İnşa edilmiş binaların kvadrat metri üçün dəyəri necə hesablamaq olar. Dəyəri ilə mənzil almağın yeni yolu Yeni binada mənzilin qiyməti

Novosibirsk şəhərinin tikinti bazarında 15 ildən artıq uğur qazanan tikinti holdinqimizin sərəncamında meriya tərəfindən təsdiq edilmiş Novosibirsk şəhərinin Baş İnkişaf Planına əsasən tikinti üçün nəzərdə tutulmuş sahə var. holdinqimiz 19 mərtəbəli yaşayış binasının (1-ci mərtəbə mağaza, 1-ci texniki mərtəbə) və 74 avtomobil/yer üçün iki səviyyəli dayanacaq layihələndirdiyi çoxmərtəbəli yaşayış binasının. Tikintiyə 1 iyun 2015-ci il tarixindən gec olmayaraq başlanacaq, başa çatacaq - 2017-ci ilin noyabr-dekabr ayları. Layihə hazırda "P" mərhələsidir.

0,6 hektar ərazi küçənin kəsişməsində yaşayış massivində yerləşir. Sacco və Vanzetti və Belinsky, Şevçenkovski yaşayış massivinin yaxınlığında, Oktyabrskaya metrosuna piyada 7 dəqiqəlik məsafədə. Yaxınlıqda üç ali təhsil müəssisəsi, iki orta texniki müəssisə; mağazalar, apteklər, baxçalar, məktəblər, oktyabr bazarı.

Mərtəbə sahəsi: 436.85 m2

Mərtəbədəki mənzillərin ümumi sahəsi 404,9 m2, bütün binada - 6883,3 m2-dir.

Ticarət və ofis binaları 1-ci mərtəbə - 408.0

Döşəmədəki eyvanların sahəsi (0.5-ci otaqdan) 117.95 m2, evdə - 2005.15 m2

Evin quruluşu: dəmir-beton karkas, kərpic, havalandırılan fasadlar.

Evin həyətinin şəhər parkı formatında təşkili planlaşdırılır: şəlaləli fəvvarə, uşaq meydançaları, böyüklər üçün istirahət zonaları.

Yaşayış binasının tikintisinin dəyəri 285,8 milyon rubl təşkil edəcək.

1 m2 mənzil və pərakəndə satış yerlərinin dəyəri 39,2 min rubl təşkil edəcək.

Ən yaxın yeni binalarda və ya oxşar yerdə bitmiş mənzilin bazar dəyəri təxminən 63,0 min rubl təşkil edir. satılan mənzilin hər kvadrat metrinə.

Mənzillərin satışından gözlənilən gəlir, müvafiq olaraq (pessimist varianta görə) 459,35 milyon rubl olacaq;

əlavə olaraq balkonlar - 17,0 milyon rubl.

1-ci mərtəbə pərakəndə satış yerləri - 25,7 milyon rubl. Cəmi: 502,05 milyon rubl.

Evin bütün sahələrinin satışından qazanc - 216,25

74 avtomobil/yer üçün parkinqin qiyməti 29,7 milyon rubl təşkil edir.

1 nəqliyyat vasitəsinin / yerin tikintisinin dəyəri 401,05 min rubl təşkil edir.

1 nəqliyyat vasitəsinin / oturacağın satış qiyməti 700 min rubl təşkil edir. (minimum)

Bütün dayanacağın satışının dəyəri 51,8 milyon rubl təşkil edir. (minimum)

Dayanacaqların satışından gözlənilən mənfəət 22,1 milyon rubl təşkil edir.

Bütün layihənin dəyəri (gəlir) 553,85 milyon rubl təşkil edir.

Bütün layihənin dəyəri 315,5 manatdır

Bütün layihədən gözlənilən mənfəət 238,35 milyon rubl təşkil edir.

Tikinti başlamazdan əvvəl 30 milyon rubl məbləğində investisiya cəlb etmək məqsədəuyğundur. iki tranşda: 15 milyon rubl. martın 8-dək və 15 milyon rubl - 31 mart tarixinə qədər uçuq binaların üç evini köçürmək. Girovla opsionlar mümkündür. İlk investora 39,2 rubl / m2 dəyərində kvadrat metr tikinti təklif olunur

İnvestor investisiya həcmini 100 milyon rubla qədər artıra və yatırılan səhmlərə uyğun olaraq bütün evin satışından əldə edilən mənfəətin bölüşdürülməsi ilə bu layihədə kapital iştirakına daxil ola bilər.

