Participation au capital dans la construction des changements. La construction partagée : une question de survie
Statut juridique fonds pour la protection des citoyens - participants à la construction partagée
Une société de droit public « Fonds de protection des droits des citoyens - Participants à la construction partagée » (ci-après dénommé le Fonds) est en cours de création. Il constitue un fonds de compensation grâce aux contributions obligatoires des promoteurs qui attirent espèces participants à la construction partagée pour la construction immeubles d'habitation et (ou) des bâtiments résidentiels au développement bloqué.
Dans un premier temps, le montant des cotisations obligatoires au fonds de compensation sera de 1,2 % du prix de chaque contrat de participation au capital et pourra être révisé par le législateur au maximum une fois par an.
La Fondation a le droit de demander tribunal arbitral avec des déclarations contestant les transactions du développeur. Il agrée les gestionnaires d'arbitrage pour les développeurs.
Statut, droits et garanties des participants à la construction partagée
La loi définit un participant à la construction partagée. Il s'agit d'un citoyen qui participe à la construction et qui a un droit contre le promoteur sur la base d'un accord de participation à construction partagée, conclu conformément à la législation sur la participation à la construction partagée d'immeubles à appartements et (ou) d'autres biens immobiliers, pour lesquels le promoteur a effectué des déductions (contributions) obligatoires au Fonds.
Il a été établi que le syndic de faillite est tenu de prendre les mesures raisonnablement nécessaires pour trouver et attirer un autre promoteur afin de régler les obligations envers les participants à la construction partagée.
L'assemblée des participants à la construction partagée pourra décider du mode d'exécution des obligations du promoteur en percevant une indemnité du Fonds à hauteur du prix payé du contrat de participation à la construction partagée, mais pas plus que la moyenne. valeur marchande dans un rayon de 120 mètres carrés. m.
Dans le même temps, les participants à la construction partagée auront toujours la possibilité de régler leurs créances en :
1) leur transfert d'un projet de construction inachevé ;
2) leur transfert de locaux d'habitation ;
3) attirer un autre développeur.
Les décisions sont prises séparément pour chaque projet de construction uniquement par les citoyens - participants à la construction partagée qui ont des exigences par rapport à ce projet à hauteur de 3/4 des voix.
Particularités de la présentation des réclamations par les participants à la construction en cas de faillite du promoteur
La loi a établi l'algorithme suivant permettant aux participants de présenter leurs revendications :
1) le chef de l'aménageur, dans les dix jours calendaires à compter de la date d'approbation du syndic de faillite, lui fournit des informations sur tous les participants à la construction ;
2) le syndic de faillite, dans les cinq jours à compter de la date de réception des informations du chef du promoteur, informe tous les participants à la construction identifiés de l'ouverture d'une procédure de faillite ;
3) les participants à la construction présentent leurs revendications au syndic de faillite ;
4) le syndic de faillite examine les créances des participants à la construction et les inscrit au registre des créances pour le transfert de locaux d'habitation, qui fait partie du registre des créances des créanciers.
Le registre des créances doit être clôturé trois mois à compter de la date de publication des informations relatives à la déclaration de faillite du débiteur et à l'ouverture de la procédure de faillite. Les exigences des participants à la construction sont inscrites au registre des créances pour le transfert de locaux d'habitation sur présentation des exigences spécifiées au plus tard trois mois à compter de la date de réception de la notification du syndic de faillite, quelle que soit la date de fermeture de ces locaux d'habitation. un registre.
En vertu de la législation précédente, les créances des participants à la construction étaient inscrites au registre sur la base d'une décision de justice, ce qui retardait considérablement la procédure de faillite du promoteur, ainsi que la tenue d'une réunion des participants à la construction afin de résoudre le problème. de la manière de rembourser leurs créances. Désormais, le tribunal arbitral n'examinera les réclamations des participants à la construction que si les personnes participant au dossier de faillite ont soulevé des objections aux réclamations présentées au syndic de faillite.
Financement des activités pour terminer la construction de l’installation
La loi prévoit la procédure de financement des activités visant à achever la construction d'installations pour lesquelles des fonds ont été collectés auprès des participants à la construction partagée.
Ces activités peuvent être réalisées aux frais du Fonds ou d'un prêt (crédit) ciblé accordé au promoteur par le Fonds et (ou) des tiers. Ces prêts (crédits) ciblés peuvent être garantis par des garanties de projets de construction inachevés et terrains(droits sur les terrains). Les créances sur ces prêts (crédits) sont remboursées dans le cadre de la troisième priorité des créances pour paiements courants.
Procédure de faillite
La loi établit que lors de l'examen d'un cas de faillite d'un promoteur, les procédures de surveillance et de recouvrement financier ne seront pas appliquées. La procédure de faillite est introduite en premier. De plus, si au cours de la procédure de faillite il existe des raisons suffisantes de croire que la solvabilité du débiteur peut être rétablie, une transition vers une gestion externe est possible.
De tels changements entraîneront une réduction de la durée de la procédure de faillite d'un promoteur en éliminant la procédure actuellement obligatoire de contrôle et d'optimisation des activités menées par l'administrateur d'insolvabilité et le tribunal en cas de faillite d'un promoteur.
Caractéristiques pour répondre aux exigences des participants à la construction partagée
La décision de l'assemblée des participants à la construction partagée est prise séparément pour chaque projet de construction par les participants à la construction partagée qui ont des exigences inscrites au registre des exigences de transfert de locaux d'habitation pour un tel objet. Les participants à la construction partagée ne prennent pas de décisions sur d'autres projets de construction pour lesquels ils n'ont pas d'exigences en matière de transfert de locaux d'habitation.
