devant les tribunaux. Après satisfaction de leur réclamation l'acheteur prend un risque sans propriété et avec une perspective douteuse de restituer les fonds.

Ce serait une bonne idée de vérifier présence d'inscrits dans la chambre au moment de la privatisation, mais pas les résidents qui y ont participé, puisqu'ils ont droit au séjour à vie, quel que soit le propriétaire de ce bien. Vous pouvez le découvrir en lisant extrait d'archives du registre de maison.

Malheureusement, dès sa réception, ils peuvent des problèmes surviennent, car en raison de la loi sur la protection des données personnelles, celles-ci ne sont souvent pas communiquées même au propriétaire.

En règle générale, les agents immobiliers ont connexions nécessaires, donc dans ce cas, vous pouvez utiliser leurs services.

Si pour une raison quelconque, cela n'est pas possible, alors Il est conseillé d'en parler à vos voisins qui vivait ici au moment de la privatisation, sa date peut être trouvée à partir des titres de propriété.

Dans certains cas, des charges peuvent être imposées sur la chambre sous forme de caution ou arrestation. La meilleure façon de s'assurer qu'ils ne sont pas disponibles est de contacter Companies House et de commander extrait du registre d'État unifiéà l'objet qui vous intéresse.

Inscription

Actuellement, il est possible de rédiger un contrat d'achat et de vente sans légalisation, sous forme écrite simple.

Afin de le composer correctement, vous pouvez voir des échantillons publié sur Internet ou contactez un spécialiste.

Dedans il faut préciser objet du contrat, coût et procédure de paiement.

La propriété de la chambre est transférée seulement après l'enregistrement par l'État du contrat d'achat et de vente, pour cela, vous devez soumettre le contrat et les documents nécessaires à la succursale de Rosreestr.

En règle générale, après un certain temps, environ trois semaines, vous pouvez recevoir un nouveau certificat de propriété et devenir le propriétaire légitime de votre chambre.

Procédure et modalités de paiement

Les calculs les plus courants utilisent coffre-fort.

Dans ce cas personne ne risque de se retrouver sans argent, l'accord avec la banque prévoit donc des conditions particulières d'accès au dépositaire.

Vendeur n'a le droit d'ouvrir une cellule que sur présentation d'un certificat de propriété annulé, et acheteur ne peut restituer l’argent que si le vendeur ne se présente pas dans un certain délai. Ce protège tous deux contre une éventuelle fraude de l'une des parties.

Acheter avec un prêt hypothécaire

Une chambre, tout comme un appartement, peut être achetée en utilisant hypothèques.

En plus de la liste de documents ci-dessus, vous aurez besoin passeport technique et acte sur l'évaluation immobilière par un spécialiste indépendant.

Souvent, la condition de la banque pour accorder un prêt est inscription à l'assurance la vie de l'emprunteur et des biens en cas de perte de titre. Cela entraîne des coûts supplémentaires.

Il est préférable de contracter un emprunt auprès de la banque où un compte est ouvert ou une carte de salaire est gérée, cela peut devenir la base d'une réduction des intérêts auxquels l'hypothèque est contractée.

Bien entendu, acheter une chambre comporte plus de difficultés que acheter un appartement. Mais toutes les difficultés de ce processus seront plus que compensées par la joie de posséder sa propre maison, qui peut devenir bon début pour acheter un appartement séparé.

Si vous possédez déjà un bien immobilier, l'achat d'une chambre sera bon investissement dans votre avenir. Un objet bien choisi permettra non seulement d'économiser de l'argent, mais également de l'augmenter. Par exemple, louer une chambre sera un bon ajout au budget familial.

De plus, grâce à faible, par rapport à d'autres propriétés, coût, chambres facile à vendre, ce qui permet d'obtenir du cash assez rapidement en cas de besoin.

L'une des options les plus difficiles en matière de transactions immobilières est la vente d'une chambre dans un appartement communal.

Ce type d'habitat a encore été préservé, et donc les questions de son aliénation sont toujours d'actualité.

Cela est dû au fait que les propriétaires souhaitent souvent vendre de tels biens immobiliers, mais rencontrent de nombreux obstacles en cours de route.

Pour que la vente d'une chambre dans un appartement commun ait lieu, les documents doivent être préparés à l'avance et le problème doit être résolu avec le consentement des voisins.

Avant de réaliser une transaction, il faut s’assurer que le bien peut être facilement aliéné et que le futur vendeur a le droit légal de le faire.

Cela dépend du type de propriété du bien, car il peut s'agir de :

Privé. Dans ce cas, le propriétaire peut agir librement en tant que vendeur et il ne devrait y avoir aucun obstacle à la vente.
État (municipal). Souvent, les locaux collectifs sont mis à disposition des particuliers pour une utilisation sur la base d'un bail social. Cela signifie que ces citoyens ne sont pas propriétaires et ne peuvent donc pas vendre la propriété.

C'est pourquoi tous les locaux d'habitation d'un appartement commun ne peuvent pas être facilement aliénés.