Digər tərəfdaşlıq variantları mümkündür.

Bir kvadrat metr neçəyə başa gəlir və hər inşaatçı bunun üçün dəqiq nə qədər pul alır? Hər bir ev alıcısı yəqin ki, bu sualın cavabını eşitmək istəyir. Xüsusilə BN üçün Ümumrusiya Mənzil Konqresi çərçivəsində bu sualları Qiymətləndirmə Mühəndisləri İttifaqının prezidenti Pavel Qoryaçkin cavablandırıb.

– Bəs hazırda tikintinin real dəyəri nə qədərdir?

– Qiymət etiketi kvadrat metr üçün təxminən 14 min rubldan başlayır. Məsələn, əsas divar elementlərinin fabrikdə istehsal edildiyi və sonra quraşdırıldığı layihələr üçün bir dəst üçün 14 min rubldan aşağı qiymət görmədim. 8 min üçün heç bir illüziya olmamalıdır;

Biz anlayışlar arasında fərq qoymalıyıq. İlkin daşınmaz əmlak bazarında qiymət var - bu, ev alıcıları kimi ödədiyimiz qiymətdir. Tikinti və investisiyaya bölünən bir maya dəyəri var.

- Bu qiymətlərə nələr daxildir?

– Tikinti dəyərinə ümumi smeta üzrə formalaşan tikinti-quraşdırma işləri və məsrəflər daxildir. İnvestisiya dəyəri, torpaq, təsdiqlər və s. nəzərə alınmaqla mövcud olan bütün yüklülükləri nəzərə alaraq, tərtibatçı üçün tam xərcdir.

Tikinti xərcləri haqqında danışırıqsa, ən sadə dizayn həlləri ilə panel elementləri və ya monolit sistemlərdən istifadə edən ekonom səviyyəli yaşayış binalarından danışırıqsa, Rusiyada orta hesabla bu dəhliz 15 ilə 25 min arasında təyin edilə bilər. Prinsipcə, bu realdır.

Üstəlik torpağın qiyməti - burada təbii ki, rəqəmlər fərqlidir. Moskva, Sankt-Peterburq ayrı bir elementdir, lakin orta hesabla Rusiyada əhalisi 500 mindən çox olan böyük şəhərlərdə orta qiymət 60-70 dollar təşkil edir ki, bu da kifayət qədər əhəmiyyətlidir.

Xərclərin böyük bir hissəsi də mühəndislik infrastrukturudur. O cümlədən yerində. Magistral şəbəkələri demirəm - bunlar “qırmızı xətlərə”, magistral şəbəkələrə qoşulma zonalarına olan xarici şəbəkələrdir ki, bizim qanunvericiliyimizə görə, ən azı əmlakın qiymətinə daxildir. dəyərinin 12%.

Üstəlik, daimi enerji təchizatı ilə bağlı problemlərin olduğu bir çox bölgə var. Bu, indi tənzimlənsə də, tariflərdə fərq çox böyükdür. Moskva, Sankt-Peterburq bir şeydir, lakin bölgələrdə 1 kVt əlaqə üçün qiymət 6 ilə 16 min rubl arasında dəyişir. Bu, Rusiya üçün orta göstəricidir. 54 kvadratmetrlik bir mənzil üçün nə qədər alacağınızı təxmin edə bilərsiniz. 8-12 kVt-a əsaslanan metr. Harada pul yığa biləcəyinizi görmürəm.

İstinadlar

Bu işi hazırlamaq üçün http:// saytından materiallar istifadə edilmişdir.

2016-cı ildə Moskvada kütləvi seqmentdə yaşayış binasının tikintisinin dəyəri 28 ilə 35 min rubl arasında dəyişir. kvadrat metrə görə, RD Construction şirkətinin məlumatlarına əsasən.

Xüsusilə tikinti işlərinin dəyərindən danışırıq - saytın alınması, layihənin hazırlanması, onun həyata keçirilməsi və marketinqi üçün tərtibatçının xərcləri nəzərə alınmır.