Une réunion des participants à la construction partagée est valable si les participants à la construction partagée qui y participent avec le droit de vote sur ce projet de construction constituent au moins un tiers du nombre total de ces participants à la construction partagée et disposent de plus de la moitié des voix de le nombre total de voix de ces participants à la construction partagée
Les prix de l’immobilier augmentent rapidement chaque année. Même pour 2019 studio dans une zone défavorable de Moscou peut devenir une dépense inabordable pour la plupart des familles russes.
Chacun trouve sa propre issue : économiser de l'argent pendant de nombreuses années dans l'espoir d'acheter un jour son propre appartement (cette méthode est économiquement inefficace, car le prix de la monnaie peut augmenter ou diminuer plusieurs fois sur plusieurs années), retirer le montant nécessaire pour l'achat à crédit un pourcentage important.
La solution la plus rationnelle serait de participer à une construction partagée. Un particulier conclut un accord de coopération avec le promoteur et peut recevoir un appartement à un prix avantageux.
Entré en vigueur en 2019 nouvelle loi Un projet selon lequel la construction partagée peut s'étendre non seulement aux immeubles d'habitation, mais aussi aux maisons de ville. Les exigences imposées aux développeurs, la procédure de détermination du coût du contrat et sa résiliation ont également changé.
Les origines de la construction partagée remontent à l’URSS. Pour obtenir votre propre bien immobilier, un citoyen Union soviétique il doit y avoir une énorme file d'attente. Bien souvent, les gens attendaient leur tour pendant plusieurs années.
Certains citoyens, afin de réduire considérablement le délai d'attente, ont commencé à se regrouper en coopératives d'habitation. Les membres de ces associations pouvaient obtenir un appartement dans un délai plus court. De plus, lors de la construction de biens immobiliers pour ces personnes, leurs caractéristiques individuelles ont été prises en compte.
Un principe similaire s’applique encore aujourd’hui. Les actionnaires signent un accord avec le promoteur. La première partie obtient un logement dans un délai court et à un prix très avantageux, tandis que la seconde partie réalise la construction aux dépens des fonds des actionnaires et est libérée de la nécessité d'obtenir un prêt.
Conditions pour les actionnaires
La construction partagée offre aux actionnaires des conditions avantageuses pour l'achat d'un bien immobilier :
- Des économies importantes. Les appartements sur le marché secondaire peuvent être plus de 2 fois plus chers que les appartements en construction.
- Possibilité de plan de versement. L'actionnaire a le droit d'effectuer des paiements pour la propriété par étapes pendant la construction.
- Une personne ayant conclu un accord avec un promoteur peut déterminer de manière indépendante l'aménagement de son appartement. Cela vous permettra d'économiser considérablement de l'argent sur les réparations et le réaménagement à l'avenir.
Ces avantages « incitent » les citoyens à signer un accord avec les promoteurs. Mais la construction partagée n’est pas une procédure aussi simple et idéale qu’il y paraît à première vue. Il comporte de nombreux pièges.
Risques
Quiconque souhaite acheter un appartement de cette manière doit être conscient des risques possibles :
- Report de la livraison des appartements aux actionnaires. Il n’est pas toujours possible de terminer la construction à temps. Les retards peuvent avoir de nombreuses raisons - depuis les retards dans les matériaux jusqu'au manque de fonds pour la construction. Le problème peut être résolu tout simplement : attirer des fonds auprès du développeur lui-même. Mais tout le monde n’est pas prêt à le faire. Le manque de fonds entraîne souvent un arrêt complet de la construction et une perte de fonds pour l'actionnaire.
- Une conclusion incorrecte d'un contrat peut augmenter considérablement les coûts d'un particulier lors de l'achat d'un appartement. S'il y a des inexactitudes dans le document ou si toutes les informations sur la transaction ne sont pas présentes, l'actionnaire peut être invité à payer un montant supplémentaire pour mettre la propriété en exploitation. C'est pourquoi il est nécessaire de prendre les formalités administratives de la manière la plus responsable possible. S'il n'y a pas assez d'expérience en la matière, il est préférable de faire appel aux services de spécialistes.
Ci-dessus ne sont énumérées que les difficultés les plus courantes que les actionnaires peuvent rencontrer. En réalité, il peut y en avoir bien plus.
Conclusion d'un accord
Le point le plus important de cette transaction est la conclusion du contrat. L’issue des événements en dépendra. Lors de l'établissement d'un document, les conditions suivantes doivent être remplies :
- Chantier. Il est nécessaire de décrire en détail toutes les informations le concernant : nom complet, type de bâtiment, nombre d'étages et d'appartements et autres données qui permettront d'identifier l'objet.
- Droits et obligations des deux parties au contrat. Plus ils sont décrits en détail dans le document, moins de malentendus peuvent survenir.
- Délai de construction.
- La date exacte du transfert des appartements aux actionnaires pour exploitation.
- Un document garantissant le respect de tous les termes du contrat.
- Le prix de l'objet, les conditions et modalités de son paiement. Le prix total de l’appartement comprend non seulement les coûts directs de construction, mais également la rémunération du promoteur pour les travaux. Le coût peut être payé en une somme forfaitaire ou en plusieurs versements.
- Données sur l'inscription de l'accord au registre.
Vous ne devez pas entrer en coopération avec les partenaires qui :
- Ils proposent une transaction basée sur d'autres documents (achat et vente, prêt, etc.).
- Ils ont fixé un prix étrangement bas pour la propriété.