S'il appartient à la commune ou à l'État, le locataire qui l'habite peut l'échanger contre un similaire. C'est le maximum que l'on puisse faire si vous souhaitez améliorer ou modifier vos conditions de vie.

Comment obtenir l'accord des voisins ?

Pour mettre en œuvre le plan, il est nécessaire d'obtenir le consentement des voisins. Cette condition doit être remplie en raison du statut particulier du bien vendu. Cependant, comment procéder correctement ?

Les voisins ont un droit de préemption sur l'achat d'un bien immobilier dans un appartement communal.

C'est pourquoi il est nécessaire d'avertir tous les propriétaires de locaux voisins de la volonté de vendre un logement.

Ces personnes peuvent acheter la propriété vendue en premier. Si personne ne manifeste le désir de le faire, le propriétaire peut procéder à la procédure de vente à des tiers.

Ainsi, la séquence d'actions lors de l'obtention de l'approbation des voisins devrait être la suivante :

Informez chacun d’eux par écrit de votre intention de vendre votre maison. Il est préférable d'envoyer une telle notification par lettre avec avis de réception. Il doit indiquer le prix et les conditions de base de la transaction.
Recevez une réponse concernant votre intention d'acheter une chambre. Passez un accord avec quelqu'un qui le souhaite.
Si personne ne répond, attendez 1 mois.
Vendre la surface habitable à un tiers.

S’il n’y a pas de réponse ou un refus catégorique, on suppose que personne ne souhaite acheter la chambre. Par conséquent, le propriétaire a le droit d’aliéner ses biens à d’autres personnes.

Ici, le droit de disposer de manière indépendante et à votre propre discrétion des biens possédés peut déjà être exercé.

Documents pour la vente d'une chambre

Afin de conclure correctement un contrat d'achat et de vente, il est nécessaire de préparer un certain paquet de papiers. Il comprendra certainement :

des copies des passeports de tous les participants à la transaction ;
un extrait des personnes inscrites dans le logement vendu ;
un passeport technique du RTC, s'il n'a pas été délivré au préalable, doit être commandé à l'avance ; le délai d'attente pour sa préparation pourra aller jusqu'à 2 semaines ;
passeport cadastral immobilier;
l'autorisation des autorités de tutelle et de tutelle si un mineur est impliqué dans l'affaire ;
avis qui ont été envoyés aux voisins.

Le transfert des droits sur un objet doit être enregistré auprès de Rosreestr.

C'est pourquoi il est nécessaire d'y soumettre l'ensemble de documents spécifié, en joignant un contrat d'achat et de vente signé, un certificat de réception et un reçu de réception d'argent. Sans inscription, le contrat ne sera pas considéré comme conclu.

Le résultat de l'enregistrement sera la réception d'un certificat indiquant le nom du nouveau propriétaire et faisant une inscription à Rosreest concernant le changement de propriétaire.

Faire un marché

La procédure commence par avertir les propriétaires des pièces voisines.

Après avoir reçu leur refus ou leur consentement à l'achat du bien, vous pouvez procéder à la conclusion de la transaction.

Ce processus se déroule en plusieurs étapes :

Rédaction et signature du contrat et de tous les documents y afférents.
Transfert direct d'argent pour l'objet acheté.
Enregistrement des droits de propriété de l'acheteur.
Obtention d'un certificat de Rosreestr au nom du nouveau propriétaire.

Les parties peuvent rédiger un accord et le signer indépendamment ou avec l'aide d'un avocat professionnel. Il est nécessaire de demander l'avis d'un professionnel si les participants ne sont pas sûrs de pouvoir rédiger eux-mêmes correctement le texte du contrat.

Une fois tous les accords conclus, il est nécessaire de soumettre un paquet de documents à Rosreestr. Cela peut être fait via le MFC ou directement auprès de l'autorité d'enregistrement.

Après vérification de tous les documents, un certificat sera délivré confirmant le transfert de propriété à une nouvelle personne.

Nuances de l'accord

La principale difficulté qui se pose dans le processus est d'obtenir le consentement des voisins.

Parmi les scénarios les plus défavorables figurent :

absence de réponse à la notification de vente ;
refus d'accepter la lettre;
l'absence du propriétaire d'un local voisin et l'impossibilité de déterminer son emplacement ;
décès du propriétaire et absence d'héritiers qui ont accepté l'héritage avec documents.

Dans le premier cas, au bout d'un mois, le problème se résoudra de lui-même, puisque le silence implique un refus d'achat. La situation est plus compliquée si la personne refuse de recevoir la notification. Dans une telle situation, il est nécessaire d'envoyer une lettre de notification et d'obtenir une signature refusant d'accepter le message. Cette signature confirmera l'exactitude des actions du vendeur.

Dans le troisième cas, le vendeur devra passer par la procédure la plus longue et la plus sérieuse. Il est nécessaire de déposer une plainte auprès du tribunal pour déclarer la personne disparue. Cette procédure demande beaucoup de temps, mais est obligatoire dans ce cas.

Si le propriétaire est décédé et que l'héritier n'a pas accepté le bien ou ne l'a pas formalisé correctement, il est nécessaire d'intenter une action en justice pour le déclarer en déshérence.