Tədqiqat aydınlaşdırır ki, kütləvi seqment layihələrində yerli tikinti materiallarından istifadə bu gün 100%-ə çata bilər. Obyektlər əsasən minimum xərc tələb edən təsdiq edilmiş SNIP-lərə uyğun olaraq dizayn edilir və həyata keçirilir.

Eyni zamanda, yüksək büdcəli seqmentdə fərdi texnoloji yaşayış komplekslərinin tikintisində müasir və əsasən xaricdən gətirilən materiallardan istifadə olunur. Bu baxımdan, tikinti dəyəri 45 ilə 65 min rubl arasında dəyişir. kv. m və qiymətin yuxarı həddi yoxdur. Son qiymət bir sıra amillərdən asılıdır: ümumi sahə, obyektin mürəkkəbliyi, yeraltı dayanacaqların mövcudluğu və həcmi, mühəndislik sistemlərinin səviyyəsi və bitirmə materialları. 2015-ci ildə rublun ucuzlaşması səbəbindən xüsusilə bahalaşan son iki maddə idi.

“Ümumiyyətlə qəbul edilir ki, “qutunu qaldırmaq” həmişə eyni şəkildə gedir. Praktikada bu belə deyil. Biznes, premium və elit səviyyəli layihələrə həmişə yeraltı dayanacaq daxildir. Sinifdən asılı olaraq mənzillərin dayanacaqlara nisbəti 1-dən 4-ə qədər artır. Bir yeraltı dayanacaq səviyyəsinin tikintisi yer səviyyəsindən 2-2,5 dəfə baha başa gəlir və tikinti-quraşdırma işlərinin maya dəyərini xeyli artırır”, - deyə hesabatda qeyd olunur.

Qeyd olunur ki, interfloor tavanların hündürlüyü fərqi 0,5 ilə 1 m-ə çata bilər ki, bu da lüks layihələrdə monolit işlərin qiymətini daha da artırır. Bahalı və tez-tez idxal olunan bitirmə materiallarından istifadə edən kompleks bir fasad da obyektin dəyərini əhəmiyyətli dərəcədə artırır. Onların qiyməti yerli istehsal olan materiallarla müqayisədə 3-4 dəfə baha ola bilər. Və 1 kv.m baxımından elit səviyyəli bir obyekt üçün mürəkkəb mühəndis avadanlıqlarının qiyməti. m tipik bir ekonom sinif layihəsində bütün tikinti və quraşdırma işlərinin xərcləri ilə müqayisə edilə bilər.

RD Construction-ın məlumatına görə, 2015-ci il ərzində əsas tikinti materiallarının - beton və armaturun qiymətlərində cüzi ucuzlaşma müşahidə olunub. Bununla belə, tikintinin nəzərəçarpacaq dərəcədə ucuzlaşdığını söyləmək mümkün deyil, çünki digər materialların və xidmətlərin qiymətləri eyni vaxtda artmışdır: qumun dəyəri, nəqliyyat xərcləri, mühəndislik avadanlıqlarının və bitirmə materiallarının qiymətləri.

Xarici maşınqayırma və bitirmə materiallarının qiymətləri 2015-ci ilin əvvəlində artıb. İl ərzində onların qiyməti rublun məzənnəsindən asılı olaraq müsbət və ya mənfi 20-30% diapazonunda dəyişdi: ilin birinci yarısında qiymətlər azaldı, ikincidə artdı.

Bir kvadrat metrin standart qiyməti 45 133 manatdır43 374 rubl(2019-cu ilin 2-ci yarısı üçün).
2019-cu ilin birinci yarısı ilə müqayisədə standartın dəyəri təxminən 2000 rubl artıb. (43.374 rubl idi).

Orta bazar dəyəri göstəriciləri Rusiyanın bölgələri üzrə:
(cədvəl)

2019-cu ilin 3-cü rübü üçün Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarında ümumi yaşayış sahəsinin bir kvadrat metrinin orta bazar dəyərinin göstəriciləri (rubl ilə)

Rəsmi xərc standartı bir kvadrat metr (yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi) Rusiya Tikinti və Mənzil-Kommunal Təsərrüfat Nazirliyi tərəfindən müəyyən edilir. 2019-cu ilin ikinci yarısı üçün onun dəyəri 45 133 rubl təşkil etdi.