- Ils déforment les faits et fournissent de fausses informations sur la propriété.
Innovations
Comme mentionné ci-dessus, en 2019, la législation Fédération de Russie Il y a eu quelques changements liés à la construction partagée. Premièrement, les transactions sont désormais exécutées non seulement pour les appartements immeubles d'habitation, mais aussi pour les maisons de ville.
La maison de ville est maisonnette, qui se compose de plusieurs appartements à plusieurs niveaux. Chacun d'eux a une entrée séparée, c'est-à-dire une entrée commune, comme dans les bâtiments à plusieurs étages, Non. En règle générale, les résidents de ces maisons disposent de leur propre garage et d'une petite cour. Ce type de développement est devenu très populaire en Europe ; pendant longtemps, il n'a pas été répandu en Russie.
Par ailleurs, la procédure de détermination du prix exact d'un bien immobilier lors de la participation à une construction partagée a été modifiée. Auparavant, le contrat devait indiquer le coût exact que l'actionnaire paie au promoteur pour la construction d'une propriété résidentielle. Cela pourrait inclure le coût travaux de construction et des services de partenaires individuels.
Selon nouvelle édition loi, désormais le prix exact dépend du nombre d'unités supplémentaires d'espace non résidentiel (balcon, véranda, etc.). De plus, le prix du contrat n'est payé qu'après l'enregistrement officiel du document.
Auparavant, l'actionnaire pouvait librement résilier le contrat si le promoteur ne respectait pas les termes fondamentaux du contrat. Désormais, la procédure de résiliation d'un accord est un peu plus compliquée. Cela n'est possible qu'après un essai. Si le tribunal estime que le promoteur agit à l'encontre de l'accord établi, celui-ci peut être résilié.
De nouvelles exigences ont également été fixées pour les développeurs eux-mêmes. Ils doivent obtenir un avis du Ministère de la Construction pour participer aux opérations de construction partagée. Ce document est en fait un permis pour exercer ce type d'activité. Pour obtenir une conclusion, vous devez contacter le ministère de la Construction avec le dossier approprié. Le délai d'examen de la demande ne dépasse pas 30 jours calendaires.
Si les promoteurs ne satisfont pas aux exigences qui leur sont présentées, ils sont privés de conclusion ; tous les actionnaires en sont informés par message écrit ou par courrier électronique.
La construction partagée est une affaire rentable, mais plutôt risquée. Avant de prendre une décision concernant la coopération avec les développeurs, assurez-vous d'étudier les informations de base et de peser le pour et le contre. Plus de détails sur la construction partagée et les innovations de cette procédure pour 2019 peuvent être trouvés dans la vidéo suivante :
Ainsi, la construction partagée est une transaction qui permet à un particulier d'acheter un appartement à des conditions avantageuses même au stade de sa construction, et au promoteur de minimiser ou de réduire complètement ses propres coûts de construction. immeuble d'appartements ou une maison de ville au détriment des investissements en espèces des actionnaires.
Il a fait part aux journalistes des instructions du président visant à explorer la possibilité de passer, par le biais du soutien bancaire, de la construction partagée au financement de projets. Il n'a pas parlé de dates précises.
Le ministre a parlé cet été de la nécessité d'abandonner la construction partagée. « Bien sûr, nous devons nous efforcer de nous éloigner un jour de la construction partagée et de passer à soutien bancaire, mais ce n'est ni aujourd'hui ni demain, alors que notre tâche est de protéger autant que possible les personnes qui participent à la construction partagée », a noté Men.
Les promoteurs ont désormais principalement recours aux prêts pour mettre en œuvre leurs projets, commentent les acteurs du marché. Mais les fonds des actionnaires leur coûtent beaucoup moins cher.
« La question ici ne porte pas sur le mécanisme de financement des projets lui-même, mais sur le taux auquel les banques prêtent aux promoteurs. Les fonds bancaires destinés aux promoteurs sont aujourd'hui une ressource beaucoup plus coûteuse que l'argent des actionnaires », note le directeur général de la société de développement Ingrad.
Il existe des acteurs sur le marché qui construisent des logements sans attirer de financement bancaire, mais ils sont minoritaires, explique le directeur financier du groupe de développement City-XXI Century. C'est soit les plus grandes entreprises, ou des sociétés affiliées à des agences bancaires ou gouvernementales, ou des sociétés qui calculent soigneusement le niveau de charge de crédit et construisent principalement avec leurs propres fonds.
Aujourd'hui, seul un quart des promoteurs construisent à leurs frais, a constaté le groupe d'entreprises Granel. Ils ajoutent également qu'une transition complète vers le financement de projets pourrait conduire au fait qu'au niveau régional, jusqu'à 90 % des promoteurs pourraient quitter le marché.
« Le coût de la construction dans les régions est d'environ 25 000 roubles. par m² Ventes en moyenne - 35 000 roubles. par m² m. Ces conditions sont financièrement lourdes pour les régions et les affaires deviennent non rentables », déclare l'entreprise.
Si l'on prend en compte les modifications apportées à la loi sur la construction partagée, seules les entreprises financièrement stables qui profitent non seulement du développement resteront sur le marché, car la rentabilité de cette activité diminue de plus en plus chaque année, ajoute Andrey Tsvet, responsable du développement. directeur du groupe d'entreprises Granel.
Il s'agit d'amendements à la loi sur la construction partagée, qui entreront en vigueur le 1er juillet 2018. Ils introduisent l'interdiction d'obtenir plusieurs permis de construire à la fois, obligent l'entrepreneur général, le client technique et le promoteur à avoir un compte dans la même banque et à effectuer des paiements entre eux via des comptes séquestres.
«Une fois que des exigences strictes auront été appliquées aux développeurs, nous pouvons parler d'autres ajustements - la structure du marché du développement changera, d'où partiront les petits acteurs qui ne peuvent pas gérer les nouvelles règles du jeu. Dans le même temps, même s'il est possible de prévoir un changement dans la structure de l'industrie et une consolidation des entreprises, il est prématuré de parler d'une diminution du volume de l'offre », a-t-il déclaré. Responsable du travail avec les partenaires clés d'Est-a-Tet.
Rappelons que l'année dernière, les exigences pour taille minimale capital autorisé pour les développeurs levant des fonds auprès du public. Le montant du capital autorisé est calculé individuellement pour chaque promoteur en fonction de la superficie maximale de tous les projets de construction partagés.
La taille minimale est de 2,5 millions de roubles et il est prévu de construire 1,5 mille mètres carrés. De plus, si un promoteur veut construire 500 000 mètres carrés avec les fonds des citoyens, son capital autorisé doit alors être d'au moins 1,5 milliard de roubles.
Par ailleurs, cet été, le président a signé une loi relative à un fonds de protection des droits des actionnaires (fonds de compensation), qui fixe un taux de cotisation uniforme pour les promoteurs - 1,2 % du prix de chaque contrat avec un actionnaire. Dans le même temps, le montant des fonds propres du promoteur pour le projet dont la mise en œuvre est prévue ne doit pas être inférieur à 10 % de son coût pendant toute la période de construction.
Si la nouvelle initiative du président est mise en œuvre, le projet ne changera en fait guère, puisque la banque finance la construction, a noté Sobolev. Cependant, la période d'utilisation de l'argent bancaire change.
« La banque prêtera de l'argent sur une période plus longue – ce qu'on appelle « l'argent à long terme ». Pour recevoir des fonds des acheteurs, les promoteurs devront d’abord construire la propriété. Il s’agit essentiellement de vendre des appartements selon le même schéma que celui utilisé actuellement pour la vente de logements secondaires», a déclaré l’expert.
Il est convaincu que l'on peut s'attendre à une réduction du nombre d'entreprises et à une nouvelle monopolisation du marché. Dans ce cas, une augmentation du coût au mètre carré et une augmentation des prix des appartements en raison d'une diminution de la concurrence sont inévitables.
D’autres acteurs du marché sont également convaincus que le coût du logement va augmenter. Le financement des projets est assuré à hauteur de 13 à 20 % par an, ce qui, compte tenu de la durée des projets, donne de 20 % à 60 % du trop-perçu sur le prêt. Ces montants se répercuteront certainement sur le prix au mètre carré, qui deviendra beaucoup plus cher qu'aujourd'hui, explique l'associé directeur du groupe Metrium.
«Pour que le financement d'un projet fonctionne, il faut que le prêt soit bon marché et à long terme, mais aujourd'hui en Russie, il y a une grave pénurie de tels investissements. Et étant donné le coût élevé du capital, la nécessité d'accélérer son retour sur investissement augmente, de sorte qu'il n'est rentable ni pour les promoteurs ni pour les banques de s'impliquer dans des projets coûteux et à long terme », estime-t-elle.
Selon elle, la stabilité et la prévisibilité macroéconomiques, notamment sur le marché des changes, sont extrêmement importantes pour les investissements à long terme. Cela n’existe pas non plus aujourd’hui, et le manque de garanties que la dévaluation de 2014 ne se reproduira pas est le principal obstacle à l’introduction du financement de projets.
Avec le financement intégral du projet, il n'est pas nécessaire de vendre des appartements dans le cadre du DDU, seuls les nouveaux bâtiments mis en exploitation apparaîtront sur le marché ; Ils seront bien entendu plus chers que ceux vendus au stade de la fouille de fondation.
« Au stade actuel, la transition vers le financement de projets ne doit pas être perçue comme une perspective dans un avenir proche. Il n'y aura un impact sur le marché que lorsque nous verrons des mesures concrètes visant à créer les conditions nécessaires au développement de ce programme de financement de la construction. Aujourd'hui, cela coexiste avec succès avec l'attraction de fonds auprès des actionnaires et, à mon avis, la situation ne changera pas dans les 5 à 10 prochaines années », a noté l'expert.
Pavel Poselenov estime également qu'il ne sera pas possible de passer complètement au financement de projets dans un court laps de temps, nous parlons d'environ cinq ans ou plus.
En Russie, le problème des actionnaires fraudés se pose avec acuité. Le président s'est adressé à elle à plusieurs reprises dans ses déclarations. Aujourd'hui, les régions ont fourni cartes routières sur la résolution des problèmes de près de 40 000 citoyens trompés.
Mais selon un certain nombre de députés, le problème est bien plus vaste et nous parlons de 150 000 personnes qui ont investi leur argent dans la construction de maisons et n'ont pas reçu de logement.
Mikhail Men parle du manque de contrôle approprié sur la construction de participations dans les entités constitutives. Il note également qu'il est prévu d'établir une procédure unifiée pour exercer le contrôle dans le domaine de la construction en participation dans toutes les entités constitutives du pays et d'attribuer des pouvoirs de contrôle aux organismes publics de surveillance de la construction des entités constitutives de la Fédération de Russie.
"Cela permettra de contrôler simultanément le calendrier et la qualité de la construction et de contrôler l'utilisation prévue des fonds des actionnaires", a déclaré le ministre dans les documents du ministère.