Bu göstərici 1 kv.m-in orta bazar dəyərinin hesablanması metodologiyasıdır. yaşayış sahəsi. Normanın özü hər altı aydan bir, regionlar üzrə orta bazar dəyəri isə rübdə bir dəfə yenidən hesablanır.

Orta bazar dəyəri göstəricisi federal büdcə vəsaitləri hesabına vətəndaşlar tərəfindən yaşayış binalarının alınması və ya tikintisi üçün əvəzsiz subsidiyaların məbləğini hesablamaq üçün istifadə olunur. Yəni, güzəştli şərtlərlə mənzil almağa görə vətəndaşların ayrı-ayrı kateqoriyalarına sosial ödənişlərin məbləğini hesablamaq.

Bu kateqoriyalara gənc ailələr, veteranlar, əlillər, hərbi qulluqçular, gənc alimlər və s. Yəni o vətəndaşlar ki, dövlət onları güzəştli maliyyələşdirmə proqramları çərçivəsində mənzillə təmin etməyi öhdəsinə götürür. Ölkənin müxtəlif bölgələrində şərtlərə görə qismən fərqlənən müxtəlif proqramlar fəaliyyət göstərə bilər və güzəştli kateqoriyalara düşən insanların dairəsi fərqli ola bilər.

Dövlət subsidiyaları üçün müraciət etməyən şəxslər tərəfindən mənzil alarkən bu qiymət dəyərləri faktiki olaraq heç bir rol oynamır. Bununla belə, onlar mənzil almaqda dövlət yardımına ümid etmək hüququ olanlar üçün çox vacibdir. Həm də digər dövlət mənzil proqramlarında iştirak edənlər üçün, məsələn, mənzillərini dövlətə icarəyə verirlər və bunun üçün kompensasiya alırlar (Uzaq Şimaldan və ona bərabər tutulan əraziləri tərk edən vətəndaşlar kimi). Məhz bu standartlar əsasında ödənişlər və ödənilməli olan kompensasiyalar hesablanır.

Bundan əlavə, dövlət büdcəsi vəsaiti hesabına tikilmiş mənzillərin satın alınması ilə bağlı tenderlərdə bu qiymətlər başlanğıc qiymət kimi qəbul edilir. Tenderdə iştirak edən tikinti və daşınmaz əmlak şirkətləri daha ucuz qiymətə mənzil ala bilməzlər, lakin bu həm də son ev alanlar üçün yuxarı qiymət həddini məhdudlaşdırır. Hansı ki, ümumiyyətlə yaşayış sahəsinin hər kvadratmetrinə görə qiymət artımını məhdudlaşdırır və məhdudlaşdırır.

Eyni zamanda, “Tikinti Nazirliyinə görə orta bazar qiyməti” yalnız nisbi olaraq böyük şəhər və rayonlarda yaşayış sahəsinin real bazar dəyəri ilə bağlıdır ki, bu da praktikada müəyyən edilmiş rəsmi standartı xeyli üstələyir. Beləliklə, Moskvada eyni tarixlər üçün orta real bazar qiyməti təxminən 200 min rubl təşkil etdi. 1 kv. metr. Bu isə rəsmi normadan iki dəfə artıqdır.

Bölgələrdə, xüsusən də kənar bölgələrdə qiymətlərin müəyyən edilməsində və kompensasiyaların alınmasında daha da çətinliklər var, çünki orada subsidiyaların məbləği təkcə region üzrə göstərici nəzərə alınmaqla deyil, həm də onun ayrı-ayrı regionlarına xas olan məlumatlar əsasında hesablana bilər. . Buradan belə nəticə çıxır ki, bəzi yaşayış məntəqələrində və qəsəbələrdə müəyyən edilmiş orta bazar qiymətləri cədvəldə göstərilənlərdən fərqli ola bilər. Bunları səlahiyyətli dövlət təşkilatlarına və ya sosial mənzil proqramlarının maliyyələşdirilməsində iştirak edən banklara müraciət etməklə öyrənmək olar.