Aujourd'hui, la construction en fonds propres gagne en popularité, et cet article décrit ce qu'il faut savoir à ce sujet en 2020 pour ne pas se tromper et tout faire correctement. Cette popularité est due au fait que la construction partagée permet aux gens d'acheter de nouveaux logements à des prix très compétitifs, ce qui est bien sûr un énorme plus. Mais dans tous les cas, il faut d’abord tout comprendre. nuances importantes. Il est à noter que depuis 2020, pratiquement rien n’a changé en la matière. Les mêmes conditions sont en vigueur depuis de nombreuses années.
Tout d’abord, il convient de comprendre pourquoi de nombreux citoyens russes préfèrent investir dans la construction partagée :
- Les appartements situés dans des immeubles neufs coûtent le plus souvent nettement moins cher que sur le marché secondaire. Il s'avère que vous pouvez acheter votre nouvelle maison de manière très rentable.
- Vous n'avez pas besoin de préparer la totalité du montant en une seule fois. Vous pouvez payer l'appartement tant que les travaux sont en cours.
- Vous pouvez choisir à l’avance un aménagement qui vous conviendra parfaitement. Cela vous aidera à économiser de l’argent à l’avenir. travaux de réparation. Bien entendu, vous devez prendre en compte les différents exigences techniques cela doit être suivi.
En conséquence, il s’avère que la construction d’une nouvelle maison se fait aux frais des acheteurs. Cette option sera bénéfique tant pour les promoteurs que pour les propriétaires d’appartements. Il convient de garder à l’esprit que tous les aspects sont régis par la législation russe. Il faut savoir que le promoteur est responsable envers l'ensemble de ses actionnaires.
Comment fonctionne la participation au capital ?
La procédure de participation au capital comporte plusieurs étapes :
- Pour commencer, l’entreprise doit obtenir un permis de construire. Sans ce document, elle ne peut pas commencer la construction d'une maison, car cela constituerait une violation Législation russe.
- Une fois cette autorisation reçue, une déclaration de projet est publiée.
- Ensuite, les investisseurs intéressés par la construction de cette maison sont attirés.
- Accord de participation obligatoire enregistré à Rosreestr.
L'autorisation de construire une maison peut être obtenue auprès du gouvernement local. Pour obtenir un tel document, vous devrez fournir un projet répondant à toutes les exigences normes techniques. Il n'y a généralement aucun problème pour obtenir du papier, surtout si le développeur est sur le marché depuis plusieurs années.
La déclaration de projet est le document qui fournira toutes les informations nécessaires sur le plan de construction et directement sur le promoteur lui-même. Ce document doit être publié dans les médias ou sur Internet afin que tout le monde puisse le lire. Cela doit être fait deux semaines avant que le promoteur ne commence à signer les premiers accords de participation au capital. Selon la loi russe, le développeur ne peut pas publier de telles informations, mais devra les fournir à toute personne qui en a besoin, ce qui compliquera considérablement le processus.
Attirer les actionnaires est une recherche de personnes intéressées à investir dans l'avenir de la construction. Dans ce cas, il ne devrait y avoir aucune violation de la législation russe. Cependant, même cela ne suffit pas : des accords supplémentaires sont conclus qui précisent toutes les conditions nécessaires.
Différence avec l'investissement
De nombreuses personnes qui décident de devenir actionnaires pensent qu’investir dans la construction est un investissement. Cependant, investir et construire en commun sont des choses différentes et il faut en tenir compte. Tout d'abord, ces deux notions sont régies par des actes juridiques différents - l'investissement par le Code Civil et la construction partagée - Loi fédérale sur la construction partagée (FZ). Il existe également d'autres différences ici :
- La construction partagée vise à garantir que les actionnaires deviennent propriétaires des appartements. Investir est une opportunité de profit supplémentaire.
- Les investissements peuvent inclure non seulement des espèces, mais aussi, par exemple, titres. Dans le cas de construction partagée, seul le paiement en espèces est accepté.
- La construction partagée nécessite un enregistrement obligatoire auprès de l'État. Les investissements ne sont plus les mêmes.
- Des risques peuvent être imposés aux investisseurs ou au promoteur.
- Dans le cas d'investissements, un contrat doit être conclu. En cas de construction partagée, uniquement dans les situations où le promoteur remplit toutes ses obligations.
Il s'avère que l'actionnaire n'est pas un investisseur et qu'il travaille ici absolument différents schémas interactions. Un actionnaire est un simple propriétaire qui a décidé d'investir dans un logement au stade de sa construction. Absolument tout le monde peut participer à la construction partagée.
Accord
Avant de devenir actionnaire, vous devez comprendre comment certains documents sont correctement rédigés. Cela vous permettra d'éviter de graves erreurs, et faites tout aussi correctement que possible. Un contrat de construction partagée est un accord dans lequel le promoteur s'engage à achever la construction d'une maison, à la mettre en exploitation et, en principe, à remplir toutes ses obligations envers les actionnaires. Le contrat doit contenir les clauses impératives suivantes, sans lesquelles il ne sera pas considéré comme conclu :
- Les informations les plus précises et les plus détaillées sur le projet de construction doivent être enregistrées.
- Les droits et obligations des deux parties – le promoteur et les actionnaires – sont précisés.
- Doit être marqué dates exactes quand les appartements seront transférés aux actionnaires.
- Le document indique également quel sera le prix de l'appartement. Il précise également les conditions dans lesquelles le montant doit être payé exactement – immédiatement ou en plusieurs fois.
- Indiqué période de garantie. Le plus souvent, c'est trois ans.
- La méthode par laquelle l'accomplissement des tâches sera assurée est prescrite - un gage, un contrat d'assurance. L'assurance est très bonne façon protégez-vous.
Si au moins une des clauses est manquante, le contrat sera déclaré nul.
Droits et obligations des actionnaires
N'oubliez pas que non seulement le promoteur, mais aussi les actionnaires ont leurs responsabilités. Les responsabilités des actionnaires comprennent :
- Paiement du montant établi dans les conditions précisées dans le contrat.
- Réception de l'appartement dans les conditions également précisées dans le contrat.
- Paiements de pénalités établies au niveau législatif.
Bien entendu, l'actionnaire a également ses propres droits, que vous devez connaître afin de pouvoir exiger quelque chose du promoteur s'il enfreint la loi. Les droits fondamentaux comprennent les suivants :
- L'actionnaire peut exiger du promoteur qu'il enregistre un contrat de construction partagée.
- Vous avez parfaitement le droit d'exiger du promoteur tous les documents qui vous intéressent - conception, permis de construire, etc. Le développeur ne peut pas vous cacher ces documents, car il s'agit d'une violation de la loi russe.
- Vous avez le droit d'exiger que le promoteur vous remette l'appartement dans le délai spécifié dans le contrat. Bien entendu, cela ne fonctionne que si vous avez rempli vos obligations et payé l’intégralité de l’appartement.
- Vous pouvez exiger le paiement d'une pénalité si le promoteur a livré l'appartement après la date limite.
- L'élimination des défauts est effectuée aux frais du développeur pendant la période de garantie établie.
Ce qui est exigé du développeur
Vous devez connaître non seulement vos droits et responsabilités, mais également les responsabilités du développeur. Il est préférable d'étudier tous ces points à l'avance, vous ne vous retrouverez alors pas dans des situations désagréables. Les droits du développeur sont les suivants :
- Le promoteur a parfaitement le droit d'attirer des fonds auprès des actionnaires pour la construction d'un immeuble à appartements.
- Le développeur peut exiger le paiement de son travail. De plus, si l'actionnaire n'effectue pas ses paiements à temps, des pénalités peuvent lui être imposées. De tels actes ne constituent pas une violation de la loi russe.
- Peut être jugement se demander s'il est impossible d'agir autrement.
N'oubliez pas que le développeur a aussi beaucoup de responsabilités :
- Les fonds récoltés doivent être utilisés strictement aux fins prévues, à savoir pour la construction d'une maison.
- L'accord doit être enregistré.
- L'objet doit être livré dans le délai précisé dans le contrat.
- Paiement de pénalités en cas de violation des termes du contrat.
- Définition de la période de garantie.
- Remboursement du montant total en cas de résiliation du contrat pour quelque raison que ce soit.
Il est également important de connaître les exigences relatives au capital autorisé du développeur. Ce montant ne doit pas être inférieur à 2,5 millions de roubles.
Ainsi, vous remarquerez peut-être que les actionnaires sont protégés des promoteurs peu scrupuleux qui ne terminent pas la construction d'immeubles résidentiels. Bien entendu, dans tous les cas, vous pouvez perdre votre temps si vous entamez une coopération avec une entreprise qui n'est pas des plus obligatoires.
N'oubliez pas qu'à l'avenir, vous devrez toujours enregistrer la propriété de l'appartement sous le DDU. Ici, vous ne devriez avoir aucun problème, puisque l'ensemble de documents le plus courant est en cours de préparation - le contrat lui-même, l'acte de transfert de l'appartement, un certificat confirmant le paiement. devoir d'état, passeport, documentation technique pour un appartement.
Aucun amendement n’a été apporté au projet de loi sur la construction en fonds propres en 2020. Si vous avez déjà signé l'accord, les modifications apportées à la loi ne vous affecteront pas, vous n'avez donc rien à craindre.
En Russie, il est prévu de passer à un nouveau système d'achat de logements en construction - au lieu de la construction partagée, le financement du projet viendra. RBC Immobilier explique en quoi le nouveau programme diffère des ventes dans le cadre du DDU
Le président russe Vladimir Poutine a pris jusqu'au 15 décembre de cette année des mesures visant à remplacer progressivement la construction par actions par des prêts bancaires et d'autres sources de financement. La transition vers un système de financement de projets pour les promoteurs immobiliers, qui devrait minimiser les risques pour les citoyens, prendra trois ans.
Cela signifie qu'à l'avenir, les promoteurs ne seront pas en mesure d'attirer des fonds auprès des actionnaires pour financer la construction. Cette pratique de participation limitée individus dans la construction de logements opère dans de nombreux pays étrangers et implique de financer la construction aux dépens des banques.
L'objectif principal des innovations est de résoudre le problème des actionnaires fraudés. « Les citoyens ne risqueront pas leurs fonds, mais achèteront des logements déjà construits, qui pourront être immédiatement enregistrés comme leur propriété. Mais en même temps, vous devez vous assurer que le prix de mètre carré n'a pas atteint un sommet et les banques étaient prêtes à accorder des prêts à des taux d'intérêt raisonnables », c'est ainsi que le chef du ministère russe de la Construction, Mikhaïl Men, a expliqué la nécessité de changements dans un commentaire à RBC Immobilier.
Les rédacteurs de RBC Real Estate ont compris quels risques pour les acheteurs de nouveaux bâtiments seront supprimés par le nouveau programme de financement et comment cela affectera le marché du logement en Russie.
Une alternative à la construction partagée
À l'heure actuelle, environ 80 % des nouveaux bâtiments en Russie sont réalisés grâce à la conclusion d'accords de construction partagée (DDU). Ce système suppose que la construction de logements se fait aux frais des actionnaires, des particuliers qui partagent en fait tous les risques avec le promoteur.
Il existe aujourd'hui trois sources de financement pour tout projet de construction: fonds des actionnaires, financements bancaires (de projets) et fonds propres des promoteurs. « Les fonds propres du promoteur varient de 20 à 40 % du volume total investissements en capital, qui sont nécessaires à la construction de [un complexe résidentiel séparé], les fonds des actionnaires sont d'environ 50 %. Le reste est constitué de fonds empruntés auprès d'établissements de crédit (financement de projets, pas plus de 50 %) », explique le député. directeur général concernent "Krost" Marina Lyubelskaya. Mais dans la pratique, le promoteur ne choisit pas plus de 30 % de la limite de crédit allouée au projet, et les ventes des futurs compteurs dans le cadre du DDU démarrent dès le début de la construction, ajoute Vladimir Sergunin, partenaire de la société de conseil internationale Colliers International.
Le financement du projet, dont la mise en œuvre complète est prévue dans trois ans, suppose que la construction sera largement financée par la banque. Dans le même temps, les schémas et conditions spécifiques d'interaction entre les banques, les promoteurs et les acheteurs de nouveaux bâtiments n'ont pas encore été annoncés. Sur les marchés immobiliers développés (voir encadré ci-dessous), avec ce dispositif, la banque investit des fonds dans la mise en œuvre de projets résidentiels, qui servent de garantie pour les titres de créance, et le retour des fonds organisme de crédit ne se fait pas aux dépens des actifs du promoteur, mais aux dépens de flux de trésorerie façonné par le nouveau projet. En d’autres termes, la construction de la maison est réalisée avec de l’argent bancaire. Dans le même temps, financement de projet ne signifie pas prêt : les taux de financement de projet peuvent être bien inférieurs à ceux des prêts actuels aux constructeurs.
«Le nouveau programme éliminera le risque pour les citoyens de perdre leurs investissements dans des logements en construction sans pour autant recevoir un appartement. Le mécanisme de levée de fonds pour la construction sera simplifié pour les promoteurs (au lieu de nombreux particuliers, il s'agira d'une ou deux banques et d'un nombre limité d'investisseurs professionnels). De plus, les risques de divergence entre les volumes de financement attirés et les étapes de construction seront éliminés - le financement sera fourni dans la limite du volume approuvé en fonction des besoins », a déclaré Mikhaïl Men.
Schéma de financement bancaire construction résidentielle réduit les risques pour l'État - cela minimise « la probabilité d'un besoin de soutien budgétaire pour l'industrie », a ajouté le ministre. Cela signifie que si les constructeurs ne remplissent pas leurs obligations, les maisons seront achevées non pas aux dépens du budget de l'État, mais avec l'argent des banques qui ont financé le projet ou des compagnies d'assurance.
Comment vont-ils passer au nouveau régime ?
La première étape du passage de la construction partagée au financement de projets a été l'émergence du Fonds de protection des droits des actionnaires au sein du ministère de la Construction. La deuxième étape sera l'entrée en vigueur du règlement 218-FZ le 1er juillet 2018, qui implique des modifications de la législation sur la construction en fonds propres. À ce stade également, il est prévu de créer un système de contrôle unifié pour la construction partagée dans les régions.
La prochaine étape consistera généralement à évaluer la manière dont les banques financeront la construction de logements. « Si cela se justifie dans ce domaine, alors à l'avenir, compte tenu d'une évaluation compétente des risques et d'une réduction du coût des ressources de crédit, cela permettra de remplacer progressivement la construction en fonds propres par le financement de projets, en tenant compte compte de la préservation de l'abordabilité du logement », a déclaré Mikhail Men à RBC Immobilier.
Le chef du ministère de la Construction a noté que les investissements privés dans construction de logements s'élèvent à environ 3,5 billions de roubles. à l'heure actuelle. «Tout d'abord, nous devons obtenir une réponse du secteur bancaire : dans quel délai et à quel prix les banques pourront-elles remplacer ces 3 500 milliards de roubles. Le système bancaire est-il capable d’un tel volume de financement ? Et si oui, pour quelle durée ? Il faut faire le calcul avant de passer à une attitude plus civilisée, alors que la construction de logements n'est pas financée par les citoyens, mais par les banques », a commenté le chef du ministère de la Construction.
Construction partagée en Russie
Aujourd'hui, environ 80 % des logements construits en Russie sont financés par les fonds des participants à la construction partagée - selon le 214-FZ. Dans tout le pays, au troisième trimestre 2017, environ 1,1 million d'établissements d'enseignement préscolaire actifs étaient enregistrés. Selon la Banque de Russie, la dette des citoyens sur les hypothèques contractées en garantie d'un bien immobilier résidentiel s'élève à environ 1 000 milliards de roubles, et compte tenu des fonds d'acompte, ce montant passe à 1 500 milliards de roubles.
Un autre 20 % est principalement constitué de la vente d'appartements dans des maisons prêtes à l'emploi. accords préliminaires l'achat et la vente, il y a aussi la délivrance de certificats d'habitation (rarissime) ou un système de coopératives de construction de logements qui n'ont pas encore complètement quitté le marché.
Les craintes des développeurs
En général, les promoteurs et les agents immobiliers interrogés par la rédaction de RBC Real Estate sont d'accord avec la position des autorités selon laquelle le financement de projets éliminera tous les risques pour les acheteurs et l'État en termes d'émergence de nouveaux actionnaires fraudés. Dans le même temps, certains acteurs du marché immobilier estiment que la transition vers un nouveau système augmentera le coût du logement, notamment en raison des prêts coûteux accordés aux promoteurs.
Le président du groupe d'entreprises Osnova et ancien patron de Morton, Alexander Ruchiev, ne voit pas de difficultés ou d'obstacles particuliers à la transition vers le financement de projets. Selon lui, aujourd'hui, le marché fonctionne déjà selon ce schéma, et avec beaucoup de succès - sans augmenter le coût de la construction ni augmenter les prix. « Par exemple, nous mettons en œuvre un projet dans la région de Moscou avec la participation d'un financement de projet de la Sberbank de Russie. Oui, en même temps, nous attirons l'argent des actionnaires, mais ils n'ont aucune influence sur le financement de la construction et nous ne dépendons pas d'eux », explique Ruchev. Selon lui, les petites entreprises qui ne disposent pas d’une marge de viabilité perdront la possibilité de lever des fonds auprès des banques et, éventuellement, quitteront le marché.
Théoriquement, le financement par actions peut être remplacé par le financement de projets, estime Marina Lyubelskaya, mais note une condition : le taux effectif d'un tel financement de projet doit être égal au taux d'inflation majoré d'une rémunération équitable. Ainsi, si l'inflation est de 4 % par an, alors, avec le rendement du risque, le taux final ne devrait pas dépasser 8 %. « Ce taux permettra, tout en maintenant le niveau actuel des prix sur le marché pour les consommateurs finaux, de remplacer une part importante des projets impliquant des fonds d'actionnaires par des financements de projets sans perdre la marge du promoteur », explique-t-elle.
Pour éviter la hausse des prix, selon Natalia Shatalina, il est nécessaire de lancer un programme de soutien public au financement de projets, dans le cadre duquel les promoteurs pourront bénéficier de prêts à des taux plus abordables. Natalya Shatalina cite les principales raisons d'une éventuelle augmentation des prix de l'immobilier comme le manque de possibilité d'acheter des propriétés en construction à un prix plus élevé. prix abordables- par exemple, au stade initial de la construction, vous pouvez acheter un appartement 25 à 30 % moins cher qu'en maison finie. Si l'on considère seulement maisons toutes faites, nous pouvons alors supposer une augmentation des prix allant jusqu'à 10 % sur la base des taux de prêt existants pour les promoteurs, prédit-elle.
Dans le même temps, selon Roman Rodiontsev, responsable du travail avec les partenaires clés d'Est-a-Tet, une forte hausse des prix n'est certainement pas attendue ni en cas de refus de la construction partagée ni pour toute autre raison. L'expert explique cela par le fait que chaque trimestre, un volume important de nouvelles offres arrive sur le marché des capitaux à bas prix, ce qui limite le niveau global du coût de l'offre dans les nouveaux bâtiments. « Même si de nouveaux projets sont financés par un financement de projet, il y aura toujours une couche de logements sur le marché vendus dans le cadre d'accords de construction partagée. Pour la vente seulement de ces 3,4 millions de mètres carrés. m de logements actuellement proposés dans des immeubles neufs, au rythme actuel des ventes, cela prendra au moins quatre ans », résume Rodiontsev.
Cela continuera probablement à l'avenir approche individuelleà la définition taux d'intérêt, puisque tous les projets ont un attrait différent et des niveaux de risques différents, a prédit le service de presse du ministère de la Construction. Il sera rentable pour un développeur professionnel de travailler selon le modèle de financement de projet, car le mécanisme de collecte de fonds pour la construction sera simplifié, tant sur le plan procédural qu'en termes d'afflux garanti de fonds pour la construction de la part de l'investisseur, selon le ministère. de Construction.
Comment vendre un logement en construction à l'étranger
DANS Europe occidentale le financement de projets est utilisé comme principal mécanisme de collecte de fonds pour la construction. La construction de logements est réalisée à l'aide de fonds empruntés, et l'argent des acheteurs est versé sur des comptes séquestres bancaires spéciaux, qui ne sont ouverts qu'après la mise en service des objets, et ce n'est qu'à ce moment-là que le promoteur réalise un profit.
En Allemagne, il existe des caisses d'épargne pour la construction - le futur acheteur d'un bien immobilier investit d'abord de l'argent dans des caisses d'épargne et, après quelques années, peut contracter un crédit immobilier pour acheter un logement. Les fonds des comptes d’épargne peuvent être utilisés exclusivement pour la construction de maisons.
Au Royaume-Uni, les propriétés résidentielles sont vendues à au principe suivant: pendant le cycle de construction du projet, le promoteur finance lui-même la construction et peut se permettre de percevoir un acompte allant jusqu'à 5% pour l'appartement, le reste étant les fonds propres et empruntés du promoteur ou de l'investisseur. Il reçoit le paiement intégral lors de la mise en service de l'installation et, dans la plupart des cas, les installations sont livrées entièrement meublées. Le coût du financement de projets pour les développeurs ne dépasse pas 5 à 6 % et le coût des prêts hypothécaires est de 1,5 à 3 %.
En Israël, le financement par actions est réparti dans le temps : l'actionnaire paie 10 % du coût de l'appartement au stade de la délivrance du permis de construire, la partie suivante - au moment où l'objet quitte le sol, la partie restante - au moment de la délivrance du permis de construire. l'achèvement de tous les travaux. Autrement dit, le paiement de l’actionnaire est lié à l’état de préparation de l’objet à la construction.
